AFFAIRE :N°RG 04/13693

COUR D’APPEL DE Paris CHAMBRE 16^e ch. – SECTION A

ARRET DU 23/11/2005

(n°, 9 pages)

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Avril 2004 – Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 02.13808

APPELANTE

Sarl Bal Jouets agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant

7/8 Esplanade Auguste Perret

94320 THIAIS

représentée par la SCP DUBOSCQ – PELLERIN, avoués à la Cour

assistée de M^e Gérard DUCREY, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1499

INTIMEE

SAS Hammerson Centre Commercial Italie prise en la personne de son représentant légal

44 rue de Washington

75008 PARIS

représentée par la SCP VARIN PETIT, avoués à la Cour

assistée de M^e Gina MARUANI (SCP JACQUIN MARUANI), avocat au barreau de PARIS, toque : P 428

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 septembre 2005, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur DUCLAUD, président

Madame IMBAUD CONTENT, conseiller

Monsieur ZAVARO Maurice, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par Monsieur DUCLAUD, président,

— signé par Monsieur DUCLAUD, président et par Madame BASTIN, greffier présent lors du prononcé.

La cour statue sur l’appel interjeté par la SARL Bal Jouets d’un jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 29 avril 2004, qui a :

— Débouté la SARL Bal Jouets de ses demandes de jonction de procédures et de contre expertise ;

— Condamné la SAS Hammerson centre commercial d’Italie à payer à la SARL Bal Jouets une somme globale de 329 792 € à titre d’indemnité d’éviction, outre les frais de licenciement et de déménagement, sur justificatifs ;

— Fixé l’indemnité d’occupation due par la SARL Bal Jouets à la somme de 56 700 € par an en principal, charges et taxes en sus ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes respectives.

La SARL Bal Jouets expose qu’elle est titulaire d’un bail ; commercial depuis le 30 septembre 1988, portant sur des locaux situés au sein du centre commercial Galaxie à Paris XIII° ; que la SAS Hammerson centre commercial d’Italie a délivré congé avec offre de renouvellement à effet du 23 octobre 2000 moyennant un loyer annuel en principal de 400 000 F ; que le loyer acquitté jusque là atteignait 277 000 F ; que le bailleur, exerçant son droit d’option, a refusé de renouvelé le bail et a offert de payer l’indemnité d’éviction ; qu’une expertise a été ordonnée en référé, confiée à M. F. en remplacement de M. P. .

Elle conclut, avant dire droit, au rejet des débats d’un rapport d’expertise produit par la SAS Hammerson centre commercial d’Italie déposé dans le cadre d’une affaire où cette dernière n’est pas partie, estimant que ce document n’a pu être portée à la connaissance du bailleur que de manière frauduleuse. Elle sollicite l’allocation d’une somme de 5000 € à titre d’indemnité pour l’espionnage commercial dont la SAS Hammerson centre commercial d’Italie se serait rendue coupable.

Elle sollicite par ailleurs la jonction de la présente procédure avec celle concernant une réserve exploitée dans le même immeuble et louée par le même propriétaire ;

Elle demande par ailleurs la commission d’une nouvelle expertise, critiquant la méthode retenue par l’expert désigné qui aurait pour effet de minorer significativement l’indemnité d’éviction.

Au fond elle critique le jugement déféré en ce qu’il fixe à la somme annuelle de 56 700 € en principal, l’indemnité d’occupation et offre de payer une somme de 30 000 € correspondant sensiblement à l’indexation légale ; qu’elle sollicite en revanche la confirmation du jugement déféré en ce qu’il rejette les demandes relatives aux intérêts des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’éviction, elle sollicite une somme de 718 400 € outre les frais de licenciement et ceux découlant de la taxation de la plus value ;

A titre subsidiaire, elle demande une indemnité principale de 380 900 € et, au titre des indemnités accessoires, une somme de 38 090 € au titre des frais de remploi, une provision de 3000 € au titre des frais de déménagement ; une somme équivalent à trois mois de bénéfices augmentée de 31 % pour tenir compte de la rémunération des associés et des charges patronales, à calculer par expert comptable, les frais de licenciement sur justificatifs.

En toute hypothèse elle réclame une somme de 8000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

La SAS Hammerson centre commercial d’Italie conclut à l’irrecevabilité de l’appel du chef de la jonction. Elle sollicite une indemnité d’occupation d’un montant annuel de 97 323,24 € à compter du 23 octobre 2001 pour la première année, actualisée à hauteur de 5% par an jusqu’au départ des lieux. Elle demande condamnation au paiement des intérêts au taux légal sur cette somme, capitalisés.

En ce qui concerne l’indemnité d’éviction, à titre principal elle soutient que la SARL Bal Jouets n’a aucun droit compte tenu de ses résultats déficitaires et du fait que le loyer du bail renouvelé aurait été égal à la valeur locative. Subsidiairement elle propose de ce chef une somme de 24 700 € .

Elle sollicite enfin 7000 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

SUR CE,

Considérant que, par acte du 7 décembre 1989, un bail portant sur le local n°303 d’une surface de 84 m2 situé au troisième niveau du centre commercial Galaxie, a été renouvelé pour une durée de 12 ans, au profit de la société Bal Jouets entrée dans les lieux à la suite d’une cession de bail autorisée le 30 septembre 1988 ; qu’un congé avec offre de renouvellement a été délivré les 17 et 18 novembre 1999 pour le 23 octobre 2000 ; qu’à défaut d’accord sur le montant du loyer, le bailleur a signifié son droit d’option par acte extra judiciaire les 28 décembre 2000 et 2 janvier 2001 ; qu’une expertise a été diligentée par ordonnance du 23 mai 2001 ; que M. F. a déposé son rapport le 12 mars 2003 ;

Sur l’incident relatif à la production d’une pièce :

Considérant que la société Bal jouets soutient qu’une pièce produite par la SAS Hammerson centre commercial d’Italie, intitulé « rapport d’expertise de M. Taillé », a été obtenue de manière frauduleuse s’agissant d’un rapport déposé dans une procédure où la SAS Hammerson centre commercial d’Italie n’est pas partie et qui n’a pas connu de débats publics ; qu’elle sollicite son rejet des débats et la condamnation de la SAS Hammerson centre commercial d’Italie à lui payer une somme de 5000 € à titre d’indemnité pour l’espionnage commercial dont elle s’est rendue coupable ;

Considérant que, bien que la SAS Hammerson centre commercial d’Italie ne soit pas partie au litige ayant conduit à la désignation de M. Taillé en qualité d’expert, on ne saurait présumer que le rapport rédigé par celui ci a été obtenu de manière frauduleuse, au terme d’une activité « d’espionnage commercial » ; que sa divulgation ne porte pas atteinte à l’intimité de la vie privée, s’agissant d’un avis professionnel sur la valeur d’une indemnité d’éviction et, dans la mesure où le débat porte sur les méthodes les plus pertinentes pour en déterminer le montant, elle ne porte aucune atteinte à l’intérêt légitime des parties ;

Considérant en conséquence qu’il convient de rejeter les demandes de ce chef ;

Sur la demande de jonction :

Considérant que la SAS Hammerson centre commercial d’Italie, venant aux droits de la société Immobanque, a donné à bail pour 12 années, à la SARL Bal Jouets Bal Jouets, suivant acte sous seing privé du 14 mars 1991, une réserve constituant le lot n°14 du centre commercial Italie 2 ; que par exploit du 17 décembre 2001, elle a donné congé à son locataire, avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, pour le 1° septembre 2002, estimant que s’agissant d’un local à usage de réserve, la SAS Hammerson centre commercial d’Italie Hammerson centre commercial Italie ne pouvait bénéficier de la propriété commerciale ;

Considérant que la SARL Bal Jouets Bal Jouets sollicite la jonction de cette procédure avec la présente, concernant le local principal ;

Considérant que l’article 368 du nouveau code de procédure civile dispose que les décision de jonction ou de disjonction d’instance sont des mesures d’administration judiciaire ; que de telles mesures sont insusceptibles de recours ;

Considérant en conséquence de dire irrecevable la demande de jonction des procédures ;

Sur la demande de contre expertise :

Considérant que la SARL Bal Jouets sollicite une mesure de contre expertise en contestant la méthode choisie par l’expert ;

Mais considérant que le choix même de la méthode d’évaluation constitue l’un des éléments techniques de détermination du montant d’une indemnité d’éviction pour lequel l’expertise d’un professionnel est requise ; que celle ci a été proposée en toute clarté et soumise au débat contradictoire ; que les parties ont pu (et n’ont pas manqué) d’émettre toutes les observations et critiques qu’ils jugeaient nécessaires sur ce point comme sur les autres ;

Considérant en conséquence qu’il n’y a pas lieu à faire droit à la demande de contre expertise ;

Sur l’indemnité d’éviction :

* sur l’indemnité principale,

Considérant que le jugement déféré a retenu une indemnité principale d’un montant de 288 864 € , montant du droit au bail supérieur à la valeur du fonds ;

Considérant que la SARL Bal Jouets soutient que l’indemnité doit être calculée sur la base de la valeur marchande du fonds de commerce, le calcul de l’indemnité d’éviction sur la base du droit au bail n’étant prise en compte que lorsque le fonds n’est pas transférable, et que la valeur du fonds inclut nécessairement celle du droit au bail ;

Mais considérant que la valeur de l’indemnité d’éviction doit être retenue au moins à hauteur de la valeur du droit au bail précisément puisque la valeur du fonds est au moins égale à celle du droit au bail lorsque celui ci est, par exemple, déficitaire ;

Considérant que la SARL Bal Jouets soutient que l’indemnité principale doit être fixée à 580 000 € , correspondant à peu près au du chiffres d’affaires 2002, augmenté d’une valeur résiduelle des éléments corporels amortis ainsi que de la valeur de la clientèle ;

Considérant que la SAS Hammerson centre commercial d’Italie soutient que le résultat d’exploitation est déficitaire, qu’il n’a en conséquence aucune valeur marchande et que l’expert a procédé par estimation, notamment en ce qui concerne le salaire du gérant ; qu’elle en conclut qu’il n’est due aucune somme au titre de l’indemnité principale ;

Mais considérant que ces observations sont sans portée au regard de la décision déférée qui a décidé de déterminer la valeur de l’indemnité principale au regard de la seule valeur du droit au bail, jugée supérieure à celle du fonds proprement dit ;

Considérant que la discussion soutenue par la SARL Bal Jouets porte essentiellement sur la nécessité d’ajouter à la valeur du droit au bail la valeur des éléments corporels ainsi que la valeur de la clientèle calculée sur la capacité d’autofinancement affectée d’un coefficient de 3,5 ;

Mais considérant que si la valeur du fonds de commerce ne saurait être inférieure à celle du droit au bail, celle ci doit être calculée, suivant les usages de la profession considérée, à partir d’un multiple de la capacité d’auto financement, justement fixé à 5 en l’espèce par l’expert, qui permet de déterminer un chiffre auquel il ne convient pas d’ajouter la valeur du droit au bail ;

Considérant que l’appelant ne conteste pas le montant déterminé par l’expert de la capacité d’autofinancement ; qu’il convient donc de constater que la valeur du fonds déterminée à partir de la capacité d’auto financement donne un résultat inférieur à la valeur du droit au bail ;

Considérant en effet que la valeur du droit au bail est calculée sur la différence entre la valeur locative de marché et la valeur du bail en renouvellement, affecté d’un coefficient dépendant de la qualité de l’emplacement ;

Considérant que le jugement déféré retient une valeur locative de 1000 € le m2 soit 84.000 € par an en principal, un loyer fixé au plancher de ce que prévoit le bail s’agissant d’un loyer binaire soit 35 856 € , une différence de 48 144 € affectée d’un coefficient 6, pour parvenir à une somme globale de 288 864 € ;

Considérant que la SAS Hammerson centre commercial d’Italie conteste ce calcul en soutenant que si la valeur locative du marché peut être fixée à 1158,61 € le m2, le montant du loyer du bail en renouvellement aurait du être fixé à 1100 € le m2, le tribunal ayant statué ultra petita en estimant que le juge des loyers n’aurait eu compétence pour fixer le montant du loyer renouvelé ;

Mais considérant que, pour déterminer la valeur du droit au bail il faut évaluer en premier lieu la valeur locative et en second lieu la valeur réelle du bail en renouvellement ; que cette dernière évaluation ne constitue pas une demande sur laquelle on ne peut statuer que dans le cadre de ce qui est demandé, mais une méthode d’évaluation de la somme finale ; que le tribunal n’a donc pas statué ultra petita en fixant une indemnité principale, qui reste dans les limites de la somme demandée, selon cette méthode ;

Considérant que le coefficient de 6, retenu par le tribunal, correspond aux caractéristiques des locaux ;

Considérant que le locataire conteste également la comme fixée et estime que la valeur du droit au bail serait supérieure à 400 000 € , mais qu’il omet de tenir compte du loyer qui aurait été du ;

Considérant en définitive qu’il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il fixe le montant de l’indemnité principale à 288864 € ;

* sur les indemnités accessoires,

— Frais de remploi, frais et honoraires d’agence, frais et honoraires juridiques :

Considérant qu’ils ont été fixés respectivement à 12 768 € correspondant à 4,80% du montant de l’indemnité principale excédant la part de franchise, à 20 160 € et à 8000 € ;

Considérant que la SARL Bal Jouets sollicite une somme de 58 000 € de ce chef correspondant à 10% de l’indemnité principale, mais que sa demande formulée sous la rubrique « frais de remploi » couvre en fait également les frais et honoraires d’agence ainsi que les frais et honoraires juridiques ;

Considérant que les sommes allouées à ce titre couvrent l’intégralité du préjudice ; que rien ne permet de douter de la réinstallation ; qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point ;

— Trouble commercial :

Considérant que le jugement déféré a rejeté ce chef de préjudice en retenant que ce trouble devait être évalué sur la base de 3 mois du cash flow du dernier bilan communiqué ; que les seuls chiffres exploitables, du bilan 2000, révèlent un cash flow négatif ;

Considérant que le locataire sollicite une somme de 12 000 € correspondant à un mois de salaire de deux dirigeants de la société ;

Considérant cependant que s’il s’agit bien d’indemniser le trouble commercial pendant la période de déménagement, c’est sur la base du résultat pendant la période considérée qu’il convient d’indemniser ce trouble qui, si le résultat d’exploitation est négatif, s’avère inexistant ;

Considérant dès lors qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point ;

— Pertes sur stock :

Considérant que le jugement déféré a rejeté ce chef de préjudice en retenant que la SARL Bal Jouets dispose de plusieurs sites dans lesquels elle peut commercialiser le stock ;

Considérant que la SARL Bal Jouets sollicite 46 400 € de ce chef en soutenant qu’elle va devoir solder les marchandises détenues en stock ; qu’elle soutient que l’existence de trois autres sites avec une activité similaire serait sans incidence ;

Considérant au contraire que l’existence de trois autres sites relevant de la même société permettra d’écouler normalement les marchandises, sans obligation de les $ATT$ ; qu’il convient donc de confirmer le jugement déféré de ce chef ;

— Frais de déménagement et de licenciement :

Considérant que ces frais ont été alloués à la SARL Bal Jouets, sur justificatifs ; que ce chef de la décision n’est pas discuté sauf pour la SAS Hammerson centre commercial d’Italie à préciser que l’indemnité ne sera due que pour les membres du personnel embauchés antérieurement à l’exercice du droit d’option ;

Sur la charge de la taxation des plus values :

Considérant que la SARL Bal Jouets demande que la somme finalement allouée au titre de l’indemnité d’éviction soit augmentée de celle correspondant à la taxation des plus values ;

Considérant cependant que si effectivement le montant de la somme allouée au locataire évincé va se voir amputée du montant de la taxation correspondant à la plus value, il convient de relever que ce réalité préjudicielle ne procède pas du fait du bailleur, mais de l’application de la loi fiscale ; que la taxation ne constitue donc pas une conséquence directe de l’éviction ; qu’il convient dès lors de confirmer le jugement sur ce point ;

Considérant en définitive qu’il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a alloué à la SARL Bal Jouets une somme globale de 329 792 € au titre de l’indemnité d’éviction ;

Sur l’indemnité d’occupation :

Considérant que le jugement déféré a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle en principal de 56 700 € , sur la base d’une valeur locative de 750 € le m2 et d’un coefficient de minoration pour précarité de 10%.

Considérant que la SARL Bal Jouets offre de ce chef une somme de 30 000 € ; que la SAS Hammerson centre commercial d’Italie sollicite 97 323,24 € pour la première année et l’indexation annuelle de cette somme à hauteur de 5% ;

Considérant que l’indemnité d’occupation doit être fixée au regard de la valeur locative déterminée par le marché et par les valeurs de renouvellement ; que le jugement déféré a justement retenu de ce chef une somme de 750 € le m2 ;

Considérant qu’il convient d’affecter la somme ainsi calculée d’un coefficient de précarité, pour tenir compte des difficultés d’exploitation causées par l’incertitude quant au temps d’exploitation dans les lieux qui lui reste alors même que son éviction est certaine ; que ce coefficient a été justement fixé à 10% ;

Considérant que l’indexation d’une somme fixée au regard de références couvrant plusieurs années ne collerait qu’à une réalité fondée sur l’hypothèse d’une hausse continue ; qu’il n’y a pas lieu de pondérer la somme obtenue en tenant compte d’une évolution hypothétique ;

Sur les autres demandes

Considérant que l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Considérant que la condamnation au paiement d’une indemnité emporte intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ; que dès lors que celui ci est purement et simplement confirmé la décision d’appel porte de plein droit intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance ; que les intérêts échus des capitaux peuvent produire eux mêmes intérêts dès lors qu’ils sont dus pour au moins une année entière ; que la SAS Hammerson centre commercial d’Italie sollicite la capitalisation des intérêts dus au titre de l’indemnité d’éviction ;

Considérant que les différentes règles rappelées ci dessus conduisent à dire que les intérêts échus des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation découlant de la différence entre le montant arbitré de cette dernière et les sommes effectivement versées à titre provisionnel, à compter du jugement de première instance, porteront eux mêmes intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande relative à la pièce n°12 ;

Déboute la SARL Bal Jouets Bal Jouets de sa demande en dommages et intérêts de ce chef ;

Dit la demande de jonction des procédures irrecevable,

Rejette la demande de contre expertise ;

Confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions ;

Dit que les intérêts échus des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation découlant de la différence entre le montant arbitré de cette dernière et les sommes effectivement versées à titre provisionnel, à compter du jugement de première instance, porteront eux mêmes intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Condamne la SARL Bal Jouets aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile par la SCP Varin Petit.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,