AD X MP

[…]

COUR D’APPEL DE PARIS

2ème chambre, section B

ARRET DU 14 OCTOBRE 1999

(N° pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 1997/25890

Pas de jonction

Décision dont appel : Jugement rendu le 08/10/1997 par le TRIBUNAL DE

GRANDE INSTANCE de PARIS 2/1è Ch. RG n° : 1996/11471

Date ordonnance de clôture : 24 Juin 1999

Nature de la décision : CONTRADICTOIRE

Décision : INFIRMATION

APPELANT :

Monsieur G B-F demeurant […]

[…] représenté par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoué assisté de Maître SADOWSKI, avocat

INTIMES :

Monsieur A D Madame A E née X

Mademoiselle A C demeurant tous trois […]

[…]

représentés par Maître CARETO, ^avoué assistés de Maître PITON, avocat, plaidant pour la SCP FOURNOLS

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La S.A. AGENCE IMMOBILIERE AVIS IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège […]

représentée par la SCP DUBOSCQ-PELLERIN, avoué assistée de Maître MONTAGNE, avocat, plaidant pour la SCP ANQUETIL

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Madame KAMARA,

CONSEILLER : Madame Y

CONSEILLER : Monsieur H-I

DEBATS :

A l’audience publique du 17 SEPTEMBRE 1999

GREFFIER

(Lors des débats et du prononcé de l’arrêt)
Madame Z

ARRET

Contradictoire.

Prononcé publiquement par Madame KAMARA, Président, laquelle a signé la minute avec Madame Z, Greffier.

Par acte sous seing privé du 4 janvier 1996, rédigé par la société

Agence Avis Immobilier, E X épouse A, D A et C A ont promis de vendre à B-F G, qui s’est engagé à acquérir, un appartement d’une superficie d’environ 20 m² composé

d’une entrée, une salle d’eau, une cuisine et une pièce principale avec mezzanine de couchage, dépendant d’un immeuble en copropriété sis […]

Dussoubs à PARIS, Ilème arrondissement et ce, moyennant le prix de 371 120

Francs.

L’acte était consenti sous la condition suspensive de l’obtention

d’un prêt.

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Il était stipulé que, si l’une ou l’autre partie refusait de réitérer la vente par acte authentique, elle pourrait y être contrainte par tout moyen de droit et devrait à l’autre une somme de 37 000 Francs au titre de

l’indemnisation forfaitaire de son préjudice.

S’étant aperçu que la surface de l’appartement était de 16 m² et non de 20 m², B-F G demandait à l’Agence Avis Immobilier que l’acte du 4 janvier 1996 soit annulé et,faute d’avoir obtenu gain de cause, a fait assigner les consorts A et l’agence immobilière, par acte d’huissier du 25 avril 1996, aux fins de nullité de la promesse de vente et de paiement de dommages et intérêts et de frais.

Par jugement rendu le 8 octobre 1997, le tribunal de grande instance de PARIS a :

- débouté B-F G de toutes ses demandes,

condamné celui-ci à verser aux consorts A « une indemnité calculée sur la base d’une somme de 2 637 Francs, du 15 mars 1996 jusqu’au jour de la régularisation de la vente, ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement sur les sommes dues à cette date et pour les mensualités ultérieures à compter de chaque échéance mensuelle »,

- débouté l’Agence Avis Immobilier de sa demande en paiement de sa rémunération,

- condamné B-F G à lui verser une somme de 50 000

Francs à titre de dommages et intérêts,

- condamné B-F G à verser aux consorts A,

d’une part, et à l’Agence Avis Immobilier, d’autre part, la somme de 5 000

Francs sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile,

- condamné B-F G aux dépens de première instance.

B-F G a interjeté appel de cette décision le

19 novembre 1997.

Il fait valoir qu’il rapporte la preuve, par la production du constat de l’huissier désigné par le conseiller de la mise en état de ce que l’appartement litigieux ne mesure que 15,38 m², qu’il a été trompé sur la véritable surface de ce bien, alors que, souhaitant faire une acquisition au prix du marché, soit

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17 000 Francs le mètre carré, il a pris soin de faire mentionner la surface dans la promesse de vente alors qu’à l’époque de son acquisition, une telle mention

n’était pas obligatoire.

Il argue de ce que la précision de la surface dans la promesse de vente démontre qu’elle avait pour lui un caractère substantiel, ce que savait la société Agence Avis Immobilier qui a manqué à son devoir de conseil et d’information en déformant la réalité afin de l’inciter à contracter.

Il conclut à la nullité de la promesse de vente et demande la condamnation solidaire de l’Agence Avis Immobilier et des consorts A

à lui payer une somme de 50 000 Francs en réparation de son préjudice tant matériel que moral. Il sollicite, en outre, le paiement d’une somme de 15 000 Francs sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

*

E X épouse A, D A et C A font valoir que seule la société Agence Avis Immobilier savait que

B-F G souhaitait acquérir un bien d’au minimum 20 m² et qu’aucun dol ne peut leur être reproché.

Ils soutiennent encore que la mention d’une surface "d’environ

20 m²" qui génère nécessairement une incertitude est incompatible avec la volonté affirmée de l’appelant d’acquérir un bien d’une telle surface minimum et le fait que cette surface ait eu un caractère déterminant.

Ils concluent, en l’absence de toute faute caractérisée de leur part, au débouté de toutes les demandes de B-F G et à la confirmation du jugement, auquel il sera ajouté une astreinte de 1 500 Francs par jour de retard et ce, à compter de l’arrêt.

Ils demandent enfin la condamnation de B-F G au paiement d’une somme de 10 000 Francs sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

*

La société Agence Avis Immobilier fait valoir que le dol suppose une faute intentionnelle qui n’est en l’espèce pas établie. Elle souligne qu’elle n’a fait que reprendre les indications données par ses mandants, qui faisaient état d’un appartement d’environ 20 m², le bien dont s’agit étant, en outre, vendu globalement et non à la mesure et la contenance ne pouvant donc être une cause déterminante de l’acquisition. Elle estime encore que B-F

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G, qui n’a pris aucune dispositions pour s’assurer de la surface avant de s’engager, ne rapporte pas la preuve de ce caractère déterminant.

Arguant de ce qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, ni par ses mandants, ni par B-F G, elle conclut au débouté de toutes les demandes formées à son encontre.

Elle conclut à la confirmation de la décision entreprise en son principe.

Formant appel incident sur le montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués, elle demande que B-F G soit condamné, en réparation du préjudice résultant de ce qu’elle n’a pas perçu la rémunération à laquelle elle pouvait prétendre, au paiement d’une somme de 100 000 Francs.

Elle demande, en outre, que les consorts A, qui ont indiqué que l’appartement avait une superficie de 20 m² et qui par leur faute

l’ont privée de sa rémunération, soient condamnés à lui payer à titre de dommages et intérêts une somme de 30 000 Francs.

Elle demande enfin que B-F G soit condamné

à lui payer une somme de 15 000 Francs sur le fondement des dispositions de

l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

CECI EXPOSE, LA COUR,

Qui, pour un plus ample exposé des faits de la cause, se réfère au jugement entrepris,

Considérant que l’huissier KARSENTI-PERES, désigné par le conseiller chargé de la mise en état, s’est rendu sur les lieux en compagnie d’un métreur ; qu’il ressort du procès-verbal de constat établi le 9 juillet 1998 que

l’appartement dont s’agit a une superficie de 15,38 m², soit 1,82 m² pour l’entrée, 1,56 m² pour la cuisine, 1,92 m² pour la salle d’eau et 10,08 m² pour la pièce principale ;

Considérant que le caractère déterminant, pour B-F

G, de la surface de l’appartement résulte suffisamment de ce qu’il a fait mentionner la superficie dans l’acte sous seing privé, ce qui, à l’époque des faits, n’était pas habituel ;

Considérant encore que B-F G a pu d’autant plus se méprendre sur la surface de l’appartement qu’il ressort du plan annexé au constat de l’huissier KARSENTI-PERES que ni l’entrée ni la cuisine ne constituent des rectangles puisque, dans chacune de ces pièces, deux des quatre angles ne sont pas droits ce qui, pour un non professionnel, rendait

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P

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l’appréciation de la superficie malaisée ;

Considérant que, dans ces circonstances, la mention d’une surface

« d’environ 20 m² » figurant dans l’acte sous seing privé était de nature à tromper un acquéreur profane tel que B-F G ;

Considérant encore que la formule « environ » utilisée dans l’acte

n’est pas de nature à dégager la responsabilité des vendeurs et de leur mandataire, étant observé que la différence entre la superficie réelle et la superficie promise dans l’acte est en l’espèce de près de 25% ;

Considérant que la société Agence Avis Immobilier, professionnel de l’immobilier, qui ne peut s’abriter derrière l’indication de superficie erronée donnée par ses mandants pour se dégager de sa responsabilité envers B-F G, et les consorts A, qui ont pris la responsabilité de donner une superficie majorée de près d’un tiers et qui, dans la mesure où cette superficie était reportée dans l’acte proposé à leur signature, ne pouvaient ignorer le caractère déterminant qu’elle revêtait pour l’acquéreur, ont ensemble, par cette fausse indication donnée, amené B-F G

à contracter un engagement, ce qu’il n’aurait pas fait s’il avait connu l’exacte superficie du bien ;

Considérant qu’en raison du dol commis, il convient de prononcer la nullité de la vente sous seing privée intervenue le 4 janvier 1996 entre les consorts A et B-F G, par l’entremise de la société Agence Avis Immobilier ;

Considérant que B-F G, qui a été retardé dans l’acquisition qu’il souhaitait faire par les agissements des intimés, a subi un préjudice qui peut justement être évalué, toutes causes confondues, à la somme de 7 000 Francs ;

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles de l’instance qui seront évalués à la somme de 10 000 Francs ;

Que les consorts A et l’Agence Avis Immobilier seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 7 000 Francs à titre de dommages et intérêts et la somme de 10 000 Francs sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile ;

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Considérant que la société agence Avis Immobilier n’a pu, en sa qualité de professionnelle, se méprendre sur la superficie de l’appartement dont la vente lui était confiée ;

Qu’il lui appartenait au titre de son devoir de conseil d’attirer

l’attention des consorts A sur le fait que la superficie ne pouvait qu’être moindre et sur les conséquences de l’indication d’une superficie erronée ; qu’elle ne peut les rendre responsables de la privation de sa rémunération ;

Qu’elle sera donc déboutée de ses demandes ;

PAR CES MOTIFS,

Infirme le jugement entrepris ;

Annule la vente intervenue par acte sous seing privé du 4 janvier

1996 entre E X épouse A, D A et C

A et B-F G, relative, dans un immeuble en copropriété sis […], […]

n°171 lot 105 pour 18/4633èmes ;

Condamne in solidum E X épouse A, D

A, C A et la société Agence Avis Immobilier à payer à B

F G la somme de SEPT MILLE FRANCS (7 000 Francs) à titre de dommages et intérêts et la somme de DIX MILLE FRANCS (10 000 Francs) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum E X épouse A, D A, C A et la société Agence Avis Immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le Président, Le Greffier,

c i ore r e

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