N° 11

IM

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Copie exécutoire délivrée à M^e MERCERON

le 9.1.25

Copie authentique délivrée à

M^e Robin QUINQUIS

le 9.1.25

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 09 janvier 2025

N° RG 24/00022 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 23/496, n° RG 21/00518 du Tribunal civil de première instance de Papeete du 23 octobre 2023 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 19 janvier 2024 ;

Appelants :

[D] [L], né le 16 Août 1977 à [Localité 2], de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] ;

[W] [I], née le 23 Août 1979, de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] ;

Ayant pour avocat la Selarl JURISPOL, représentée par M^e Robin QUINQUIS, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

[Y] [K], né le 22 Juillet 1945, de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] ;

[R] [K], née le 27 Mars 1977 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 7] ;

Ayant pour avocat la Selarl M&H, représentée par M^e Muriel MERCERON, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 4 octobre 2024 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 10 Octobre 2024, devant M^me MARTINEZ, Conseillère faisant fonction de présidente, M. RIPOLL et M. SEKKAKI, Conseillers qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me SOUCHÉ ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me MARTINEZ, présidente et par M^me SOUCHÉ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique en date du 4 décembre 2003, M. [Y] [K] donnait à à bail à M. [D] [P] et Mme [W] [I] le lot n° 19 du lotissement [Adresse 5] à [Localité 3] et ce pour une durée de 18 ans moyennant un loyer mensuel hors charges de 45 000 F CFP.

Par acte d’huissier de justice en date du 23 mars 2021, M. [K] donnait congé aux locataires pour le 3 décembre 2021.

Par requête du 16 décembre 2021 et assignation du 7 décembre 2021, M. [P] et Mme [I] saisissaient le tribunal de première instance de Papeete d’une demande à l’encontre de M. [K] afin de faire constater la nullité du congé délivré le 23 mars 2021.

Par jugement du 23 octobre 2023, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

— reçu l’intervention volontaire de Mme [R] [K],

— débouté M. [P] et Mme [I] de leur demande de voir prononcée la nullité du congé délivré le 23 mars 2021,

— constaté que le bail du 4 décembre 2003 a pris fin de plein droit le 3 décembre 2021,

— ordonné l’expulsion de M. [P] et Mme [I] ainsi que tous occupants de leur chef sous astreinte de 2 000 F CFP par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

— condamné M. [P] et Mme [I] à payer à Mme [R] [K] une indemnité d’occupation de 100 000 F CFP à compter du 4 décembre 2021 jusqu’à complète libération des lieux,

— condamné M. [P] et Mme [I] à payer à Mme [R] [K] la somme de 18 500 F CFP au titre des factures d’ordures ménagères de novembre et août 2022,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— condamné M. [P] et Mme [I] à payer à M. [Y] [K] et Mme [R] [K] la somme de 150 000 F CFP au titre de l’article 407 du code de procédure civile.

Par requête du19 janvier 2024, M. [P] et Mme [I] interjetaient appel de la décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions régulièrement notifiées le 25 avril 2024 M. [P] et Mme [I] sollicitent l’infirmation du jugement querellé.

Ils sollicitent qu’il soit :

— dit que le bail conclu avec M. [K] est soumis aux dispositions de la loi de Pays du 10 décembre 2012,

— dit que M. [K] n’a pas respecté les conditions de forme et de délais pour donner congé prévus à l’article Lp 18 de la loi de Pays du 10 décembre 2012 ;

— dit que le congé délivré est entaché de nullité,

— constater que le bail a été tacitement reconduit à compter du 4 décembre 2021.

A titre subsidiaire, ils demandent que la clause relative au sort des constructions en fin de bail du contrat de bail en date du 4 décembre 2003 soit déclarée abusive et réputée non écrite ;

A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait prononcer l’expulsion des locataires, condamner le bailleur à rembourser la totalité des impôts fonciers payés depuis l’origine du bail ;

— accorder un délai de douze mois à compter de la signification de la décision pour pouvoir quitter les lieux,

— condamner M. [K] à leur payer la somme de 400 000 F CFP au titre de leurs frais de procédure.

Ils soutiennent essentiellement que si le bail portait sur un terrain nu, il était prévu dès l’origine qu’ils y construisent leur maison d’habitation et que la loi du 10 décembre 2012 doit s’appliquer et que le congé ne leur pas été valablement délivré d’autant plus qu’une clause de préférence était insérée dans le bail et qu’ils ne connaissent pas le motif du congé.

Ils ajoutent qu’en toute hypothèse, si le bail initial devait être considéré comme le bail d’un terrain nu, les constructions qu’ils y ont édifié ont changé la nature du bail qui est devenu un bail d’habitation.

Ils affirment que la clause relative au sort des constructions en fin de bail est abusive et réputé non écrite dans la mesure où elle crée un déséquilibre significatif entre les parties, dans la mesure où il a été prévu que les constructions édifiées sur le terrain deviennent à l’issue du bail la propriété du bailleur sans contrepartie financière.

Ils contestent le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée dans la mesure où aucune évaluation immobilière n’a été faite.

Ils demandent à ce que leur soient remboursés les impôts fonciers qu’ils ont payé et s’opposent au paiement de la taxe d’ordures ménagères arguant du fait que le propriétaire ne leur a plus transmis les factures.

Ils sollicitent des délais pour leur expulsion invoquant le fait qu’ils n’ont pas la possibilité financière de se reloger dans des conditions décentes.

Par conclusions régulièrement notifiées le 8 mars 2024, les consorts [K] demandent la confirmation du jugement sauf en ce qu’il a fixé à 2 000 F CFP le montant de l’astreinte et l’indemnité d’occupation à la somme de 100 000 F CFP.

Ils demandent que l’expulsion soit ordonnée sous astreinte de 50 000 F CFP par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 180 000 F CFP et que les appelants soient condamnés à leur payer la somme de 300 000 F CFP au titre de leurs frais de procédure.

Ils font valoir en substance qu’ils ont loué une parcelle de terrain nu pour une durée de 18 ans moyennant un loyer modique de 45 000 F CFP , que les locataires avaient le droit de faire construire à leurs frais une maison d’habitation qui devaient revenir au bailleur au terme du bail.

Ils exposent que conformément aux termes du contrat, ils ont donné congé aux locataires pour le 3 décembre 2021, date de fin du bail.

Ils affirment qu’ils ont donné à bail un terrain nu et que la loi de Pays du 10 décembre 2012 ne peut trouver à s’appliquer. Ils contestent toute requalification du contrat de bail, rappelant que dès l’origine, il avait été prévu la possibilité et non l’obligation pour les locataires de construire une maison d’habitation, que chaque partie s’est acquittée de ses obligations conformément aux termes du bail sans qu’aucun changement n’intervienne, que le simple fait que le contrat de bail prévoit une clause de révision du loyer en fonction de la valeur locative du mètre carré construit ne peut justifier l’application de la loi du 10 décembre 2012. Ils ajoutent que le pacte de préférence prévoyant que le bailleur devra choisir comme acquéreur ou locataire le preneur de préférence à tout autre ne s’applique pas dans la mesure où ils n’ont pas l’intention de louer ou de vendre le terrain.

Ils contestent le fait que l’attribution à titre gratuit en fin de bail des constructions érigées au bénéfice du propriétaire soit abusive dans la mesure où le contrat conclu a été parfaitement négocié devant notaire et s’explique par le prix dérisoire du loyer.

Ils ajoutent que les locataires sont devenus occupants sans droit ni titres depuis la fin du bail et qu’après avoir versé une indemnité d’occupation de 180 000 F CFP, ils se sont raviés et n’ont plus payé que la somme de 52 000 F CFP.

Ils sollicitent l’expulsion de M. [P] et Mme [I] sans qu’aucun délai ne leur soit accordé dans la mesure où ces derniers ne justifient pas des démarches qu’ils ont effectuées pour se reloger.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère aux conclusions régulièrement notifiées par les parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande principale :

Par acte authentique du 4 décembre 2003, M. [K] a consenti à M. [P] et Mme [I] un bail à loyer portant sur un terrain nu. Si le bail prévoyait la possibilité d’y édifier une construction ; le bail en lui même ne portait que sur un terrain nu, la loi de pays du 10 décembre 2012 relative aux baux à usage d’habitation ne peut donc trouver à s’appliquer.

En effet, M. [P] et Mme [I] ne peuvent se prévaloir d’un bail à usage d’habitation soumis à la loi de Pays du 10 décembre 2012 dans la mesure où les stipulations du bail sont très claires. En effet, le bail litigieux fait expressément référence à la location d’un terrain nu avec une clause relative aux constructions édifiées par le preneur destinées à devenir la propriété du bailleur.

En application de l’article 1737 du code civil, le bail a cessé de plein droit à l’expiration du terme fixé et c’est à juste titre que le premier juge a ordonné l’expulsion de M. [D] [P] et de Mme [W] [I].

Il n’y a eu aucune novation du contrat de bail, l’intention commune des parties dès l’origine étant la location d’un terrain nu avec un loyer modéré avec la possibilité pour les preneurs d’y construire un immeuble à usage d’habitation.

Sur la nullité de la clause d’attribution :

En contrepartie d’un loyer modeste, les locataires ont été autorisés à bâtir un immeuble à usage d’habitation. Le contrat prévoit que les constructions érigées deviennent en fin de bail la propriété du bailleur sans contrepartie financière.

Cette clause ne paraît pas déséquilibrée compte tenu du faible montant du loyer payé par M. [D] [P] et Mme [W] [I] pendant dix huit ans. Il n’y a donc pas lieu de l’annuler.

Sur les impôts fonciers et les taxes d’ordure ménagère :

Le contrat de bail prévoit que le preneur s’acquittera de tous les impôts, contributions et taxes auxquels seront assujettis les lieux loués et ce, même si ceux ci sont habituellement à la charge du propriétaire.

En conséquence, la demande de remboursement des impôts fonciers doit être rejetée et M. [P] et Mme [I] devront s’acquitter de la somme de 18 500 F CFP au titre des taxes d’ordures ménagères de novembre et août 2022 qu’ils ne contestent pas ne pas avoir payées.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation :

En l’absence de toute évaluation par un agent immobilier du prix moyen de location, c’est à bon droit que le premier juge a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 100 000 F CFP.

Sur les délais pour quitter les lieux :

Les appelants ont de fait bénéficié des plus larges délais puisqu’ils occupent sans droit ni titre les lieux donnés à bail depuis le 3 décembre 2021.

Aucun délai supplémentaire ne peut leur être accordé

Sur le montant de l’astreinte :

Une astreinte de 2 000 F CFP par jour de retard paraît suffisante pour permettre l’exécution de la décision de justice. Le jugement doit être confirmé de ce chef.

Sur l’article 407 du code de procédure civile :

La partie perdante sera condamnée aux dépens et l’équité commande d’allouer aux intimés la somme de 300 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement du tribunal civil de première instance de Papeete en date du 23 octobre 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne M. [D] [P] et Mme [W] [I] à payer à M. [Y] [K] et Mme [R] [K] la somme de 300 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile ;

Condamne M. [D] [P] et Mme [W] [I] aux dépens d’appel avec distraction au profit de de la Selarl M&H.

Prononcé à [Localité 4], le 09 janvier 2025.

La Greffière, La Présidente,

Signé : I. SOUCHÉ Signé : I. MARTINEZ