COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 20 JANVIER 2026

N° 2026/ 27

Rôle N° RG 24/10007 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNQR4

[U] [O]

C/

[D] [N]

[L] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-michel OLLIER

M^e Jean laurent ABBOU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 08 Juillet 2024 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/05814.

APPELANTE

Madame [U] [P] [M] [B] veuve [O] née [X]

née le 09 juillet 1942

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Jean-michel OLLIER de l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Magali DEJARDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [D] [N]

né le 02 Juillet 1959 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Madame [L] [N]

née le 13 Janvier 1970 à [Localité 3] (Italie), demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Jean laurent ABBOU, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Oumel ABERROU, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2026. A cette date le délibéré a été prorogé au 20 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 8 juin 2013, Mme [U] [X] veuve [O] a donné à bail à M. [D] [N] et à [L] [K], épouse [N] un appartement située à [Localité 5]. Mme [O] était représentée dans le cadre de ce bail par la société Gestimmo 13.

Le 27 janvier 2021, les époux [N] ont formalisé une proposition d’achat de cet appartement pour un prix de 550 000 euros, offre valable jusqu’au 4 février 2021. Ils ont formulé une nouvelle offre le 29 janvier 2021 pour un prix de 575 000 euros.

Le 2 mars 2021, Mme [O] a établi au profit de M. [C] [F], directeur de l’agence immobilière [A], un document intitulé 'Procuration pour établir une attestation de propriété immobilière et pour vendre'.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 mars 2021, les époux [N] ont mis en demeure Mme [O] de fixer une date pour la signature de la promesse de vente.

Par acte du 9 juin 2021, les époux [N] ont fait citer Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de la voir à titre principal condamnée sous astreinte à comparaître devant le notaire pour régulariser la promesse de vente et la voir condamnée à leur payer la somme de 1 410,67 euros correspondant aux loyers inutilement versés et la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice moral sur le fondement de l’article 1598 du Code civil, outre le paiement d’une somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 8 juillet 2024, cette juridiction a :

— rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par [U] [O] ;

— déclaré irrecevables les conclusions et les pièces 4 et 5 notifiées par [U] [O] le 10 janvier 2024 ;

— déclaré irrecevables les conclusions notifiées par [D] [N] et à [L] [K], épouse [N] le 29 janvier 2024 ;

— condamné Mme [U] [X] veuve [O] à comparaître devant Maître [W] [R], notaire, afin de régulariser une promesse synallagmatique de vente relative aux lots 20, 24, 5, 10 et 13 de l’immeuble situé [Adresse 1] sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification du présent jugement;

— condamné Mme [U] [X] veuve [O] à verser à M. [D] [N] et à [L] [K], épouse [N] ensemble la somme mensuelle de 1 410,67 euros à compter du 1er août 2021 au titre du remboursement des loyers ;

— condamné Mme [U] [X] veuve [O] à verser à M. [D] [N] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamné Mme [U] [X] veuve [O] à verser à Mme [L] [K], épouse [N] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamné Mme [U] [X] veuve [O] à verser à M. [D] [N] et à [L] [K], épouse [N] ensemble la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande formée par Mme [U] [X] veuve [O] sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,

— condamné Mme [U] [X] veuve [O] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que la rencontre entre la dernière offre des époux [N] formulée le 29 janvier 2021 et l’acceptation de Mme [O] était matérialisée par la procuration aux fins vente établie par la venderesse le 2 mars 2021, au profit du directeur de l’agence [A].

Il a considéré qu’indépendamment du pouvoir dont disposait alors cette société, la procuration établie par la venderesse caractérisait la rencontre entre une offre et une acceptation sur la chose et le prix allant au-delà des simples pourparlers. Il a en conséquence dit que la vente intervenue entre les parties à cette occasion était parfaite et fait droit à la demande de condamnation de Mme [O] sous astreinte. Il a écarté la demande tendant à ce que le jugement vaille vente en ce qu’il a retenu que cette demande venait en contradiction avec la demande de condamnation sous astreinte aux fins de régularisation de l’acte.

Sur les demandes indemnitaires, il a dit y avoir lieu à indemniser le préjudice résultant du paiement des loyers par les demandeurs en raison des délais nécessaires pour régulariser la vente et a considéré que ces derniers subissaient un préjudice moral résultant de la précarisation de la situation immobilière et des préoccupations induites par l’instance.

Par déclaration du 1er août 2024, Mme [O] a relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif.

Par avis du 3 février 2025, les époux [N], intimés, ont été invités par le conseiller de la mise en état à s’expliquer sur l’irrecevabilité des conclusions susceptible d’être encourue, en l’absence d’écritures remise au greffe dans le délai de trois mois à compter du 31 octobre 2025 pour conclure.

Le 5 février 2025, les intimés ont formulé une demande de prolongation du délai pour conclure de l’article 909 du code de procédure civile sur le fondement de l’article 911 alinéa 2 du même code, exposant notamment que dans ses conclusions d’appelante Mme [O] fait état d’une promesse synallagmatique de vente et de sa réitération le 11 mai 2021 au profit de tiers dont il n’a jamais été question en première instance qui les conduit à devoir obtenir des pièces complémentaires et à demander à leur notaire des explications afin de pouvoir répondre utilement.

Ils ajoutent que les problèmes de santé de M. [N] dont ils justifient par des certificats médicaux, ont rendu compliqué ces demandes impossibles à réaliser dans le temps imparti pour conclure.

Par ordonnance du 17 février 2025, le conseiller de la mise en état a rejeté cette demande comme tardive et dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de prolongation fondée sur les dispositions de l’article 911 alinéa 4 en l’absence de conclusions adressées en ce sens au conseiller de la mise en état.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 7 octobre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 31 octobre 2024 au visa des articles 803 du code de procédure civile, 1104, 1583 et 1589 et suivants du Code civil, de la loi du 2 janvier 1970 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, Mme [O] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— statuant à nouveau,

— déclarer M et Mme [N] mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter ;

— les condamner à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens ;

Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, maître [Y] [Z] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Les époux [N] qui n’ont pas conclu dans les délais de l’article 909 du code de procédure civile sont réputés adopter les motivations des premiers juges.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la demande de déclaration de vente parfaite

Moyens des parties

Mme [U] [O] fait valoir que le mandat de location confié à l’agence immobilière prévoit expressément l’impossibilité pour le gestionnaire d’effectuer des actes disposition sur le bien ; que la société Gestimmo a été radié du RCS en 2014 et que c’est bien l’agence [A] qui a repris la gestion du bien. Elle soutient ainsi que c’est la raison pour laquelle elle a régularisé une procuration le 2 mars 2021 au profit de M. [C] [F], gérant de l’agence [A] et que par voie de conséquence, aucune acceptation de sa part n’a pu être formalisée antérieurement à cette procuration en l’absence de mandat pour ce faire. Elle ajoute que cette procuration du 2 mars 2021 a été révoquée le jour même, avant toute acceptation expresse des époux [N] puisqu’elle démontre que l’agence [A] a été destinataire d’une offre émanant d’un tiers, M. [V], devenu propriétaire du bien selon compris du 25 mars 2021, réitéré par acte authentique du 11 mai 2021. Elle fait ainsi valoir qu’elle n’était plus propriétaire du bien depuis trois ans lorsque les époux [N] ont introduit leur action alors que ces derniers ne pouvaient ignorer la vente intervenue au profit de M. [V] en ce qu’elle a été régulièrement publiée le 26 mai 2021 et en ce qu’ils étaient encore locataires du bien lors de la régularisation de cette vente. Elle considère au regard de ces éléments que les intimés ne rapportent pas la preuve d’une rencontre en l’offre et l’acceptation qui serait intervenue après qu’il a été donné mandat à l’agence immobilière pour ce faire et avant la révocation de la procuration et ajoute, au visa de l’article 1198 du Code civil, que vente intervenue au profit du tiers, publiée et passée en la forme authentique, prévaut sur le droit des époux [N] dans la mesure où cette vente a été réalisée de bonne foi.

Les époux [N] n’ont pas conclu.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1583 du Code civil, est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé

Aux termes de l’article 1114 du Code civil, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Enfin, aux termes de l’article 1118, l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation.

L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

Pour contester la décision de première instance qui a déclaré la vente parfaite, Mme [O] soutient qu’aucune offre n’a été faite à son mandataire M.[F] seul détenteur d’une procuration datée du 2 mars 2021 pour vendre son bien et donc du pourvoir de la représenter pour accepter une offre, et précise que cette procuration a été révoquée le jour même en l’état de l’offre faite par M.[V], une nouvelle procuration ayant alors été établi toujours au profit de M.[F] pour passer la vente avec M.[V].

Elle considère ainsi que l’offre du 29 janvier 2021 faites par les époux [N] au prix de 575 000 euros n’a pas été faite à son mandataire et que l’information d’une acceptation d’offre par la propriétaire adressée par l’agence [A] à M.[N] ne l’engage pas, pas plus que la procuration du 2 mars 2021 qui a été révoquée le jour même avant que les époux [N] matérialisent une offre.

Il est exact que la proposition d’achat de l’appartement qu’ils louaient et mis en vente par leur bailleresse, adressée « à Mme [O] par l’intermédiaire de l’agence [A] » qui indiquait la chose à vendre et le prix proposé, a été réceptionnée par l’agence et que l’acceptation de cette offre par la propriétaire a été formulée par la directrice de l’agence [A] Mme [T] et non pas directement par Mme [O]. Pour autant, les parties étaient au stade de pourparlers et la proposition faites par les époux [N] ne peut être considérée comme n’ayant jamais eu lieu, peu important que le contrat de gestion ne prévoit pas que le mandataire puisse faire des actes de dispositions dès lors qu’il ne conteste pas l’avoir réceptionnée.

Ainsi lorsque Mme [O] a le 2 mars 2021 établi une procuration donnée à M.[F] en sa qualité de directeur de l’agence [A] à [Localité 5], pour établir une attestation de propriété et pour vendre le bien litigieux situé [Adresse 2] au prix de 575 000 euros payé au comptant à la signature de l’acte de vente au profit de « l’acquéreur » M et Mme [D] [N] (page 4 de la procuration), en signant bon pour pouvoir, elle a approuvé l’offre de ces derniers de sorte qu’il y avait accord des parties sur la chose et sur le prix rendant la vente parfaite.

En effet, contrairement à ce qu’elle soutient elle ne pouvait se rétracter que si cette rétractation était parvenue aux époux [N] avant que ces derniers aient reçu son acceptation.

Or tel n’est pas le cas puisqu’il ne résulte d’aucune pièce qu’elle a adressé ou fait adresser aux époux [N] sa rétractation, alors que la procuration du 2 mars 2021 a été transmise au notaire des intimés, qu’un rendez-vous chez le notaire était en préparation pour la signature d’un avant contrat entre Mme [O] et les époux [N] tel que cela résulte des courriels des 4 mars 2021 entre les deux notaires des parties (pièce 16 de l’appelante). Ainsi, la rétractation dont elle fait état n’étant pas parvenue aux offrant avant l’acceptation, Mme [O] ne pouvait librement se rétracter.

Il se déduit de l’ensemble de ces développements que la vente est parfaite et que le jugement de première instance mérite confirmation de ce chef.

2-Sur les dommages et intérêts alloués aux époux [N] pour préjudice moral

Moyens des parties

Mme [O] soutient que les intimés ne sauraient rechercher sa responsabilité, contractuelle ou délictuelle, en l’absence de contrat et en l’absence de faute qui précéderait d’une rupture abusive des pourparlers. Elle considère en tout état de cause, que le préjudice allégué par les intimés qui ont procédé à la vente de leurs biens immobiliers avant la signature du compromis ne lui est pas imputable.

Les intimés qui n’ont pas conclu sont réputé avoir adopté la motivation des premiers juges.

Réponse de la cour

En application des dispositions de l’article 1231-1 du Code civil le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution d’une obligation, soit à raison du retard dans l’exécution s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeur.

Il a été jugé ci-dessus que Mme [O] a à tort refusé, de procéder à la vente du bien litigieux. Ce faisant elle a manqué à ses obligations et c’est avec raison que le tribunal a fait droit à la demande présentée par les époux [N] au titre de leur préjudice moral tenant à l’incertitude et au bouleversement de leur projet personnel d’achat de leur habitation.

Le jugement déféré sera également confirmé sur la responsabilité engagée de Mme [O] et en ce qu’il l’a condamnée à leur payer la somme de 3 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts.

3-Sur les autres demandes

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de la décision déférée sont confirmées.

Mme [U] [O] , partie perdante, supportera la charge des dépens d’appel et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [U] [O] à supporter la charge des dépens d’appel ;

La déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente.