Cour d'appel de Paris, Pôle 2 - chambre 1, 13 février 2018, n° 16/16001

TGI Paris 6 juillet 2016

CA Paris
Infirmation 13 février 2018

Arguments

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Accepté
Exécution de l'obligation de conseil
La cour a estimé que la SCP B a effectivement exécuté son obligation d'information et de conseil, et que Mme Z avait été correctement informée des conséquences de son engagement.
Rejeté
Atteinte à la réputation professionnelle
La cour a rejeté cette demande, considérant que Mme Z s'était méprise de bonne foi sur les obligations du notaire.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné Mme Z à payer une somme à la SCP B au titre de l'article 700, considérant que la SCP B avait engagé des frais pour sa défense.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 2 - ch. 1, 13 févr. 2018, n° 16/16001
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	16/16001
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 6 juillet 2016, N° 14/15378
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	, président
Avocat(s) :	Marc PANTALONIPatricia HARDOUINBruno BARRILLON
Cabinet(s) :	SELARL 2H AVOCATS A LA COURASSOCIATION TRILLAT ET ASSOCIES

Texte intégral

Grosses délivrées

REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 1

ARRET DU 13 FEVRIER 2018

(n° 69 , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/16001

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juillet 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/15378

APPELANTE

SCP B G H K P & X représentée par Maître Fabrice G, notaire associé

[…]

Représentée et plaidant par M^e Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025

INTIMEE

Madame C Z

[…]

née le […] à […]

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant M^e Bruno BARRILLON de l’ASSOCIATION LEGRAND ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R054

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Décembre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Christian HOURS, Président de chambre

M^me Marie-Sophie RICHARD, Conseillère

M^me Marie-Claude HERVE, Conseillère, chargée du rapport

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me E F

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Christian HOURS, président et par M^me E F, greffier.

*****

I-J Z est décédé le […] laissant pour lui succéder sa veuve M^me C Z ainsi qu’un enfant commun et deux autres enfants nés d’une précédente union. La SCP de notaires B G H K P & X (SCP B) a été chargée de la succession.

M^me Z a souhaité acquérir un bien immobilier et a accepté une promesse unilatérale de vente consentie par M^me A selon acte authentique établi le 10 mai 2014 par la SCP B, portant sur un appartement situé […] pour le prix de 1 175 000 €. Cette promesse n’était pas assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt.

M^me Z n’a pas donné suite à la promesse unilatérale de vente. M^me A l’a fait assigner en justice afin d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation de 117 500 € prévue au contrat. Par un jugement du 25 mai 2016 devenu définitif, le tribunal de grande instance de Paris a fait droit aux demandes de M^me A à son encontre.

Le 22 octobre 2014, M^me Z a intenté une action en responsabilité contre la SCP B lui reprochant de ne pas avoir attiré son attention sur les difficultés de vendre les biens de la succession compte tenu d’un contexte familial conflictuel et des risques encourus du fait de l’absence de condition suspensive dans la promesse de vente.

Par un jugement du 6 juillet 2016, le tribunal de grande instance de Paris a condamné la SCP B G H K & X à payer la somme de 94 000 € à M^me Z en réparation du préjudice subi, outre la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SCP B G H K & X a formé appel de cette décision, le 21 juillet 2016.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 5 décembre 2017, la SCP B G H K & X demande à la cour de constater qu’elle n’a commis aucune faute et a parfaitement rempli son obligation de conseil, d’infirmer le jugement, de débouter M^me Z de toutes ses demandes , de constater qu’elle a porté atteinte à la réputation de sérieux et de professionnalisme de la SCP et de la condamner à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts ainsi que la somme de 7 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 1^er décembre 2017, M^me Z demande à la cour de constater que la SCP B G H K & X a manqué à son obligation de conseil et a commis une faute ayant eu pour conséquence de lui causer un préjudice, de confirmer le jugement sauf en ce qui concerne le montant des dommages-intérêts, de débouter la SCP B de l’intégralité de ses demandes, de recevoir M^me Z en son appel

incident, de condamner la SCP B à lui payer la somme de 120 500 € correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation et de l’indemnité de 3 000 € mise à sa charge sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner la SCP B à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

La SCP B soutient qu’elle a exécuté son obligation d’information et de conseil Elle déclare qu’à la date de la promesse elle n’avait pas connaissance d’un conflit familial ni d’une opposition à la vente de l’appartement dépendant de la succession. Elle fait en outre valoir que le notaire n’a pas à renseigner son client sur l’existence de données de fait dont il a connaissance telles que la composition de son patrimoine et qu’elle se devait uniquement d’attirer l’attention de celui-ci sur les conséquences de la renonciation à une clause suspensive d’obtention d’un prêt, ce qu’elle a fait en l’espèce. A l’appui de cette déclaration, elle produit des attestations d’un de ses notaires assistants et de l’agent immobilier et elle invoque les termes de l’assignation en justice délivrée par M^me A ainsi que de la promesse elle-même qui contient des mentions relatives à l’absence de prêt qui ont été spécialement émargées par M^me Z. Elle ajoute que M^me Z a bénéficié d’un délai de rétractation.

M^me Z expose qu’ayant donné son accord pour la vente de l’appartement dépendant de la succession situé 2 square du Roule, elle a souhaité acquérir un autre appartement et qu’elle a ainsi signé, le 10 mai 2014, une promesse unilatérale de vente à l’étude de la SCP B, le prix de 1 175 000 € étant payable comptant et l’option devant être levée le 1^er juillet 2014. Elle fait valoir qu’elle ne pouvait financer cet achat que par la quote-part du prix lui revenant de l’appartement du 2 square du Roule qui n’avait pas encore fait l’objet d’une promesse et que le notaire ne rapporte pas la preuve de la réalité du conseil sur la nécessité de soumettre la vente à une condition suspensive. Elle ajoute que le notaire connaissait sa situation financière qui ne lui permettait pas d’obtenir un prêt relais ainsi que les difficultés existant avec les deux enfants du défunt, nés d’un précédent mariage. Elle considère que le notaire devait lui délivrer un conseil éclairé et efficace sur la nature et la portée de son engagement. Elle conteste le caractère probant des attestations produites et l’efficacité pratique de la clause insérée dans l’acte.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il prête son concours ; il doit démontrer, en outre, qu’il a effectivement rempli son obligation de conseil à l’égard de ses clients.

Néanmoins, si le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il rédige afin qu’ils produisent toutes les conséquences attendues, il n’a pas à renseigner son client sur l’existence de données de fait dont celui-ci a connaissance.

De la même façon, le notaire n’est pas tenu à une obligation de conseil et de mise en garde en ce qui concerne l’opportunité économique de l’opération à la quelle il prête son concours.

En l’espèce, M^me Z reproche au notaire de ne pas l’avoir conseillée sur la nécessité d’inclure dans la promesse de vente une condition suspensive permettant de renoncer à l’achat de l’immeuble sans avoir à payer une indemnité d’immobilisation.

Il convient tout d’abord de relever que la SCP B n’avait pas à informer M^me Z, mariée sous le régime de la séparation des biens, sur la composition de son patrimoine personnel et sur l’opportunité économique de l’achat d’un appartement au prix de

1 175 000 €.

Il y a lieu en outre de constater qu’au moment de la signature de la promesse litigieuse, l’appartement

dépendant de la succession ne faisait l’objet d’aucune mise en vente ou autre opération comportant des aléas ou des risques dont le notaire aurait dû informer M^me Z et au surplus, il n’est pas non plus établi qu’à la date de cette promesse, le notaire ait eu connaissance d’un conflit opposant les héritiers susceptible de compromettre le bon déroulement des opérations successorales.

S’agissant de l’absence de condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt, la promesse de vente contient une clause dans laquelle :

'le bénéficiaire déclare avoir parfaitement étudié le financement de son opération. Il déclare renoncer irrévocablement à soumettre le financement de l’acquisition envisagée à la condition suspensive de prêt. Le bénéficiaire déclare avoir été informé que si contrairement aux déclarations qu’il a effectué dans le présent acte, il a besoin de recourir néanmoins à un prêt, il ne pourra en aucune manière se prévaloir des dispositions de la loi du 13 juillet 1969 insérée dans le code de la consommation. En conséquence, la présente promesse de vente en contient pas de CONDITION SUSPENSIVE d’obtention de financement.'

Cette clause a été spécialement signée par M^me Z immédiatement en dessous de son texte.

Il ressort clairement de cette clause que le notaire a attiré spécialement l’attention de M^me Z sur le financement de son acquisition, sur la possibilité d’insérer une condition suspensive (en majuscules dans le corps de la clause) et sur les conséquences qui résultaient de l’absence de cette condition suspensive.

Les attestations du notaire assistant, de l’agent commercial de l’agence immobilière ainsi que les termes de l’assignation délivrée par M^me A ne viennent que conforter ce qui est expressément mentionné dans l’acte notarié.

Il y a donc lieu de retenir que le notaire a parfaitement exécuté son obligation d’information et de conseil à l’égard de sa cliente, le jugement entrepris sera donc infirmé et M^me Z sera déboutée de sa demande d’indemnisation.

M^me Z ayant pu se méprendre de bonne foi sur l’étendue des obligations du notaire, il n’y a pas lieu de la condamner au paiement de dommages-intérêts.

Elle sera condamnée à payer à la SCP B la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement du 6 juillet 2016,

Statuant à nouveau,

Déboute M^me Z de ses demandes,

Déboute la SCP B G H K P & X de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts;

Condamne M^me Z à payer à la SCP B G H K P & X la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me Z aux entiers dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,