N° 15

GR

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Copie exécutoire délivrée à M^e HUGUET

le 13.1.25

Copie authentique délivrée à M^e PIRIOU

le 13.1.25

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 09 janvier 2025

N° RG 22/00266 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 22/352, n° RG 20/00173 de la 2ème chambre du Tribunal civil de première instance de Papeete du 20 juin 2022 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 12 septembre 2022 ;

Appelants :

[I] [C], né le 03 Novembre 1966 à [Localité 6], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] ;

[D] [C], née le 17 Avril 1969 à [Localité 3],

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] ;

Ayant pour avocat la Selarl JURISPOL, représenté par M^e Yves PIRIOU, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La S.A.R.L. REVA IMMOBILIER, inscrite au Rcs de [Localité 5] sous le n° 94 173 B, dont le siège social est sis du [Adresse 2] à [Localité 5], prise en la personne de son gérant et représentant légal, Monsieur [H] [X], né le 22 novembre 1959 à [Localité 4], de nationalité française, gérant de sociétés ;

Représenté par M^e Adrien HUGUET, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 28 juin 2024 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 12 septembre 2024, devant M. RIPOLL, Conseiller faisant fonction de président, M^me GUENGARD, présidente de chambre, M. SEKKAKI, Conseiller qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffière lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me SOUCHÉ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

La cour se réfère à la décision dont appel pour l’exposé du litige et de la procédure antérieure. Il suffit de rappeler que :

Selon bail en date du 26 février 2015, [I] et [D] [C] ont loué à [S] [U] un appartement non meublé à usage d’habitation principale. L’agence immobilière JCM CONSEIL a été chargée du recouvrement des loyers et charges et des provisions pour taxes communales.

[S] [U] a été mis en demeure par la société REVA IMMO POLYNÉSIE, par lettre recommandée dont il a accusé réception le 29 novembre 2019, de régler les charges récupérables sur le locataire pour les années 2015 à 2018 ainsi qu’un reliquat du loyer de janvier 2017.

Le 13 janvier 2020, [I] et [D] [C] représentés par [H] [X], gérant de la SARL REVA IMMO, ont présenté requête aux fins d’injonction de payer ces sommes pour le montant total de 370 846 F CFP. Une ordonnance d’injonction a été délivrée le 21 janvier 2020. [S] [U] a formé opposition le 22 mai 2020.

Par jugement rendu le 20 juin 2022, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

Déclaré recevable l’opposition formée par Monsieur [S] [U] contre l’ordonnance d’injonction de payer n° 14/20 en date du 21 janvier 2020 ;

Mis à néant l’ordonnance d’injonction de payer n° 14/20 en date du 21 janvier 2020 ;

Statuant à nouveau,

Condamné Monsieur [S] [U] à payer à Monsieur [I] [C] et Mme [D] [C] la somme de 23.913 FCFP pour la consommation d’eau au titre des années 2015 à 2017 ;

Condamné Monsieur [I] [C] et Mme [D] [C] à rembourser à Monsieur [S] [U] la somme de 189.000 FCFP au titre des taxes communales pour la période comprise entre mars 2015 et mai 2020 ;

Condamné la SARL REVA IMMOBILIER à garantir Monsieur [I] [C] et Mme [D] [C] de la condamnation susvisée d’un montant de 189.000 FCFP et par conséquent, l’a condamnée à lui payer cette somme ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamné Monsieur [I] [C] et Mme [D] [C] à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 120.000 FCFP au titre de l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamné Monsieur [I] [C] et Mme [D] [C] aux dépens, avec faculté de distraction au profit de la SELARL KINTZLER & Associés.

[I] et [D] [C] ont relevé appel par requête enregistrée au greffe le 12 septembre 2022 et par exploit portant signification de celle-ci délivré le 17 octobre 2022 à la société REVA IMMOBILIER.

Il est demandé :

1° par [I] et [D] [C], dans leurs conclusions récapitulatives visées le 21 février 2024, de :

Vu les articles 1147 et 1156 du Code civil, dans sa version applicable en Polynésie française, vu l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française,

Infirmer le jugement entrepris mais seulement en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame [C] de leur demande de condamnation de la société REVA IMMOBILIER à lui rembourser les charges locatives récupérables ;

Dire et juger que la SARL REVA IMMOBILIER a engagé sa responsabilité en qualité de mandataire de Monsieur et Madame [C] ;

En conséquence,

Débouter la SARL REVA IMMOBILIER de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions ;

Condamner la SARL REVA IMMOBILIER à indemniser Monsieur et Madame [C] à hauteur :

559.260 F CFP correspondant aux charges locatives récupérables pendant la période d’occupation du bien par Monsieur [U] (26 février 2015 au 1er février 2021) ;

120.000 F CFP correspondant à la condamnation des époux [C] aux frais irrépétibles de première instance ;

En tout état de cause,

La condamner à payer à Monsieur et Madame [C] la somme de 200.000 F CFP au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

La condamner aux entiers dépens dont distraction d’usage au profit de la SELARL JURISPOL ;

2° par la SARL REVA IMMO, dans ses conclusions récapitulatives visées le 17 octobre 2023, de :

À titre principal,

débouter les époux [C] de l’ensemble de leurs prétentions, faute pour ces derniers de pouvoir se prévaloir d’une cause valable d’engagement de la responsabilité de la SARL REVA IMMO ;

À titre subsidiaire,

débouter les époux [C] de l’ensemble de leurs prétentions, faute pour ces derniers d’invoquer la moindre créance fondée en son quantum à l’appui de leurs prétentions indemnitaires, à plus forte raison dans la mesure ces derniers sollicitent la condamnation de la SARL REVA IMMO au paiement de charges de copropriété devant demeurer à leur charge ;

En conséquence,

confirmer en l’ensemble de ses dispositions le jugement déféré ;

En tout état de cause,

condamner solidairement les époux [C] au paiement au profit de la SARL REVA IMMO de la somme de somme de deux cent cinq mille deux cents francs pacifique (205.200 XPF) au titre des frais irrépétibles par elle supportés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 juin 2024.

Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Après avoir déclaré recevable l’opposition formée par [S] [U] contre l’ordonnance d’injonction de payer rendue à la requête des époux [C] représentés par l’agence JCM CONSEIL (devenue REVA IMMO), le jugement entrepris a prononcé, d’une part, sur les créances locatives invoquées par le bailleur contre le preneur, et, d’autre part, sur l’appel en cause de REVA IMMO par les époux [C].

Sur le premier point, le jugement déféré a rejeté la créance de charges locatives récupérables, au motif qu’il résulte du bail que leur montant est inclus dans celui du loyer, pour ne retenir que la consommation d’eau. En revanche, les époux [C] ont été condamnés à rembourser à [S] [U] la totalité des taxes communales versées par lui à titre de provision, au motif de la non-justification de leur montant par le bailleur.

Sur le second point, qui a pour objet l’exercice par REVA IMMOBILIER de son mandat de gestion locative, le jugement entrepris a retenu sa responsabilité à l’égard des bailleurs pour ne pas avoir pu produire les justificatifs afférents aux taxes communales, mais non pour avoir rédigé un bail défectueux en ce qu’il n’aurait pas clairement convenu du paiement des charges récupérables par le preneur en sus du loyer.

L’appel a pour objet ce deuxième aspect du litige. [S] [U], le locataire contre qui l’injonction de payer a été délivrée, n’est pas intimé. La cour relève que l’appel en cause de la société REVA IMMO par les époux [C] n’avait pas sa place dans l’instance ayant pour seul objet l’opposition formée par [R] [U] à l’ordonnance d’injonction de payer délivrée contre lui, puisque la compétence matérielle du juge chargé de statuer sur les oppositions est cantonnée aux créances qui sont portées devant le juge de l’injonction de payer, dont l’attribution limitative de compétence est d’ordre public (C.P.C.P.F., art. 695 al. 3). Aucune conséquence ne peut néanmoins être tirée de cet aspect du litige puisque la cour est compétente en tout état de cause pour statuer sur l’action exercée par les époux [C] contre la société REVA IMMO.

Les époux [C] demandent l’infirmation du jugement sur deux points : le rejet de leur demande de condamnation de la société REVA IMMOBILIER à lui rembourser les charges locatives récupérables, et la mise à la charge de celle-ci de la condamnation du chef des frais irrépétibles prononcée contre eux.

La société REVA IMMO conteste à titre principal sa responsabilité et subsidiairement le quantum des prétentions indemnitaires des époux [C].

Sur la demande d’indemnisation correspondant aux charges locatives récupérables :

À défaut d’intimation d'[S] [U], le jugement entrepris est définitif en ce qu’il a retenu que : « Le bail indique qu’il s’agit d’un loyer charges comprises de 90 000 F CFP. Cette mention, couplée avec l’absence de provision pour charges récupérables, fait nécessairement présumer que les charges récupérables sont incluses dans le loyer fixé, ce d’autant que l’article 11 détaille ensuite les charges auxquelles le locataire sera personnellement tenu. »

Il n’est pas contesté que le bail a été rédigé par REVA IMMO (dénommée alors JCM CONSEIL) en exécution un mandat de gestion donné par les époux [C] le 22 décembre 2012. Dans cet écrit dont une copie est produite, le montant des loyers et des charges incluses a été laissé en blanc, seules les charges non incluses étant renseignées (électricité, téléphone, etc). La clause du mandat qui s’applique sur ce point est rédigée comme suit : « Gérer les biens ci-avant désignés, les louer en exclusivité (') aux prix, charges, durées et conditions que vous aviserez, signer tous les baux de location, les renouveler, les résilier, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux ».

Par conséquent, il entrait bien dans les pouvoirs donnés à REVA IMMO de fixer un loyer dont le montant pouvait inclure celui des charges récupérables par le bailleur.

Et les époux [C] ne rapportent pas la preuve que, ce faisant, REVA IMMO a engagé sa responsabilité en qualité d’agent immobilier rédacteur d’acte. Alors qu’ils disposaient de la répartition des charges afférentes à leurs lots de copropriété, ils ne démontrent pas avoir donné à leur mandataire d’instruction spécifique pour la fixation du montant du loyer.

Ainsi que l’a déjà relevé le premier juge, le mandat ne précise ni le montant du loyer escompté, ni les charges incluses. Mais il n’y a pas matière à interprétation puisque le mandat laisse toute liberté à REVA IMMO pour fixer le loyer et les charges, ce que traduit le non-renseignement de ces rubriques.

Si l’intention alléguée des époux [C] de faire stipuler un loyer n’incluant pas les charges récupérables ne s’est pas traduite dans les clauses du bail (l’article 5 relatif au loyer renvoie à l’article 11 relatif aux charges locatives diverses sans qu’il soit fait mention des charges récupérables, comme retenu par le premier juge), il n’en résulte pas nécessairement que cela soit imputable à une faute commise par REVA IMMO dans l’exécution de son mandat de gestion locative. Celle-ci conclut à bon droit que le bail n’était pas privé d’efficacité juridique puisque la réglementation en vigueur en Polynésie française (loi de pays du 19/10/2012, art. LP9 & arrêté n° 1995 CM du 27/12/2012) autorise les clauses qui dispensent le locataire du paiement des charges récupérables.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la demande d’indemnisation correspondant à la condamnation aux frais irrépétibles de première instance :

La confirmation du jugement sur le chef précédent motive le rejet de cette demande.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour. La partie qui succombe est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;

En la forme, déclare l’appel recevable,

Au fond, dans les limites de l’appel, confirme le jugement entrepris ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour ;

Rejette toute autre demande ;

Met à la charge de [I] et [D] [C] les dépens d’appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à [Localité 5], le 09 janvier 2025.

La Greffière, Le Président,

Signé : I. SOUCHÉ Signé : G. RIPOLL