Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 9 MAI 2012

( n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/10178

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mars 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/17254

APPELANTS

Monsieur A Z

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant Maître Patrice MONIN, avocat au barreau de Paris, Toque : J071

Ayant pour avocat plaidant Maître A-Jacques BILLEBAULT substituant Maître Raymond DEHORS, avocats au barreau de Paris, Toque : P375

Madame C X épouse Z

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant Maître Patrice MONIN, avocat au barreau de Paris, Toque : J071

Ayant pour avocat plaidant Maître A-Jacques BILLEBAULT substituant Maître Raymond DEHORS, avocats au barreau de Paris, Toque : P375

INTIME

Syndicat des copropriétaires 1 RUE DU CLOS 75020 PARIS représenté par son Syndic, le Cabinet N.B.G.I SARL pris en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Ayant pour avocat Maître Laurent BACHELOT, avocat au barreau de Paris, Toque : P0196

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 mars 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur A DUSSARD, président

Madame Marie-Paule RAVANEL, conseiller

Madame Denise JAFFUEL, conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur A DUSSARD, président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

L’immeuble sis XXX est soumis au statut de la copropriété, le règlement de copropriété étant en date du 24 février 2004.

Par acte notarié du 29 juillet 2004, M^me X épouse Z a acquis le lot n°20 de l’état descriptif de division décrit ainsi que suit : « Au sixième étage à gauche, un local d’habitation comprenant : l’ensemble des chambres, couloirs, dégagements et autres pièces, à gauche du palier de l’étage » situé dans le bâtiment A et le n°27 correspondant à une cave au sous-sol du même bâtiment.

Les époux Z ont procédé, de fait, à la division du lot n°20 en quatre logements et un dégagement affecté à la desserte desdits logements.

M^me Z a fait porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 8 octobre 2008, une résolution n°4 par laquelle elle demandait l’autorisation de procéder à la division du lot n°20 en cinq lots et une résolution n°5 par laquelle, en sa qualité de gérante de la SCI DU CLOS COURAT propriétaire du lot n°21 situé au 6^e étage à droite du palier, elle demandait la division du lot n°21 en cinq autres lots.

L’assemblée générale du 8 octobre 2008 ayant refusé de donner les autorisations sollicitées, M^me Z a saisi le tribunal d’une demande d’annulation de la résolution n°4 précitée et la SCI DU CLOS COURAT a saisi le tribunal d’une demande d’annulation de la résolution n°5 précitée, ces deux procédures distinctes ayant fait l’objet de jugements rendus le même jour, dont la Cour de céans a eu à connaître au cours d’une même audience.

M. Z est intervenu volontairement à l’instance devant le premier juge.

Par jugement contradictoire, assorti de l’exécution provisoire, en date du 3 mars 2010, dont les époux Z ont appelé par déclaration du 10 mai 2010, le Tribunal de grande instance de Paris 8^e chambre 3^e section :

Déclare le projet de division de lot présenté par M. et M^me Z à l’assemblée générale du 8 octobre 2008 contraire à la tranquillité et à la destination de l’immeuble.

Rejette la demande formée par M. et M^me Z aux fins d’annulation de la résolution n°4 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 8 octobre 2008.

Déclare irrecevable la demandée formée par M. et M^me Z aux fins de voir fixer la nouvelle répartition des charges conformément au projet établi par M. Y, géomètre expert, l’approbation de ce projet ne faisant pas l’objet du projet de résolution soumis aux copropriétaires.

Déboute le syndicat des copropriétaires de la demande relative à la location par M. et M^me Z du lot n°20 leur appartenant.

Déboute les parties, pour le surplus, de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Condamne M. et M^me Z à verser au syndicat des copropriétaires du 1 rue du Clos une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’intimé a constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

De M. et M^me Z le 1^er mars 2012,

Du syndicat des copropriétaires, le 7 février 2011.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 mars 2012.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Sur la recevabilité

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas valablement soutenir que les époux Z devraient être déclarés irrecevables en leurs demandes au motif qu’ils n’auraient jamais, ès qualités de propriétaires conjoints, sollicité un vote de l’assemblée générale portant sur l’autorisation de procéder à la division du lot n°20, seule M^me Z ayant pris cette initiative, alors que le litige ne porte pas sur la validité de la saisine de l’assemblée générale mais sur la résolution qu’elle a adoptée, se considérant régulièrement saisie, peu important que cette saisine ait été faite par l’un des conjoints et non par les deux dans la mesure où M. Z, qui est intervenu volontairement à l’instance, ne remet pas en cause la demande d’autorisation de procéder à la division du lot n°20 faite par son épouse ;

Ce moyen sera donc rejeté ;

Sur la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 8 octobre 2008

M^me Z a demandé à l’assemblée générale l’autorisation de diviser le lot n°20 en cinq lots distincts n° 43, 44, 45, 46 et 47, ce dernier lot étant indivis entre les lots 43 à 46 ;

L’assemblée générale, par la résolution n°4 querellée, a refusé l’autorisation sollicitée ;

Le syndicat des copropriétaires fait valoir à juste titre qu’il ressort du projet qui lui a été soumis que les lots projetés n° 43,44, 45 et 46 n’auraient pas un accès matériel, direct et immédiat aux parties communes et auraient pour seul accès le lot projeté n°47 qui constituerait un simple dégagement indivis sans propriété exclusive d’un copropriétaire déterminé, ce qui serait nécessairement source de difficultés pour le syndicat dès que l’un des lots serait vendu, peu important que les époux Z soient en l’état seuls propriétaires desdits lots projetés ;

Dans ces conditions, le refus de l’assemblée générale est justifiée, sans qu’il y ait lieu d’examiner si la division envisagée est conforme à la destination de l’immeuble ;

Les époux Z ne peuvent pas valablement soutenir que l’assemblée générale ne pouvait pas valablement refuser de donner l’autorisation sollicitée au motif que la rédaction du projet de résolution qui lui a été soumis aurait laissé croire aux copropriétaires à un pouvoir imaginaire, ceux-ci n’ayant que la faculté d’approuver ou non la sous répartition des charges entre les lots issus de la division du lot n°20 alors qu’il est constant que le projet de résolution soumis à l’assemblée générale est celui adressé par M^me Z elle-même et que ledit projet de résolution porte demande d’autorisation de diviser le lot n°20 et non d’approbation de la répartition des charges entre les lots issus de la division de telle sorte que l’assemblée générale a décidé dans le cadre de ses pouvoirs, sans les outrepasser et sans commettre d’abus de majorité, comme l’allèguent les époux Z sans le démontrer ;

Les époux Z ne peuvent pas non plus valablement soutenir que la résolution n°4 querellée devrait être annulée au motif que l’autorisation de procéder à la division leur aurait été expressément donnée par la SNC PARIS DU CLOS à une époque où elle était encore seule propriétaire de la totalité de l’immeuble alors que l’autorisation manuscrite alléguée rédigée ainsi que suit : « Je soussigné G H, gérant e la SNC PARIS DU CLOS, autorise Melle X C propriétaire du lot 20 situé au XXX de modifier le règlement de copropriété en divisant le lot 20 existant », qui n’est pas portée au règlement de copropriété , n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires et ne peut donc l’engager, le fait que cette autorisation ait pu être donnée par le propriétaire , alors unique de l’immeuble, étant inopérant, peu important par ailleurs que les travaux de division matérielle des lieux aient été réalisés éventuellement avant l’acquisition du lot par M^me Z ;

M^me Z produit un courrier daté du 12 mai 2004 de la société 2 ASC ainsi rédigé : « 'Dans le cadre de votre projet d’acquisition des lots situés au 6^e étage’vous avez demandé l’accord du syndic sur la faisabilité de morcellement de ces surfaces. Le propriétaire de ces surfaces émettant un avis favorable à ce morcellement, nous, syndic, vous confirmons cet accord de principe. En conséquence, il vous appartiendra de faire procéder à un nouveau relevé de surface des nouveaux lots ainsi constitués et de prendre toutes dispositions pour que ces modifications soient transcrites dans le règlement de copropriété » mais aucune transcription modificative n’ayant été intégrée de ce chef dans le règlement de copropriété avant l’acquisition des lots par les autres copropriétaires, les époux Z ne peuvent utilement invoquer cette autorisation que les autres copropriétaires ignoraient lors de l’acquisition de leurs lots et qui ne peut donc engager le syndicat des copropriétaires, étant observé au surplus que ladite autorisation ne fait nullement état de la configuration envisagée pour le « morcellement » et que l’assemblée générale des copropriétaires a refusé à juste titre, par la résolution querellée, celle projetée par les époux Z tendant à constituer en lot de copropriété un dégagement que leur géomètre expert, dans un plan daté d’août 2004, intitulait « partie commune particulière » ; ce moyen ne peut donc prospérer ;

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il déclare le projet de division présenté par M. et M^me Z contraire à la tranquillité et à la destination de l’immeuble ;

Le jugement sera confirmé en ce qu’il rejette la demande aux fins d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 8 octobre 2008 ;

Sur la nouvelle répartition des charges issue de la division du lot n°20

La résolution n°4 de l’assemblée générale du 8 octobre 2008 refusant la division du lot n°20 n’étant pas annulée, la demande afférente à la nouvelle répartition des charges issue de la division dudit lot s’avère sans objet ; cette demande ne peut donc prospérer;

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande des époux Z de ce chef ; cette demande sera rejetée ;

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande de juger que la division de fait du lot n°20 aux fins de location à plusieurs locataires crée une situation contraire à la tranquillité de l’immeuble et d’ordonner, sous astreinte, aux époux Z de mettre un terme à cette situation de fait contraire aux stipulations du règlement de copropriété afférentes à la tranquillité et la destination de l’immeuble ;

Le règlement de copropriété stipule : « l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation, excepté les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol en partie’Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement à l’exception des locaux situés au rez-de-chaussée qui sont occupés commercialement’D'une manière générale, les occupants devront veiller à ne jamais troubler la tranquillité de l’immeuble’La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées’ » ;

Il ressort des pièces versées aux débats que les nuisances alléguées par le syndicat des copropriétaires du fait de certains des locataires dé époux Z, telles que mauvaise utilisation de l’ascenseur, présence de mégots dans les parties communes, dégâts des eaux et nuisances sonores, relèvent le cas échéant de troubles de voisinage et non d’un usage contraire à la destination de l’immeuble et aux stipulations du règlement de copropriété, le 6^e étage étant loué à usage d’habitation et le syndicat ne rapportant pas la preuve de locations en chambres meublées interdites par le règlement de copropriété ;

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de ce chef ;

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu de dispenser les époux Z de leur participation à la dépense commune des frais de procédure, les conditions prévues par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas en l’espèce réalisées ;

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires ses frais irrépétibles d’appel ; il lui sera alloué de ce chef la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

CONFIRME le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 8 octobre 2008, débouté le syndicat des copropriétaires de la demande relative à la location par M. et M^me Z du lot n°20 et alloué audit syndicat une indemnité de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

L’INFIRME pour le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant:

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE M. et M^me Z à payer au syndicat des copropriétaires du 1rue du Clos 75020 Paris la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE M. et M^me Z aux entiers dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

Dominique FENOGLI A DUSSARD