COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 20/01/26

la SCP STOVEN PINCZON DU SEL

la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT

ARRÊT du : 20 JANVIER 2026

N° : – 26

N° RG 23/01693 – N° Portalis DBVN-V-B7H-G2KC

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 24 Mai 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265298156151521

Madame [Z] [R]

née le 23 Avril 1974 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Damien PINCZON DU SEL de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265294509635371

Monsieur [V] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Sabine CORNU-SADANIA de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocat au barreau de TOURS

Madame [K] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Sabine CORNU-SADANIA de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocat au barreau de TOURS

S.C.I. [O] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Sabine CORNU-SADANIA de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 03 Juillet 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 22 septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 18 Novembre 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller en charge du rapport, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 20 janvier 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

En 2008, M. [V] [O], a déposé un permis de construire d’extension d’une maison d’habitation, voisine de la maison de Mme [R], dépendant toutes deux de la copropriété [Adresse 6] à [Localité 5] (37). Selon procès-verbal du 11 décembre 2008, le projet d’extension sollicité par la SCI [O] a été autorisé par l’assemblée des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6].

Le 9 février 2010, M. [V] [O] a sollicité une modification du permis de construire déposé pour le compte de la SCI [O], portant sur des travaux sur la façade nord-ouest.

Le 29 septembre 2014, Mme [R] a saisi la juridiction de proximité de Tours aux fins de voir condamner M. [O] et la SCI [O] à obstruer totalement la fenêtre au 1er étage et à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour non-respect de l’obligation d’obtenir l’accord de la copropriété avant de faire une demande de permis de construire, la réalisation ne correspondant pas, selon elle, aux projets accordés par la copropriété.

Suivant jugement du 21 mars 2017 (RG n° 14-590), la juridiction de proximité de Tours a constaté l’absence de Mme [R] et de demande formée oralement, et l’a condamnée au paiement des dépens et des frais irrépétibles de M. [V] [O] et de la SCI [O].

Le 18 mars 2022, Mme [R] a fait assigner la SCI [O], M. [V] [O] et Mme [K] [O] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins d’indemnisation du préjudice subi.

Par jugement du 24 mai 2023, le tribunal judiciaire de Tours a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée aux fins de mise hors de cause de M. [V] [O] et de Mme [K] [O] ;

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée tirée de l’autorité de la chose jugée découlant du jugement du 21 mars 2017 rendu dans l’instance 14-590 ;

— déclaré prescrites les demandes formulées par Mme [R] contre la SCI [O], M. [V] [O] et Mme [K] [O] ;

— rejeté la demande reconventionnelle formulée par la SCI [O], M. [V] [O] et Mme [K] [O] contre Mme [R] pour procédure abusive ;

— condamné Mme [R] aux dépens ;

— condamné Mme [R] à payer à la SCI [O], M. [V] [O] et Mme [K] [O] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 3 juillet 2023, Mme [R] a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

— déclaré prescrites les demandes formulées par Mme [R] contre la SCI [O], M. [V] [O] et Mme [K] [O] ;

— condamné Mme [R] aux dépens ;

— condamné Mme [R] à payer à la SCI [O], M. [V] [O] et Mme [K] [O] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2025, Mme [R] demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et le déclarer bien fondé ;

— infirmer le jugement rendu le 24 mai 2023 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. et Mme [O] ainsi que la SCI [O] à lui verser la somme de 6 000 euros en indemnisation de son préjudice toutes causes confondues ;

— condamner solidairement M. et Mme [O] ainsi que la SCI [O] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouter M. et Mme [O] ainsi que la SCI [O] de leur appel incident et, plus généralement, de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 30 juillet 2024, la SCI [O] et M. et Mme [O] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 24 mai 2023 en ce qu’il a :

. rejeté la fin de non-recevoir soulevée aux fins de mise hors de cause de M. [V] [O] et de Mme [K] [O] ;

. rejeté la demande reconventionnelle formulée par la SCI [O], M. [V] [O] et Mme [K] [O] contre Mme [R] pour procédure abusive ;

— le confirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

— débouter Mme [R] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre M. et Mme [O] ;

— la débouter également de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la SCI [O] ;

— la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes

Moyens des parties

L’appelante soutient que le tribunal ne précise nullement les critères retenus pour considérer que la construction alléguée date de plus de 5 ans ; que les consorts [O] ne démontrent nullement que ces travaux étaient bien achevés en juillet 2009 ; que ces travaux ne peuvent être achevés à cette date alors même qu’il est établi que les maîtres de l’ouvrage ont sollicité une nouvelle autorisation de l’assemblée générale en décembre 2009 ainsi qu’un permis modificatif en février 2010 ; qu’elle a saisi le tribunal d’une demande d’indemnisation de son préjudice né de la faute de ses voisins qui se sont abstenus de solliciter des copropriétaires l’autorisation nécessaire avant de faire des travaux sur leur lot en violation du règlement de copropriété ; que peu importe la date de fin de réalisation des travaux, car pour apprécier cette faute, seule la date à laquelle une autorisation a été sollicitée auprès des copropriétaires doit être prise en compte ; qu’il est établi que les consorts [O] ont sollicité une nouvelle autorisation le 7 décembre 2009, et c’est à cette seule date qu’il convient de se placer pour vérifier si la construction réalisée est conforme à cette autorisation ; que le délai de 5 ans n’était nullement expiré lorsqu’elle a saisi pour la première fois la juridiction de proximité le 29 septembre 2014 ; que la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) a été déposée le 9 février 2010, de sorte que le délai de prescription ne peut réellement commencer à courir qu’à compter de cette date ; que la cour ne pourra qu’infirmer le jugement de ce chef.

Les intimés répliquent qu’il ressort des propres déclarations de Mme [R] que la construction litigieuse, et plus précisément le percement de la fenêtre pour lequel elle prétend subir un préjudice de jouissance, est achevée depuis au moins le 7 juillet 2009 ; que Mme [R] disposait donc d’un délai expirant le 8 juillet 2014 pour rechercher la responsabilité délictuelle de la SCI [O] ; que sa première déclaration au greffe a été reçue le 29 septembre 2014, soit postérieurement audit délai ; que les travaux effectivement réalisés ont été achevés à l’été 2009 ; que les travaux ayant été légèrement modifiés, la SCI [O] a obtenu un permis de construire modificatif qui lui a été accordé le 27 avril 2010 et a obtenu l’accord de l’assemblée générale sur ce nouveau projet selon procès-verbal du 7 décembre 2009 ; que c’est à bon droit que le jugement déféré a retenu qu’ils étaient bien fondés à opposer à Mme [R] la prescription de son action dès lors que l’extension du pavillon, qui constitue le dommage allégué par Mme [R], a été terminée au plus tard à l’été 2009, soit il y a plus de cinq ans ; que la cour ne pourra que confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a déclaré prescrites les demandes formulées par Mme [R].

Réponse de la cour

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, Mme [R] se prévaut d’une faute des consorts [O] résultant de travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les travaux ont été déclarés achevés par la SCI [O] le 9 février 2010. C’est donc à cette date que Mme [R] a pu constater que les travaux réalisés n’étaient pas conformes à la demande initiale de permis de construire telle qu’autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, étant précisé que les travaux visés par le permis de construire modificatif n’ont pas donné lieu à autorisation. Le point de départ du délai de prescription doit donc être fixé au 9 février 2010.

Mme [R] a formé une action en justice dans le délai quinquennal de prescription, en saisissant la juridiction de proximité de [Localité 8] le 29 septembre 2014. Cette saisine d’une juridiction a interrompu le délai de prescription en application de l’article 2241 du code civil.

L’article 2242 du code civil dispose que l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

L’instance introduite par Mme [R] a pris fin par l’effet du jugement de la juridiction de proximité de [Localité 8] du 21 mars 2017. À compter de cette date, un nouveau délai de cinq années a commencé à courir. Or, Mme [R] a fait assigner la SCI [O], M. [V] [O] et Mme [K] [O] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins d’indemnisation du préjudice subi, le 18 mars 2022, soit avant l’expiration du délai de prescription.

Les demandes formées par Mme [R] à l’encontre de la SCI [O] et de M. et Mme [O] sont donc recevables. Le jugement sera ainsi infirmé en ce qu’il a déclaré prescrites les demandes formulées par Mme [R] contre la SCI [O], M. [V] [O] et Mme [K] [O].

II- Sur la responsabilité délictuelle de la SCI [O] et de M. et Mme [O]

A- Sur la faute

Moyens des parties

L’appelante indique qu’à l’appui de la demande de permis de construire était fourni un courrier de la SCI [O], en date du 27 novembre 2008, certifiant avoir obtenu l’autorisation de la copropriété pour effectuer les travaux objets de cette demande ; qu’en réalité ce courrier est un faux puisque la copropriété n’était saisie à cette date d’aucune demande d’autorisation ; que ce n’est en effet qu’à compter du 11 décembre 2008 que la copropriété a véritablement été sollicitée pour une demande d’autorisation présentée par la SCI [O] concernant l’extension de son pavillon ; qu’en outre, si l’assemblée générale a effectivement autorisé cette extension, force est de constater que les plans présentés à l’appui de cette demande étaient totalement différents de ceux déposés auprès de la mairie puisqu’une seule petite ouverture était prévue en façade nord-ouest ; que le projet de construction tel qu’il était déposé auprès de la mairie n’a jamais été présenté à l’assemblée générale des copropriétaires pour obtenir son autorisation ; qu’en revanche, la SCI [O] a de nouveau sollicité l’assemblée le 7 décembre 2009 pour obtenir l’autorisation de modifier son projet d’extension par rapport à son projet initial ; que pour formuler cette demande, la SCI [O] s’est contentée de fournir les plans initiaux déposés en mairie le 27 novembre 2008 ; que le modificatif présenté auprès de la commune le 9 février 2010 n’a jamais été préalablement approuvé par les copropriétaires ; qu’à ce jour, elle doit souffrir de vues directes sur son jardin, installées en violation du règlement de copropriété ; que la végétation ne suffit pas à masquer cette vue ; qu’elle a vainement tenté d’obtenir la suppression de ces fenêtres sans succès ; que les époux [O] ainsi que la SCI [O] peuvent difficilement contester le fait que les travaux réalisés ne sont pas conformes à l’autorisation donnée par l’assemblée générale, de sorte que leur faute est caractérisée au sens de l’article 1242 du code civil.

Les intimés répliquent que la SCI [O] était propriétaire de la maison dans laquelle elle a fait procéder aux travaux d’extension litigieux ; que M. et Mme [O] sont donc bien fondés à demander leur mise hors de cause ; que c’est donc à tort que le jugement de première instance a rejeté la fin de non-recevoir soulevée aux fins de mise hors de cause de M. et Mme [O] ; qu’il est sollicité de la cour qu’elle infirme le jugement déféré sur ce point et que, statuant à nouveau, elle déboute Mme [R] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de M. et Mme [O] ; que la cour ne pourra que constater qu’ils n’ont commis aucune faute dans la mesure où ils ont obtenu une ratification a posteriori de leurs travaux par l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’en effet, les travaux réalisés ont été légèrement différents de ceux pour lesquels un permis de construire avait été accordé, puisqu’en définitive, la SCI a supprimé les deux petites fenêtres au rez-de-chaussée et a agrandi légèrement la fenêtre située au rez-de-chaussée de l’extension ; qu’elle a sollicité et obtenu l’accord de l’assemblée générale sur ce nouveau projet le 7 décembre 2009 ; que les copropriétaires avaient alors obtenu communication des photographies des travaux effectivement réalisés ; que contrairement à ce qu’indique Mme [R], il est inexact de prétendre que la construction réalisée n’a pas été soumise à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’aucune faute ne peut ainsi leur être reprochée, d’autant que Mme [R] ne rapporte pas la preuve des préjudices dont elle sollicite l’indemnisation ; que s’agissant particulièrement des désagréments causés par la « vue droite », il est totalement erroné de prétendre que la construction litigieuse entraîne un préjudice de jouissance, car la petite fenêtre située à l’étage donne sur les combles non-aménagés ; que la création de cette ouverture respecte les distances de vue réglementaires ; que la vue sur les propriétés voisines est masquée par la végétation ; que Mme [R] ne verse d’ailleurs aucune pièce susceptible de démontrer qu’elle justifierait d’un trouble de jouissance particulier et que lui soit accordé des dommages et intérêts ; qu’il est par conséquent demandé à la cour, de débouter Mme [R] de sa demande indemnitaire.

Réponse de la cour

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient de relever que le fait que M. et Mme [O] n’ont pas la qualité de propriétaires de la maison ayant donné lieu aux travaux d’extension, ne fait nullement obstacle à l’action en responsabilité délictuelle intentée à leur encontre, à charge pour Mme [R] d’établir la preuve d’une faute commise par eux, et d’un dommage en lien avec cette faute. Le jugement ne peut donc qu’être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de mise hors de cause formée par M. et Mme [O].

En l’espèce, l’assemblée des copropriétaires a autorisé la SCI [O] à réaliser les travaux mentionnés dans la demande de permis de construire initiale, lors de sa délibération du 11 décembre 2008.

Par la suite, la SCI [O] a modifié son projet notamment quant aux ouvertures sur la façade nord-ouest et a déposé une demande de permis de construire modificatif le 9 février 2010, à laquelle la commune a fait droit. La demande de permis de construire modificatif prévoyait ainsi, en façade nord-ouest, la suppression de deux petites fenêtres et l’ouverture d’une petite fenêtre en pignon, l’agrandissement de la fenêtre et des volets électriques.

S’il est exact que les travaux ainsi modifiés ont été réalisés sans nouvelle autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, il est admis qu’une délibération d’assemblée générale prise a posteriori permet de ratifier les travaux irrégulièrement entrepris, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (3e Civ., 20 novembre 1985, pourvoi n° 84-16.414, Bull. civ. III, n° 150).

La SCI [O] justifie que l’assemblée générale des copropriétaires a ratifié a posteriori les travaux réalisés après modification du projet, suivant délibération du 7 décembre 2009. La convocation des copropriétaires à cette assemblée générale comportait un courrier de la SCI [O] auquel était annexé le plan initial des façades, indiquant que les deux petites fenêtres en bas à droite n’ont pas été exécutées.

Les copropriétaires ont donc été informés, avant leur vote, que les deux petites fenêtres du rez-de-chaussée de la façade nord-ouest n’avaient pas été réalisées. En outre, il apparaît que Mme [R] se plaint de la fenêtre créée à l’étage, laquelle était déjà prévue dans le permis de construire initial et dans le projet validé par les copropriétaires en 2008.

Il s’ensuit que Mme [R] est mal-fondée à se prévaloir de travaux réalisés par la SCI [O] sans autorisation de l’assemblée des copropriétaires. Elle ne démontre donc pas de faute commise par la SCI [O], et encore moins de ses associés, M. et Mme [O].

Mme [R] doit donc être déboutée de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SCI [O] et de M. et Mme [O].

III- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Moyens des parties

La SCI [O] et M. et Mme [O] soutiennent que Mme [R] savait pertinemment, avant d’engager la procédure de première instance que la SCI [O] avait bien obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ; que malgré cela, elle n’a pas hésité à présenter les faits de façon mensongère, et a déjà saisi, à deux reprises, le juge de proximité d’une action dirigée à l’encontre de la SCI [O] ; que Mme [R] a également tenté d’obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires, toujours pour les mêmes raisons, suivant assignation en date du 29 mars 2018 ; qu’il y a donc lieu d’infirmer le jugement de première instance et de condamner Mme [R] à leur verser une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Mme [R] demande de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Réponse de la cour

Vu l’article 1240 du code civil,

Si les travaux d’extension ont bien été ratifiés par l’assemblée générale des copropriétaires a posteriori, le fait de soumettre au juge l’irrégularité des travaux réalisés sans autorisation préalable n’est pas de nature à établir l’existence d’une faute de Mme [R] dans l’exercice de son droit fondamental d’agir en justice. La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée, et le jugement sera confirmé de ce chef.

IV- Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

Mme [R] sera condamnée aux dépens d’appel et à payer aux intimés une somme complémentaire de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 24 mai 2023 en ce qu’il a déclaré prescrites les demandes formulées par Mme [R] contre la SCI [O], M. [V] [O] et Mme [K] [O].

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de Mme [R] à l’encontre de la SCI [O], M. [V] [O] et Mme [K] [O], et les déclare recevables :

DÉBOUTE Mme [R] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SCI [O], M. [V] [O] et Mme [K] [O] ;

CONDAMNE Mme [R] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [R] à payer à la SCI [O], M. [V] [O] et Mme [K] [O] la somme complémentaire de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT