COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 MAI 2021

N° RG 20/04183 – N° Portalis DBV3-V-B7E-UAZQ

AFFAIRE :

B Y

C/

Z X

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 16 Juillet 2020 par le Juge des contentieux de la protection de CHARTRES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 12-19-0358

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Karine ROUSSELOT-WEBER

M^e Odile BORDIER

[…]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX MAI DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame B Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Karine ROUSSELOT-WEBER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 301 – N° du dossier pelletie

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/010355 du 07/10/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANTE

****************

Madame Z X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Bruno BOURDIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000006

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Mars 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSÉ DU LITIGE :

M^me Z D épouse X a donné à bail à M^me B Y un appartement à usage d’habitation situé […] à Ver-lès-Chartres (28630) par contrat du 20 octobre 2018, pour un loyer mensuel de 855 euros et 15 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M^me X a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier de justice délivré le 18 novembre 2019, M^me X a fait assigner en référé M^me Y aux fins d’obtenir principalement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, la séquestration des meubles et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance de référé contradictoire rendue le 16 juillet 2020, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2018 entre M^me X et M^me Y concernant l’appartement à usage d’habitation situé […] à Ver-lès-Chartres (28630) sont réunies à la date du 17 septembre 2019,

— ordonné en conséquence à M^me Y de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M^me Y d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M^me X pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné M^me Y à verser à M^me X à titre provisionnel la somme de 4 070 euros (décompte arrêté au 5 juin 2020, incluant une dernière échéance du mois de juin 2020), avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

— condamné M^me Y à payer à M^me X à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 870 euros à compter du 1^er juillet 2020 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de M^me X fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me Y aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Par déclaration reçue au greffe le 26 août 2020, M^me Y a interjeté appel de cette ordonnance en tous ces chefs de disposition l’ayant condamnée.

Dans ses dernières conclusions déposées le 22 octobre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M^me Y demande à la cour, au visa de

l’article 1343-5 du code civil, de :

— infirmer partiellement l’ordonnance de référé rendue le 16 juillet 2020 ;

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages-intérêts au titre de l’article 700 du code de procédure civile de M^me X ;

en conséquence et statuant à nouveau,

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire incluse au contrat ;

— juger qu’elle ne sera pas tenue aux dépens, dans un souci d’équité.

Dans ses dernières conclusions déposées 17 novembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M^me X demande à la cour de :

— rejeter l’ensemble des demandes de M^me Y et la débouter ;

— confirmer l’ordonnance de 1^re instance dans toutes ses dispositions, à l’exception de celle relative au montant de la dette et à l’article 700 du code de procédure civile ;

— actualiser la dette et la fixer à 8 217,06 euros, sous réserves des frais et intérêts futurs ;

— condamner M^me Y à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M^me Y aux dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la pièce communiquée par M^me X après la clôture de l’instruction :

Par message RPVA du 1^er mars 2021 le conseil de M^me Y sollicite de la cour que la pièce numéro 11 communiquée par l’intimée après l’ordonnance de clôture soit écartée des débats compte tenu de la tardiveté de sa communication.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Or il ressort effectivement du dossier des pièces communiqué à la cour par le conseil de M^me X que celle-ci a versé postérieurement à la clôture des débats une nouvelle pièce numérotée 11, actualisant le montant de la dette figurant dans la pièce numéro 11 originellement produite.

En application du texte ci-dessus rappelé, cette pièce sera écartée des débats compte tenu de sa communication tardive.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire :

M^me Y indique qu’elle ne conteste pas avoir failli à ses obligations en tant que preneur d’avoir à régler son loyer mais précise qu’elle s’est retrouvée dans une situation personnelle extrêmement difficile et ayant entraîné une situation pécuniaire 'd’autant plus difficile'.

Elle fait valoir qu’elle a néanmoins tenu à rembourser progressivement sa dette avec ses faibles ressources, qu’elle a par exemple versé la totalité du loyer et des charges en mai, juin et juillet 2020, puis pour le mois d’août avec retard.

Elle souligne qu’elle s’est donc acquittée partiellement de ses obligations et de son loyer courant depuis mai 2020, alors qu’elle ne percevait que la CAF à hauteur de 805 euros, avec un enfant à charge.

Elle précise ne pouvoir être aidée par sa mère qui est retraitée et perçoit une pension égale au RSA, et qu’elle doit souvent aider sa soeur qui présente des problèmes de santé.

Estimant justifier de sa bonne foi, elle sollicite donc la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire et que lui soient octroyés les plus larges délais de paiement afin d’apurer sa dette.

M^me X relève que M^me Y se prévaut d’être dans une situation financière compliquée, ce qui sous-entend que ses revenus sont faibles ou qu’elle a des dettes autres que les loyers impayés mais elle n’apporte aucun élément de nature à le prouver.

Elle fait valoir qu’elle ne fournit à l’appui de sa demande aucune justification de ses ressources passées et actuelles (salaires, allocations pour perte d’emploi, RSA, allocations familiales, allocations logement etc'), aucun document relatif à son dernier emploi salarié et à sa perte d’emploi (licenciement, démission etc…), aucun avis d’imposition sur le revenu des années 2017, 2018 et 2019, aucun document de nature à justifier sa situation familiale et patrimoniale, et ce

depuis le 1^er novembre 2018, date d’effet du bail.

Elle indique qu’à l’occasion de la négociation du bail, M^me Y lui avait remis spontanément les documents suivants :

— un contrat de travail du 10 juin 2016 avec un employeur dénommé Bati Group pour un emploi de commercial moyennant un salaire brut mensuel de 3 570 euros,

— les bulletins de paie des mois de juillet, août et septembre 2018 mentionnant un salaire net imposable mensuel de 3 076,84 euros,

— un avis d’imposition sur les revenus de l’année 2017 et mentionnant des salaires imposables de 36 912 euros.

Elle regrette que M^me Y ne précise pas les motifs l’ayant amenée à se trouver dans une situation professionnelle et financière aussi compliquée.

Elle souligne également que plusieurs incohérences ont été constatées lors de l’examen des pièces communiquées en première instance par l’appelante.

Ainsi selon elle, M^me Y a livré aux débats de première instance, un avis d’imposition sur les revenus de l’année 2017 ne mentionnant aucun salaire imposable alors qu’elle lui avait remis un avis mentionnant des salaires imposables de 36 912 euros pour la même année, des attestations de paiement de la CAF mentionnant qu’elle a perçu un revenu de solidarité active (RSA) de 746,65 euros par mois sur les mois de septembre 2019 à janvier 2020 inclus, ce qui implique qu’elle n’avait aucune activité salariée en septembre 2019, ce qui ne laisse pas de surprendre car si M^me Y

avait été licenciée par l’entreprise Bati Group, elle aurait nécessairement perçu une allocation chômage, compte tenu de son ancienneté supposée dans l’entreprise (28 mois minimum) et de son salaire mensuel.

M^me X conteste ensuite la bonne foi de l’appelante, relatant qu’elle n’a réglé son loyer par virement bancaire que pour les deux premiers mois de location et que les mois suivants ont été réglés en espèces et directement dans la boîte aux lettres, en tout ou partie, et par intermittence, ce dont elle lui en avait fait le reproche.

Elle fait valoir que la bonne foi de M^me Y devra être écartée pour ce seul motif et pour l’ensemble des griefs suivants qu’elle a formulés dans la lettre qu’elle lui a adressée :

— mensonges au sujet de l’état de la maison ;

— mensonges au sujet de la sécurité de la maison ;

— mise en place d’une stratégie pour la discréditer ;

— mise en place d’une stratégie pour différer le paiement du loyer, voire l’annuler ;

— dégradation volontaire du mécanisme d’ouverture – fermeture des volets ;

— agression verbale proférée contre son fils par le père de M^me Y ;

— faux travaux de plomberie pour justifier le non-paiement du loyer ;

— soupçon de fausses factures de plomberie, etc.

Elle précise enfin concernant sa situation de bailleresse qu’elle a perçu et déclaré en 2019 les revenus mensuels suivants :

— pensions de retraite : 1 174 euros (soit 14 095 euros annuels) ;

— revenus fonciers : 614 euros (soit 7 377 euros annuels),

soit des revenus nets mensuels de 1 788 euros.

Elle fait valoir que ce sont des revenus modestes qui, s’ils se trouvent amputés du loyer retiré de la location de la maison de Ver-lès-Chartres, le resteront.

Sur ce,

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ainsi, ces textes permettent au juge, et à la cour à sa suite, d’accorder au locataire défaillant des délais de paiement, à la condition toutefois qu’il soit en 'situation de régler sa dette locative'.

Or, à l’appui de ses demandes, l’appelante ne verse aux débats aucune pièce, s’agissant tant des difficultés qu’elle dit rencontrer, que de sa situation financière, et en particulier, rien ne permettant de déterminer qu’elle serait en situation de régler sa dette locative, en plus des loyers courants, si des délais lui étaient accordés.

Surabondamment, comme le fait valoir M^me X, la bonne foi de l’appelante n’apparaît pas caractérisée en l’espèce au regard des pièces qu’elle a versées en première instance, qui diffèrent de celles qu’elle avait remises à sa bailleresse lors de la conclusion du contrat de bail, comme cela résulte des pièces produites par l’intimée.

Dans ces conditions, il ne saurait être fait droit à sa demande de délais de grâce et partant, de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur l’actualisation de la dette :

M^me X fait valoir que M^me Y est toujours dans les lieux malgré les commandements délivrés les 20 août et 17 septembre 2020 et que sa dette locative s’élève au 10 novembre 2020 à 8 217,06 euros.

Ces éléments ne sont pas contestés par l’appelante. Par ailleurs, M^me X justifie du montant de la dette locative ainsi arrêtée par la production de sa pièce numérotée 11 communiquée avant la clôture des débats.

Il convient en conséquence de faire droit à cette actualisation de la dette.

Sur les demandes accessoires :

M^me Y fait valoir qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Elle sollicite la confirmation de la disposition de première instance rejetant la demande de M^me X au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’infirmation de celle l’ayant condamnée aux dépens, en raison de l’équité, puisqu’elle a rencontré des difficultés financières et personnelles.

Toutefois, M^me Y succombant en son recours, l’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Elle devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il est par ailleurs inéquitable de laisser à M^me X la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Ecarte des débats la pièce numérotée 11 communiquée par M^me Z X postérieurement à l’ordonnance de clôture du 18 février 2021,

Confirme l’ordonnance du 16 juillet 2020 en toutes ses dispositions, sauf à préciser que M^me B Y est condamnée à verser à M^me Z D épouse X à titre provisionnel la somme de 8 217,06 euros arrêtée au 10 novembre 2020,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M^me B Y,

Condamne M^me B Y à verser à M^me Z D épouse X la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que M^me B Y supportera les dépens d’appel.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame CHERCHEVE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,