AFFAIRE :N°RG 05/04047

COUR D’APPEL DE Paris CHAMBRE 16^e ch. – SECTION A

ARRET DU 26/04/2006

(n° , 8 pages)

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Janvier 2005 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 01/16458

APPELANTE

SAS Hammerson Centre Commercial Italie , agissant en la personne de ses représentants légaux.

44 rue de Washington

Washington Plaza

75008 PARIS

représentée par la SCP VARIN PETIT, avoués à la Cour

assistée de M^e Laurent DE PANAFIEU (SCP JACQUIN MARUANI), avocat au barreau de PARIS, toque : A 426

INTIMEE

SA Credit Lyonnais , pris en la personne de ses représentants légaux.

18 rue de la République

69002 LYON 02

représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour

assistée de M^e Jehan Denis B. , avocat au barreau de PARIS, toque : C 987

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 février 2006, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieru Maurice ZAVARO conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur DUCLAUD, président

Madame IMBAUD CONTENT, conseiller

Monsieur ZAVARO Maurice, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Maurice ZAVARO, conseiller, par suite d’un empêchement du Président et par Madame BASTIN, greffier présent lors du prononcé.

La cour statue sur l’appel interjeté par la SAS Hammerson centre commercial Italie contre un jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 18 janvier 2005, qui a :

— Condamné la SAS Hammerson centre commercial Italie à payer à la S. A Crédit lyonnais les sommes de 176 400 € et 65 365 € à titre d’indemnités d’éviction principales, 1.388.980 € à titre d’indemnité d’éviction accessoire, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2003 ;

— Condamné la S. A Crédit lyonnais à payer à la SAS Hammerson centre commercial Italie la somme de 113 400 € à titre d’indemnité d’occupation, pour la période du 1 ° octobre 2000 au 8 juillet 2003 ;

— Condamné la SAS Hammerson centre commercial Italie à payer à la S. A Crédit lyonnais une somme de 4000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Suivant acte du 19 juillet 1976, renouvelé le 25 septembre 1989, la S. A Crédit lyonnais a pris à bail commercial un local n° 318-319 situé à Paris XIII°, au centre commercial Italie 2.

Suivant acte du 10 février 1982 renouvelé le 17 janvier 1995 à échéance du 10 février 2006, la S. A Crédit lyonnais a pris à bail commercial le local n° 321.

Par acte du 30 septembre 1999, la SAS Hammerson centre commercial Italie a donné congé à la S. A Crédit lyonnais à effet du 18 juillet 2000, pour le bail concernant le local 318-319, avec offre de renouvellement. Le 15 mars 2001 elle notifiait exercer son droit d’option, déclarant refuser le renouvellement du bail.

Par jugement du 30 avril 2002, une mesure d’expertise était confiée à M. F. qui a déposé son rapport le 15 janvier 2004.

C’est dans ces circonstances que le jugement déféré a été prononcé.

La SAS Hammerson centre commercial Italie relève qu’une indemnité d’éviction a été accordée pour les deux locaux loués alors que seul le lot 318-319 était concerné par le refus de renouvellement du bail et que le preneur a spontanément quitté le local 321. Elle soutient qu’aucune indemnité n’est due pour ce second local, la preuve d’un ensemble commercial indivisible n’étant pas rapportée, ni de l’existence d’un local accessoire dont la privation serait de nature à compromettre l’exploitation du fonds.

Elle souligne que la S. A Crédit lyonnais a transféré son activité antérieurement à la fixation judiciaire de l’indemnité d’éviction dans des locaux situés à proximité immédiate et considère dans ce cas que seule la valeur du droit au bail dont le locataire est évincé doit être retenue. Elle affirme qu’il n’existe pas en l’espèce de perte de clientèle, que la S. A Crédit lyonnais s’est installée dans des locaux plus grands et moins chers de sorte qu’il réalise une économie qui exclut la prise en charge du coût de l’acquisition du droit au bail.

Elle conclut au rejet de l’indemnité principale, la valeur du droit au bail étant nulle. Subsidiairement, elle conteste le prix du marché retenu à hauteur de 900 € le m2 et soutient que la moyenne des prix se situe à 640 € , déterminant un différentiel au plus de 76 € le m2, pour 168 m2 . Elle critique le coefficient 7 adopté et propose d’appliquer un coefficient 5 qui la conduit à offrir une somme de 63 840 € pour le local 318-319.

A titre infiniment subsidiaire, elle offre une somme de 20 900 € pour le local 321.

Elle demande que les frais de mutation soient limités à 32 000 € et les frais de déménagement à 10 321 € . Elle sollicite enfin une indemnité d’occupation d’un montant annuel en principal de 134 400 € jusqu’au 6 octobre 2003 et soutient que la S. A Crédit lyonnais est redevable, pour le local 321 de la somme de 79 834,83 € en principal au titre des loyers du local 321 ainsi qu’une somme de 33 600 € au titre des réparations locatives outre 4000 € du chef de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

La S. A Crédit lyonnais sollicite la condamnation de la SAS Hammerson centre commercial Italie à lui payer une somme globale de 1 892 569,80 € sans préjudice du double loyer et de toutes les sommes dues au titre du local 321, comprenant :

— achat d’un nouveau titre locatif : 551718,53

— perte des aménagements ; 250 868,31

— coût d’aménagement des nouveaux locaux : 858 750

— trouble commercial : 63 669

— frais de transfert de clientèle : 55 485

— perte partielle de clientèle 95 000

— frais de déménagement : 17 079

Elle demande :

— en tant que de besoin de condamner la SAS Hammerson centre commercial Italie à payer une indemnité égale aux sommes qu’elle pourrait devoir au titre du local 321 et la compensation de ces deux sommes ;

— la fixation à 60 980 € par an l’indemnité due pour l’occupation du local 318-319 du 1° octobre 2000 au 7 juin 2002 (date du rachat des nouveaux locaux) ;

— 

— le remboursement des sommes payées depuis le 7 juin 2002 ;

— une somme de 20 000 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

SUR CE,

Considérant que, suivant acte du 19 juillet 1976, renouvelé le 25 septembre 1989, la S. A Crédit lyonnais a pris à bail commercial un local n° 318-319 situé à Paris XIII° , au centre commercial Italie 2. ; que, suivant acte du 10 février 1982 renouvelé le 17 janvier 1995 à échéance du 10 février 2006, la S. A Crédit lyonnais a pris à bail commercial le local n° 321 ; que, par acte du 30 septembre 1999, la SAS Hammerson centre commercial Italie a donné congé à la S. A Crédit lyonnais à effet du 18 juillet 2000, pour le bail concernant le local 318-319, avec offre de renouvellement, que, le 15 mars 2001 elle notifiait exercer son droit d’option, déclarant refuser le renouvellement du bail ; que le 7 juin 2002, la SAS Hammerson centre commercial Italie trouvait de nouveaux locaux situés à proximité où elle emménageait en octobre 2003, quittant à la fois le local 318-319 dont elle était évincé et le local 321 ;

Sur le sort du local 321 :

Considérant que le local 321, dont le bail se poursuivait jusqu’au 10 février 2006, était affecté à la réception de la clientèle souhaitant des conseils personnalisés en matière de placement ; que cette activité faisait partie de celle d’une agence bancaire unique ; que les locaux contigus constituent un ensemble indivisible indispensable à son activité ;

Considérant dès lors que le refus de renouvellement de l’un des deux baux entraîne à son profit l’allocation d’une indemnité d’éviction calculée au regard de la totalité des locaux occupés ;

Sur l’indemnité d’éviction :

+ Considérant que l’indemnité d’éviction doit être réparer entièrement le préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que l’activité est transférable et a été transférée à proximité immédiate ; que le locataire évincé ne soutient pas avoir subi un préjudice du fait de la différence de prix des loyers du local qu’il a retrouvé, au regard de celui qu’il a perdu ;

Frais d’achat d’un nouveau titre locatif,

Considérant que la S. A Crédit lyonnais établit avoir du débourser une somme globale de 551 718,53 € pour l’achat du droit au bail du local de remplacement ; qu’il convient toutefois de retenir que le nouveau local offre une superficie de 313 m2 contre 278 m2 pour ceux qu’elle a été contrainte de quitter ; que même si elle n’avait pas spontanément fait le choix d’étendre sa superficie, elle en profitera de sorte que son préjudice doit être calculé au prorata des surfaces abandonnées ; que dès lors la somme indemnisant le préjudice subi du fait de l’obligation d’acquérir un nouveau titre locatif s’élève à 551 718 x 278 / 313 = 490 024 € ;

Perte des aménagements non amortis,

Considérant qu’il est demandé à ce titre une somme de 250 868,31 € ;

Mais considérant que ces aménagements auraient fait accession au bailleur, que cette accession ne compense pas la perte de jouissance, mais que le coût des nouveaux aménagements sera pris en compte ; qu’il n’existe donc aucun préjudice de ce chef ;

Coût de l’aménagement des nouveaux locaux,

Considérant que le locataire évincé s’est trouvé dans l’obligation de s’installer dans de nouveaux locaux dont il a du réaliser l’aménagement, du fait de la décision du bailleur d’opter pour l’éviction ; que le coût d’aménagement des nouveaux locaux constituent donc un poste du préjudice directement causé par cette décision ;

Considérant que ces frais sont estimés par le rapport d’expertise à 666 134, plus 96 589 € au titre de la TVA non récupérable ; qu’il convient de retenir cette estimation et d’allouer de ce chef une somme de 762 723 € ;

Trouble commercial,

Considérant que le transfert de l’activité a causé un trouble commercial dont l’expert estime la réparation sur la base de trois mois de résultat d’exploitation, soit 63 669 € ; qu’il convient de retenir ce chiffre ;

Montant des frais de transfert de la clientèle,

Considérant que ces frais sont estimés par l’expert à la somme de 55 485 € ; que le transfert d’activité a occasionné des frais de transfert des comptes des clients dans la nouvelle agence, d’établissement des carnets de chèques ainsi que des coût de gestion qui justifient la somme proposée par l’expert ;

Perte partielle de clientèle,

Considérant que la S. A Crédit lyonnais soutient que le transfert a entraîné une perte partielle de clientèle dont elle sollicite réparation à hauteur de 95 000 € ; qu’elle produit l’avis d’un expert amiable qui estime qu’une grande partie de la clientèle issue du centre commerciale ne la suivra pas et que la perte peut être estimée à un tiers ;

Considérant cependant que cette estimation est hypothétique ; que la S. A Crédit lyonnais s’est réinstallée avenue d’Italie, juste en face du centre commercial ; qu’elle n’est certes pas seule dans cette avenue alors qu’elle l’était dans le centre en cause mais que, se trouvant la plus proche des lieux elle bénéficie encore d’un avantage par rapport à la concurrence ; qu’en l’état la perte de clientèle n’est pas établie ;

Frais de déménagement,

Considérant que les frais de déménagement sont établis pour un montant de 17 079 € ; que, contrairement à la position soutenue par le bailleur, il n’y a pas lieu de procéder à un abattement, la somme dépensée représentant la réalité du préjudice déterminé par la nécessité de se transporter dans le nouveau local ;

Frais de double loyer,

Considérant l’appelant conteste toute indemnisation de ce chef au motif que seul le preneur maîtrisait ses délais d’emménagement ; que le preneur demande à ce titre à être déchargé de toute indemnité d’occupation à compter du 7 juin 2002, date du paiement du prix de cession ;

Considérant que, s’il est exact que le preneur a conservé une certaine maîtrise de ses délais d’emménagement, il n’en était pas moins soumis à une contrainte factuelle insurmontable caractérisée par la nécessité de procéder à l’aménagement des locaux destinés à le recevoir ; que cette contrainte lui a imposé de payer un double loyer au moins pendant la durée de ces travaux qui peut être évaluée à trois mois ;

Considérant en conséquence qu’il convient, au titre des frais de double loyers, de décharger la S. A Crédit lyonnais de trois mois d’indemnité d’occupation ;

Montant global de l’indemnité d’éviction,

Considérant que le montant global de l’indemnité d’éviction s’élève à : 490 024 + 762 723 + 63 669 + 55 485 + 17 079 = 1 388 980 € ;

Sur l’indemnité d’occupation :

Considérant que le bailleur sollicite une indemnité d’occupation pour le seul local 318-319 d’un montant de 134 400 € , soutenant que le local 321 n’a pas fait l’objet d’une éviction, sollicitant une somme de 79 838,83 € au titre de l’exécution du bail ;

Considérant toutefois que le sort du local 321 a été examiné ci dessus et qu’il est également du pour lui une indemnité d’occupation, la demande présentée au titre du loyer s’analysant ainsi dès lors qu’il a été retenu que le locataire avait également été évincé de ce local par l’effet de l’exercice du droit d’option concernant le local principal ;

Considérant que la S. A Crédit lyonnais demande la fixation d’une indemnité d’occupation en tenant compte d’un abattement de 20% sur la base d’une somme annuelle de 76 225 € ;

Considérant que l’indemnité d’occupation doit être fixée au regard de la valeur locative, estimée par l’expert à la somme annuelle de 126 000 € pour le local 318-319 et 41.250 € pour le local 321 ; qu’il convient de retenir cette base de calcul, qui répond aux critères posés par l’article L145-28 du code de commerce ;

Considérant que l’éviction a entraîné une précarisation de la situation du locataire qui doit être prise en compte sous la forme d’un abattement de 10 % du montant de la valeur locative ; que l’indemnité d’occupation doit en conséquence être fixée sur une base annuelle de 126 000 + 41250 x 90% = 150 525 € ;

Considérant que cette somme est due jusqu’au 8 juillet 2003 du fait du double loyer pendant trois mois, le local 318-319 ayant été restitué le 6 octobre 2003 et le local 321 ayant été formalisé par la remise des clés le 8 du même mois ;

Sur les autres demandes :

Considérant que la SAS Hammerson centre commercial Italie demande l’allocation d’une somme de 33 600 € au titre des réparations locatives ; qu’elle soutient que les locaux n’ont pas été laissés en bon état d’usage mais à l’abandon, voire vandalisés ; qu’elle produit un constat d’état des lieux dressé le 6 octobre 2003 ;

Mais considérant que le document invoqué ne permet nullement d’établir l’état que décrit le bailleur ; que les peintures et les sols sont décrits comme étant en état d’usage, éventuellement défraîchis sans qu’il soit établi que cet état proviendrait d’autre chose que de l’évolution normale des revêtements ; que quelques trous dans les murs et dalles de faux plafond manquante ne sauraient fonder la demande qu’il convient d’écarter ;

Considérant que l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile en appel ;

Considérant, eu égard à ce qui précède, qu’il convient confirmer le jugement déféré en ce qu’il statue sur l’article 700 demandé en première instance et sur les dépens ; qu’il convient cependant de dire que chacune des parties conservera la charge des dépens exposés par elle en appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il condamne la SAS Hammerson centre commercial Italie à payer à la S. A Crédit lyonnais les sommes de 176 400 € , 65 365 € et 1.388.980 € à titre d’indemnité d’éviction et en ce qu’il condamne la S. A Crédit lyonnais à payer à la SAS Hammerson centre commercial Italie une somme de 113 400 € à titre d’indemnité d’occupation ;

Le réforme sur ces points,

Condamne la SAS Hammerson centre commercial Italie à payer à la S. A Crédit lyonnais, en deniers ou quittance, une somme de 1 388 390 € à titre d’indemnité d’éviction avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2003,

Condamne la S. A Crédit lyonnais à payer à la SAS Hammerson centre commercial Italie, en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation du 1° octobre 2000 au 8 juillet 2003 calculée sur la base d’un montant annuel de 150 525 €  ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile en appel ;

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens exposés par elle en appel.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,