Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2013

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/11053

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Avril 2012 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 10/02683

APPELANT

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE 'LA FOLIE’ 12, XXX – 35,49,53, XXX représenté par son syndic la société ALTICE, administrateur de biens, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

assisté de M^e Olivier MATTER, pour M^e Emmanuel JUNG, du Cabinet JUNG & associés, avocats au barreau de STRASBOURG

INTIMÉE

Société GEXIO, Société coopérative de production d’HLM au capital variable agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

assistée de M^e Valentin GERVAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, pour M^e David KOUBBI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0246

INTIMÉE PROVOQUÉE

SA MMA IARD, ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Philippe BOCQUILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085

assistée de M^e Lisa HERITIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Septembre 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Président, chargé d’instruire l’affaire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

Soutenant que les comptes de la copropriété établis successivement par la société Vitry Coop Habitation puis par la société Gexio, ses syndics successifs, sont affectés de diverses irrégularités, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Altice, a, suivant actes extra-judiciaires des 27 et 28 janvier, 1^er février 2010, assigné les susnommées ainsi que la société Mutuelles du Mans Assurances, assureur de la société Gexio, à l’effet de les voir condamner au paiement de :

— la société Gexio et la société Mutuelles du Mans Assurances tenues solidairement, la somme de 35.856,95 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2009,

— la société Vitry Coop Habitation, la somme de 18.695,52 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2009,

le tout avec anatocisme.

Par jugement du 3 avril 2012, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— dit irrecevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Vitry Coop Habitation,

— dit recevable l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Mutuelles du Mans Assurances,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

— condamné ledit syndicat des copropriétaires à payer à la société Vitry Coop Habitation la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la même somme à la société Mutuelles du Mans Assurances,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 4 juin 2013, de :

— au visa des articles 1192 et 1147 du code civil, 18 de la loi du 10 juillet 1965, condamner solidairement la société Gexio et la société Mutuelles du Mans Assurances à lui régler la somme de 37.856,95 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2009, date de la première mise en demeure, et de la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— subsidiairement et avant dire droit, ordonner un sursis à statuer, s’agissant uniquement des erreurs du cabinet Gexio dans l’établissement des fiches de paye des consorts X, dans l’attente de la décision de la chambre sociale de cette Cour,

— ordonner une mesure d’instruction confiée à un expert-comptable à l’effet d’examiner les comptes de la société Gexio et de dire s’ils sont entachés d’irrégularités,

— en tout état de cause, condamner la société Gexio et la société Mutuelles du Mans Assurances au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

La société Gexio prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 26 juin 2013, de :

— au visa des articles 1134, 1147 et 1992 du code civil, 18 de la loi du 10 juillet 1965, confirmer le jugement dont appel,

— dire que le rapport déposé par l’association ARC ne présente aucun caractère contradictoire et le lui dire inopposable,

— dire que le syndicat des copropriétaires ne peut rechercher sa responsabilité pour la période du 1^er janvier 2000 au 31 mars 2007, période comptable au titre de laquelle elle a donné quitus, les comptes ayant été approuvés,

— dire que l’assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2007, dans sa résolution n° 10, a refusé de lui donner mandat pour engager une action à l’encontre du précédent syndic, la société Vitry Coop Habitation, s’agissant d’un compte débiteur de 18.429,37 €,

— dire que l’assemblée générale des copropriétaires du 10 octobre 2007 a, notamment, voté l’approbation des comptes et le quitus au syndic alors même qu’elle était parfaitement informée de l’existence d’un compte débiteur de 18.429,37 €, ainsi qu’il ressort de la résolution n° 8 du procès-verbal de cette assemblée,

— dire que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’elle aurait commis des fautes dans l’exercice de son mandat,

— dire que le même syndicat ne justifie pas qu’il n’obtiendra pas restitution du trop-perçu versé aux gardiens dans le cadre de la procédure dirigée contre eux et pendante devant cette Cour,

— dire que le syndic ne dispose d’aucune habilitation lui permettant de solliciter, au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, la désignation d’un expert, et que l’approbation des comptes a pour conséquence de rendre toute demande d’expertise irrecevable,

— en conséquence, débouter le syndicat de l’intégralité de ses demandes et le condamner au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

— subsidiairement, dire que la police d’assurance de la société Mutuelles du Mans Assurances la garantit contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qui peut lui incomber du fait de l’exercice de son activité professionnelle de syndic, qu’aucune exclusion de garantie n’est susceptible de s’appliquer, le plafond de garantie n’étant pas atteint, et condamner la société Mutuelles du Mans Assurances à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle ainsi qu’à lui régler la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

La société Mutuelles du Mans Assurances a conclu, le 1^er février 2013, à l’irrecevabilité de l’appel provoqué de la société Gexio, et, par dernières conclusions signifiées le même jour, sur le fond, à la confirmation du jugement et au rejet des demandes du syndicat dirigées contre la société Gexio. Elle a sollicité la condamnation du syndicat au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR QUOI, LA COUR

Sur l’appel du syndicat des copropriétaires

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires indique que, dès le début de l’année 2006, le conseil syndical de la copropriété a décelé des irrégularités affectant le compte débiteur n° 474 Gexio AS laissant apparaître un solde injustifié de 18.429,37 € et que la société Gexio a reconnu cette erreur ; qu’à la demande du conseil syndical, les comptes de l’exercice du 1^er avril 2007 au 31 mars 2008 ont été analysés par l’ARC, laquelle a déposé, le 30 septembre 2008, un rapport mettant en évidence plusieurs anomalies ; il conteste la portée du quitus accordé au syndic, qui ne couvre que les actes de gestion portés à la connaissance des copropriétaires et fait observer que l’approbation des comptes ne vaut pas ratification de la gestion du syndic ;

La société Gexio se prévaut des quitus qu’elle a obtenus et de l’approbation des comptes en assemblée générale, par ailleurs, excipe de l’inopposabilité du rapport de l’ARC, non conradictoire ; elle conteste, point par point, les erreurs et fautes de gestion qui lui sont imputées ;

Il sera d’abord relevé que, si le rapport déposé par l’association ARC n’est pas un rapport d’expertise judiciaire opposable comme tel à la société Gexio qui n’y a pas été partie, en revanche, ce rapport, dûment produit et communiqué lors de l’instance a pu être étudié et critiqué par cette partie, en sorte qu’il a valeur de renseignement et peut éclairer la Cour ;

En ce qui concerne les quitus décernés à la société Gexio, il sera rappelé qu’au termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le quitus donné au syndic entraîne ratification par l’assemblée de tous les actes dont elle a eu connaissance, même s’ils excédaient les pouvoirs du syndic, et renonciation à critiquer l’exécution du mandat de syndic ;

Au cas d’espèce, la société Gexio ne peut se prévaloir ni :

— du quitus qui lui a été accordé pour la période du 1^er janvier 2000 au 31 mars 2007 ou de l’approbation des comptes de la copropriété suivant résolutions adoptées par les assemblées générales des copropriétaires, alors que ces derniers n’étaient pas exactement informés des irrégularités mises à jour par l’ARC, étant observé que la résolution n° 8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 octobre 2007 approuvant la situation de trésorerie au du 1^er avril 2006 au 31 mars 2007 indique : « l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires approuve la situation de trésorerie au 31 mars 2007. Il est demandé à la société Gexio de rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 18.429,37 € correspondant au compte Gexio Assurance, suite à une erreur de gestion dans l’attente du remboursement de Covea, assurance responsabilité civile… », cette mention valant réserve au quitus,

— du quitus qui lui a été refusé lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2008 pour sa gestion du 1^er avril 2007 au 31 mars 2008,

en sorte qu’il convient de rechercher si les fautes reprochées à la société Gexio sont démontrées et si les demandes de paiement du syndicat des copropriétaires sont justifiées par les documents qu’il produit aux débats ;

En premier lieu, s’agissant de la somme de 18.429,37 €, les erreurs comptables commises par la société Gexio ont été reconnues par celle-ci dans ses lettres du 24 mars 2006, 28 décembre 2006 adressées à l’assureur Covea et dans un rapport du 30 janvier 2007 aux termes duquel elle admet se trouver dans l’impossibilité d’expliquer ses erreurs comptables ; c’est sans fondement ni justification probante qu’elle impute ces erreurs à la gestion du précédent syndic, la société Vitry Coop Habitation, qui n’est plus dans la cause ;

En deuxième lieu, s’agissant des anomalies listées dans le rapport de l’ARC, qui n’a donné lieu à aucune critique de fond de la part de la société Gexio à laquelle il a été communiqué en 2009 et qui se borne à en contester l’opposabilité comme il a été vu, il est établi que :

— le 31 juillet 2008, la société Gexio a facturé indûment des honoraires de 846,91 € votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 octobre 2007 pour des travaux non exécutés, la résolution les décidant ayant été annulée par une nouvelle assemblée générale du 11 juin 2009 ; ces honoraires ne peuvent être exigés au titre de la seule gestion administrative du syndic (appels de fonds), qui relève de sa gestion courante à défaut d’exécution d’une prestation complète comportant appels d’offre, soit avec maître d''uvre, soit sans maître d’oeuvre, lui ouvrant droit aux honoraires prévus à l’article 7-1 de son contrat,

— entre les années 2000 et 2008, pendant lesquelles elle était syndic en exercice du syndicat des copropriétaires, la société Gexio a omis de faire opposition lors de mutations de lots et a ainsi laissé s’accumuler des soldes vendeurs débiteurs totalisant une somme limitée à 1.518 €, dès lors qu’il convient de retrancher du montant de 2.314,53 € retenu par l’ARC les sommes de 19,14 €, 447,99 €, 161,27 € et 168,13 € qui correspondent à des mutations de lots dont les dates n’ont pas été retrouvées par cette association ;

— comme il a été dit, ni l’approbation des comptes, étrangère à la mise en cause de la responsabilité du syndic, ni le quitus accordé à ce dernier par les copropriétaires tenus dans l’ignorance de ces omissions, ne peuvent décharger le syndic de la responsabilité encourue du fait de ces fautes de gestion révélées par les investigations de l’ARC, au sujet desquelles aucune information n’a été délivrée aux copropriétaires et qui concernent des sommes exigibles au moment des mutations de lots comme il ressort du rapport de l’ARC,

— il est reproché encore à la société Gexio d’avoir versé des rémunérations indues aux gardiens, les époux X, par suite d’erreurs dans leurs fiches de paie, ces erreurs et trop-versés totalisant la somme de 14.266,14 € : le conseil des Prud’hommes de Créteil saisi par M. X d’une contestation contre la demande de remboursement présentée parle syndicat a retenu que l’avantage en nature logement et ceux annexes à cet avantage n’avaient pas été correctement pris en compte au regard des règles de la convention collective, que le salaire conventionnellement garanti avait été calculé de manière erronée et que la rémunération versée au titre du maintien de salaire pendant les arrêts maladie était excédentaire, le salarié ayant ainsi reçu à tort la somme de 11.7775,58 € ; la société Gexio prétend que le syndicat des copropriétaires doit se retourner contre M. et M^me X pour obtenir le remboursement de ce trop-perçu, renvoyant ainsi ledit syndicat à supporter les aléas inhérents à la solvabilité des gardiens et au résultat de l’appel interjeté par M. X, dont les plaidoiries sont fixées au 8 avril 2015, alors que sa propre faute, avérée par le rapport ARC corroboré par la décision prud’homale, est à l’origine du déficit de trésorerie du syndicat, en sorte qu’elle doit répondre des conséquences de cette faute sans attendre la décision de la chambre sociale de cette Cour, les dommages-intérêts à sa charge étant équivalents aux trop-versés ;

Au vu de ces éléments, le jugement étant infirmé en toutes ses dispositions, la société Gexio sera condamnée, in solidum avec sa compagnie d’assurance de responsabilité professionnelle, la société MMA IARD, qui ne conteste pas être l’assureur de responsabilité professionnelle de la société Gexio, à payer la somme de 35.060,42 € au syndicat des copropriétaires, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2009 et de la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

Le syndicat des copropriétaires, n’établissant pas que la société Gexio aurait fait dégénérer en abus son droit d’ester en justice, sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

L’équité commande de condamner solidairement la société Gexio et la société MMA IARD à payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires ;

Sur l’appel provoqué de la société Gexio à l’encontre de la société MMA IARD

La société MMA IARD concluant, sur incident, à l’irrecevabilité de l’appel provoqué de la société Gexio, il sera sursis à statuer sur la garantie éventuellement due par la société MMA à son assurée jusqu’à ce que le conseiller de la mise en état, saisi par conclusions d’incident antérieures à l’ordonnance de clôture, ait statué sur cette recevabilité ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement dont appel,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum la société Gexio et la société MMA IARD à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence la Folie, XXX, 35-49-53 rue J. Dalou, 146-152 rue E. Tremblay à Vitry-sur-Seine, la somme de 35.060,42 €, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2009 et de la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

Condamne les mêmes in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence la Folie, XXX, 35-49-53 rue J. Dalou, 146-152 rue E. Tremblay à Vitry-sur-Seine la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Sursoit à statuer sur la demande de garantie formée par la société Gexio contre la société MMA IARD jusqu’à ce que le conseiller de la mise en état ait statué sur l’incident d’irrecevabilité d’appel provoqué formé par la société MMA IARD,

Rejette toute autre demande,

Condamne in solidum la société Gexio et la société MMA IARD aux dépens de première instance et d’appel jusqu’à présent avancés qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,