N° 77

KS

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Maisonnier,

le 04.10.2024.

Copies authentiques

délivrées à :

— M^e Wong Yen,

— M^e Jourdainne,

— M. [NW],

— Greffe foncier,

le 04.10.2024.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre des Terres

Audience du 26 septembre 2024

RG 22/00056 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 126/add, rg n° 06/00109 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, Tribunal Foncier de la Polynésie française, du 12 mai 2022 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 4 août 2022 ;

Appelants :

Les ayants-droit de M. [YX] [VM], décédé le 28 août 2011 :

— M. [JO] [VM], né le 15 juin 1959 à [Localité 19], de nationalité française, demeurant à [Adresse 20] ;

— M. [VB] [VM], né le 18 février 1961 à [Localité 19], de nationalité française, demeurant en Chine Zhongshan Provice de Guangdong ;

— Mme [MJ] [VM], née le 26 décembre 1963 à [Localité 19], de nationalité française, demeurant à [Adresse 13] France ;

— Mme [C] [VM], née le 12 février 1969 à [Localité 19], de nationalité française, demeurant à [Adresse 22] ;

Mme [ZI] [XK] [VM], née le 21 mars 1986 à [Localité 19], de nationalité française, demeurant à [Adresse 16] ;

Mme [RR] [XW] [VM], née le 20 mai 1984 à [Localité 19], de nationalité française, demeurant à [Adresse 21] ;

Représentés par M^e Michèle MAISONNIER, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

1 – M. [WZ] [FH], né le 2 novembre 1940 à [Localité 19], de nationalité française, [Adresse 12] ;

Ayant pour avocat la Selarl Chansin-Wony Yen, représentée par M^e Stéphanie WONG YEN, avocat au barreau de Papeete ;

Mme [V] [UP] [Y] épouse [T], née le 30 janvier 1929 à [Localité 19] serait décédée ;

Mme [J] [HR] [RF], née le 20 novembre 1956 à [Localité 19], de nationalité française, demeurant à [Adresse 26] ;

Non comparante, assignée à son frère [LY] [RF], tiers habilité à recevoir l’acte, le 15 décembe 2022 ;

M. [LY] [D] [RF], né le 12 novembre 1963 à [Localité 19],

de nationalité française, demeurant à [Adresse 25] ;

Non comparant, assigné à personne le 15 décembre 2022 ;

Mme [U] [ZU] épouse [S], née le 9 juin 1948 à [Localité 31], de nationalité française, [Adresse 24] ;

Non comparante, assignée à personne le 19 décembre 2022 ;

M. [M] [PU] [N] [TO] [I], né le 5 juin 1970 à [Localité 18], de nationalité française, demeurant à [Adresse 33] ;

Non comparant, assigné à personne le 28 décembre 2022 ;

Mme [DJ] [I], née le 30 juin 1953 à [Localité 19], de nationalité française, demeurant à [Adresse 14] ;

Non comparante, assignée à personne le 13 décembre 2022 ;

Mme [Z] [I], née le 1er août 1950 à [Localité 19], de nationalité française, demeurant à [Adresse 15], ces trois derniers ayant droit de [IC] [Y] épouse [I], décédée le 6 février 2014 ;

Non comparante, assignée à personne le 13 décembre 2022 ;

M. [BL] [Y], né le 9 mars 1957 à [Localité 19], de nationalité française, demeurant à [Adresse 29], Ayant droit de [E] [Y] décédé ;

Non comparant, assigné à personne le 27 décembre 2022 ;

L’Association Syndicale du Lotissement [VM] dont le siège social est sis à [Adresse 23], n° Tahiti 404814, prise en la personne de son président, et assistée par l’Agence du Fenua, sarl au capital de 1 000 000 FCP dont le siège est situé [Adresse 34], immatriculée au Rcs sous le n° 18 271 B agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ;

Ayant pour avocat la Selarl Groupavocats, représentée par M^e Gilles JOURDAINNE, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 31 mai 2024 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 27 juin 2024, devant M^me SZKLARZ, conseiller désigné par l’ordonnance n° 64/ORD /PP.CA/23 du premier président de la Cour d’Appel de Papeete en date du 25 août 2023 pour faire fonction de président dans le présent dossier, M^me GUENGARD, président de chambre, M^me BOUDRY, vice présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt par défaut ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me SZKLARZ, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le litige concerne le désenclavement de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 11] sise à [Localité 27] demandé par M. [WZ] [FH].

Par requête enregistrée au greffe le 24 octobre 2006, et par acte d’huissier du 10 novembre 2006, M. [WZ] [FH] faisait assigner M. [YX] [VM] en désenclavement de la parcelle sise à [Localité 27] cadastrée AL [Cadastre 11].

Il faisait valoir être propriétaire de cette parcelle constituant le lot 2 du plan de partage de la terre [Localité 30], en vertu d’un jugement transcrit le 19 janvier 1976 et d’un acte de vente du 9 mars 1976 et exposait que cette parcelle se trouve enclavée et séparée de la voie publique par la propriété de M. [VM], cadastrée section AL [Cadastre 2] et la servitude du lotissement [VM] cadastrée AL [Cadastre 3] qui constitue selon lui la voie de passage la moins dommageable et la plus courte. Il demandait au tribunal de désigner un expert aux fins de déterminer un passage.

Par jugement du 7 octobre 2009, le Tribunal a notamment, avant dire droit sur la demande en désenclavement de la parcelle sise à PUNAAUIA cadastrée AL [Cadastre 11] :

— Enjoint à Monsieur [FH] d’appeler en cause les propriétaires des parcelles cadastrées AL [Cadastre 8], AL [Cadastre 9] , AL [Cadastre 10] ;

— Enjoint à Monsieur [FH] de verser le jugement de 1975 et le rapport de M. [K] [EG] ;

— Ordonné une mesure d’expertise et désigné Monsieur [H] [NW] avec notamment mission de :

— vérifier l’état d’enclavement de la parcelle cadastrée appartenant à Monsieur [FH] sise à [Localité 27] ;

— vérifier si l’état d’enclavement résulte du partage judiciaire de la terre [Localité 30],

— dire quel est le chemin d’accès à la route de ceinture qu’il emprunte et depuis quand il l’emprunte ;

— rechercher le chemin le plus court et le moins dommageable au fonds servant qui soit de nature à permettre à l’occupant de la parcelle d’accéder la route ;

— dire si, en l’état actuel de la situation , les travaux qui permettraient d’accéder à la voie publique entraîneraient des dépenses trop élevées par rapport à la valeur des fonds ;

— le cas échéant fixer l’assiette d’un passage suffisant pour assurer la desserte complète des fonds enclavés, lequel passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court et dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé (article 683 du Code civil) et fournir des données sur le dommage ainsi causé aux fins de calcul éventuel d’une indemnité proportionnée ;

— donner tous éléments de nature à permettre l’évaluation de l’indemnité qui serait due par les bénéficiaires de la servitude de passage aux propriétaires du fonds servant.

L’expert [NW] a déposé son rapport le 13 avril 2011.

Par jugement en date du 6 décembre 2017, le tribunal a ordonné un transport sur les lieux et une expertise confiée à M. [X], avec mission de se rendre sur les lieux, soit sur la propriété des consorts [VM], cadastrée section AL [Cadastre 2] et la servitude du lotissement [VM] cadastrée AL [Cadastre 3] aux fins de déterminer par quelle voie passant par ces parcelles le désenclavement des propriétés de M. [FH], et des consorts [Y] [I], cadastrées AL [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et AL [Cadastre 11] est possible, et si la création d’une route est possible techniquement eu égard à la pente et à la nature des sols chiffrer le coût et la durée de ce désenclavement, ainsi que le montant de I’indemnité éventuellement due au fonds servant aussi bien pour la perte de jouissance que la dépréciation du fonds .

Le transport sur les lieux a fait l’objet d’un procès-verbal n° 359 en date du 24 août 2018.

L’expert a déposé son rapport le 4 janvier 2019.

Par jugement avant dire droit n° RG 06/00109, minute 126/ADD, rendu le 12 mai 2022, auquel il y a lieu de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions des parties en première instance, le tribunal de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 1, a notamment :

— Homologué la troisième proposition du rapport de M. [H] [NW] du 11 avril 2011 consistant à désenclaver la parcelle AL [Cadastre 11] de M. [FH] par le SUD (propriété [VM]),

— Dit que le désenclavement de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 11] à [Localité 27] se fera par le tracé 3 figurant au rapport d’expertise de M. [NW] du 11 avril 2011, soit un passage par la parcelle AL [Cadastre 2] appartenant à Mmes [ZI] et [RR] [VM], et un passage par les infrastructures du lotissement [VM] ;

— Débouté en l’état M. [WZ] [FH] de sa demande tendant à voir ordonner la démolition de la construction édifiée sur la parcelle AL [Cadastre 2] ;

— Débouté M. [WZ] [FH] de sa demande tendant à voir condamner les consorts [VM] à lui rembourser les frais d’expertises qu’il a dû régler pour étudier la faisabilité d’un passage par la propriété [VM] ;

— Dit que le désenclavement de la propriété de M. [WZ] [FH] sera ordonné par la création d’une servitude sur la propriété cadastrée AL [Cadastre 2] des consorts [VM] puis par le lotissement [VM] ;

— Dit que la création de cette servitude sera à la charge de M. [WZ] [FH] ;

— Débouté M. [WZ] [FH] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Débouté M. [WZ] [FH] de sa demande de dommages et intérêts formée par voie d’incident ;

— Débouté Mme [VY] [FT] veuve [VM], M. [JO] [VM], M. [VB] [VM], Mme [MJ] [VM], Mme [C] [VM], Mme [ZI] [XK] [VM] et Mme [RR] [XW] [VM] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Statuant avant dire droit :

— Ordonné un complément d’expertise, confié à M. [H] [NW], aux fins de :

o Fixer l’assiette de la servitude de passage d’après le tracé dessiné en orange par M. [F] à savoir, le long de la limite Est de la parcelle AL [Cadastre 2] à partir de la zone de retournement ;

o Déterminer le montant de l’indemnité qui sera due aux propriétaires du fonds servant, les consorts [VM], étant observé que l’expert [X] a fixé cette indemnité à 18 290 000 F CFP ;

— Dit que [WZ] [FH] devra consigner auprès du Régisseur du tribunal de première instance de Papeete, dans les deux mois suivant l’invitation qui lui en sera faite conformément à l’article 146 du code de procédure civile de la Polynésie française, et en tout cas avant le 30 juillet 2022 la somme de 400 000 XPF destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ,

— Dit que l’expert devra déposer son rapport au service expertise du greffe du tribunal foncier de la Polynésie française dans les 6 mois de sa saisine, à moins qu’il ne refuse sa mission ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

— Ordonné la réouverture des débats à l’audience de mise en état du mercredi 24 août 2022 à 9 heures pour vérification de la consignation.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment indiqué que selon le rapport de l’expert [NW], les terres [Localité 30] et [Localité 32] ont fait l’objet d’un partage judiciaire, transcrit V 805 n°8 ; qu’elles sont séparées par la terre [Localité 17] ; que lot n° 1 de la terre [Localité 30] est séparé de la route de ceinture par la terre [Localité 30]-Parcelle c, sans accès possible à la route de ceinture à travers celle-ci, compte tenu de la falaise existante ; qu’on accède néanmoins au lot 1 depuis la route de ceinture par une voie bitumée longeant la route de ceinture, traversant ensuite la terre [Localité 32] objet du même partage que la terre [Localité 30], puis la terre [Localité 17] et longeant ensuite la limite NORD EST de la terre [Localité 30] ; que ce chemin permet de desservir les lots A et B du lot 1 de la terre [Localité 30], lots bâtis, mais ne se poursuit pas au-delà ; qu’il est très étroit et ne permet pas le croisement de 2 véhicules ; que le lot C du Lot 1, subdivisé en 3 parcelles et situé en aval du lot n°2 n’est pas actuellement desservi ; que le lot n°2 est enclavé et cet enclavement résulte du partage judiciaire effectué en 1974 qui n’a pas prévu de desserte des différents lots du partage.

Le premier juge a considéré qu’en conséquence, l’article 684 du code civil est inapplicable en l’espèce, dans la mesure où la terre [Localité 30] était déjà enclavée ; que le propriétaire du lot 3 a été contraint d’ester en justice pour faire désenclaver son lot, et le lot 1 n’est actuellement pas désenclavé.

Le tribunal a également précisé que l’expert avait envisagé trois projets de desserte ; qu’autre titre de la desserte par l’EST (par [DV]), en I’état des constructions existantes sur le lot, un désenclavement par cette voie apparaît impossible ; qu’autre titre de la Nord, en raison de l’incertitude juridique qui pèse sur la propriété de la terre [Localité 17], et malgré l’existence d’un chemin, dont l’existence est justifiée par la production d’un procès-verbal de constat de Me [R] produit par les consorts [VM], il ne peut être envisagé d’établir en l’état une servitude passant par une terre dont les propriétaires ne sont pas connus avec certitude.

Le tribunal a retenu le troisième tracé pour procéder au désenclavement et a précisé que dans la mesure où il n’est pas établi que la servitude passe par cette construction, il n’y a pas lieu en l’état d’ordonner la démolition de la construction édifiée sur la parcelle AL [Cadastre 2].

Par requête d’appel enregistrée au greffe de la cour le 4 août 2022, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, M. [JO] [VM], M. [VB] [VM], Mme [MJ] [VM], Mme [C] [VM], Mme [ZI] [XK] [VM], Mme [RR] [XW] [VM] (les consorts [VM]), représentés par M^e Michèle MAISONNIER, ont interjeté appel partiel du jugement n° RG 06/00109, minute 126/ADD, rendu le 12 mai 2022 par le tribunal de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 1.

Aux termes des conclusions récapitulatives et en répliques n°2 reçues par voie électronique au greffe de la cour le 15 février 2014, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, ils demandent à la cour de :

En la forme,

Considérant que le jugement n’a pas été signifié,

— Recevoir le présent appel,

Au fond,

Vu les articles 682 et 683 du code civil,

Vu l’article 684 dudit code,

Vu les pièces produites aux débats,

Vu le rapport de M. [NW] en date du 11 avril 2011,

Vu le transport sur les lieux du 24 août 2018,

Vu le rapport de M. [X] enregistré au greffe le 4 janvier 2019. Vu le cahier des charges du lotissement [VM] rappelant la servitude de passage concédée par les époux [W] [RF],

Vu la consultation de M. [P] [L], ex-chef d’urbanisme, consultant urbaniste en date du 19 juin 2020,

Vu les dispositions générales du code de l’aménagement et en particulier celles du PGA de [Localité 27] clairement précisées par M. [P] [L],

Vu la jurisprudence visée,

— Constater que M. [WZ] [FH] a acquis de Mme [KA] et de M. [B] [G], le 9 mars 1976, une parcelle de terrain formant le lot 2 du plan de partage judiciaire de la Terre [Localité 30] située sur la Commune de [Localité 27] d’une contenance de 7.267 M2 telle qu’elle figure sur un plan dressé en février 1974 par le géomètre du Service des Affaires de Terre [K][EG] à l’aide plan parcellaire n° 32, délivré par le Service du Cadastre, l’acte précise «dont une photocopie demeurera ci-après annexé après mention»,

— Constater que le rapport de M. [NW], expert-géomètre désigné par le Tribunal, suivant jugement ADD du 7 octobre 2099 indique que le lot 2 est enclavé et cet enclavement résulte du partage judiciaire effectué en 1974 qui n’a pas prévu de desserte des différents lots de partage,

Considérant que l’acte de vente du lot 2 à M. [FH] fait expressément référence au plan de partage et que dès lors que c’est en toute connaissance de cause que M. [FH] a acquis un lot enclavé,

Considérant que le rapport d’expertise de M. [H] [NW] du 11 avril 2011 a envisagé trois possibilités de désenclavement de la parcelle de M. [FH] par la desserte NORD, EST et SUD,

Considérant cependant que M. [FH] n’a pas appelé la cause les propriétaires de la desserte NORD, ni l’association syndicale libre du lotissement [Localité 28] concernée par la desserte EST, et s’est focalisé sur la desserte SUD passant par la parcelle AL [Cadastre 2] et la voirie du lotissement [VM],

Considérant dès lors que toutes les possibilités de désenclavement de la propriété [FH] cadastrée AL [Cadastre 11] et des propriétés des consorts [Y]-[I] appelés en cause et cadastrées AL [Cadastre 8], AL [Cadastre 9] et AL [Cadastre 10] n’ont pu être sérieusement examinées,

Considérant par ailleurs que l’expert [X] a clairement mis en évidence que la desserte par le SUD c’est-à-dire par la parcelle AL [Cadastre 2] et la voirie du lotissement [VM] n’est pas souhaitable dans la mesure où la servitude [VM] présente des caractéristiques dimensionnelles de pente (maximum 19%) et de largeur (4,20 mètres en moyenne) inadaptées à la desserte d’ensembles résidentiels,

Considérant que ce fait a aussi été stigmatisé par le géomètre [NW] dans son rapport en date du 11 avril 2011 et par le procès-verbal de constat de Maitre [R] du 6 septembre 2013,

Considérant que le lotissement [VM] autorisé en 1987 dispose d’une voirie qui ne respecte pas les dispositions du PGA, mais bénéficie de la situation existante (article 6 des généralités du règlement du PGA),

Considérant que la consultation de M. [L], urbaniste consultant et ex-chef de l’urbanisme produite aux débats met en exergue que le projet de désenclavement des parcelles AL [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] à travers la parcelle cadastrée AL [Cadastre 2] formant le premier lot du lotissement [VM] est problématique au regard du fait qu’il nécessite une autorisation de modification du lotissement qui n’est pas envisageable dans le cadre du PGA de [Localité 27] dans la mesure où la situation existante non conforme aux prescriptions de son règlement, se trouverait nettement aggravée au plan de la circulation, sa voirie étant déjà inadaptée.

Considérant par ailleurs qu’il appert du cahier des charges du lotissement [VM], que pour accéder au lotissement [VM] et à la voirie du lotissement [VM], il faut emprunter la servitude d’accès de 4 mètres de large concédée par les époux [W] [RF], vendeurs à leurs acheteurs, les époux [YX] [VM],

Considérant que la servitude d’accès à la voie publique qui est d’une largeur de 4 mètres, à l’instar de la voirie du lotissement [VM], ne permet pas à deux véhicules de se croiser,

Considérant ipso-facto que le désenclavement des parcelles AL [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] à travers la parcelle cadastrée AL [Cadastre 2] engendrerait au vu du nombre potentiel de voitures, des difficultés insurmontables de circulation sur la voirie déjà inadaptée du lotissement aggravant d’autant la circulation sur la servitude d’accès d’une largeur de 4 mètres à la voirie publique,

Considérant in fine, qu’en adoptant sur le fondement du procès-verbal de constat dressé non contradictoirement par Maître [A] [F], huissier de justice, le 2 juillet 2019, sans expertise complémentaire, la desserte par le Sud, réservant selon la mesure avant dire droit ordonnée, d’envisager la démolition de la construction édifiée par Mme [RR] [VM], le tribunal a méconnu les dispositions de l’article 683 du code civil qui prévoient le chemin le moins dommageable dans la mesure où les dommages causés à sa propriétaire en cas de démolition de sa maison, seront vraisemblablement supérieurs à ceux causés par l’établissement de la desserte NORD et a fortiori par la desserte EST, ce qui mérite au moins d’être vérifié.

Considérant qu’à présent, M. [FH] à titre subsidiaire vient demander à la Cour, pour permettre le désenclavement de sa propriété, d’homologuer le rapport de M. [O] [X] du 21 décembre 2018, déposé le 4 janvier 2019, d’ordonner la remise en état de la parcelle AL [Cadastre 2] par la destruction des constructions y édifiées sous astreinte de 100.000 FCP par jour de retard et à défaut, l’autoriser à procéder lui-même à la remise en état de la parcelle aux frais avancés des appelants.

Considérant que M. [FH], occultant la valeur des constructions, prétend voir fixer l’indemnité due aux consorts [VM] à la somme de 18.290.000 FCP, valeur vénale contestée du terrain estimée par l’expert [X],

Considérant que les constructions édifiées sur la parcelle AL [Cadastre 2] constituent le domicile familial de Mesdames [RR] et [ZI] [VM] et que dans un tel contexte, il y a lieu à faire application du principe de proportionnalité au regard de la protection du domicile qui relève de l’article 8 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales,

Par suite,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

o homologué la troisième proposition du rapport de M. [H] [NW] du 11 avril 2011, consistant à désenclaver la parcelle AL [Cadastre 11] de M. [FH] par le Sud, propriété [VM],

o dit que le désenclavement de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 11] à [Localité 27] se fera par tracé n° 3 figurant au rapport d’expertise de M. [NW] du 11 avril 2011, soit un passage par la parcelle AL [Cadastre 2] appartenant à Mesdames [RR] et [ZI] [VM] et un passage par les infrastructures du lotissement [VM],

o dit que le désenclavement de la propriété de M. [WZ] [FH] sera ordonné par la création d’une servitude sur la propriété cadastrée AL [Cadastre 2] des consorts [VM], puis par le lotissement [VM],

o débouté Mme [VY] [FT] veuve [VM], M. [JO] [VM], M. [VB] [VM], Mme [MJ] [VM], Mademoiselle [C] [VM], Mademoiselle [ZI] [VM] et Mademoiselle [RR] [VM] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

o ordonné un complément d’expertise confié à M. [H] [NW] aux fins de : fixer l’assiette de servitude de passage d’après le tracé dessiné en orange par M. [F] à savoir, le long de la limite Est de la parcelle AL [Cadastre 2] à partir de la zone de retournement,

Statuant à nouveau :

1°/ au visa des articles 682 et suivants du code civil et en considération que toutes les possibilités de désenclavement indiquées par l’expert [NW] n’ont pas été sérieusement examinées, faute par M. [FH] d’appeler en cause les propriétaires concernés de la desserte Nord et l’association syndicale libre du lotissement [Localité 28] pour la desserte Est,

Et au visa de l’article 684 du code civil, en considération de l’impact sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 2], propriété de Mesdames [RR] et [ZI] [VM] et de la menace voire demande de destruction de leurs domiciles

— Débouter M. [WZ] [FH] de sa demande de désenclavement par la parcelle AL [Cadastre 2] et par la voirie du lotissement [VM] et de toutes ses prétentions, fins et conclusions,

2°/ au visa de l’article 683 du code civil,

Considérant que depuis 2005, M. [YX] [VM] et à sa suite ses ayants droit n’ont eu de cesse d’être inquiétés par la procédure en désenclavement intentée par M. [WZ] [FH] lequel malgré l’évidence de l’inadéquation du désenclavement par la parcelle AL [Cadastre 2] et la voirie du lotissement [VM] a persisté pour des raisons financières en ses demandes allant jusqu’à demander la démolition de la construction édifiée par Mme [RR] [VM],

— Dire et juger que M. [WZ] [FH] en persistant à n’envisager qu’une seule desserte, celle par le SUD et la parcelle AL [Cadastre 2] et la voirie du lotissement [VM] a commis un abus de droit,

— Condamner M. [WZ] [FH] à payer aux appelants, la somme de 500.000 FCP à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi tant par leur auteur que par eux-mêmes à sa suite,

— Débouter M. [FH] de toutes ses prétentions contraires,

— Le condamner à payer aux appelants la somme de 1.000.000 FCP par application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

— Le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé par Maître [R], huissier de justice, le 6 septembre 2013.

Par conclusions reçues par voie électronique au greffe de la cour le 30 juin 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, l’Association syndicale du Lotissement [VM], prise en la personne de son président, et assistée par L’AGENCE DU FENUA SARL immatriculée au registre de commerce et des sociétés sous le numéro 18 271 B, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentés par M^e Gilles JOURDAINNE, demande à la cour de :

Vu le cahier des charges du lotissement [VM],

Vu les caractéristiques techniques des ouvrages du lotissement [VM], dont la voirie et ses soubassements,

L’association syndicale du lotissement [VM] fait cause commune avec les consorts [VM] et adopte leurs moyens,

— Réformer le jugement entrepris ;

— Débouter M. [WZ] [FH] de sa demande de désenclavement par les voies du lotissement [VM] ;

— Condamner M. [WZ] [FH] à payer 300.000 XPF à l’association syndicale du lotissement [VM] ;

— Le condamner enfin aux entiers dépens.

Par conclusions n°3 dites «d’appel incident partiel, récapitulatives et responsives, annulant et remplaçant les précédentes» reçues par voie électronique au greffe de la cour le 16 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, M. [WZ] [FH], représentée par M^e Stéphanie WONG- YEN (SELARL CHANSIN-WONG YEN) demande à la cour de :

Vu I 'article 683 du code civil,

Vu le rapport d’expertise de M. [H] [NW] déposé le 11 avril 2011,

Vu le rapport d 'expertise de M. [O] [X] déposé le 04janvier 2019,

Vu les procès-verbaux de constat de M. [A] [F] en date des 2 juillet et 20 septembre 2019 ;

Vu les photographies relatives aux travaux réalisés sur la parcelle AL [Cadastre 2] ;

Vu le jugement du Tribunal Foncier du 12 mai 2022 ;

— Confirmer partiellement le jugement rendu 12 mai 2022 par le tribunal foncier de la Polynésie française en ce qu’il a :

o Homologué la troisième proposition du rapport de M. [H] [NW] du 11 avril 2011 consistant à désenclaver la parcelle AL [Cadastre 11] de M. [FH] par le Sud (propriété [VM]) ;

o Dit que le désenclavement de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 11] à [Localité 27] se fera par le tracé 3 figurant au rapport d’expertise de M. [NW] du 11 avril 2011, soit un passage par la parcelle AL [Cadastre 2] appartenant à Mesdames [ZI] et [RR] [VM], et un passage par les infrastructures du lotissement [VM] ;

o Débouté en l’état M. [WZ] [FH] de sa demande tendant à voir ordonner la démolition de la construction édifiée sur la parcelle AL [Cadastre 2] ;

o Débouté M. [WZ] [FH] de sa demande tendant à voir condamner les consorts [VM] à lui rembourser les frais d’expertises qu’il a dû régler pour étudier la faisabilité d’un passage par la propriété [VM] ;

o Dit que le désenclavement de la propriété de M. [WZ] [FH] sera ordonné par la création d’une servitude sur la propriété cadastrée AL [Cadastre 2] des consorts [VM] puis par le lotissement [VM] ;

o Dit que la création de cette servitude sera à la charge de M. [WZ] [FH] ;

o Débouté Mme [VY] [FT] veuve [VM], M. [JO] [VM], M. [VB] [VM], Mme [MJ] [VM], Mademoiselle [C] [VM], Mme [ZI] [XK] [VM] et Mme [RR] [XW] [VM] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Statuant avant-dire-droit,

o Ordonné un complément d’expertise, confié à M. [H] [NW] aux fins de :

o Fixer I 'assiette de la servitude de passage d’après le tracé dessiné en orange par M. [F] à savoir, le long de la limite Est de la parcelle AL [Cadastre 2] à partir de la zone de détournement ;

o Déterminer le montant de l’indemnité qui sera due aux propriétaires du fonds servant, les consorts [VM], étant observé que l’expert [X] a fixé cette indemnité à 18.290.000 F.CFP (…)

— Infirmer partiellement le jugement rendu 12 mai 2022 par le Tribunal Foncier de la Polynésie française en ce qu’il a :

o Débouté M. [WZ] [FH] de sa demande de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau,

— Condamner solidairement les consorts [VM] ainsi que Mesdames [ZI] et [RR] [VM] à payer à M. [FH] la somme de 600.000 XPF à tiffe de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire, statuant à nouveau,

— Ordonner l’homologation du rapport d’expertise de M. [O] [X] en date du 21 décembre 2018 déposé le 04 janvier 2019 ;

En conséquence,

— Ordonner le désenclavement de la propriété de M. [WZ] [FH] par la création d’une servitude sur la propriété cadastrée AL [Cadastre 2] des consorts [VM] ;

— Dire que la création de cette servitude sera à la charge de M. [WZ] [FH] ;

— Dire que M. [WZ] [FH] devra payer à titre d’indemnité aux consorts [FH] la somme de 18.290.000 XPF ;

— Ordonner la remise en état de la parcelle AL [Cadastre 2] par la destruction des constructions sous astreinte de 100 000 XPF par jour de retard et à défaut, autoriser M. [WZ] [FH] a procédé lui-même à la remise en état de la parcelle aux frais avancés des appelantes ;

En tout état de cause,

— Débouter les consorts [VM] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Débouter l’Association syndicale du lotissement [VM] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Adjuger à M. [WZ] [FH] l’entier bénéfice de ses écritures ;

— Condamner solidairement les consorts [VM] à payer à M. [FH] la somme de 750.000 XPF au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner l’Association syndicale du lotissement [VM] à payer à M. [WZ] [FH] la somme de 300.000 XPF au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner les même aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 16 février 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de la cour du 27 juin 2024. En l’état, l’affaire a été mise en délibérée au 26 septembre 2024.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’appel :

La recevabilité de l’appel n’est pas discutée et aucun élément de la procédure ne permet à la cour d’en relever d’office l’irrégularité.

Sur le désenclavement de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 11] à [Localité 27] :

Aux termes des articles 682, 683 et 684 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.

En l’espèce, sans contestation, les consorts [VM] démontrent devant la cour par la production des procès-verbaux de bornage, acte de partage et de vente que la propriété de Monsieur [FH], la parcelle cadastrée AL [Cadastre 11], ressort du partage des terres [Localité 30] et [Localité 32], elle constitue le lot 2 du partage.

Il résulte du procès-verbal de bornage n° 32 dressé en 1947 que la terre [Localité 30] faisait partie d’un plus grand ensemble comprenant les terres [Localité 32], [Localité 17], [Localité 30].

La propriété des consorts [VM] ressort du partage de la terre [RF], objet du procès- verbal de bornage n° 36 dressé en 1947.

M. [WZ] [FH] est propriétaire de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 11], constituant le lot 2 du plan de partage des terres [Localité 30] et [Localité 32], en vertu d’un jugement transcrit le 19 janvier 1976 et d’un acte de vente du 9 mars 1976. Il est constant qu’il ressort de l’acte d’acquisition de M. [WZ] [FH] que la parcelle acquise se trouvait enclavée, seule une partie de la terre [Localité 30] ayant accès à la route de ceinture. Cette parcelle a une superficie de 7 351 m2

Cependant, c’est seulement en 2006 que M. [WZ] [FH] a sollicité le désenclavement de cette parcelle, affirmant que ce désenclavement devait nécessairement intervenir par la propriété de M. [VM], cadastrée section AL [Cadastre 2] et la servitude du lotissement [VM] cadastrée AL [Cadastre 3], route de desserte du lotissement qui rejoint la route de ceinture.

Il est constant que durant les trente années d’inaction de M. [WZ] [FH], les parcelles séparant sa parcelle de la route de ceinture, qui est la voie publique à rejoindre, se sont considérablement urbanisées, complexifiant sans aucun doute le désenclavement de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 11].

Durant ces trente années, les différents propriétaires des parcelles sises en aval de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 11], mais aussi en amont, ont lotis, construits des routes de dessertes et urbanisées toute cette partie de [Localité 27], au vu et au sus de l’ensemble de la population de Tahiti, sans que jamais M. [WZ] [FH] ne tente de s’associer à la construction des routes de dessertes de la montagne mise en 'uvre par ses voisins à grand frais.

C’est seulement en 2006 que M. [WZ] [FH] a agi en désenclavement, en faisant le choix de ne diriger son action que contre les propriétaires des parcelles cadastrées AL [Cadastre 2] et AL [Cadastre 3].

La parcelle AL [Cadastre 3] est la route de desserte du lotissement [VM] et la parcelle AL [Cadastre 2] étant alors le dernier lot non construit du lotissement [VM] que c’était réservé le lotisseur, M. [VM].

Le tribunal a cependant souhaité la mise en cause des propriétaires de toutes les terres limitrophes sur lesquelles pourraient être recherchée le passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle AL [Cadastre 11].

Il est constant que M. [WZ] [FH] n’a pas souhaité étendre ses appels en cause à d’autres que [V] [UP] [Y].

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire de M. [NW] en date du 11 avril 2011 que :

«Les terres [Localité 30] et [Localité 32] ont fait l’objet d’un partage judiciaire, transcrit V 805 n° 8.

Elles sont séparées par la terre [Localité 17].

Le lot n° 1 de la terre [Localité 30] est séparé de la route de ceinture par la terre [Localité 30]-Parcelle, sans accès possible à la route de ceinture à travers celle ci, compte tenu de la falaise existante.

On accède néanmoins au lot 1 depuis la route de ceinture par une voie bitumée longeant la route de ceinture, traversant ensuite la terre [Localité 32] objet du même partage que la terre [Localité 30], puis la terre [Localité 17] et longeant ensuite la limite NORD EST de la terre [Localité 30].

Ce chemin permet de desservir les lots A et B du lot 1 de la terre [Localité 30], lots bâtis, mais ne se poursuit pas au delà. Il est très étroit et ne permet pas le croisement de 2 véhicules.

Le lot C du lot 1, subdivisé en 3 parcelles (PJ 2) et situé en aval du lot n° 2 n’est pas actuellement desservi.

Le lot n° 2 est enclavé et cet enclavement résulte du partage judiciaire effectué en 1974 qui n’a pas prévu de desserte des différents lots du partage.»

Il est ainsi établi que la parcelle cadastrée AL [Cadastre 11] est enclavée du fait des conditions du partage des terres [Localité 30] et [Localité 32].

Cependant, la configuration des terres permet de constater que si une partie de la terre [Localité 30] a un accès direct à la route de ceinture, la falaise et une avancée de la terre [Localité 17] empêchent l’accès à la route de ceinture par les seules terres du partage. La cour constate qu’il est indiqué à l’arrêt du 15 avril 1999, concernant le désenclavement d’une autre parcelle issue du partage des terres [Localité 30] et [Localité 32] que le passage à prendre sur la terre [Localité 17] est seulement d’environ 60 mètres. Il est également dit à cet arrêt que ces fonds sont susceptibles de supporter une voie d’accès moyennant des travaux d’aménagement.

L’expert [NW] a en 2011 fait état de trois possibilités de désenclavement en ces termes :

«3.1. Desserte par le NORD :

Le lot 2 étant issu du partage de la terre [Localité 30], l’accès serait à rechercher depuis le lot 1, situé en aval.

Il conviendrait donc d’obtenir des accords pour emprunter le chemin dans la partie qui traverse actuellement les terres [Localité 32] et [Localité 17] puis en accord avec les propriétaires du lot C du lot 1 de la terre [Localité 30], créer un chemin le long de la limite NORD afin de desservir la propriété de Monsieur [FH].

On notera la terre [Localité 17], enclavée, est une terre indivise qui fait l’objet de nombreuses revendications.

D’autre part, la route actuelle est étroite.

3.2. Desserte par l’EST :

Le lot 3 de la terre [Localité 30], situé en amont du lot 2 à désenclaver, est desservi depuis la route du lotissement [Localité 28].

Cela a donné lieu à un procès qui a duré près de 15 ans.

Les constructions existantes sur le lot 3 ne permettent pas de créer un passage pour desservir le lot n° 2.

De même, le lot cadastré AL n° [Cadastre 1], situé au SUD du lot 3, et faisant partie du lotissement [Localité 28] par lequel un accès serait possible, est bâti.

Il n’y a donc pas d’accès possible par l’EST.

3.3. Desserte par le SUD :

Hormis la première proposition, une seconde solution consisterait à utiliser les infrastructures du lotissement [VM] jusqu’au seul lot inoccupé, restant la propriété de Monsieur [VM], soit le lot cadastré AL n° [Cadastre 2] pour 1 829 m2 afin d’accéder à la partie amont du lot 2. Il conviendrait toutefois de procéder à un relevé topographique de la parcelle afin de confirmer par une étude si un accès de pente raisonnable est techniquement réalisable.»

Lors de son transport sur les lieux, le premier juge a cependant constaté que :

«Nous sommes ensuite rendus au lotissement [Localité 28] (solution 2 exclue par l’expert [NW] en raison de l’existence d’une construction) L’accès est effectivement barré par le portail d’une maison à gauche, et une maison à droite (villa [DV]). Toutefois, un passage pédestre est possible entre les deux, aboutissant à la parcelle AL [Cadastre 11].

A noter toutefois qu’au droit de la parcelle, derrière le portail, il n’y aucune construction à l’exception d’un auvent.»

La cour constate qu’il n’est donc pas démontré que cette solution est impossible, seul un portail et un auvent semblant à retirer. C’est cette solution qui a été retenue en 1999 par la cour d’appel pour désenclaver une autre parcelle issue du partage des terres [Localité 30] et [Localité 32].

Les propriétaires de ces parcelles n’ont pas été appelé en la cause par M. [WZ] [FH].

Par ailleurs, en leurs conclusions du 5 septembre 2017, Monsieur [M] [I], Mademoiselle [DJ] [I], Madame [V] [Y] et Monsieur [BL] [Y] ont indiqué emprunter un chemin de terre serpentant sur les terres cadastrées AL [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et AL [Cadastre 4] pour se rendre sur leurs terres cadastrées AL [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10].

Il est constant que ces parcelles sont sises en aval de la propriété de M. [WZ] [FH], la parcelle AL [Cadastre 10] jouxtant la parcelle AL [Cadastre 11]. Il s’en déduit qu’il est actuellement possible de rejoindre la parcelle AL [Cadastre 11] en passant par le nord, et donc sur les terres objet du partage à l’exception des 60 mètres de longueur sis sur la terre [Localité 17]. L’existence de cette voie d’accès est également démontrée par le constat d''huissier en date du 6 septembre 2013 dont il résulte l’existence d’une servitude qui part du Magasin [NK], à proximité de la route de ceinture, et qui aboutit au bas du lot de Monsieur [FH], et qui le longe : «Ce terrain carrossable est d’une largeur de 3,50 m vers le haut du terrain de Monsieur [FH], 100 pas plus bas, le chemin est large de 4,30m et 120 pas plus loin, ce chemin a une largeur de 4,40 m.»

En son rapport d’expertise judiciaire en date du 15 décembre 2018, M. [X], qui avait pour mission de rechercher la faisabilité technique et économique de l’aménagement du tracé d’une voie donnant sur la servitude [VM], parcelle AL [Cadastre 3] et traversant la parcelle AL [Cadastre 2] pour accéder aux parcelles AL [Cadastre 8] à [Cadastre 11], indiquait que :

«Parcelle AL [Cadastre 3] – Servitude [VM]

La servitude [VM] est une impasse essentiellement rectiligne et à forte pente desservant une trentaine de parcelles. Elle débouche à proximité de la passerelle de [Localité 28] sur la route de Ceinture et un retournement a été aménagé à son extrémité.

Dans le cadre de l’expertise un levé a été réalisé. Il ressort des mesures que cette servitude présente :

Une longueur de 614 m,

Une dénivelée de 82,50 m,

Une pente moyenne de 13,4 %,

Une pente maximale de 19,4 %,

Une largeur moyenne 4,2 m,

Une largeur minimale 3,7 m,

On constate que la pente et la largeur de la voie excédent les limites indiquées au PGA de la Commune de [Localité 27]. En effet, la pente maximale longitudinale est de 15 % et la largeur des voies, ne saurait être inférieure à 6,00 m pour une bande de roulement de 5,00 m.»

L’expert concluait :

«La création traversant la parcelle A198 et permettant des désenclaver les parcelles AL73,74,75 et [Cadastre 11] est techniquement et économiquement possible.

Les pentes retenues pour l’aménagement respectent les limites du PGA de la Commune de [Localité 27].

Cependant cet aménagement n’est pas souhaitable dans la mesure où on accède aux parcelles désenclavées par la servitude [VM] qui présente des caractéristiques dimensionnelles de pente (maximum 19%) et de largeur (4,20 m en moyenne) inadaptées à la desserte d’ensembles résidentiels.

Il est possible que, pour cette raison, les services de l’urbanisme s’opposent à un éventuel projet de lotissement sur les parcelles des consorts [FH]'''''.

J’estime le coût de construction de la voirie traversant le lot AL [Cadastre 2] au montant de :

8,5 Millions Fcfp.

La parcelle AL [Cadastre 2] est entièrement impactée par l’aménagement de la voie de désenclavement et devient de fait inexploitable. L’indemnité doit correspondre au coût de rachat du terrain.

En retenant une valeur de 10 000 Fcfp/m2 pour une surface de 1 829 m2, le montant de l’indemnité serait de :10 000 x 1 829 = 18 290 000 Fcfp.»

Il résulte par ailleurs de la configuration des lieux que cette voirie n’est pas susceptible d’être élargie.

Il est constant au vu des règles d’urbanisme en vigueur aujourd’hui qu’un passage suffisant pour assurer la desserte complète d’un fond doit avoir une largeur de 6 à 8 mètres, seule une telle largeur étant susceptible de permettre le croissement des véhicules et le passage en toute sécurité des véhicules de secours.

Si la voirie du lotissement [VM] a pu être validée en 1988 par l’autorité administrative alors qu’il était déjà prévu de desservir une trentaine de lots, il n’en serait rien aujourd’hui. Il est en effet établi par l’expertise que la voirie du Lotissement [VM], cadastrée AL [Cadastre 3], est inadaptée à la desserte des trente lots qui composent le lotissement et que cette voierie ne respecte pas les règlements actuels.

L’inadaptation de cette voierie à la seule desserte du lotissement [VM] est par ailleurs mis en exergue par l’Association syndicale du Lotissement [VM] qui démontre que les travaux de confortement entrepris n’ont pas été suffisants, l’assemblée générale du 29 mars 2022 n’ayant pu que constater qu’il y avait des risques d’éboulement des soubassements de la voie ; des travaux d’études pour la sécurisation des talus et de la voirie ont été votés.

Ainsi, il est démontré que la voirie sise sur la parcelle AL [Cadastre 3] est déjà insuffisante à la desserte des lots du lotissement.

Il est constant que l’urbanisation de la zone périurbaine de Tahiti a été mise en 'uvre dans des conditions peu compatibles avec sa densité actuelle. S’il est parfois nécessaire de « faire avec » pour désenclaver certaines parcelles, la cour constate que, outre que l’inaction de M. [WZ] [FH] pendant trente ans a grandement complexifié le désenclavement de sa parcelle, il ne peut pas être fait droit à une demande de création de droit de passage sur des parcelles dont la configuration ne permet pas le respect des règles d’urbanisme et de sécurité.

La parcelle AL [Cadastre 11] a une superficie de 7 351 m2. Une telle surface permet la réalisation de projet immobilier d’ampleur, peu important que M. [WZ] [FH] affirme ne pas avoir de tels projets en perspective, la desserte de la parcelle doit nécessairement tenir compte de ses possibles usages dans le temps et la construction d’un immeuble collectif ne peut être exclu compte tenu de sa configuration. La desserte d’une telle emprise foncière ne peut pas être mise en 'uvre sur une voirie d’une largeur de seulement 4 métres, sur plus de 600 mètres de long, voirie déjà insuffisante pour l’accès de trente lots de maisons individuelles.

Il est ainsi démontré que permettre l’accès à la parcelle AL [Cadastre 11] par la parcelle AL [Cadastre 3], qui est la voierie du lotissement [VM], est particulièrement dommageable pour le fond servant, les risques de nuisances et préjudices pour le lotissement [VM] étant caractérisé et ce sans qu’il ait été démontré par M. [WZ] [FH] que les autres potentiels fonds servants, dont des terres issues du même partage, subiraient plus de dommages.

De plus, si le coût de la construction de la route qui passerait sur les terres du partage, et sur une distance de 60 mètres sur la terre [Localité 17], a pu être estimé à 30 millions de francs pacifiques, le coût de la desserte par le lotissement [VM] est de près de 27 millions (18 290 000 Fcfp d’indemnité pour l’emprise foncière qui rend inutilisable la parcelle pour autre chose que la route et 8.5 millions pour la construction de la route).

Il est moins dommageable pour tous, tant les fonds servants que dominants d’investir 30 millions pour construire une route qui respecte les règles d’urbanisme et permet la desserte d’autres lots du partage des terres [Localité 30] et [Localité 32], mais aussi de la terre [Localité 17], que 27 millions pour construire la route sur la parcelle AL [Cadastre 2] qui permettra seulement de rejoindre la voirie du lotissement [VM], voirie qui n’offre pas un passage suffisant pour assurer la desserte complète et sécure de la parcelle AL [Cadastre 11] et des autres parcelles.

Il n’est envisageable de désenclaver une parcelle par une voierie déjà inadaptée et non conforme aux règlements que s’il est démontré l’impossibilité absolue de toutes autres dessertes. En l’espèce, il est au contraire démontré que M. [WZ] [FH] ne s’est pas pleinement donné les moyens d’explorer les autres possibilités de desserte de sa parcelle et n’a surtout pas pris en compte la nécessité de rechercher des solutions respectant les règles de l’urbanisme ; et ce alors que les consorts [VM] démontrent qu’un chemin est déjà tracé sur les terres du partage permettant de rejoindre la parcelle AL [Cadastre 11], une servitude légale de seulement 60 mètres de long étant a sollicité sur la terre [Localité 17] et que une des parcelles du partage dispose d’une servitude légale sur le lotissement [Localité 28] dont il est démontré, qu’elle pourrait également permettre la desserte.

Par ailleurs, les difficultés juridiques pour voir reconnue une servitude légale sur la terre [Localité 17], du fait de la difficulté d’identifier tous les indivisaires, ne sont pas suffisantes pour imposer aux fonds des consorts [VM], sans possibilité de comparer les dommages aux différents fonds servants potentiels, une servitude légale de passage dont il est démontré qu’elle serait grandement dommageable pour tous les co-lotis du lotissement [VM], et ce au seul motif qu’ils sont eux facilement identifiables.

Ainsi, la cour constate que, outre qu’en l’état le passage sur la parcelle AL [Cadastre 3] est techniquement impossible, et mettrait en péril ses infrastructures, et les intérêts des co-lotis, la parcelle AL [Cadastre 3] ne permet pas un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle AL [Cadastre 11]. Il ne peut pas être créé en 2024 des voies de desserte insusceptibles d’être en conformité avec les PGA et les largeurs de voie minimales requises pour permettre tant la circulation des véhicules de secours que le croisement des véhicules.

La faisabilité technique d’une voirie respectant les règles de l’urbanisme sur la parcelle AL [Cadastre 2] est sans emport dès lors que la voie publique ne peut être rejointe à partir de cette parcelle que par la parcelle AL [Cadastre 3], que la cour dit insuffisante pour assurer la desserte complète de la parcelle AL [Cadastre 11].

En conséquence, la cour infirme le jugement du tribunal de première instance de Papeete, tribunal foncier – section 1, n° RG 06/00109, minute 126/ADD, rendu le 12 mai 2022 en qu’il a :

— Homologué la troisième proposition du rapport de M. [H] [NW] du 11 avril 2011 consistant à désenclaver la parcelle AL [Cadastre 11] de M. [FH] par le SUD (propriété [VM]),

— Dit que le désenclavement de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 11] à [Localité 27] se fera par le tracé 3 figurant au rapport d’expertise de M. [NW] du 11 avril 2011, soit un passage par la parcelle AL [Cadastre 2] appartenant à Mmes [ZI] et [RR] [VM], et un passage par les infrastructures du lotissement [VM] ;

— Dit que le désenclavement de la propriété de M. [WZ] [FH] sera ordonné par la création d’une servitude sur la propriété cadastrée AL [Cadastre 2] des consorts [VM] puis par le lotissement [VM] ;

— Dit que la création de cette servitude sera à la charge de M. [WZ] [FH] ;

Statuant avant dire droit :

— Ordonné un complément d’expertise, confié à M. [H] [NW], aux fins de :

o Fixer l’assiette de la servitude de passage d’après le tracé dessiné en orange par M. [F] à savoir, le long de la limite Est de la parcelle AL [Cadastre 2] à partir de la zone de retournement ;

o Déterminer le montant de l’indemnité qui sera due aux propriétaires du fonds servant, les consorts [VM], étant observé que l’expert [X] a fixé cette indemnité à 18 290 000 F CFP.

Statuant de nouveau, la cour dit que la parcelle cadastrée AL [Cadastre 11] sise à [Localité 27] ne peut pas être désenclaver en passant sur les parcelles cadastrée AL [Cadastre 2] et AL [Cadastre 3] sises à [Localité 27].

Etant retenu la réalité de l’enclavement, mais ayant été démontré que le tracé sollicité est par trop dommageable pour le fonds servant, il appartient à M. [WZ] [FH] d’envisager de rechercher un autre tracé respectant les règles d’urbanisme et d’entreprendre les actions nécessaires.

Sur les autres demandes :

L’enclavement étant avéré, il ne peut être fait droit à une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Compte tenu de la nature du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [VM] et de l’Association syndicale du Lotissement [VM] les frais inhérents à la présente instance. La cour condamne M. [WZ] [FH] à payer à ce titre à l’Association syndicale du Lotissement [VM] la somme de 300 000 francs pacifiques et la somme de 750 000 francs pacifiques aux consorts [VM]

M. [WZ] [FH] qui succombe doit être condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant non contradictoirement et en dernier ressort ;

DÉCLARE l’appel recevable ;

Dans les limites de l’appel,

INFIRME le jugement du tribunal de première instance de Papeete, tribunal foncier – section 1, n° RG 06/00109, minute 126/ADD, rendu le 12 mai 2022 en qu’il a :

— Homologué la troisième proposition du rapport de M. [H] [NW] du 11 avril 2011 consistant à désenclaver la parcelle AL [Cadastre 11] de M. [FH] par le SUD (propriété [VM]),

— Dit que le désenclavement de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 11] à [Localité 27] se fera par le tracé 3 figurant au rapport d’expertise de M. [NW] du 11 avril 2011, soit un passage par la parcelle AL [Cadastre 2] appartenant à Mmes [ZI] et [RR] [VM], et un passage par les infrastructures du lotissement [VM] ;

— Dit que le désenclavement de la propriété de M. [WZ] [FH] sera ordonné par la création d’une servitude sur la propriété cadastrée AL [Cadastre 2] des consorts [VM] puis par le lotissement [VM] ;

— Dit que la création de cette servitude sera à la charge de M. [WZ] [FH] ;

Statuant avant dire droit :

— Ordonné un complément d’expertise, confié à M. [H] [NW], aux fins de :

> Fixer l’assiette de la servitude de passage d’après le tracé dessiné en orange par M. [F] à savoir, le long de la limite Est de la parcelle AL [Cadastre 2] à partir de la zone de retournement ;

> Déterminer le montant de l’indemnité qui sera due aux propriétaires du fonds servant, les consorts [VM], étant observé que l’expert [X] a fixé cette indemnité à 18 290 000 F CFP ;

Statuant de nouveau,

DIT que la parcelle cadastrée AL [Cadastre 11], sise à [Localité 27], ne peut pas être désenclavée en passant sur les parcelles cadastrée AL [Cadastre 2] et AL [Cadastre 3] sises à [Localité 27] ;

Y ajoutant,

REJETTE tout autre chef de demande des parties, plus ample ou contraire au présent arrêt ;

CONDAMNE M. [WZ] [FH] à payer à l’Association syndicale du Lotissement [VM] la somme de 300 000 francs pacifiques ainsi que la somme de 750 000 francs pacifiques aux consorts [VM] au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

CONDAMNE M. [WZ] [FH] aux entiers dépens d’appel.

Prononcé à Papeete, le 26 septembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SZKLARZ