N°

301

LV

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Maillard,

le 11.07.2019.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Fong,

le 11.07.2019.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 11 juillet 2019

RG 13/00544 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 355, rg n° 11/00655 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 15 mai 2013 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 26 août 2013 ;

Appelant :

Monsieur C I A, demeurant […] ;

Représenté par M^e Caroline FONG, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

Madame F K Y épouse X, née le […] à Papeete, de nationalité française, […] ; venant aux droits de :

Madame D Z veuve Y, née le […] à Papeete, décédé le […] à Moorea :

Représentée par M^e Stéphane MAILLARD, avocat au barreau de Papeete ;

Appelé en cause :

Monsieur C J A (père), né le […] à Papeete, demeurant à […] ;

Non comparant, assigné à personne le 19 novembre 2017 ;

Ordonnance de clôture du 29 mars 2019 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 23 mai 2019, devant M^me VALKO, président de chambre, M^me LEVY et M. GELPI, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me M-N ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. VALKO, président et par M^me M-N, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

M. C I A est propriétaire de la parcelle […] à Pirae. M^me Z veuve Y était propriétaire du lot […], lequel est mitoyen du lot de R. A qu’il surplombe.

M. C I A a obtenu, le 26 mai 2010, un permis de travaux immobiliers pour la construction d’une maison d’habitation sur sa parcelle.

Le retrait de cette autorisation lui a été notifié le 15 septembre 2010, au motif d’une non-conformité au cahier des charges du lotissement Bel Air, qui interdisait la construction de bâtiments à étage : « Votre construction est dotée non pas d’une mezzanine, comme mentionné de manière erronée aux plans, mais bien d’un étage ».

Le retrait était annulé par jugement du tribunal administratif de la Polynésie française du 26 avril 2011, au motif que : 'les règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges du lotissement Bel Air étaient caduques et les dispositions du plan d’urbanisme de l’agglomération de Papeete s’y sont substituées ; or, la Polynésie française s’est fondée sur la méconnaissance de l’article 16 du cahier des charges en estimant que la mezzanine envisagée constituait en réalité un étage compte tenu de ses caractéristiques ; mais un tel motif, alors même que l’appréciation à laquelle s’était livrée l’administration n’était pas erronée sur la nature de la construction projetée, n’était pas de nature à donner une base légale au retrait du permis de travaux.'

M^me Y a fait constaté par huissier, le 28 avril 2011, que la vue vers le paysage depuis son jardin était désormais obstruée par la toiture de la maison de M. A, qu’à la lecture du plan de celle-ci, il s’agissait d’une demeure à étage avec une hauteur de toiture de 6,76 m, et qu’il était

parfaitement visible que les distances de prospect n’étaient pas respectées.

Le 23 mai 2011, le service de l’Urbanisme adressait un procès-verbal d’infraction au procureur de la République car la construction ne respectait pas le plan d’implantation figurant au permis de construire, et qu’elle n’était pas régularisable, en raison de l’opposition d’un voisin dont l’accord était nécessaire.

M^me Y a fait assigner le 8 août 2011 M. C I A pour demander sa condamnation de à démolir la toiture de sa construction et à la réduire à une hauteur de 5,20 m, comme constituant un trouble anormal de voisinage et une violation des servitudes d’urbanisme en matière de prospect et de la servitude non aedificandi du cahier des charges du lotissement Bel Air.

Par jugement du 15 mai 2013, le tribunal de première instance de Papeete a :

ordonné à C I A de faire réaliser à ses frais l’abaissement de la toiture de la maison qu’il a fait édifier sur le lot n° L51 de la commune de Pirae, en dessous de la hauteur de 5 mètres 20, et ce sous astreinte de 10 000 FCP par jour de retard passé un délai de trois mois après la signification du jugement ;

condamné C I A à payer à D Z veuve Y la somme de 500 000 FCP à titre de dommages-intérêts;

ordonné l’exécution provisoire ;

débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire ; – condamné C I A aux dépens et à payer à D Z veuve Y la somme de 200 000 FCP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

C I A en a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 26 août 2013 et par exploit portant signification de celle-ci délivré le 6 septembre 2013 au domicile de D Z veuve Y.

D’autre part, un autre voisin de C I A, E B, qui était propriétaire du lot […], a obtenu en référé qu’il lui soit enjoint sous astreinte de démolir la même construction qu’il a effectuée en violation du permis de travaux immobiliers n° 10-338-1 qui lui a été délivré le 26 mai 2010, pour avoir implanté celle-ci à 2,70 m des parcelles L50 et L53, au lieu de 4 m, et pour avoir modifié l’inclinaison de la toiture (arrêt du 13 septembre 2012, pourvoi rejeté le 7 juillet 2015).

Par requête en appel, M. C I A demande à la cour :

d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

de dire que la construction de sa maison est conforme au permis de construire n° 10-0338-1 du 26 mai 2010, et qu’il n’y a donc pas lieu de faire réaliser à ses frais l’abaissement de la toiture de la maison qu’il a fait édifier sur le lot n° 51 du lotissement Bel Air situé dans la commune de Pirae en dessous de la hauteur de 5,20 m et ce sous astreinte, ni à paiement de dommages et intérêts ;

— débouter l’intimée de l’ensemble de ses demandes ; reconventionnellement :

— condamner l’intimée à détruire son bungalow pour non-respect des règles de prospect et d’urbanisme, à détruire le mur de soutènement qui empiète sur sa propriété sous astreinte de 10 000 FCP par jour de retard ;

condamner l’intimée à lui payer la somme de 500 000 FCP à titre de dommages et intérêts ;

la condamner aux dépens et à payer la somme de 452 000 FCP en remboursement de ses débours non compris dans les dépens ;

M^me Y épouse X, venant aux droits de D Z veuve Y, décédée le […], intimée, appelante à titre incident, dans ses conclusions visées le 21 mai 2014, le 28 août 2015, le 22 janvier 2016 et le 17 juin 2016, demande à la Cour de :

constater la nullité des conclusions de l’appelant enregistrées le 3 juin 2016 ;

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que la maison d’habitation édifiée sur la parcelle section L n° 51 lotissement Bel Air III à Pirae constitue un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage et a condamné l’appelant aux frais irrépétibles de première instance et aux dépens ;

— réformer pour le surplus ;

— condamner l’appelant à démolir la construction édifiée en violation du permis de travaux immobiliers n° 10-338 délivré le 26 mai 2010 et ce sous astreinte de 100 000 FCP par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt ;

— condamner l’appelant à lui payer les sommes de :

5 000 000 FCP à titre de dommages et intérêts pour trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et non respect des règles de prospect ;

1 000 000 FCP à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

dire et juger irrecevables, prescrites et infondées les demandes reconventionnelles formées par l’appelant ;

200 000 FCP et 600 000 FCP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ; ainsi qu’aux dépens avec distraction.

Par arrêt en date du 13 avril 2017, la cour d’appel de PAPEETE a :

Débouté F Y épouse X venant aux droits de D Z veuve Y de sa demande d’annulation ;

Déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de destruction d’un bungalow et d’un mur de soutènement présentée par C I A ;

Avant dire droit pour le surplus :

Désigné Monsieur G H, expert inscrit sur la liste de la cour, avec mission de :

les parties et leurs conseils entendus ou appelés ;

prendre connaissance des pièces produites et de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission; entendre tout sachant ; se faire en particulier communiquer le dossier complet de dépôt et d’instruction du permis de construire n° 10-338-1/MAE.AU du 26 mai 2010 délivré à C A, et le procès-verbal de constat n° C/11-52 du 24 mars 2011 du service de l’Urbanisme ;

se rendre sur les lieux ;

rechercher tous éléments techniques permettant à la cour d’apprécier :

si la construction édifiée par C A sur sa parcelle […] à Pirae respecte ou non les indications du dossier et des plans au vu desquels le permis a été délivré, en particulier en ce qui concerne la hauteur de l’immeuble, la hauteur de son toit, et la présence d’une partie surélevée constituant un étage ou bien une mezzanine ;

si cette construction respecte ou non les règles d’urbanisme et les règles de prospect ;

si cette construction, par l’effet de son implantation, de sa hauteur ou de toute autre caractéristique, a ou non pour effet soit de supprimer, soit de restreindre la vue sur l’océan et l’ensoleillement sur la propriété de F X et, dans l’affirmative, dans quelle proportion ;

— si cette construction, par l’effet de son implantation, de sa hauteur ou de toute autre caractéristique, a ou non pour effet de supprimer ou de gêner la ventilation de la propriété de F X, ainsi que de d’y occasionner des nuisances sonores ;

préconiser toutes mesures de nature à permettre de réparer les troubles et nuisances éventuellement constatés ;

Sursis à statuer sur les demandes plus amples ou contraires des partie.

L’expert a déposé son rapport le 26 février 2018.

M. C I A demande l’infirmation du jugement en date du 15 mai 2013, de dire que M^me X ne justifie pas d’un préjudice personnel découlant d’un trouble du voisinage, la débouter de toutes ses demandes et la condamner à lui verser la somme de 3 000 000 FCP à titer de dommages-intérêts et de 452 000 FCP sur le fondement de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française .

Il fait valoir que l’expert H a conclu que sa construction ne respectait pas les règles d’urbanisme et les règles de prospect sauf à produire l’accord écrit stipulant qu’il lui est donné autorisation pour une implantation particulière et que tel est le cas puisque M^me X a autorisé M. A à déroger au prospect de 4 mètres, qu’il a été dans l’obligation d’implanter sa maison au-delà d’une distance d’un mètre par rapport au mur de soutènement que M^me X a construit sur son terrain car des tuyaux dépassent de ce mur et l’eau de pluie s’écoule de la propriété Y- X chez M. A. Il ajoute qu’il a respecté les règles d’urbanisme suivant décision du tribunal administratif et que le juge judiciaire est incompétent pour ordonner la démolition au seul motif du non respect des règles d’urbanisme.

Il soutient que M^me X ne subit pas de trouble de vue sur mer aux termes du rapport d’expertise et que nul ne dispose d’un droit à la vue sur la mer.

Il rappelle que la décision rendue dans la procédure l’opposant à M. B n’est pas définitive.

Par dernières conclusions, M^me X demande à la cour :

de confirmer le jugement du Tribunal civil de première instance du 15 mai 2013 en ce qu’il a constaté que la maison d’habitation édifiée sur la parcelle section L n° 51 lotissement BEL AIR III à PIRAE constitue un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Elle demande à la cour de condamner M. C, I A et M. C J

A, qu’elle a appelé en cause, à démolir la construction édifiée en violation du permis de travaux délivré le 26 mai 2010 sous astreinte de 100 000 FCP par jour de retard passé le délai de 1 mois à compter de la signification.

Réformer le jugement entrepris pour le surplus et en conséquence :

Condamner solidairement Messieurs C, I A (fils) et son père C J A à payer à Madame F Y épouse X la somme de 5.000.000 FCP (CINQ MILLIONS FCP) à titre de dommages intérêts pour trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et non respect des règles de prospect ;

Condamner Monsieur C, I A (fils) à payer à Madame F Y épouse X la somme de 1.000.000 FCP pour procédure abusive ;

Condamner Monsieur C, I A (fils) à payer à Madame F Y épouse X la somme de 200.000 FCP au titre des frais irrépétibles de première instance outre la somme de 600.000 FCP au titre des frais irrépétibles d’appel et les entiers dépens d’instance de première instance et d’appel ;

Débouter Messieurs C, I A (fils) et son père C, J A de toutes leurs demandes contraires.

Elle fait valoir, sur l’obstacle à la vue imprenable sur l’océan, que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et que le fait de se conformer à une réglementation ou d’avoir obtenu un permis de construire n’exonère pas l’auteur de la construction source de nuisance de sa responsabilité en matière de troubles anormaux de voisinage, que le trouble anormal de voisinage consiste en l’espèce dans l’édification par C I A fils d’une maison d’habitation sur le terrain de son père et ce face à la maison d’habitation de la concluante de sorte que sa vue panoramique sur l’océan et Moorea s’en trouve désormais bouchée, que la privation d’une vue dégagée est constitutive d’une perte d’agrément et déprécie nécessairement la valeur de sa propriété, sans avoir à rechercher une faute (Cass. 3^e civ. 12 février 1992) ou l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

Elle ajoute que le préjudice subi par la perte de vue perdure depuis 2013 en dépit d’une décision assortie de l’exécution provisoire et sollicite en conséquence, la condamnation de M. C I A fils à lui payer la somme de 1.000.000 FCP.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 mars 2019.

Par courrier en date du 15 avril 2019, M^e MAILLARD, faisant suite au jugement du 18 mars 2019 dans la procédure opposant M. C I A à M. B, versé au débat par M^e FONG, a maintenu ses écritures et formé une demande subsidiaire. S’agissant dès lors, de nouvelles conclusions déposées après l’ordonnance de clôture , elles seront écartées des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Par décision en date du 10 mai 2011, le tribunal administratif a considéré que la majorité des co-lotis n’ayant pas présenté de demande tendant à ce que soient maintenues les règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges du lotissement BEL AIR, celles-ci étaient caduques et le plan d’urbanisme de l’agglomération de PAPEETE s’y substituait.

Par ailleurs, l’accord de voisinage dont se prévaut M. C I A (pièce n° 24) est constitué d’une demande d’autorisation émanant de M. C I A 'de construire à partir de 1 mètre de votre clôture sans dépasser la hauteur de votre clôture'. M^me X lui a

indiqué 'je demande que votre maison ne dépasse pas la hauteur de 5,50 mètres'. L’expert relève sur ce point que ni la hauteur, ni la distance de retrait n’ont été respectées.

Or, il résulte du rapport d’expertise que la construction ne respecte ni les règles d’urbanisme ni le règles de prospect et que le faîtage est mesuré à 6, 11 mètres.

En tout état de cause,

Vu l’article 651 du code civil,

Il est constant que, même en l’absence de toute infraction aux règlements, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et le respect des dispositions légales n’exclut pas l’existence d’un trouble anormal. Dès lors, il importe peu que M. A ait ou non respecté les règles d’urbanisme ou les règles de prospect ou encore que le permis de travaux obtenu ne soit plus contesté.

Il convient de rechercher si les nuisances invoquées excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Sur ce point, il résulte du rapport d’expertise que :

— la construction litigieuse restreint la vue sur l’océan, façade ouest, dans une proportion de 75% suivant le linéaire de la limite séparative et de 30%, si on considère un point médian de la terrasse périphérique,

— en terme d’ensoleillement, la maison X n’est pas affectée par la construction A pas plus qu’en ce qui concerne la ventilation.

S’il est constant que nul ne dispose d’un droit à la vue sur la mer, il convient d’apprécier la perte d’une telle vue au regard des circonstances de l’espèce. Or, si tout propriétaire peut s''attendre à être privé d’un tel avantage dans une zone très urbanisée, il sera relevé qu’en l’espèce, la maison de M^me X se situe dans un lotissement, en zone péri urbaine, sur les hauteurs de PIRAE, où il n’est pas contesté que toutes les habitations disposent d’une vue sur l’océan et qu’il ne s’y trouve ni immeuble, ni maison haute. Or, il résulte du rapport de l’huissier mandaté par M^me X que 'la surface représentée par la toiture couvrant l’étage de la demeure de M. A a littéralement effacé toute vue de la requérante vers l’océan et les villes de PIRAE et PAPEETE'.

Les photographies jointes au rapport de l’expert démontrent qu’en position assise, position assez classique sur une terrasse, la seule vue dont dispose M^me X est celle de la toiture de la maison de M. A, longue de 13,50 mètres. M. A avait d’ailleurs bien conscience de la difficulté de son projet, puisqu’il avait écrit à M^me X ' je m’engage bien sûr à ne pas dépasser la hauteur de votre clôture'.

Il s’en déduit que la construction litigieuse cause à M^me X un trouble de voisinage qui excède les inconvénients normaux du voisinage et qui ne peut cesser que par sa démolition, l’expert précisant sur ce point, qu’une mise en conformité nécessite une démolition des existants.

Le juge judiciaire est compétent pour ordonner la démolition dès lors que la construction cause à autrui un trouble de voisinage, peu importe que les règles d’urbanisme soient ou non respectées.

M. C I A sera condamné solidairement avec M. C J A, son père, propriétaire du terrain à faire procéder à la démolition de la construction litigieuse sous astreinte de 100 000 FCP par jour de retard passé le délai de 1 mois à compter de la signification de la présente décision.

M. A qui s’est affranchi de toutes les règles afférentes aux constructions a causé indéniablement un préjudice dont l’indemnisation à hauteur de 1 000 000 FCP lui incombe.

La responsabilité de la construction incombe à M. C I A. Il n’y a donc pas lieu à condamnation solidaire avec M. C L A pour ce qui concerne les dommages-intérêts.

M. C I A sera condamné en outre à verser la somme de 600 000 FCP à M^me X sur le fondement de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française.

M. C I A qui succombe doit supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

ECARTE les conclusions du 15 avril 2019 de M^e MAILLARD comme postérieures à l’ordonnance de clôture ;

INFIRME le jugement déféré ;

CONDAMNE M. C I A et M. C J A à démolir à leurs frais la maison édifiée sur le lot n° L 51 de la commune de Pirae, et ce sous astreinte de 100 000 FCP par jour de retard passé un délai de trois mois après la signification du jugement ;

Condamne M. C I A à payer à M^me X la somme de 500 000 FCP à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. C I A aux dépens et à payer à M^me X la somme de 600 000 FCP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

CONDAMNE M. C I A aux dépens qui pourront recouvrés comme il est prévu à l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 11 juillet 2019.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. M-N signé : L. VALKO