N° 93

IM

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Copie exécutoire délivrée à M^e MAISONNIER

le 14 mars 2025

Copie authentique délivrée à M^e JACQUET

le 14 mars 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 13 mars 2025

N° RG 24/00003 – N° Portalis DBWE-V-B7H-VOC ;

Décision déférée à la cour : jugement n° 23/478, RG n° 20/00027 du 27 octobre 2023 rendu par la 2ème chambre du tribunal civil de première instance de Papeete;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d’appel le 29 décembre 2023 ;

Appelante :

[N] [D] épouse [M], demeurant [Adresse 5] ;

Représentée par M^e Thierry JACQUET, avocat au barreau de Papeete ;

Intimées :

[W] [I], née le 09 Juillet 1974 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 7] ;

L’EURL VAHINE VATA BEACH, inscrite au Rcs de [Localité 3] sous le n° TPI 14 277 B, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de Mme [W] [I], associée unique et gérante ;

Représentées par M^e Michèle MAISONNIER, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 14 novembre 2024 ;

Composition de la cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 12 décembre 2024, devant M^me MARTINEZ, conseillère faisant fonction de présidente, M. RIPOLL et M^me SZKLARZ, conseillers qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me MARTINEZ, présidente et par M^me SOUCHÉ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 9 juillet 2014, Mme [N] [D] épouse [M] a donné à bail à Mme [W] [I] une maison d’habitation située à [Adresse 2] comprenant trois chambres, une salle de séjour, une cuisine, deux salles de bain sur un terrain de 1 058 m2 moyennant un loyer mensuel de 120 000 F CFP et pour une durée de cinq ans renouvelable.

Le même jour, les parties signaient deux additifs audit contrat.

Le 1er additif relatif à la destination des lieux prévoyait que 'Pendant la durée du bail, Mlle [W] [I] sera autorisée à exploiter un restaurant pizzeria et uniquement pendant la durée du bail d’une superficie d’accueil clientèle de 80m2.

A la fin du bail de la maison, tout le matériel ayant servi à la pizzeria devra être enlevé sans aucune demande d’argent et les pièces utilisées remises en état d’habitation'.

Le 2ème additif relatif à une réfection des lieux stipulait que 'De plus en accord avec les deux parties, la somme de 20 000 F CFP sera imputée sur le montant du loyer à partir du 9 juillet 2014. Le loyer sera de 120 000 F CFP décomposé comme suit :

-100 000 F CFP versé sur le compte de Mme [N] [D] épouse [M],

—  20 000 F CFP conservé par le preneur pour rénover certaines parties de la maison jusqu’à la fin des réparations convenues entre les deux parties'.

L’état des lieux a été dressé le même jour contradictoirement.

Le 14 octobre 2014, les parties signaient un document selon lequel Mme [N] [D] épouse [M] attestait 'par la présente accepter d’imputer les sommes suivantes sur les loyers depuis juillet 2014 pour la réfection de la baie vitrée + porte d’entrée et fenêtre avec Mlle [W] [I] sur la maison de [Localité 1] :

— juillet : 20 000 F CFP,

— août :20 000 F CFP

— septembre : 20 000 F CFP,

— octobre : 40 000 F CFP,

— novembre :120 000 F CFP

Total: 220 000 F CFP.

Le 9 décembre 2014 les parties signaient un nouvel additif au contrat de bail libellé comme suit : 'Au vu de l’état des lieux en cours de réalisation, le loyer est révisé à la baisse soit 60 000 F CFP mensuel pour permettre la rénovation des équipements électriques et de plomberie. Hors mur mitoyen et le clos et le couvert restant à la charge du propriétaire.'

Par acte d’huissier en date du 25 mai 2019, Mme [D] faisait délivrer à Mlle [I] une sommation de payer la somme de 1 180 000 F CFP au titre d’impayés de loyer de mai 2015 à décembre 2018. Mlle [I] répondait à l’huissier 'par accord écrit sur additif au bail de Mme [D], je détiens cette somme que je séquestre sur les loyers à régler à celle-ci pour les travaux de rénovation divers hors clos et couvert restant à la charge du propriétaire.'

Par acte d’huissier en date du 14 juin 2019, Mlle [I] es qualité de gérante de la Sarl Vahine Vata Beach faisait délivrer à Mme [N] [D] épouse [M] une signification de lettre et sommation, s’agissant d’un courrier daté du 6 mai 2019 adressé à la bailleresse par lequel elle sollicitait notamment la réalisation de travaux à la charge du propriétaire et invoquait le bénéfice de la législation sur les baux commerciaux. Mme [N] [D] épouse [M] répondait à l’huissier de justice: 'Je réceptionne la lettre, le constat et les factures que vous déposez au nom de Mme [I] [W]. Je lui propose un nouveau bail commercial cette fois-ci avec de nouvelles dispositions ou bien je récupère ma maison avec à sa charge le retrait de toutes les modifications faites par elle pour avoir son restaurant donc une maison de trois chambres, deux salles de bain, cuisine, salon et terrasse pour un loyer de 120 000 F CFP par un bail du 09/07/14".

Par acte d’huissier de justice an date du 16 janvier 2020 et requête déposée au greffe le 21 janvier 2020, Mme [N] [D] épouse [M] a fait assigner Mme [I] devant le tribunal civil de première instance de Papeete.

Par conclusions déposées au greffe le 1er juin 2020, l’Eurl Vahine Vata Beach est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 11 septembre 2020 le juge de la mise en état a :

— ordonné une expertise aux frais avancés de Mme [I] et de l’Eurl Vahine Vata Beach,

— désigné pour y procéder [L] [V], avec pour mission :

— de se rendre sur les lieux à savoir la propriété sise [Adresse 6] donnée à bail par Mme [N] [D] épouse [M] à Mme [I] en présence des parties ou celle-ci dûment convoquées,

— de se faire remettre tous les justificatifs intéressant la location des lieux (baux, avenants, état des lieux…) et la réfection des lieux (PV de constat, devis , factures etc),

— décrire les lieux loués,

— dire si des travaux ont été effectués depuis l’entrée dans les lieux, se faire remettre tout justificatif,

— dire s’il existe des réfections à effectuer pour assurer la salubrité et la sécurité des lieux,

— de distinguer les travaux à la charge du preneur (tels que prévus à l’article 1719 du code civil) des gros travaux à la charge du bailleur (tels que prévus à l’article 1720 du code civil),

— d’établir un ordre de priorité dans la réfection des lieux en ciblant les travaux urgents à entreprendre,

— faire toute observation utile à la manifestation de la vérité.

L’expert déposait son rapport le 19 mars 2021.

Il concluait ainsi :

— Le portail principal a été endommagé par un tiers,

— le portail deux battants est toujours hors d’usage (inchangé par rapport à l’état des lieux),

— la façade présente des signes de vétusté (maçonneries éclatées au droit des appuis des fenêtres et fixations des gonds de volets),

— les volets sont détériorés (placage délité, déformations),

— la porte d’entrée est totalement détériorée et ne ferme pas,

— la liaison entre bâtiment présente des fissures et accessoires d’étanchéité non conformes,

— les traversées de façade ne sont pas protégées,

— le mur de l’appentis ne faisant pas partie du bail mais néanmoins utilisé et à proximité directe de l’habitation présente une déformation inquiétante et doit être démoli sans délai,

— l’espace libre de la toiture ouvert sur l’intérieur n’est pas protégé (pluies plus nuisibles) et ne garantit aucune étanchéité, ce qui explique les infiltrations notamment des faux plafonds,

— de même, le châssis persienné ne peut garantir l’étanchéité,

— un défaut de pente sur les couvertures des volumes annexes, l’ouvrage n’est pas conforme,

— un wc hors d’usage,

— le chauffe-eau gaz n’est pas aux normes,

— l’échappée de l’escalier n’est pas conforme,

— plafond chambres: jours et infiltrations.

Il chiffre le coût des travaux réalisés par Mme [I] à la somme de 2 285 434 F CFP

Il constate que d’un point de vue sécurité, les travaux suivants sont à réaliser sans délai :

— dépose du mur de l’appentis,

— remise aux normes des installations électriques,

— mise en place d’un garde corps au niveau de la trémie de l’escalier du 1er étage,

— mise en place d’un garde corps au droit des fenêtres et baies,

— réaliser la ventilation du local abritant le chauffe eau gaz,

— d’un point de vue hygiène les travaux suivants sont à réaliser sans délai :

— ventilation des pièces habitables conformément aux règles d’hygiène,

— isoler les combles des nuisances extérieures tout en assurant une ventilation continue des combles,

— reprise de l’assainissement et débouchage du wc bouché.

L’expert note par ailleurs que la maison n’a pas de certificat de conformité et n’est pas habitable en l’état.

Il chiffre le coût des travaux de remise aux normes de l’électricité à la somme de 2 819 809 F CFP.

Il préconise, compte tenu des lourdes malfaçons et irrégularités en terme de salubrité et d’hygiène qu’une demande de permis de construire en régularisation soit déposée par la propriétaire.

Par jugement du 27 octobre 2023, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

— reçu l’intervention volontaire de l’Eurl Vahine Vata Beach,

— débouté Mme [N] [D] épouse [M] de sa demande de résolution du bail d’habitation signé avec Mme [I] pour défaut de respect de l’obligation de travaux à hauteur des remises de loyers consenties,

— déclaré Mme [N] [D] épouse [M] irrecevable en sa demande de résolution du bail pour non respect de la clause relative à la sous location pour être prescrite,

— enjoint à Mme [N] [D] épouse [M] :

— de faire les démarches nécessaires pour faire enregistrer auprès de l’urbanisme un dossier de régularisation de son permis de construire,

— procéder aux travaux d’urgence à savoir la réfection électrique et le clos et le couvert tels que mentionnés par l’expert et ce sous astreinte de 20 000 F CFP par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, l’astreinte courant pendant un délai de six mois,

— déclaré irrecevable l’exception d’incompétence relative à la demande de requalification du bail soulevée tardivement par Mme [N] [D] épouse [M] ,

— dit que le bail d’habitation signé par Mme [I] et Mme [N] [D] épouse [M] le 9 juillet 2014 et l’additif du même jour constitue en réalité un bail mixte d’habitation et commercial soumis au statut des baux commerciaux,

— condamné Mme [N] [D] épouse [M] à payer à Mme [I] la somme de 400 000 F CFP au titre de ses frais de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

Par requête du 29 décembre 2023, Mme [N] [D] épouse [M] a interjeté appel de la décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions régulièrement notifiées le 3 juillet 2024, Mme [N] [D] épouse [M] demande à la cour d’infirmer le jugement querellé et statuant à nouveau de :

— prononcer la résolution du bail aux torts de Mme [I] qui n’a pas respecté:

— ses engagements de travaux à hauteur des remises de loyers accordées en contrepartie et dès lors de son obligation de paiement en contrepartie de son occupation des lieux,

— l’interdiction de sous location,

— ordonner en conséquence son expulsion des lieux sous astreinte de 50 000 F CFP par jour de retard,

— condamner Mme [I] à payer la somme de 4 490 000 F CFP arrêtée à ce jour en remboursement des économies de loyers réalisées sans contrepartie de travaux,

— condamner Mme [I] au paiement de la somme de 500 000 F CFP au titre de l’article 407 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, elle soutient essentiellement que Mme [I], contre l’engagement d’effectuer des travaux a réalisé une économie de loyer d’un montant total de 5 490 000 F CFP mais qu’elle n’a pas réalisé les travaux promis et s’est contentée de menues réparations ou de travaux nécessaires à l’exploitation de son fonds de commerce sans lien avec l’accord conclu entre les parties.

Elle ajoute qu’elle a réalisé de nombreux travaux qui lui incombaient au titre de son obligation de garder les lieux pris à bail en bon état de réparations locatives, que dans les factures qu’elle communique à l’expert, elle ne distingue pas les travaux réalisés de sa propre initiative de ceux faisant partie d’un accord commun, que la mise en conformité de l’électricité et de la plomberie n’a pas été effectuée malgré la retenue opérée sur les loyers depuis neuf ans. Elle affirme que sous couvert de faire rénover le bien, la locataire s’est enrichie au détriment de la propriétaire et est parvenue à obtenir une autorisation d’exploiter une activité de restauration dans les lieux qu’elle a mis à profit pour modifier les lieux et pour faire intervenir une Eurl Vahine Vata Beach, que la résolution du bail est justifiée par les manquements de la locataire à ses engagements et par la sous location des lieux à une entreprise commerciale de même que le remboursement des sommes indûment retenues sur le loyer à hauteur de la somme de 4 490 000 F CFP.

Par conclusions régulièrement notifiées le 2 mai 2024, l’intimée demande la confirmation du jugement entrepris, la condamnation de Mme [N] [D] épouse [M] à lui payer la somme de 500 000 F CFP au titre de ses frais irrépétibles outre les entiers dépens qui devront comprendre les frais d’expertise et d’huissier.

Elle fait valoir en substance qu’elle a versé un loyer supérieur à celui prévu par les additifs pour un montant total de 810 000 F CFP, qu’en toute hypothèse, elle est à jour de ses loyers. Elle explique qu’elle a répondu à la sommation de payer les loyers délivrée par un courrier rappelant l’additif et expliquant que les gros travaux de maçonnerie de plomberie et d’électricité ne pouvaient être mis à sa charge, qu’elle a joint un constat d’huissier qui fait foi de l’importance des travaux à réaliser pour exploiter la pizzeria et habiter décemment les lieux.

Elle ajoute que le coût total des travaux qu’elle a réalisé s’élève à la somme de 3 417 000 F CFP dans la mesure ou depuis le rapport d’expertise, elle a du refaire en urgence l’appentis qui s’était effondré.

Elle rappelle que l’expert a noté qu’elle avait réalisé de nombreux travaux mais que le gros oeuvre, la maçonnerie et l’électricité n’était pas aux normes. Elle affirme que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer la chose en bon état de réparations en lui louant une maison dépourvue de certificat de conformité et en essayant de mettre à la charge de la locataire des travaux qui ne lui incombaient pas.

Sur la sous location, elle explique qu’elle a constitué une Eurl pour l’exploitation de son activité de restauratrice, que depuis le 2 mai 2016, c’est l’Eurl qui règle les loyers et que l’action de Mme [N] [D] épouse [M] de ce chef est prescrite.

Elle revendique le statut des baux commerciaux exposant que son compagnon avait acquis le fonds de commerce auprès de M. [Z], qu’elle l’a repris à son compte et que depuis l’origine l’activité de restauration a été autorisée par la bailleresse.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère aux conclusions régulièrement notifiées par les parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de résiliation du bail :

Sur la sous location :

Il n’est pas contesté que c’est toujours Mme [I] qui occupe les lieux et exploite une activité de restauration. Elle a simplement changé de dénomination sociale passant d’une patente à une exploitation sous forme de société. Cette société règle les loyers depuis le mois de mai 2016 et dès la sommation du 14 juin 2019 délivrée par '[W] [I], gérante de la Sarl Vahine Vata Beach', Mme [N] [D] épouse [M] était informée de ce changement de dénomination sociale. Or elle n’a revendiqué le bénéfice de la clause du bail interdisant toute sous location que par conclusions du 19 mai 2022 soit plus de deux ans après avoir été informée de cette modification. Son action de ce chef est donc prescrite.

Sur la réalisation de travaux par la locataire :

Il résulte des additifs sus mentionnés que Mme [I] s’était engagée à réaliser un certain nombre de travaux.

Selon l’additif du 14 octobre 2014, elle devait procéder à la réfection de la baie vitrée et de la porte d’entrée et de certaines fenêtres.

Selon l’additif du 9 décembre 2014, elle devait procéder à la rénovation des équipements électriques et de plomberie hors le clos et le couvert restant à la charge du propriétaire.

Il résulte du rapport d’expertise qu’elle a bien réalisé ces travaux (réfection de la baie vitrée, de la porte d’entrée et fenêtre, rénovation d’équipements électriques dans la salle de bains et à l’étage, reprise des peintures, plomberie tels que robinets, éviers, douche, chasse d’eau) pour un montant de 2 285 434 F CFP qui s’élève fin décembre 2021 à la somme de 3 417 000 F CFP du fait des travaux de déblaiement de l 'appentis qui s’est effondré étant rappelé que le gros oeuvre et la mise en conformité de l’installation électrique ne pouvaient incomber à la locataire et n’étaient d’ailleurs pas visés par les additifs.

La locataire a donc bien rempli ses obligations et la demande de résiliation du bail doit être rejetée comme l’a justement décidé le premier juge.

Sur la condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux de mise en conformité :

Le bailleur est tenu de délivrer en application de l’article 1720 du code civil la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il ne peut se soustraire à cette obligation en en faisant porter la charge sur la locataire.

Les additifs au contrat de bail sont par ailleurs très précis, en évoquant des travaux de plomberie et d’électricité hors le clos et le couvert. Ils ne s’agissaient nullement de travaux de mise en conformité de l’habitation dont le bailleur ne peut se décharger sur la locataire.

Or l’expert a constaté que la maison n’avait pas de certificat de conformité et souffrait de nombreuses malfaçons affectant tant le gros oeuvre que l’électricité et la maçonnerie, les hauteurs sous plafond, le clos et le couvert qui ne sont pas assurés en raison du défaut d’étanchéité des murs et des fenêtres et les escaliers qui ne sont pas aux normes. L’expert a par ailleurs noté que l’hygiène et la sécurité de la locataire n’était pas assurée comme en témoigne l’affaissement de l’appentis survenu après les opérations d’expertise et la présence d’infiltrations. Il a préconisé que la propriétaire dépose un permis de construire rectificatif et procède à une mise en conformité de l’habitation.

La bailleresse a donc manqué à son obligation de délivrer une chose en bon état de réparations de toutes espèces et c’est à bon droit que le premier juge l’a condamnée à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert.

Sur la qualification du bail signé le 9 juillet 2014 :

Aux termes de l’article L 145-1 du code de commerce, les dispositions du code de commerce s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, que ce fonds appartienne soit à un commerçant soit à un chef d’une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers accomplissant ou non des actes de commerce et en outre aux baux des locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal.

En l’espèce les parties ont signé un bail d’habitation le 9 juillet 2014. Toutefois par additif du même jour y était autorisée l’exploitation d’un commerce de restauration d’une superficie d’accueil de 80 m2.

Mme [I] démontre que cette activité de restauration existe dans les lieux pris à bail depuis le 9 juillet 2000 et a été rachetée par son ancien compagnon en août 2005 puis s’est poursuivie par elle même à compter de la signature du bail.

Elle a toujours exercé cette activité de restauration dans les lieux pris à bail et a poursuivi cette activité quand elle a changé de dénomination sociale passant d’une patente à une société unipersonnelle.

Cette exploitation continue a toujours été réalisée avec l’accord de la propriétaire comme en témoigne l’additif susvisé.

Il en résulte que le bail est un bail mixte d’habitation et commercial soumis au statut des baux commerciaux.

Le jugement doit être confirmé de ce chef.

Sur l’article 407 du code de procédure civile et les dépens :

L’équité commande d’allouer à l’intimée la somme de 300 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile.

L’appelante qui succombe doit par ailleurs être condamnée aux dépens qui comprendront les frais d’expertise (les frais d’huissier étant indemnisés par l’octroi d’une somme sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile).

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement du tribunal civil de première instance de Papeete en date du 27 octobre 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne Mme [N] [D] épouse [M] à payer à Mme [W] [I] la somme de 300 000 F CFP en application de l’article 407 du code de procédure civile;

Condamne Mme [N] [D] épouse [M] aux dépens d’appel avec distraction d’usage au profit de M^e Maisonnier.

Prononcé à [Localité 3], le 13 mars 2025.

La greffière, La Présidente,

Signé : I. SOUCHÉ Signé : I. MARTINEZ