N°242

IM

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Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Antz

le 14.08.2025

Copie authentique délivrée à :

— M^e Usang

le 14.08.2025

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 14 août 2025

N° RG 24/00087 ;

Décision déférée à la cour : jugement n° 24/63, rg n° 23/00162 du Tribunal civil de première instance de Papeete du 1 mars 2024 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d’appel le 13 mars 2024 ;

Appelante :

Mme [K] [D] épouse [I], née le 24 avril 1975 à [Localité 1], de nationalité française, demeurant [Adresse 10] ;

Représentée par M^e Arcus USANG, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

Mme [S] dite [R] [F] épouse [Z], née le 26 août 1955 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant [Adresse 7] ;

M. [O] [Z], né le 22 novembre 1949 à [Localité 2], de nationalité française, demeurant [Adresse 7] ;

Représentés par M^e Dominique ANTZ, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 28 mars 2025 ;

Composition de la cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 10 avril 2025, devant M^me MARTINEZ, conseillère faisant fonction de présidente, M^me BRENGARD, présidente de chambre et Madame BOUDRY, vice présidente placée auprès de la première présidente qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me OPUTU-TERAIMATEATA ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par Mme. MARTINEZ, présidente et par M^me OPUTU – TERAIMATEATA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique des 13 et 25 avril 1973 reçu par Me [C], notaire à [Localité 6], M. [W] [J] donnait à bail pour une durée de 9, 18 ou 27 ans à compter du 1er mai 1973 à M. [H] [A] [B] et M. [G] [X] une parcelle de terre située à [Localité 4] district de [Localité 8] lot 4 du partage de la terre [Localité 9] d’une superficie de 5 200 m2 et le cinquième indivis du chemin de servitude avec un droit de passage de 4 mètres de large sur le chemin indivis.

Par acte authentique reçu par Me [C] le 6 septembre 1974, M. [H] [A] [B] et M. [G] [X] ont sous loué l’immeuble en question à [E] [U] à compter du 1er septembre 1974.

Par acte authentique reçu par Me [M] le 6 décembre 1991, M. [E] [U] a sous-loué la parcelle de terre à [Localité 3] épouse [Z] moyennant un loyer mensuel de 34 045 F CFP à payer directement à M. [N] [J], le loyer étant révisable au mois de mai de chaque année comme stipulé dans l’acte des 13 et 25 avril 1973. Il est précisé dans l’acte qu’au cours de l’année 1975, M. [E] [U] a fait édifier sur le terrain des constructions à usage d’habitation détruites partiellement par un incendie et qu’il a revendu à Mme [S] [Z].

M [J] est décédé le 18 mai 1996 et par acte de notoriété du 11 décembre 1996, Mme [K] [D] épouse [I] est devenue légataire universelle.

Par acte authentique reçu par Me [L] le 19 juin 1997, Mme [I] a prorogé le bail des 13 et 25 avril 1973 de dix ans à compter du 1er mai 2000 pour se terminer le 30 avril 2010.

Suivant acte sous seing privé du 21 juin 2003, Mme [I] a consenti à Mme [Z] une prorogation du bail des 13 et 25 avril 1973 pour une durée de vingt ans.

Par acte d’huisser de justice en date du 23 février 2023 Mme [I] a fait délivrer à Mme [Z] un commandement de payer la somme de 6 178 274 F CFP correspondant à des loyers impayés arrêtés au mois de septembre 2022, commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier de justice en date du 20 avril 2023 et requête déposée au greffe le 26 avril 2023, Mme et M. [Z] ont fait assigner Mme [I] devant le tribunal civil de première instance de Papeete.

Par jugement du 1er mars 2024, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

— prononcé la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 23 février 2023 par Mme [I] à Mme [Z],

— débouté Mme [I] de sa demande d’expulsion fondée sur la clause résolutoire du bail,

— débouté Mme [I] de sa demande de résolution judiciaire du bail aux torts de Mme [Z],

— d ébouté les époux [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné Mme [I] à payer aux époux [Z] la somme de 200 000 F CFP au titre de leurs frais de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

Par requête du 13 mars 2024 , Mme [I] a interjeté appel de la décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions régulièrement notifiées le 12 mars 2025, Mme [I] demande à la cour d’infirmer le jugement querellé et statuant à nouveau de:

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts des époux [Z] pour non paiement du loyer,

— condamner les époux [Z] à lui payer la somme de 6 178 274 F CFP au titre des loyers impayés,

— ordonner l’expulsion des époux [Z] et de toute personne de leur chef des lieux loués sous astreinte de 100 000 F CFP par jour de retard,

— condamner les époux [Z] aux dépens avec distraction au profit de M^e Usang ;

Sur la recevabilité de l’appel, elle affirme que les époux [Z] n’ont subi aucun grief puisqu’ils sont constitué avocat et ont conclu sur le fond.

Elle soutient essentiellement que l’acte du 19 juin 1997 déroge aux dispositions de l’acte authentique des 13 et 25 avril 1973 uniquement sur le montant du loyer et qu’il n’a jamais été question de revenir sur la majoration automatique du loyer de 3% par an.

Elle ajoute qu’il s’agit d’un bail qui dure depuis plus de 50 ans et que le loyer n’a pas été révisé depuis 21 ans que les époux [Z] louent un terrain pour la somme de 50 000 F CFP par mois et exercent une activité de location saisonnière pour 100 000 F CFP la nuit, que la clause d’accession ne justifie en rien le retrait de la majoration automatique de 3% par an, d’autant plus que les époux [Z] n’ont rien construit sur le terrain reconnaissant eux même avoir reçu les constructions de M. [U]

Elle affirme que les époux [Z] n’ont pas réglé leur loyer depuis plusieurs années, le paiement en espèces n’étant pas démontré et que la résolution judiciaire du bail s’impose.

Par conclusions régulièrement notifiées le 20 janvier 2025, les intimés demandent de voir déclarer l’appel irrecevable en raison de la tardiveté et de la nullité de l’assignation sur le fondement des articles 20 et 21 du code de procédure civile. Subsidiairement, ils demandent la confirmation du jugement et l’octroi des sommes de 500 000 F CFP pour appel abusif et de 300 000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile.

Ils soutiennent essentiellement que l’appel est irrecevable, l’assignation étant tardive et ne mentionnant pas le délai pour constituer avocat, qu’il s’agit d’une nullité substantielle qui ne nécessite aucun grief.

Sur le fond, ils font valoir que la bailleresse sollicite la majoration annuelle du loyer de 3% alors que le contrat de bail 19 juin 1997 et prorogé le 21 juin 2003 ne prévoit plus cette majoration par dérogation aux charges et conditions initiales, que l’absence de majoration s’explique par le fait qu’il est prévu que les constructions deviennent à l’issue du bail la propriété du bailleur sans indemnité.

Ils rappellent que les loyers se prescrivent par cinq ans et que Mme [I] ne peut solliciter de somme pour la période antérieure au 23 février 2018.

Ils ajoutent qu’il résulte du tableau produit par l’appelante elle même qu’ils ont payé une somme supérieure au loyer conventionnellement convenu, la bailleresse ayant souvent besoin de liquidités.

Ils affirment qu’il ressort des relevés bancaires produits par l’appelante que le loyer est payé par un virement automatique de 24 045 F CFP et par un autre versement de 50 000 F CFP tous les deux mois. Ils exposent que lorsqu’elle a reçu le commandement de payer, Mme [Z] a refait les comptes entre les parties et s’est aperçue qu’il manquait la somme de 59 210 F CFP, qu’elle a immédiatement réglé par virement.

Ils soutiennent que l’appel est abusif, Mme [I] ayant agi avec légèreté sans produire aucune pièce complémentaire.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère aux conclusions régulièrement notifiées par les parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’appel

Les intimés soutiennent que l’assignation est tardive et ne vise pas la mention obligatoire de constituer avocat dans le délai prévu.

Le code de procédure civile applicable en Polynésie française ne prévoit pas de nullité sans grief.

Or, les intimés ne justifient d’aucun grief puisqu’ils ont pu constituer avocat et conclure dans les délais.

En conséquence, l’appel est recevable

Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire

— sur la prescription

Selon les dispositions de l’article 2277 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française, les loyers se prescrivent par cinq ans.

Mme [I] ne peut donc solliciter le paiement des loyers antérieurs au 23 février 2018

— sur le bien fondé du commandement de payer.

L’acte authentique des 13 et 25 avril 1973 prévoit une majoration du loyer automatique et annuelle de 3%.

Cette majoration a été reprise dans l’acte authentique du 6 décembre 1991.

Toutefois force est de constater qu’aux termes de l’acte authentique reçu par Me [L] le 19 juin 1997, les parties ont convenu 'Cette prorogation est faite sous les charges et conditions stipulées dans le bail des 13 et 25 avril 1973 et dans les actes de sous location des 6 septembre 1974 et 6 décembre 1991 sus analysés mais par dérogation aux dites charges et conditions, il est expressément convenu entre les parties que le loyer mensuel sera porté à la somme de quarante quatre mille francs (44 000) FCP à compter du 1er mai 2 000.A l’expiration du bail ainsi prorogé soit au 30 avril 2010, les constructions et installations réalisées par le preneur appartiendront par accession et sans indemnité au bailleur comme stipulé dans le bail d’origine.'

De même suivant acte sous seing privé du 21 juin 2003, Mme [I] a consenti à Mme [Z] une prorogation du bail des 13 et 25 avril 1973, les parties convenant:'le bailleur proroge dès à présent au profit du preneur qui accepte le bail du 19 juin 1997 sus annoncé de vingt (20)années à compter du 1er mai 2010 pour se terminer le 30 avril 2030 avec faculté de toutefois pour le preneur de résilier ledit bail à tout moment, à charge pour lui de notifier sa décision au bailleur au moins trois mois à l’avance.

Cette prorogation est faite sous les charges et conditions stipulées dans le bail des 13 et 25 avril 1973 et dans les actes de sous location des 6 septembre 1974, 6 décembre 1991 et 19 juin 1997 sus analysés mais par dérogation aux dites charges et conditions, il est expressément convenu entre les parties que le loyer mensuel sera porté à cinquante mille (50 FCP) francs CP à compter du 1er mai 2 000 (…/…) A l’expiration du bail ainsi prorogé soit au 30 avril 2030 les constructions et installations réalisées par le preneur appartiendront par accession et sans indemnité au bailleur comme stipulé dans le bail d’origine'

Il ressort de la lecture de ces actes qui ont force de loi entre les parties que ces dernières ont expressément dérogé aux dispositions de l’acte authentique des 13 et 25 avril 1973 concernant le loyer et la clause d’accession en fin de bail puisqu’il est prévu dans ces deux actes que les constructions et installations réalisées par le preneur seront la propriété du bailleur sans indemnité et plus seulement les maisons d’habitation.

Le fait que les preneurs reconnaissent n’avoir érigé aucune construction est indifférent à la solution du litige dans la mesure où ils démontrent avoir engagé de nombreux frais pour l’entretien des bâtiments existants.

Il a bien été convenu entre les parties que par dérogation aux baux précédents la majoration annuelle de 3% ne s’appliquerait plus.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est sans objet et doit être annulé confirmant ainsi le jugement.

Sur la demande de résolution judiciaire du bail

En cause d’appel la bailleresse fait valoir qu’une partie du loyer n’aurait pas été payé, Mme [Z] ne prouvant pas les règlements en espèces.

Or il ressort du propre décompte produit par l’appelante et de ses relevés bancaires que le loyer a été régulièrement payé par un virement automatique de 24 045 F CFP tous les mois et par un autre règlement de 50 000 F CFP tous les deux mois.

Aucune dette locative ne subsiste et la demande de résolution judiciaire doit être rejetée comme l’a justement décidé le premier juge.

Sur la demande de dommages et intérêts pour appel abusif

L’appelante n’a pas fait un usage excessif de son droit de relever appel du jugement et n’a pas agi par malice ou mauvaise foi.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts pour appel abusif doit être rejetée.

Sur les dépens et l’article 407 du code de procédure civile.

L’appelante qui succombe doit être condamnée aux dépens.

L’équité commande d’allouer aux intimés la somme de 200 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La Cour, statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement du tribunal civil de première instance de Papeete en date du 1er mars 2024 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne Mme [K] [D] épouse [I] à payer à Mme [S] dite [R] [F] épouse [Z] et à M. [O] [Z] la somme de 200 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [K] [D] épouse [I] aux dépens d’appel.

Prononcé à Papeete, le 14 août 2025.

La greffière, La présidente

signé : M. OPUTU-TERAIMATEATA signé : I. MARTINEZ