COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 03/02/26

M^e Jean michel LICOINE

la SCP STOVEN PINCZON DU SEL

ARRÊT du : 03 FEVRIER 2026

N° : – 26

N° RG 24/00433 – N° Portalis DBVN-V-B7I-G6C6

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 11] en date du 11 Janvier 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265302982478865

Monsieur [B] [W]

né le 25 Avril 1952 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Jean-Michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉES : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265301735683157

S.E.L.A.R.L. [Adresse 12] en qualité de liquidateur judiciaire de l’EARL LE [Adresse 7] suivant jugement du tribunal judiciaire d’Orléans en date du 13 mars 2020

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Damien PINCZON DU SEL de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocat au barreau d’ORLEANS

E.A.R.L. LE [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par M^e Damien PINCZON DU SEL de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 05 Février 2024.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 06 octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 18 Novembre 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller en charge du rapport, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 03 février 2026 (délibéré prorogé, initialement fixé au 20 janvier 2026) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 31 juillet 2012, M. [B] [W] a donné en location à l’EARL Le Fresne une propriété agricole située sur la commune de [Localité 6] (45), ainsi que diverses parcelles de terres agricoles et du matériel agricole.

Le 2 mars 2016, saisi sur requête par M. [W], le président du tribunal de grande instance d’Orléans a désigné un mandataire ad hoc à l’EARL Le Fresne avec pour mission de favoriser la conclusion d’un accord entre M. [W] et sa fille, Mme [D] [X] née [W], gérante de l’EARL.

Par ordonnance du 7 juin 2017, le président du tribunal de grande instance d’Orléans, saisi à nouveau sur requête par M. [W], a désigné un mandataire ad hoc avec pour mission de convoquer les associés de l’EARL Le Fresne en assemblée générale extraordinaire notamment aux fins d’examen du mandat du gérant et de poursuite ou dissolution de la société suite aux pertes.

Le 6 juin 2018, Mme [D] [X] et l’EARL Le Fresne ont fait assigné en référé M. [B] [W] devant le tribunal de grande instance d’Orléans aux fins notamment de rétractation de l’ordonnance sur requête du 7 juin 2017.

Par ordonnance de référé du 18 janvier 2019, le président du tribunal de grande instance d’Orléans a dit n’y avoir lieu à rétracter cette ordonnance et rejeté toutes autres demandes. Cette dcision a été confirmée par arrêt de la cour d’appel d’Orléans le 13 novembre 2019.

Le 13 mars 2020, le tribunal judiciaire d’Orléans a prononcé la liquidation judiciaire de l’EARL Le Fresne et désigné la société [Adresse 12] comme liquidateur judiciaire.

Le 27 avril 2020, M. [B] [W] a déclaré au passif de la liquidation judiciaire une créance de 26 142,82 euros au titre des loyers et fermages dus depuis le 31 décembre 2014 et jusqu’au 13 mars 2020.

En réponse, la société Villa-Florek a contesté la créance.

Le 15 février 2021, M. [B] [W] a répondu ne pas maintenir ses demandes au titre des loyers des années 2014 et 2015, maintenir ses demandes pour les loyers dus sur la période du 31 décembre 2016 au 13 mars 2020 à hauteur de 17 757,82 euros et subsidiairement à hauteur de la somme de 12 423,89 euros au titre des locations des terres agricoles et du matériel, hors les bâtiments.

Par ordonnance du 23 novembre 2021, le juge commissaire à la liquidation judiciaire a ordonné le sursis à statuer sur l’admission de la créance et a invité les parties à saisir la juridiction compétente dans un délai d’un mois.

M. [B] [W] a en conséquence fait assigner le 13 janvier 2022 la société [Adresse 12], en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de l’EARL Le Fresne, devant le tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins notamment de fixation de sa créance au passif de la société à hauteur de 17 757,82 euros, dont 8 385 euros à titre privilégié et subsidiairement à hauteur de 12 423,89 euros dont 5 920 euros à titre privilégié.

A titre reconventionnel, l’EARL Le Fresne, représentée par son mandataire liquidateur, a forumulé une demande en paiement de la somme de 19 367 euros à l’encontre de M. [W] au titre de l’encaissement par lui du prix de vente d’un cheptel de bovins appartenant à la société.'

Le 11 janvier 2024, le tribunal judiciaire d’Orléans a':

— déclaré recevable l’intervention volontaire de l’EARL Le Fresne';

— fixé la créance de M. [B] [W] au passif de la liquidation judiciaire de l’EARL Le Fresne à la somme de 2 814,31 euros au titre des fermages échus le 31 décembre 2016 et le 13 mars 2020';

— condamné M. [B] [W] à payer à l’EARL Le Fresne, représentée par la société [Adresse 12] en qualité de mandataire-liquidateur, la somme de 18 481,23 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2019 ;

— rejeté toutes les autres demandes';

— condamné M. [B] [W] aux dépens.

M. [B] [W] a interjeté appel de de la décision le 5 février 2024, hormis en ce qui concerne sa condamnation à régler la somme de 18 481,23 euros.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025, M. [B] [W] demande à la cour de':

— Le recevoir en son appel contre le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Orléans le 11 janvier 2024 et y faire droit';

— Infirmer les dispositions du jugement qui ont fixé la créance de M. [B] [W] au passif de la liquidation judiciaire de l’EARL Le Fresne à la somme de 2 814,31 euros au titre des fermages échus entre le 31 décembre 2016 et le 13 mars 2020';

Statuant à nouveau,

A titre principal :

— Fixer la créance de M. [B] [W] au passif de la liquidation judiciaire de l’EARL Le Fresne à la somme de 17 757,82 euros dont 8 385 euros à titre privilégié (privilège du bailleur) et 9 372,82 euros à titre chirographaire';

A titre subsidiaire :

— Fixer la créance de M. [B] [W] au passif de la liquidation judiciaire de l’EARL Le Fresne à la somme de 12 423,89 euros dont 5 920 euros à titre privilégié (privilège du bailleur) et 6 503,89 euros à titre chirographaire';

En tout état de cause,

— Condamner la SELARL [Adresse 12] ès qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de l’EARL Le Fresne à verser à M. [B] [W] la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— Débouter la SELARL [Adresse 12] ès qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de l’EARL Le Fresne et l’EARL Le Fresne de l’ensemble de leurs demandes';

— Condamner la SELARL [Adresse 12] ès qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de l’EARL Le Fresne et l’EARL Le Fresne aux entiers dépens et accorder à Maître Jean-Michel Licoine, avocat, le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025, l’EARL Le Fresne et son liquidateur judiciaire la SELARL [Adresse 12] demandent à la cour de':

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 11 janvier 2024 en toutes ses dispositions';

— Débouter M. [B] [W] de son appel et, plus généralement, de toutes ses demandes, fins et conclusions';

En tout état de cause,

— Condamner M. [B] [W] à verser à l’EARL Le Fresne (représentée par son liquidateur) ainsi qu’à la SARL [Adresse 12] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2025.

MOTIFS

I- Sur la demande de fixation de créance :

Moyens des parties :

M. [B] [W] fait valoir en premier lieu que l’EARL, tenue de payer le prix du bail aux termes convenus, n’a jamais respecté son obligation, hormis au titre de l’année 2015 ; qu’il ne conteste pas avoir reçu en 2015 une somme de 6 705,54 euros supérieure au fermage de l’année ; que le trop-perçu retenu par les premiers juges de 2 513,04 euros ne correspond pas au loyer de l’EARL mais à des remboursements de fermages préalablement réglés par M. [W] à d’autres bailleurs et portant sur des parcelles mises à disposition de l’EARL ; qu’il avait été convenu dans ce cadre que l’EARL le rembourse ; qu’il a lui même avancé la somme totale de 1 775,51 euros à ce titre, ce qui, ajoutée au fermage de l’EARL qui était de 4 930,03 euros, représente le total de 6 705,54 euros ; et que le tribunal n’ayant pas retenu la preuve produite comme étant suffisante, il ajoute à hauteur d’appel l’extrait de son compte personnel sur lequel figure le débit de ses chèques en règlement de ces fermages.

M. [W] conteste en second lieu l’exception d’inexécution retenue par le tribunal en raison de l’impossibilité d’exploiter les lieux donnés à bail, ayant justifié un abattement de 70% de la créance.

Il estime que l’EARL a bénéficié jusqu’à la résiliation du bail de la jouissance des locaux ; qu’à partir de l’année 2016, l’activité de l’EARL a été transférée sur un nouveau manège construit sur une parcelle appartenant à Mme [X] ; que l’EARL ne démontre donc pas qu’elle se serait trouvée empêchée d’exercer son activité ; que les constats d’huissier qu’il produit témoignent de l’état d’abandon des bâtiments initiaux ; que dans le cadre de la médiation organisée par le mandataire ad hoc, un accord avait été trouvé pour rétablir les donations entre les deux enfants de M. [W], la parcelle sur laquelle se trouvaient les bâtiments d’origine devant revenir à M. [W] et un nouveau bail devant être signé avec l’EARL [Adresse 10] ; que Mme [X] est ensuite revenue sur cet accord et a fait dresser un constat d’huissier alors que M. [W], du fait de l’accord, avait fermé l’accès aux bâtiments dont il devait reprendre possession ; et que les constats de 2016 et de 2018 contiennent des inexactitudes sur lesquelles il s’explique, notamment concernant la cour de la ferme non comprise dans le bail.

M. [W] souligne à titre subsidiaire que, si un abattement devait être retenu en raison de l’entrave apportée à l’accès aux bâtiments, la décomposition du prix du bail dans l’acte de 2012 doit être prise en compte, la part de loyer sur les bâtiments ne représentant que 34,16% du montant total du fermage.

En réponse, l’EARL Le Fresne indique que le montant du fermage a été arrêté à la somme annuelle de 4 192,50 euros ; que le trop-perçu de loyer pour l’année 2015, de 2 513,04 euros, doit nécessairement s’imputer sur le paiement des loyers pour les années suivantes, comme l’a retenu le tribunal ; qu’il n’a jamais été question d’une sous-location de terres appartenant à des tiers ; que M. [W] a reconnu en 2021 devant le juge-commissaire que la somme de 6 705,54 euros prélevée le 6 novembre 2015 correspondait aux loyers de l’année 2015, si bien qu’il existe un trop-perçu ; que la nouvelle pièce produite par M. [W] ne prouve rien et a été établie pour les seuls besoins de la cause ; que la logique commande qu’en cas de fermages l’EARL les règle directement ; qu’il n’est en outre pas prouvé que l’EARL exploitait les terres louées à des tiers et non M. [W] en son nom personnel ; que la créance déclarée auprès du liquidateur est une créance de loyer et non une créance de remboursement de sommes payées à un tiers pour le compte de la société ; et que les témoignages produits par M. [W] évoquent une exploitation des terres par M. [X] et non par l’EARL.

L’EARL estime en outre justifier de l’impossibilité de pouvoir jouir pleinement des biens loués en raison du seul comportement de M. [W].

Elle souligne qu’elle produit des témoignages en ce sens ; qu’elle s’est plainte de la situation dès le mois de janvier 2016 ; qu’elle a consigné les loyers dans l’attente d’un déblocage de la situation, à hauteur de la somme de 13 485,77 euros ; que faute de trouver une solution, elle a été contrainte de déposer le bilan ; que M. [W] a manqué à son obligation de délivrance ; que le tribunal ne pouvait que faire application de l’exception d’inexécution ; que si M. [W] propose subsidiairement une réduction du prix du bail au seul terrain agricole et au matériel, le tribunal ne pouvait accéder à cette demande, le bail formant un tout indivisible ; qu’il ne peut y avoir d’exploitation utile sans accès aux bâtiments ; que M. [W] reconnaît expressément avoir fermé l’accès aux bâtiments ; qu’il ne fournit en revanche pas de justificatif sur une négociation à ce sujet avec le mandataire ad hoc ; que la fermeture de l’accès à plusieurs bâtiments ne résulte nullement d’un accord entre les parties ; que la plupart des allégations formulées est hors sujet ; qu’elle conteste les autres justifications de M. [W] concernant le fait que la cour de la ferme est hors bail et qu’elle avait toutes les clés nécessaires au bail ; et que l’installation d’un manège sur un autre terrain ne dispense pas le centre équestre d’utiliser les bâtiments pour son activité.

Réponse de la cour :

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°'2016-131 du 10 février 2016, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient à celui qui invoque l’exception d’inexécution en alléguant que son contractant n’a rempli que partiellement son obligation d’établir cette inexécution, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (1re Civ., 18 décembre 1990, pourvoi n° 89-14.975, Bull. 1990 I N° 296'; 3e Civ., 7 décembre 1988, pourvoi n° 87-12.473, Bull. 1988 III N° 181).

En l’espèce, selon le bail du 31 juillet 2012, M. [W] et l’EARL Le Fresne ont convenu d’un fermage de 3 892,50 euros par an s’appliquant aux bâtiments d’exploitation et aux terres agricoles et de 300 euros par an pour le matériel agricole, soit un total de 4 192,50 euros.

Le fermage et le loyer du matériel agricole sont stipulés payables à terme échu le 31 décembre de chaque année.

M. [W] réclame à ce titre une somme totale de 17 757,82 euros, correspondant aux fermages des années 2016 à 2019 (16 770 euros) et de la période du 1er janvier 2020 au 13 mars 2020 (987,82 euros).

Les parties s’accordent à dire que, pour l’année 2015, M. [W] a perçu de l’EARL une somme de 6 705,54 euros, début novembre 2015.

Si M. [W] indique dans ses dernières conclusions que le loyer dû au titre de l’année 2015 était de 4 930,03 euros, cette somme ne peut être justifiée par la seule production d’un relevé manuscrit de fermages provenant de M. [W], alors qu’elle n’est pas conforme d’une part à celle de 4 192,50 euros qu’il a mentionnée comme due pour cette année dans la déclaration de créances du 27 avril 2020 puis dans son courrier du 15 février 2021, d’autre part au montant de 4 192,50 euros retenu au titre du fermage des années suivantes par M. [W] lui-même.

M. [W] ne démontre ensuite pas qu’il a dû régler des fermages, en 2015, au profit de tiers bailleurs, à hauteur de 1 775,51 euros, pour le compte de l’EARL Le Fresne et que l’EARL devait en conséquence le rembourser.

S’il verse en effet, en complément de l’extrait du livre journal produit devant les premiers juges, un extrait de son compte personnel comportant trois débits par chèques d’un montant total de 1775,51 euros (108,43 euros, 928,59 euros et 738,49 euros) en concordance avec la page de l’extrait de compte manuscrit, il ne peut s’en déduire que ces sommes correspondraient à des fermages dus par l’EARL que M. [W] aurait personnellement assumés.

Les écrits de Mme [F], Mme [N] et M. [N] relatifs au versement de fermages par M. [W] pour des terres cultivées par M. [C] [X] sont trop imprécis pour démontrer qu’il s’agirait de terres utilisées par l’EARL pour lesquelles un fermage aurait été dû par celle-ci.

C’est ainsi à juste titre que les premiers juges ont constaté que l’EARL Le Fresne avait réglé une somme indue de 2 513,04 euros au titre du fermage de l’année 2015, cette somme devant nécessairement s’imputer sur le montant de la créance.

Il n’est ensuite pas contesté par l’EARL Le Fresne qu’elle n’a pas réglé les loyers des années 2016 à 2019, puis pour la période allant jusqu’au 13 mars 2020.

L’EARL établit toutefois, par des attestations et deux procès-verbaux de constat dressés par des huissiers de justice le 2 décembre 2016 et le 24 avril 2018, que M. [W] a empêché l’accès à la cour et aux granges, à partir de l’année 2016.

L’écrit d’un notaire, en date du 10 novembre 2016, produit par M. [W] et portant sur un projet de réécriture d’une donation-partage du 31 juillet 2012 et la signature d’un nouveau bail n’est pas de nature à remettre en cause ces éléments.

De même, les attestations et pièces que M. [W] produit, notamment quant à l’entretien des lieux et animaux, et les observations qu’il formule concernant l’assiette du bien loué, ne remettent pas en cause ces constats et attestations.

Enfin, il ressort des éléments versés aux débats que, si l’activité de l’entreprise a perduré au moyen d’un nouveau manège construit hors des bâtiments d’exploitation, l’impossibilité d’accès aux bâtiments loués a eu des conséquences, pour le preneur, sur son accès à des réserves de foin, d’eau et d’orge, et a rendu nécessaire le déplacement des réserves et leur entreposage dans d’autres conditions.

Les premiers juges ont ainsi, de manière pertinente, tiré les conséquences de l’empêchement par le bailleur d’accéder aux bâtiments, le manquement constaté étant suffisamment grave pour retenir que l’EARL était fondée à opposer une exception d’inexécution à M. [W].

Cette entrave concerne l’accès aux bâtiments, qui constituent l’un des objets de la location.

Elle ne concerne pas les terres agricoles.

Elle n’est pas démontrée concernant la presse, le tracteur et le petit outillage visés dans le bail, ces matériels loués n’étant pas identifiés à travers les constats réalisés et les attestations produites.

L’inexécution de la part du bailleur n’est donc pas totale.

Il en résulte que le preneur ne pouvait suspendre le paiement des loyers qu’à proportion de la jouissance dont il a été privé.

Il apparaît que la valeur locative des bâtiments d’exploitation a été établie à l’occasion du bail du 31 juillet 2012 et fixée à un montant annuel de 1 432,50 euros. Il en est de même de la valeur locative des terres agricoles (2 460 euros par an) et pour le matériel agricole, à savoir une presse, un tracteur et du petit outillage (300 euros par an).

Elle permet de calculer de manière précise les conséquences de l’entrave aux bâtiments loués et de procéder à une réduction du loyer proportionnelle à l’entrave et conforme aux stipulations du bail quant à la répartition de son montant entre les différents biens loués.

Il conviendra donc lieu de ne pas retenir l’abattement fixé à 70% par les premiers juges et d’appliquer en lieu et place une réduction correspondant au montant fixé dans le bail, par les parties, pour la location des quatre bâtiments d’exploitation, soit la somme de 1 432,50 euros par an.

Ainsi, sur la période du 31 décembre 2016 au 13 mars 2020, les fermages doivent être évalués à un montant total de 11 590,49 euros (11 040 euros pour quatre années et 550,49 euros du 1er janvier 2020 au 13 mars 2020).

De cette somme, doit être déduit le trop-perçu de l’année 2015, d’un montant de 2 513,04 euros.

La décision des premiers juges sera en conséquence infirmée et le montant de la créance de M. [W] fixée à la somme de 9 077,45 euros.

Il appartiendra au juge-commissaire, qui a rendu une ordonnance de sursis à statuer le 23 novembre 2021, de déterminer le rang de la créance.

III- Sur les frais de procédure':

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

Il y aura enfin lieu de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d’appel, n’y avoir lieu en conséquence à application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et n’y avoir lieu à condamnation de quiconque, pour des raisons d’équité, au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu le 11 janvier 2024, entre les parties, par le tribunal judiciaire d’Orléans en ce qu’il a :

— fixé la créance de M. [B] [W] au passif de la liquidation judiciaire de l’EARL Le Fresne à la somme de 2 814,31 euros au titre des fermages échus entre le 31 décembre 2016 et le 13 mars 2020 ;

CONFIRME le jugement pour le surplus de ses chefs critiqués ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

FIXE la créance de M. [B] [W] au passif de la liquidation judiciaire de l’EARL Le Fresne à la somme de 9 077,45 euros au titre des fermages échus entre le 31 décembre 2016 et le 13 mars 2020 ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens d’appel ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation de quiconque au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT