N° 86

IM -------------

Copie exécutoire délivrée à

M^e MAILLARD

le 14 mars 2025

Copie authentique délivrée à

M^e MARCHAND

le 14 mars 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 13 mars 2025

N° RG 23/00248 – N° Portalis DBWE-V-B7H-VDN ;

Décision déférée à la cour : jugement n° 23/303, RG n° 22/00286 en date du 16 juin 2023 rendu par la 2ème chambre du tribunal civil de première instance de Papeete ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d’appel le 21 août 2023 ;

Appelante :

[U] [E], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] ;

Représentée par M^e Johan MARCHAND, avocat au barreau de Papeete ;

Intimées :

[R] [C], née le 12 Février 1992 à [Localité 3] (Nouvelle-Calédonie), de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] ;

[V] [C], née le 06 Juin 1969 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] ;

Représentées par M^e Stéphane MAILLARD, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 14 novembre 2024 ;

Composition de la cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 12 décembre 2024, devant M^me MARTINEZ, conseillère faisant fonction de présidente, M. RIPOLL et M^me SZKLARZ, conseillers qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me MARTINEZ, présidente et par M^me SOUCHÉ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 16 mai 2016, M. [S] [C] a donné à bail à Mme [U] [E] un appartement meublé situé Lot 165 dépendant du lotissement [Adresse 2] 3ème tranche [Adresse 7] à [Localité 8] pour un durée d’ un an renouvelable moyennant un loyer mensuel de 65 000 F CFP.

Le bail prévoyait expressément la résiliation du bail en cas de défaut de paiement des loyers et du défaut d’entretien manifeste.

M. [S] [C] est décédé le 5 mai 2018 et ses deux filles Mmes [R] [C] et [V] [C] ont accepté le legs consenti par leur père concernant le lot 165 situé lotissement [Adresse 2] à [Localité 8] comprenant l’appartement donné en location à Mme [O].

Suivant acte d’huissier, les consorts [C] ont fait délivrer à Mme [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 715 000 F CFP au titre des arriérés de loyer de janvier à novembre 2020 dans un délai de deux mois, commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Suivant requête en référé enregistrée au greffe le 7 juin 2021 et assignation délivrée le 19 mai 2021, les consorts [C] ont saisi le juge des référés et sollicité l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le bail, le paiement d’une indemnité provisionnelle au titre des arriérés de loyers et l’expulsion sous astreinte de la locataire.

Selon ordonnance de référé du 23 août 2021, les requérantes ont été déboutées de leurs demandes faute de production du contrat de bail.

Par arrêt du 23 juin 2022, la cour d’appel de Papeete a confirmé l’ordonnance de référé.

Par acte d’huissier de justice an date du 27 juillet 2022 et requête déposée le 9 août 2022, les consorts [C] ont fait assigner Mme [E] devant le tribunal civil de première instance de Papeete aux fin de résiliation du bail, d’expulsion de la locataire et de condamnation à leur payer les loyers impayés.

La copie de l’assignation accompagnée de la requête a été adressée au président de la Polynésie française.

Par jugement du 16 juin 2023, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

— prononcé la résiliation du bail ;

— ordonné à Mme [E] de quitter les lieux ;

— ordonné en tant que de besoin son expulsion avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamné Mme [E] à payer aux bailleresses la somme de 65 000 F CFP à titre d’indemnité d’occupation ;

— condamné Mme [E] à payer aux bailleresses la somme de 715 000 F CFP au titre des loyers impayés de janvier à novembre 2020 ;

— condamné Mme [E] à payer aux requérantes la somme de 110 000 F CFP au titre de leurs frais irrépétibles.

Par requête du 21 août 2023, Mme [E] a interjeté appel de la décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions régulièrement notifiées le 14 décembre 2023, Mme [E] demande à la cour d’infirmer le jugement querellé et statuant à nouveau de :

— ordonner une mesure d’expertise avec mission pour l’expert de :

— dire si les lieux loués sont conformes avec les dispositions de loi de Pays du 10 décembre 2012 et le bail liant les parties,

— relever le cas échéant les manquements du bailleur concernant l’absence de conformité,

— chiffrer l’éventuelle réduction du loyer conséquente et les éventuels préjudices de l’appelante,

— ordonner la suspension du paiement du loyer dans l’attente des opérations d’expertise,

— ordonner aux intimés de rétablir l’eau potable et de retirer la caméra dirigée vers le logement de l’appelante,

— réserver les demandes d’indemnisation de l’appelante après expertise,

— débouter les intimés de toutes leurs demandes et les condamner aux dépens.

A l’appui de ses demandes, elle soutient essentiellement que le logement donné à bail ne respecte pas les dispositions de la loi de Pays du 10 décembre 2012 faisant obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent, en bon état d’usage et de réparations, qu’en effet, le logement est insalubre et qu’une expertise est nécessaire pour déterminer son état et le préjudice de jouissance qui en est résulté pour elle.

Quant aux loyers impayés, elle affirme que le bailleur initial ne délivrait pas de quittance et se faisait remettre le loyer en espèces, que les intimés ne se sont pas manifestés auprès de la locataire en qualité d’héritiers et qu’il est donc normal que le loyer ne leur ait pas été payé.

Par conclusions régulièrement notifiées le 13 mai 2024, les intimées demandent la confirmation du jugement et y ajoutant elles sollicitent que soit prononcée la condamnation de Mme [E] à payer la somme de 4 030 000 F CFP au titre des loyers impayés de mai 2018 au 16 juin 2023, date du jugement de première instance, que son expulsion soit ordonnée sous astreinte de 10 000 F CFP par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, que soit prononcée sa condamnation à payer la somme de 715 000 F CFP à titre d’indemnité d’occupation au 31 mai 2024 outre l’octroi d’une somme de 300 000 F CFP au titre de leurs frais de procédure.

Elles soutiennent essentiellement que Mme [E] a cessé de s’acquitter des loyers à compter du décès de [S] [C] malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 décembre 2020. Ils ajoutent que depuis le jugement de première instance, elle n’a toujours pas procédé au règlement du loyer.

Elles contestent avoir failli à leur obligation de délivrer un logement décent exposant que la locataire a manqué à son obligation d’entretien en hébergeant notamment une douzaine de chats. Elles rappellent que la locataire ne s’est jamais manifesté pour demander la réalisation de travaux alors que leur agent immobilier attestent qu’elles sont très réactives et agissent dès qu’un désordre leur est signalé.

Elles s’opposent à la demande d’expertise rappelant que celle ci ne peut suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve et qu’en l’espèce, la locataire n’apporte aucun élément sérieux à l’appui de ses allégations.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère aux conclusions régulièrement notifiées par les parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande d’expertise :

Une expertise ne peut être ordonnée pour suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, force est de constater que si la locataire affirme que le bien donné à bail est insalubre et n’est pas alimenté en eau potable, elle ne produit à l’appui de ses allégations, que l’attestation de sa fille nécessairement sujette à caution et celle d’un voisin qui n’apporte rien aux débats. Elle produit également des clichés photographiques de mauvaise qualité non datés dont rien ne permet d’affirmer qu’ils concernent bien le logement donné à bail ni que celui-ci a été délivré en mauvais état.

Aucun constat d’huissier n’est versé aux débats et il convient de relever qu’en cinq ans de procédure, la locataire, avant ses conclusions tendant à voir ordonner une expertise, ne s’est jamais manifestée auprès des bailleresses pour solliciter une remise en état des lieux alors même que leur agent immobilier attestent que ces dernières sont très réactives et remplacent, dès la première demande, les meubles défectueux ou procèdent aux réparations nécessaires.

En l’absence de tout commencement de preuve des manquements allégués la demande d’expertise doit être rejetée.

Sur la dette locative :

Mme [E] ne conteste pas avoir cessé de payer les loyers à compter du décès de [S] [C] survenu le 5 mai 2018.

Elle est donc redevable de la somme de 4 030 000 F CFP au titre des loyers impayés.

Sur la résiliation du bail :

Le manquement de la locataire à son obligation essentielle de paiement du loyer qui perdure depuis pas moins de six ans justifie que soit prononcée la résiliation du bail. Le jugement doit être confirmé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation :

La preneuse doit être condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer soit la somme mensuelle de 65 000 F CFP et un arriéré de 715 000 F CFP.

Sur la demande d’expulsion sous astreinte :

L’expulsion de la locataire doit être ordonnée sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte, le concours de la force publique étant suffisant.

Sur l’article 407 du code de procédure civile :

L’équité commande d’allouer aux intimés la somme de 150 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement du tribunal civil de première instance de Papeete en date du 16 juin 2023 sauf en ce qu’il a condamné Mme [U] [E] à payer une somme de 715 000 F CFP au titre des loyers impayés ;

Statuant à nouveau de ce seul chef infirmé ;

Condamne Mme [U] [E] à payer à Mmes [R] [C] et [V] [C] la somme de 4 030 000 F CFP au titre des loyers impayés.

Y ajoutant ;

Condamne Mme [U] [E] à payer à Mmes [R] [C] et [V] [C] la somme de 715 000 F CFP à titre d’indemnité d’occupation ;

Condamne Mme [U] [E] à payer à Mmes [R] [C] et [V] [C] la somme de 150 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [U] [E] aux dépens d’appel.

Prononcé à [Localité 4], le 13 mars 2025.

La greffière, La présidente,

Signé : I. SOUCHÉ Signé : I. MARTINEZ