1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/00277

N° Portalis DBVL-V-B7G-SMLN

(Réf 1ère instance : 19/01040)

SCI PONT CALLECK

C/

SARL AUBERGE DE PONT CALLECK

SCI ALTIMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Morgane LIZEE lors des débats et Madame Elise BEZIER lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 1er octobre 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 18 février 2025 par mise à disposition après prorogation du délibéré initialement prévu le

****

APPELANTE

S.C.I. PONT CALLECK, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de LORIENT sous le numéro 481.746.659, agissant poursuites et diligences de sa gérante, Madame [O] [P], domiciliée en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Eric LECARPENTIER de la SCP SCP LOMBARD – LECARPENTIER, plaidant, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉES

S.A.R.L. AUBERGE DE PONT CALLECK, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de LORIENT sous le numéro 529.850.224, représentée par son représentant légal domicilié de droit audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

S.C.I. ALTIMO, inscrite au registre du commerce et des sociétés de LORIENT sous le numéro 814.596.029, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Toutes deux représentées par M^e Corinne BRIL, avocat au barreau de LORIENT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Suivant acte authentique en date du 30 décembre 2015, la Sci Pont Calleck, dont la gérante est Mme [P], a vendu à la Sci Altimmo, dont le gérant est M. [B], un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2] (56) composé notamment d’une maison à usage d’habitation et de commerce, d’un bâtiment relié à la maison par un passage souterrain avec caves, réserve, chambre froide, comprenant une grande salle à usage de salle de mariage, banquet et réunion, un bar aménagé, une estrade, un WC, toilettes, des vestiaires, d’un préau indépendant à l’arrière de la grande salle, d’un terrain attenant.

2. La Sarl Auberge de Pont Calleck, dont le gérant est également M. [B], y exploite depuis 2011 un fonds de commerce de restaurant, grill glacier, organisation de séminaires, banquets, mariages, bar.

3. Exposant avoir découvert en fin d’année 2017 l’existence de désordres affectant la charpente du bâtiment dans le cadre de travaux confiés au cabinet d’architecte Baat Architecture et après l’intervention du bureau d’étude ABI Structures, la Sarl Auberge de Pont Calleck et la Sci Altimmo ont par acte d’huissier du 25 mai 2018 fait assigner la Sci Pont Calleck devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lorient aux fins d’expertise.

4. Par ordonnance du 12 juin 2018, le président du tribunal de grande instance de Lorient a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [V] [K].

5. Le rapport d’expertise a été déposé le 11 octobre 2018. Il conclut à l’existence d’un désordre structurel ayant pour origine les travaux réalisés par les anciens propriétaires en 2005. Il a été relevé une modification de la charpente déjà alourdie par le passé et qui présentait déjà des signes de déformation ainsi qu’une modification de l’appui des fermes brisées ayant provoqué le glissement latéral de la charpente.

6. Par assignation du 29 mai 2019, la Sci Altimmo et la Sarl Auberge de Pont Calleck ont saisi le tribunal de grande instance de Lorient aux fins de voir condamner la Sci Pont Calleck, sur le fondement des vices cachés, à leur verser les sommes suivantes :

—  31.845 € en remplacement de la structure poteau/poutre réalisée en 2005,

—  80.963,62 € pour la réfection de la toiture,

—  27.200 € correspondant au préjudice d’exploitation,

—  9.129,12 € pour la dépose du faux plafond,

—  6.226,20 € pour l’électricité,

—  10.000 € au titre du préjudice moral.

—  10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les frais d’expertise, ainsi que le constat d’huissier du 3 mai 2018.

7. Par jugement du 23 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Lorient a :

— condamné la Sci Pont Calleck à verser à la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge Pont de Calleck les sommes de 31.845 € et de 80.963,62 € au titre du coût des travaux de réparation,

— condamné la Sci Pont Calleck à verser à la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge Pont de Calleck la somme de 27.200 € en réparation du préjudice d’exploitation,

— débouté les parties de toutes leurs demandes,

— condamné la Sci Pont Calleck à verser à la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge Pont de Calleck la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamné la Sci Pont Calleck aux dépens, en ce compris les frais d’expertise,

— débouté la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge Pont de Calleck de leur demande tendant à voir inclure dans les dépens de l’instance les frais de constat d’huissier.

8. Par déclaration du 17 janvier 2022, la Sci Pont Calleck a interjeté appel du jugement en ce qu’il l’a :

— condamnée à verser à la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge de Pont Calleck les sommes de 31.845 € et de 80.963,62 € au titre du coût des travaux de réparation,

— condamnée à verser à la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge de Pont Calleck la somme de 27.200 € en réparation du préjudice d’exploitation,

— déboutée de ses demandes plus amples ou contraires,

— condamnée à verser à la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge de Pont Calleck la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

9. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 septembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

10. La Sci Pont Calleck expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 18 juillet 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et, y faisant droit,

— juger que les vices allégués par la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge de Pont Calleck sont des vices apparents dont elles pouvaient se convaincre avant l’achat de l’immeuble,

— rejeter en conséquence les demandes en indemnisation de la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge de Pont Calleck,

— subsidiairement,

— juger prescrite l’action engagée par la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge de Pont Calleck,

— plus subsidiairement,

— la juger bien fondée à se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie stipulée à l’acte de vente du 30 décembre 2015,

— très subsidiairement,

— juger que les travaux de reprise seront limités au remplacement de la structure poteau/poutre réalisée en 2005 pour un coût de 31.845,00 € HT

— débouter la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge de Pont Calleck de toutes leurs autres demandes plus amples,

— infirmer en conséquence le jugement dont appel en ce qu’il l’a :

* condamné à verser à la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge de Pont Calleck les sommes de 31.845 € et de 80.963,62 € au titre du coût des travaux de réparation,

* condamné à verser à la Sci Altimmo et à la sarl Auberge Pont de Calleck la somme de 27.200 € en réparation du préjudice d’exploitation,

* débouté de ses demandes plus amples ou contraires,

* condamné à verser à la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge de Pont Calleck la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,

* condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise,

— débouter la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge de Pont Calleck de leurs demandes,

— condamner in solidum la Sci Altimmo et la Sarl Auberge de Pont Calleck au paiement d’une indemnité de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge de Pont Calleck aux entiers dépens de première instance et d’appel et autoriser, pour ceux-là concernant, la Selarl Luc Bourges à en poursuivre directement le recouvrement dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

11. La Sci Altimmo et la Sarl Auberge de Pont Calleck exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 septembre 2022 aux termes desquelles elles demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que la responsabilité de la sci Pont Calleck est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que l’action n’était pas prescrite,

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que la clause d’exclusion de garantie n’était pas mobilisable par cette dernière, ayant la qualité de constructeur au regard des modifications apportées par ses soins à la structure de la charpente, à l’origine du vice dont se plaint les concluants,

En conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Sci Pont Calleck à réparer le préjudice tant matériel que de jouissance et moral subi par elles à hauteur des sommes suivantes :

* 31.845 € en remplacement de la structure poteau/poutre réalisée en 2005,

* 80.963,62 € pour la réfection de la toiture,

* 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens d’instance qui comprennent le coût de l’expertise judiciaire,

— réformer le jugement en ce qu’il les a déboutées du surplus de leurs demandes,

Y ajoutant :

— condamner la Sci Pont Calleck à leur payer les sommes suivantes :

* 39.414 € au titre du préjudice économique subi depuis la fermeture de l’établissement,

* 9.129,12 € pour la dépose du faux-plafond,

* 6.226,20 € pour l’électricité,

* 10.000 € au titre du préjudice moral,

— condamner cette dernière à leur payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour,

— condamner la même prise en la personne de son représentant légal, Mme [P], aux entiers dépens devant la cour, en ce compris le constat d’huissier en date du 3 mai 2018.

12. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION

1) Sur la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés

13. La Sci Pont Calleck soutient que M. [B], qui gère tant la Sci Altimmo que la Sarl Auberge de Pont Calleck, avait connaissance de l’affaissement de la couverture depuis 2011, date à laquelle il a acquis le fonds de commerce. Elle indique que l’affaissement de la toiture était visible et ne pouvait être méconnu, même par un profane. Elle ajoute que M. [B], qui exploitait le fonds de commerce a été avisé de la nature et des causes des travaux mis en 'uvre en 2005, les trois poteaux métalliques étant apparents. Elle expose que suite aux signalements de M. [B], des travaux de confortation de la charpente ont été réalisés à plusieurs reprises au cours de l’année 2014, auxquels M. [B] a lui-même participé avec le mari de Mme [P] ce qui lui a permis de constater l’état de celle-ci antérieurement à son acquisition et bien avant l’intervention du bureau d’étude ABI Structures en décembre 2017. Elle indique qu’en tout état de cause, les intimées avaient prévu la création de chambres d’hôtes dans les combles, ce qui impliquait de refaire la toiture dans son intégralité, de sorte que l’état de la charpente importait peu.

14. Elle en conclut que la connaissance des vices affectant la toiture et la charpente par l’acquéreur date largement de plus de deux ans avant la délivrance de l’assignation en référé-expertise du 25 mai 2018, de sorte que l’action est forclose.

15. En réponse, la Sci Altimmo et la Sarl Auberge de Pont Calleck arguent que l’existence d’un vice caché affectant la salle de réception ne fait aucun doute, ce dont elles n’ont pu avoir connaissance dans toute son ampleur et ses conséquences qu’en décembre 2017, à la suite de l’intervention du bureau d’étude structure. Elles ajoutent que ce n’est qu’à l’issue de l’expertise judiciaire qu’elles ont appris que les travaux de confortement mis en 'uvre en 2014 par la Sci Pont Calleck ne respectaient pas les règles de l’art. Elles réfutent avoir déposé un permis de construire aux fins de rénovation de la charpente et de la toiture antérieurement à 2018 et précisent avoir effectivement déposé une demande de permis de construire le 19 mai 2019 aux fins d’aménagement de chambres d’hôte dans les combles, soit bien postérieurement à la procédure de référé et à l’expertise de sorte qu’il ne peut être argué d’une volonté de faire supporter à sa venderesse, par la procédure initiée, les travaux de rénovation envisagés.

Réponse de la cour

16. En droit, il résulte de l’article 1641 du code civil que 'Le vendeur est tenu de à garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.'

17. Aux termes de l’article 1642 du même code, 'Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.'

18. De jurisprudence constante, le jeu de la garantie des vices cachés suppose l’existence d’un vice ou défaut :

— caché de nature à échapper à un examen de l’acquéreur,

— existant antérieurement à la vente,

— d’une gravité telle qu’il rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine.

19. Selon l’article 1648 du code civil, 'L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.'

20. Il est désormais acquis que le délai biennal visé à l’article 1648 alinéa 1er du code civil est un délai de prescription et non un délai de forclusion. (Ch. mixte 21 juillet 2023, n° 21-15. 809, 21-17.789, 21619.936, 20-10.763).

a. Sur l’existence d’un vice structurel rendant le bien impropre à sa destination

21. Le bureau d’études ABI Structures, missionné par le cabinet Baat Architecture est intervenu en décembre 2017 et a diagnostiqué un état du bâti dangereux. Il a préconisé d’une part des travaux urgents de reprise de structure et d’autre part, l’interdiction d’accès au bâtiment.

22. Suite à ce diagnostic, la Mairie d'[Localité 2] a pris un arrêté municipal de fermeture de la salle de réception le 1er juin 2018 au regard des 'désordres structurels constatés, à savoir de défaut de stabilité du plancher haut et de la toiture.'

23. Il résulte du rapport d’expertise judiciaire en date du 19 septembre 2018 que 'le désordre structurel allégué est avéré. Il concerne l’ensemble de la toiture du bâtiment et la structure porteuse réalisée en remplacement d’un mur porteur en 2005.'

24. L’expert explique en effet que les travaux réalisés en 2005 sont à l’origine du désordre structurel, ces travaux ayant consisté en la modification :

— de la charpente (ajouts de 3 chevêtres lourds) déjà alourdie par le passé et qui présentait déjà des signes de déformation selon le défaut initial de conception de la charpente,

— de l’appui des fermes brisées par la destruction d’un mur porteurqui a provoqué un glissement latéral de la charpente. (p. 23)

25. Il s’avère que M. [H] (actuel époux de Mme [P], gérante de la Sci Pont Calleck) est à l’origine des travaux réalisés en 2005, ayant notamment consisté en la suppression d’un mur porteur et son remplacement par une structure constituée de poteaux métalliques et de linteaux de bois. (p. 8)

26. L’expert indique que 'la structure bois :métal supportant la charpente a été réalisée non conformément aux règles de l’art avec des matériaux de récupération (') aucun élément de fixation n’a été mis en 'uvre pour assembler les poteaux aux poutres et les poutres entre elles. La structure tient uniquement par les efforts de la gravité !' (p. 12)

27. Il précise qu''aucune étude structurelle n’a été effectuée pour déterminer :

— les éventuels renforts pour supporter les nouvelles charges permanentes

— la conception de la structure bois/métal » ( p. 20) et que 'Le vendeur est intervenu sur la structure sans être spécialisé dans ce domaine et a procédé à des modifications de la structure qui s’apparente à du bricolage à partir de matériaux de récupération.' (p. 21)

28. Le rapport d’expertise mentionne encore qu''en 2014, M. [H] et M. [B] interviennent dans les combles pour renforcer deux arbalétriers qui commencent à se fissurer : mise en 'uvre de moises en bois et de renforts métalliques.'

29. Comme l’avait déjà relevé le bureau d’étude ABI Structure, cet étaiement s’est révélé suffisant pour empêcher l’affaissement progressif de la toiture. A cet égard, l’expert judiciaire a constaté la rupture des arbalétriers et indique que 'les renforts réalisés en 2014 ont également rompu principalement à cause :

— du mode de fixation par boulonnage aligné sur le même axe de la pièce

— d’un sous-dimensionnement des renforts

— de l’absence de jambe de force.'

30. Il en découle que l’existence d’un vice structurel rendant l’immeuble impropre à l’usage destiné ne fait aucun doute. La Sci Pont Calleck ne peut sérieusement soutenir que le vice ne présente pas un caractère rédhibitoire au motif que l’acquéreur envisageait de changer la toiture. D’une part, refaire la toiture n’implique pas nécessairement la reprise de l’entièreté de la charpente. Le coût des travaux n’est pas le même. D’autre part, sans l’existence de ce vice rendant l’ouvrage particulièrement dangereux, l’acquéreur aurait peut-être refait la toiture mais il aurait choisi la période de l’année la moins préjudiciable pour son activité de réception pour des mariages.

31. Ce vice rédhibitoire préexistait à la vente en ce qu’il trouve son origine dans les travaux non conformes aux règles de l’art réalisés en 2005, que les travaux de confortement mis en 'uvre en 2014, également non conformes aux règles de l’art et insuffisants, n’ont pas permis de corriger.

b. Sur le caractère caché du vice pour l’acquéreur

32. Il est certain que la toiture présentait un état de vétusté que M. [B] ne pouvait ignorer. Ce dernier a acquis l’immeuble en connaissance de cause de cette vétusté ainsi qu’il l’a d’ailleurs indiqué à l’expert judicaire : 'M. [B] nous déclare qu’il envisageait la réfection de la toiture vétuste à moyen terme, en période hivernale, pour ne pas impacter l’exploitation du local.'

33. En revanche, aucun élément ne démontre que M. [B] avait connaissance avant le diagnostic du bureau d’étude ABI Structure en décembre 2017 de la nature exacte des travaux réalisés en 2005 par M. [H] (à savoir la destruction d’un mur porteur remplacé par trois poteaux métalliques et des linteaux de bois) ni des modalités de leur exécution (absence d’étude de structure préalable et d’intervention d’une entreprise spécialisée). Ces éléments n’ont été mis en lumière qu’au décours de l’expertise judiciaire en 2018.

34. Par ailleurs, la Sci Pont Calleck n’offre aucune preuve de ce que M. [B] serait intervenu à de multiples reprises courant 2014 avec M. [H] au niveau de la charpente de sorte qu’il était parfaitement en mesure d’en apprécier l’état avant la vente.

35. S’il est exact que courant 2014, M. [B] a reconnu devant l’expert judiciaire avoir assisté M. [H] pour renforcer deux arbalétriers qui commençaient à se fissurer, la cour considère que celui-ci n’a pas pu, à cette occasion, appréhender la gravité des vices structurels affectant la charpente.

36. Premièrement, comme le relève le bureau d’étude ABI Structure, 'l’ancien plafond plâtre masque la quasi-totalité de la charpente et empêche un examen visuel minutieux.' Ainsi, la charpente, qui n’était pas visible en 2017, ne l’était pas davantage en 2014. De fait, le faux plafond n’a été déposé qu’en 2018, révélant les vestiges de l’ancien mur porteur.

37. En page 8 de son rapport, l’expert judiciaire mentionne que si M. [H] et M. [B] sont intervenus dans les combles pour renforcer les deux arbalétriers, 'selon les déclarations des parties, le reste de la structure n’était pas visible.' La cour en déduit que M. [B] n’a pas pu appréhender l’état réel de la charpente, et ce indépendamment de la vétusté avérée de la toiture. L’expert judiciaire le confirme d’ailleurs en page 16 de son rapport 'en conclure que M. [B] avait une parfaite connaissance de l’état de la structure n’est pas justifié.'

38. Deuxièmement, M. [B], profane en matière de construction, ne pouvait se douter que les confortements mis en 'uvre par M. [H] en 2014 se révèleraient totalement insuffisants. Comme l’a relevé l’expert judiciaire 'les non conformités de mise en 'uvre du portique de soutien n’étaient pas visibles par M. [B], profane en bâtiment’ et 'les premiers affaissements apparus un an avant la vente n’ont inquiété ni le vendeur qui est intervenu pour mettre en 'uvre des renforts insuffisants pour pérenniser la structure ni l’acquéreur qui a assisté à la mise en 'uvre des renforcements’ (p. 22).

39. Troisièmement, la Sci Pont Calleck insiste vainement sur le caractère visible lors de la vente de l’affaissement du toit et du faux-plafond alors qu’il ressort de l’expertise judiciaire que ce n’est qu’en septembre 2017, lors de la rupture des arbalétriers mis en 'uvre en 2014, que la toiture s’est totalement affaissée. Le désordre affectant la charpente était donc évolutif et il ne s’est révélé dans toute son étendue que postérieurement à la vente, en septembre 2017. D’ailleurs, M. [K] souligne que 'L’affaissement sur les photos communiquées est sans commune mesure avec celui que nous avons constaté’ (p. 17).

40. En définitive, l’expert judiciaire conclut que 'M. [B] a eu connaissance des vices, en particulier de leur importance, en 2017, deux ans après la vente :

— En faisant intervenir un architecte pour la rénovation du local qui recommande un diagnostic de la structure par un bureau d’études structures.

— Lors d’un nouvel affaissement significatif du plafond en septembre 2017.

— Lors de l’intervention d’un bureau d’étude structures en fin 2017 qui préconise de ne plus exploiter le local et de procéder à des mesures conservatoires d’urgence’ (p. 21).

41. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le désordre structurel affectant l’immeuble était bien caché pour l’acquéreur au moment de la vente, nonobstant le fait qu’il exploitait les lieux depuis 2011, le vice ne s’étant révélé à lui dans toute son ampleur, ses causes et ses conséquences qu’à compter du mois de décembre 2017 lorsque le bureau d’étude ABI a évoqué 'un sinistre majeur’ et 'un péril imminent’ nécessitant l’arrêt de l’activité de réception, ce que confirmera la mairie d'[Localité 2] le 1er juin 2018 en prenant un arrêté de fermeture.

c. Sur l’absence de prescription de l’action en garantie des vices caché

42. La cour a fixé la découverte du vice au mois de décembre 2017. L’assignation en référé-expertise a été délivrée le 25 mai 2019, soit dans les deux ans de la découverte du vice et elle a interrompu la prescription. Par conséquent, l’action n’est pas prescrite.

2) Sur la clause d’exonération de la garantie des vices cachés

43. La Sci Pont Calleck plaide être un vendeur de bonne foi et soutient qu’en aucun cas, elle ne peut être assimilée à un professionnel de l’immobilier et encore moins à un maître d''uvre ou auto-entrepreneur. Elle expose que lors des travaux réalisés en 2005, Mme [P] ne connaissait pas encore M. [H] lequel ne deviendra son époux qu’en 2014. Elle ajoute que cette dernière ne dispose d’aucune compétence dans le domaine de la construction et que les intimées confondent le rôle de maître de l’ouvrage avec celui de maître d''uvre, assumé en l’occurrence par l’entreprise [H]. Elle assure avoir fait appel à des professionnels pour réaliser les travaux, les dépenses correspondantes apparaissant au passif du bilan de la Sci (immobilisations).

44. En réponse, la Sci Altimmo et la Sarl Auberge de Pont Calleck considèrent que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés doit être écartée dès lors que les travaux ont été effectués sans faire appel à un maître d''uvre ou à un architecte et qu’ils n’ont donné lieu à aucune facture ni règlement puisqu’il n’est pas contesté qu’ils ont été réalisés par M. [H], lequel est le gérant de fait de la Sci Pont Calleck. Elles en concluent que Mme [P] s’est comportée en maître d''uvre et en auto entrepreneur en concevant elle-même le bâtiment et en faisant intervenir son concubin puis mari à la construction. Elle doit donc être assimilée à un constructeur, présumé connaître les vices du bien vendu.

Réponse de la cour

45. En droit, l’article 1643 du code civil dispose que 'Le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il sera obligé à aucune garantie.'

46. Seul le vendeur profane et de bonne foi peut invoquer le bénéfice d’une clause d’exclusion de garantie, dès lors qu’il n’avait pas connaissance du vice au jour de la vente. A contrario, le vendeur professionnel ne peut se prévaloir de cette clause d’exclusion de garantie, quand bien même il n’aurait pas eu connaissance de l’existence des vices cachés au jour de la vente. Est assimilé à un vendeur professionnel le particulier ayant réalisé des travaux au sein du bien vendu, indépendamment de sa compétence pour les effectuer.

47. Il est admis que la Sci venderesse doit être considérée comme ayant connaissance des désordres dès lors que son associé ou gérant a réalisé ou fait réaliser lui-même les travaux à l’origine des désordres, sans faire appel à un professionnel (Cass. Civ 3ème 19 octobre 2023, n°22-15. 536)

48. En l’espèce, le contrat de vente comporte en page 12 une clause d’exonération de garantie des vices cachés sauf si 'le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel.'

49. En premier lieu, la Sci Pont Calleck ne peut sans se contredire affirmer qu’elle ignorait les vices affectant l’immeuble tout en indiquant que ceux-ci étaient parfaitement visibles pour l’acquéreur au vu de l’affaissement du toit et du faux-plafond.

50. En second lieu, il résulte très clairement du rapport d’expertise que les travaux ont été réalisés en 2005 et en 2014 par la Sci Pont Calleck, par l’intermédiaire de sa gérante, Mme [P] et par M. [H] :

— 'En 2005, lors de l’acquisition de l’immeuble par Madame [P], la SCI PONT CALLECK procède à des travaux de rénovation importants apportant à nouveau des charges complémentaires (3 chevêtres de désenfumages habillés en plaque de plâtre, électricité…),

— Monsieur [H], époux de Madame [P] et dirigeant de l’entreprise [H] de gros 'uvre VRD et enrobé, est intervenu lors de ces travaux pour la suppression d’une partie d’un mur porteur et son remplacement par une structure bois/métal à partir de matériaux de récupération’ (p. 20),

— 'Le vendeur est intervenu sur la structure sans être spécialisé dans ce domaine et a procédé à des modifications de la structure qui s’apparentent à du 'bricolage’ à partir de matériaux de récupération’ (p. 21),

— 'En l’espèce, Madame [P] a procédé à ces travaux avec son conjoint, Monsieur [G] [H], au demeurant dirigeant de l’entreprise [H] de terrassement, qui a effectué les travaux à l’origine du désordre structurel. Ce sont d’ailleurs leurs initiales qui signaient ces travaux sur la charpente 'MLM MH’ (P. 23).

51. La position maintenue devant la cour par la Sci Pont Calleck, consistant à dire que Mme [P] ne connaissait pas M. [H] en 2005, est assez audacieuse au regard des propres déclarations de M. [H] devant l’expert judiciaire et des éléments versés aux débats dont il ressort que :

— sur l’acte notarié portant statuts de la Sci Pont Calleck, le dossier est au nom de '[H] [G]', ce dont il se déduit que ce dernier a joué un rôle actif dans la constitution de la Sci en 2005 ;

— dès l’origine, figurent parmi les associés de la Sci la propre fille de M. [H] (laquelle possède 560 parts, autant que la fille de Mme [P]) ainsi que son compagnon, M. [Z] ;

— en 2005/2006, Mme [P] apparaissait également officiellement comme l’unique gérante de la Sarl Séquoïa, société qui exploitait alors le fonds de commerce avant sa cession en 2011 aux époux [B] ; pour autant, les intimés produisent plusieurs factures ou correspondances démontrant que M. [H] était en réalité le co-gérant de fait de la société d’exploitation ; il est donc raisonnable de penser qu’il était aussi le co-gérant de fait, avec sa concubine, de la société propriétaire des murs ;

— l’expert judiciaire a relevé que pour les travaux réalisés en 2005, la Sci Pont Calleck n’avait fait appel ni à un bureau d’étude structure ni à un architecte ; la Sci Pont Calleck soutient avoir confié les travaux à des entreprises mais ne produit pas la moindre facture d’un maçon, d’un charpentier, ni même de l’entreprise de M. [H] ; elle ne produit aucun justificatif de règlement à une quelconque entreprise ; à cet égard, la cour ne saurait être convaincue par les pièces non probantes produites (extrait du bilan de la Sci ne détaillant pas les immobilisations et un tableau récapitulatif des travaux réalisé par ses soins) ;

52. Il ne peut être sérieusement contesté que M. [H] a réalisé lui-même les travaux à l’origine du vice en 2005 puis en 2014 en tant que conjoint de Mme [P] (nonobstant une officialisation de leur union en 2014) mais également en tant que co-gérant de fait de la Sci Pont Calleck.

53. Il s’en déduit qu’en 2005, la Sci venderesse a elle-même, sans l’intervention d’un professionnel spécialisé ni contrat d’entreprise, par l’intermédiaire de sa gérante et de son conjoint (co-gérant de fait), conçu et réalisé les travaux non conformes aux règles de l’art à l’origine des désordres.

54. En outre, informée peu de temps avant la vente des fragilités structurelles des travaux réalisés en 2005, par l’apparition de fissurations et l’affaissement visible de la toiture et du faux-plafond, la SCI venderesse a de nouveau fait intervenir sans supervision d’un professionnel, le conjoint de la gérante, pour des travaux de confortements qui se sont révélés totalement inopérants.

55. Ces circonstances conduisent à considérer que la Sci Pont Calleck s’est comportée en véritable constructeur de sorte qu’elle doit être présumée avoir connaissance du vice.

56. C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré qu’il existait en l’espèce un vice caché et que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés devait être écartée.

3) Sur la réparation des préjudices

57. La Sci Pont Calleck soutient que l’action de la Sci Altimmo et de la Sarl Auberge de Pont Calleck n’a d’autre objectif que de lui faire supporter le coût de son projet, envisagé dès 2017, de créer des chambres d’hôtes dans les combles. Elle soutient que la reprise de la charpente a été préconisée par le bureau d’étude ABI Structure au regard de ce projet d’aménagement qui supposait le remplacement de la charpente et de la couverture, même sans vice caché. Elle estime que les travaux de réparation de la charpente tels que fixés au rapport d’expertise sont dépourvus de cause et disproportionnés, les intimées ayant sciemment tu leur projet à M. [K].

58. A ce titre, elle entend voir minorer le montant des travaux réparatoires à la seule prise en charge du remplacement de la structure poteau/poutre suite à la destruction du mur porteur en 2005, soit 31.845 € HT, à l’exclusion de la reprise de la charpente et de la dépose/repose de la couverture.

59. S’agissant du préjudice d’exploitation, elle relève que la Sarl Auberge de Pont Calleck n’a jamais cessé son activité et qu’il est en toute hypothèse impossible de savoir si la perte de chiffre d’affaires est liée aux travaux de reprise du vice caché ou à la création des chambres d’hôtes, les travaux ayant été effectués en même temps. Elle souligne que les travaux prévus induisaient en toute hypothèse une cessation temporaire d’activité et une perte corrélative de chiffre d’affaires. Elle conclut au débouté s’agissant de ce chef de demande.

60. Elle conteste la réalité du préjudice moral allégué par les seules sociétés, alors qu’il s’agit d’un préjudice personnel de M. et Mme [B] qui ne sont pas à la cause.

61. En réponse, la Sci Altimmo et la Sarl Auberge de Pont Calleck se réfèrent aux conclusions du rapport d’expertise ayant reconnu que les travaux réalisés en 2005 sont à l’origine du désordre structurel lequel nécessite, au titre des travaux réparatoire, une réfection intégrale de la charpente et de la toiture. Elle souligne que si les travaux avaient été correctement réalisés en 2005, la charpente aurait certainement pu supporter le projet d’aménagement des combles.

62.Elles exposent que la fermeture de la salle de réception à compter de décembre 2017 a généré un préjudice d’exploitation à hauteur de 39.414 €, en précisant que le calendrier de réservation pour 2018 était plein et qu’il a fallu proposer des solutions alternatives aux clients, ce qui a généré des coûts(locationde chapiteaux'). Elles entendent également être indemnisées des frais supplémentaires, rejetés à tort par l’expert judiciaire et le tribunal, tenant à la dépose du faux plafond et de l’éclairage dans la mesure où ces dépenses étaient nécessaires avant d’entreprendre les travaux de reprise de la charpente.

63. Elles s’estiment enfin bien fondées à solliciter des dommages et intérêts au titre du préjudice moral compte tenu des angoisses et tracas que la découverte de ce vice structurel a causé à M. et Mme [B], la mauvaise foi de la Sci venderesse n’ayant fait qu’aggraver la situation.

Réponse de la cour

64. En droit, l’article 1644 du code civil prévoit que 'L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.'

65. Il résulte de l’article 1645 du même code que 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.'

a. Sur les travaux réparatoires

66. Le tribunal a rappelé à juste titre que seuls les travaux en lien avec la suppression du mur porteur pouvaient donner lieu à réparation.

67. A partir des devis communiqués et après déduction des ouvrages prévus pour une modification du bâtiment (création de combles aménageables et d’une toiture terrasse accessible), l’expert judiciaire a évalué les travaux réparatoires aux sommes suivantes :

—  31.845,00 € HT pour le remplacement de la structure poteaux/poutre réalisée en 2005,

—  80.963,62 € HT pour la réfection de la toiture incluant la dépose de la toiture existante (7.001,12 €), la fourniture et la pose d’une nouvelle charpente après déduction du faux solivage et du plancher (41.948,42 € HT) ainsi que la repose de la couverture après déduction des lignes 9, 10, 18, 19, 20, 21, 26, 27, 28, 29 sur le devis annexé au rapport (32.014,08 € HT) (page 15).

68. Par ailleurs, il a précisé en page 16 'nous avons volontairement séparé les travaux de réfection de la toiture de ceux de la toiture porteuse du fait que M. [B] était conscient de sa vétusté et avait l’intention de la remplacer (ce que nous a confirmé M. [B] lors de la réunion).'

69. L’expert a donc pris en compte dans son chiffrage l’état de vétusté de la toiture et les projets d’aménagement des combles. Les intimées ne lui ont donc rien caché.

70. La cour considère que tous les travaux retenus par l’expert sont liés à la suppression du mur porteur puisqu’ilsvisent non seulement à remplacerpar un ouvrage adapté du mur porteur détruit mais également à remplacer la charpente qui s’est affaissée du fait de la suppression de ce mur en entraînant une partie de la toiture avec elle. Ces travaux sont en lien direct avec la réparation du vice dont les travaux réalisés en 2005 et en 2014 sont à l’origine.

71. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la Sci Pont Calleck à payer à la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge de Pont Calleck les sommes de 31.845 € et 80.963,62 € au titre des travaux réparatoires.

b. Sur le préjudice économique

72. L’expert judiciaire a retenu un préjudice d’exploitation sur 12 mois mais s’est par erreur fondé sur un chiffrage correspondant à une évaluation de la perte d’exploitation faite sur 8 mois (du 1er janvier au 31 juillet 2018).

73. Cependant, en page 7 de son rapport, celui-ci a indiqué qu’en 'raison des désordres importants, la Sci Altimo a dû arrêter les travaux, le chantier est donc en suspens ne permettant pas à la Sarl Auberge du Pont Callek de reprendre son activité en août comme initialement prévu.'

74. Il convient de rappeler que les désordres ont été découverts à l’occasion de l’intervention du cabinet Baat Architecture.

75. Il ressort des pièces produites que dès l’été 2017, donc bien avant la découverte du vice, les intimées avaient pour projet de réhabiliter le bâtiment et de créer des chambres d’hôtes dans les combles.

76. En effet, le courrier du cabinet Baat Architecture du 11 septembre 2017 vise expressément ce projet de 'création de chambres d’hôtes'. La facture émise le 12 octobre 2017 précise que l’opération consiste en la 'réhabilitation d’une salle de réception et création de chambres d’hôtes’ et vise un contrat en date du 17 juillet 2017. De même, le bureau d’étude ABI Structure évoque un 'projet de réhabilitation'.

77. La cour déduit de ces éléments que pour la réalisation de leurs projets de réhabilitation, qui impliquait de lourds travaux, les intimées auraient de toute façon été contraintes de suspendre l’activité de réception entre janvier 2018 et août 2018, date à laquelle les travaux prévus sur huit mois devaient initialement prendre fin.

78. En page 23 de son rapport, l’expert a noté que les travaux réparatoires devaient être achevés en fin d’année 2018, voire en début d’année 2019, sans réduire l’exploitation saisonnière de 2019.

79. Le préjudice résultant des pertes d’exploitation pourrait donc tout au plus être éventuellement retenu pour les mois de septembre 2018 à décembre 2018.

80. Cependant, il ressort des photographies produites, des extraits du compte facebook de l’Auberge de Pont Calleck (notamment une publication du 16 juillet 2019 aux termes de laquelle la Sarl Auberge de Pont Calleck fait état du 'changement en 1 an !!', les chambres d’hôtes étant manifestement créées) ainsi que d’un article du journal Ouest-France paru le 30 septembre 2019, que les travaux de réhabilitation, impliquant la création des chambres d’hôtes, ont été achevés avant même que la demande de permis de construire portant sur des 'travaux sur construction existante-Aménagement de chambres d’hébergement et d’une salle de réception’ ne soit déposée( le 22 juillet 2019) et obtenue (le 15 octobre 2019).

81. La cour en déduit que les travaux réparatoires préconisés par l’expert judiciaire et ceux liés au projet de réhabilitation envisagé par les intimées ont été réalisés en même temps. D’un point de vue technique et économique, il n’a pas pu en être autrement compte tenu de la création d’un plancher et de la modification de la toiture qu’impliquait la création des chambres d’hôtes. C’est bien parce que ces travaux étaient indissociables que l’expert a d’ailleurs dû faire le tri dans le devis proposé.

82. Dès lors, il est impossible de savoir si l’allongement de la durée des travaux au-delà des huit mois initialement prévus (postulat qui ressort de l’expertise, que la cour ne peut d’ailleurs nullement vérifier, n’étant pas en possession du contrat conclu avec l’architecte) a eu pour cause exclusive les travaux réparatoires. De même, le document produit pour justifier du préjudice d’exploitation ne permet pas de distinguer la perte de chiffre d’affaires sur l’année 2018 générée par les travaux de réaménagement et de création des chambres d’hôtes de celle consécutive aux travaux de reprise.

83. Enfin, la cour peine à comprendre comment la Sarl Auberge de Pont Calleck pouvait avoir un calendrier rempli au titre de l’année 2018 alors que des travaux de réhabilitation importants avaient manifestement été décidés (depuis au moins l’été 2017, soit un an avant les évènements dont elle fait état) sauf à considérer que sachant que son site serait indisponible, la Sarl Auberge de Pont Calleck avait anticipé la délocalisation de ces évènements sur d’autres lieux (en l’occurrence, le château du Crosco) et ce afin de limiter ses pertes. C’est d’ailleurs ce que l’expert a retenu. Le lien de causalité entre les dépenses alléguées pour honorer ses contrats et le vice caché n’est pas avéré. Le tribunal a écarté à juste titre ces demandes.

84. Il convient de débouter les sociétés intimées de toutes leurs demandes au titre du préjudice économique. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la Sci Pont Calleck à payer à la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge de Pont Calleck la somme de 27.200 € .

c. Sur les dépenses écartées par l’expert

85. Dès lors que les travaux de réparation ont été menés de concert avec les travaux de réhabilitation prévus par les intimées, la cour considère que les travaux de dépose du faux-plafond (9.129,12 €) et de l’éclairage (6.226,20 €) ont été écartés à juste titre.

d. Sur le préjudice moral

86. Le tribunal a retenu à juste titre que la Sci Altimmo et la Sarl Auberge de Pont Callek ne rapportaient pas la preuve d’un quelconque préjudice personnel et direct. Les seuls angoisses et tracas évoqués sont en effet ceux personnellement subis par M. et Mme [B]. Or ces derniers ne sont pas dans la cause.

87. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles

88. Le jugement sera confirmé s’agissant des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

89. Succombant en appel, la Sci Pont Calleck sera condamnée aux dépens d’appel et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

90. Il n’est pas inéquitable de la condamner à payer à la Sci Altimmo et la Sarl Auberge de Pont Callek la somme de 3.000 € sur ce même fondement.

91. Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

La cour

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 23 novembre 2021 en ce qu’il a :

— condamné la Sci Pont Calleck au titre de la garantie des vices cachés, à payer à la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge de Pont Calleck les sommes

de 31.845 € et de 80.963,62 € au titre du coût des travaux de réparation,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné la Sci Pont Calleck à verser à la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge de Pont Calleck la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamné la Sci Pont Calleck aux dépens, en ce compris les frais d’expertise,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 23 novembre 2021 en ce qu’il a condamné la Sci Pont Calleck au titre de la garantie des vices cachés, à payer à la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge de Pont Calleck la somme de 27.200 € en réparation de son préjudice d’exploitation,

Statuant à nouveau du chef du jugement infirmé et y ajoutant :

Déboute la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge de Pont Calleck de toutes ses demandes au titre du préjudice économique,

Condamne la Sci Pont Calleck aux dépens d’appel,

Déboute la Sci Pont Calleck de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sci Pont Calleck à payer à la Sci Altimmo et à la Sarl Auberge du Pont Callek la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE