Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2019

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/11938 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3RD7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mai 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/00740

APPELANTE

SAS LOISELET & Y PATRIMOINE venant aux droits de la Société LOISELET & Y ENTREPRISES

SIRET n° 303 858 922 00063 suite à la fusion absorption du 28 Avril 2017

N° SIRET : 582 142 790 00044

[…]

[…]

Représentée par M^e Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004

INTIMÉES

SAS NOUVELLE WAGRAM venant aux droits de la SCI NOUVELLE WAGRAM

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Syndicat des copropriétaires SDC […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Dorothée ORLOWSKA, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : E1796

SA GAN ASSURANCES

SIRET n° 542 063 797 03356,

[…], représentée par ses dirigeants sociaux dument habilités à cet effet et domiciliés es qualité au dit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : D0156

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Juin 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

Madame Muriel PAGE, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .

FAITS & PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 17 juin 2005, la SCI Nouvelle Wagram, à laquelle vient aux droits aujourd’hui la SAS Nouvelle Wagram, a acquis d’une part, auprès de la SCI 22/24 Wagram, les volumes 3 et 6 dépendant de l’immeuble du 22, 22 bis et […], et d’autre part, auprès de la SCI 26/28 Wagram, les lots 172, 216 à 276 (parkings) et 309 à 311 (locaux commerciaux), dépendant de l’immeuble voisin du […]. L’ensemble de ces volumes et lots était et est actuellement loué à la société Décathlon.

La SAS Nouvelle Wagram est donc d’une part, l’unique propriétaire de l’immeuble du 22, 22 bis et […], dont la gestion locative était assurée par la société Loiselet et Y, et d’autre part, copropriétaire dans l’immeuble voisin du […], lequel est soumis quant à lui au statut de la copropriété, et est géré par son syndic actuel, la société Cabinet Godest Immobilier, la société Loiselet et Y étant le syndic de l’immeuble jusqu’à l’assemblée générale du 26 juillet 2013 ;

La société Gan assurances a assuré l’immeuble du […] selon police n° 061757151 de 2006 à 2011. A compter du 29 décembre 2011, le syndicat des copropriétaires a résilié son contrat avec la société Gan et a souscrit une nouvelle police d’assurance auprès de la société AXA.

La SCI Nouvelle Wagram s’est vue réclamer le paiement de sommes établies par le syndic de la copropriété du […] de l’époque (Loiselet et Y) correspondantes à des rappels de surprimes au titre de l’assurance souscrite par la copropriété auprès de la société Gan assurances.

Par lettre du 28 septembre 2011, elle a contesté ces sommes, puis a accepté de régler la totalité des surprimes réclamées, en sollicitant, par lettre du 14 mars 2012, la communication de l’ensemble des pièces contractuelles, correspondances et justificatifs concernant l’assurance souscrite auprès de la société Gan assurances.

A réception de ces documents, outre un rapport établi le 31 mai 2011 par un inspecteur de la société Gan assurances, et constatant des irrégularités, elle a, par lettre du 20 septembre 2012, à nouveau contesté les montants appelés par le syndic ainsi que la mise à sa charge des surprimes.

Par exploit d’huissier en date du 27 décembre 2012, la SCI Nouvelle Wagram (désormais SAS Nouvelle Wagram) a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 26-28

[…].

Par exploit d’huissier en date du 20 novembre 2013, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] a assigné la société Gan assurances, en sa qualité d’ancien assureur du syndicat des copropriétaires, et la société Loiselet et Y.

Les affaires ont été jointes.

Par jugement du 4 mai 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré non écrites les clauses du règlement de copropriété de l’immeuble sis […], suivantes :

• 'Toutes surprimes résultant du fait de la profession d’un copropriétaire ou de ses agissements lui incombent personnellement et doivent être uniquement remboursées par lui',

• 'Toute surprime est à la charge personnelle de celui des copropriétaires qui en est la cause',

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à payer à la société SAS Nouvelle Wagram :

• la somme de 101.665,19 € au titre des surprimes d’assurance indûment payées pour les années 2007, 2008, 2009 et 2011,

• la somme de 19.074,26 € au titre de la quote part de charges relatives aux primes d’assurance indûment payée pour les années 2007 à 2011,

— condamné le Cabinet Loiselet père et fils et F. Y à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] des condamnations prononcées à l’encontre de ce dernier par le présent jugement,

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] recevable en sa demande en garantie à l’encontre de la société Gan assurances,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à payer à la SAS Nouvelle Wagram la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— condamné le Cabinet Loiselet père et fils et F. Y aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Emily Juillard, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure

civile.

La société Loiselet et Y Patrimoine a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 juin 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 15 mai 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 14 mai 2019 par lesquelles la SAS Loiselet et Y Patrimoine venant aux droits de la SA Loiselet et Y Entreprise, appelant, invite la cour à :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

— constater que la société Nouvelle Wagram n’apporte pas la preuve que la prime était calculée au prorata de la surface des locaux occupés par Décathlon,

— constater que, tout au contraire, il ressort des pièces du dossier et des écritures échangées que la prime était fixée sur la base d’une majoration égale à 50 % de la prime globale liée à l’existence de locaux commerciaux pour une surface supérieure à 25 % de la surface totale de l’immeuble,

— constater qu’il ressort du rapport du géomètre Serrain que la surface développée pondérée des locaux commerciaux existant dans l’immeuble syndical par rapport à la surface pondérée globale de l’immeuble représente plus de 25 % de ladite surface globale pondérée de l’immeuble,

— dire que la surprime liée à l’existence de locaux commerciaux occupant une surface supérieure à 25 % de la surface totale de l’immeuble était due,

— dire que le syndicat des copropriétaires du 26/[…] n’apporte pas la preuve d’un préjudice et du lien de cause à effet entre une faute et le préjudice,

— constater que la somme de 19.074,26 € allouée à la société Nouvelle Wagram fait à due concurrence double emploi avec le remboursement de 101.665,19 €,

— réformer le jugement en ce qu’il a alloué la somme de 19.074,26 € à la société Nouvelle Wagram,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Nouvelle Wagram de sa demande de remboursement de la somme de 6.473,51 €,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires du 26/[…] des condamnations prononcées à son encontre,

— débouter le syndicat des copropriétaires du 26/[…] de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] 8^e aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 3 avril 2019 par lesquelles la SAS Nouvelle Wagram, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1235 et 1376 du code civil, L. 114-1 et L. 114-2 du code des assurances, à :

- confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré nulle et de nul effet les clauses du règlement de

copropriété de l’immeuble situé […] à Paris stipulant que 'toutes surprimes résultant du fait de la profession d’un copropriétaire ou de ses agissements lui incombent personnellement et doivent être uniquement remboursées par lui’ (article 5) et que 'toute surprime est à la charge personnelle de celui des copropriétaires qui en est la cause’ (article 12),

— dire que les surprimes d’assurance doivent être réparties comme les autres charges communes de l’immeuble,

— condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à lui payer les sommes de :

• 101.665,20 € à titre de remboursement des surprimes d’assurance indûment acquittées entre 2007 et 2011,

• 19.074,26 € à titre de remboursement de la quote-part des primes calculées sur la base de locaux ne faisant pas partie de la copropriété pour les années 2007 à 2011,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à lui payer la somme de 6.473,51 € à titre de remboursement de la quote-part des primes du fait de l’augmentation anormalement élevée pour les années 2008 à 2011,

— condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à lui payer la somme de 6.473,51 € à titre de remboursement de la quote-part des primes du fait de l’augmentation anormalement élevée pour les années 2008 à 2011,

en tout état de cause,

— dire la société SAS Loiselet & Y mal fondée en son appel et l’en débouter,

— débouter la société Gan de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Loiselet & Y et/ou toute autre partie succombante aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 10 avril 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], intimé, invite la cour à :

- confirmer le jugement rendu,

— constater que la SAS Loiselet & Y dispose d’un département courtage,

— constater que cette entité est intervenue dans la gestion du contrat signé avec le Gan,

— constater que le contrat signé avec le Gan ne prévoit pas de surprimes liées avec l’activité exercée par la SCI Nouvelle Wagram,

— constater que la SAS Loiselet & Y, en dépit des instructions données dans le cadre d’une assemblée générale en 2012 (résolution n°7) n’a jamais engagé les poursuites judiciaires pour obtenir réparation auprès du Gan,

— constater que la SAS Loiselet & Y n’a communiqué le rapport du Gan aux copropriétaires qu’à l’occasion de l’assemblée générale de mars 2012,

— constater que la superficie totale de la copropriété du 26-28 Wagram est de 14.836 m²,

— constater que la superficie totale retenu par le Gan selon déclaration du syndic de la copropriété du 26-28 Wagram est de 13.686 m²,

— constater que la SAS Loiselet & Y a déclaré que sur ses 13.686 m² de la copropriété, 5.574 m² étaient occupés par la SCI Nouvelle Wagram,

— constater que ce faisant la SAS Loiselet & Y prenait en considération des locaux ne faisant pas partie de l’immeuble […],

— constater que cette erreur de surface a eu pour conséquence l’application d’une surprime en ce que la surface commerciale déclarée au titre de l’immeuble du […] représentait plus de 25% de la superficie totale de l’immeuble,

— constater que la surface commerciale située au […] est inférieure à 25 % (3.603/14.836),

— constater que ce faisant la SAS Loiselet & Y a commis une faute car elle a inclu la surface du magasin se trouvant dans l’immeuble du […],

— constater qu’il ne saurait être tenu pour responsable des fautes ainsi commises par la SAS Loiselet & Y et par le Gan,

— constater qu’il n’a pas été le bénéficiaire des surprimes réglées entre les mains du Gan et appelées par la SAS Loiselet & Y,

— constater que cette faute a causé un préjudice à la SAS Nouvelle Wagram qui lui en demande réparation, lui-même victime,

en conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a reconnu la SAS Loiselet & Y responsable des fautes retenues à son encontre,

— dire que toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre seront entièrement relevées et garanties par la SAS Loiselet & Y,

— dire que seule la SAS Loiselet & Y sera condamnée à payer la somme de 101.665,20 € au titre des surprimes versées au Gan par la SAS Nouvelle Wagram,

— dire que seule la SAS Loiselet & Y sera condamnée, en raison de l’erreur commise par lui dans la déclaration des surfaces couvertes à rembourser la somme de 19.074,26 € au titre des sommes réclamées à la SAS Nouvelle Wagram,

— dire que seule la SAS Loiselet & Y et le Gan devront payer la somme de 6.473,51€ en raison de l’augmentation de la prime à la SAS nouvelle Wagram, si par impossible cette demande devait être accueillie alors que les comptes ont été dûment approuvés,

— condamner la SAS Loiselet & Y aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 22 novembre 2017 par lesquelles la société Gan Assurances, intimée

ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1134 du code civil, L.114-1 et L.114-2 du code des assurances, à :

à titre principal,

— infirmer les dispositions du jugement qui ont rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat à l’encontre de son assureur, et statuant à nouveau de ce chef,

— dire l’action intentée par le syndicat des copropriétaires portant sur la demande en garantie, d’une part au titre du trop versé au prorata de la surface assurée pour les années 2007 à 2011, d’autre part à titre de répétition de l’augmentation des quotes-parts de prime d’assurance indûment acquittées par ses soins, au titre des années 2008 à 2011, est prescrite,

— rejeter comme prescrites toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[…] à son encontre,

à titre subsidiaire,

— confirmer les dispositions du jugement qui ont débouté la SAS Nouvelle Wagram de sa

demande de condamner le syndicat des copropriétaires du […] à lui payer la somme de 6.473,51 € 'à titre de remboursement de la quote-part des primes du fait de l’augmentation anormalement élevée pour les années 2008 à 2011',

— confirmer les dispositions du jugement qui ont débouté le syndicat des copropriétaires de

toutes ses demandes à son encontre,

— constater la régularité et l’absence d’opposition au contrat d’assurance multirisque habitation de l’immeuble […] du 29 décembre 2006 et son avenant n° 1 du 23 juillet 2010,

— dire parfait le contrat entre les parties et ses modalités financières qui ne sont que l’application des superficies réelles et des stipulations contractuelles,

— dire qu’elle ne peut être tenue pour responsable des erreurs de gestion commises par le Cabinet Loiselet & Y en qualité de syndic de l’immeuble […] dans les indications données à l’assureur,

en conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] de sa demande en garantie des condamnations qui pourront être prononcées éventuellement contre lui à la demande de la SAS Nouvelle Wagram,

en toute hypothèse sur l’article 700,

— infirmer les dispositions du jugement qui ont rejeté sa demande à l’encontre du syndicat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau de ce chef,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] et le Cabinet Loiselet & Y, solidairement ou à défaut in solidum aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer

la somme de 4.800 € pour les frais irrépétibles de première instance et 4.800 € pour ceux d’appel par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Le jugement en ce qu’il a déclaré les clauses du règlement de copropriété de l’immeuble du […] relatives aux surprimes d’assurance réputées nulles et non écrites, et en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à payer à la société SAS Nouvelle Wagram la somme de 101.665,19€ au titre des surprimes d’assurance indûment payées pour les années 2007, 2008, 2009 et 2011, n’est pas contesté ;

Sur la demande de remboursement de la quote-part de primes d’assurance concernant les locaux n’appartenant pas à la copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, et qu’il est constant que le paiement des primes de l’assurance souscrite pour les parties communes et privatives de l’immeuble constituent une charge relative à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ;

La société Nouvelle Wagram maintient en cause d’appel, que les surfaces des volumes 3 et 6 qui dépendent de l’immeuble voisin dont elle est l’unique copropriétaire et qui font pourtant l’objet d’une assurance indépendante, ont été comprises dans l’assiette des biens assurés auprès du GAN, de sorte que le syndicat des copropriétaires a assuré une superficie nettement supérieure à celle de la copropriété, qu’une partie des primes appelées par cette compagnie était donc injustifiée, qu’elle sollicite par conséquent la confirmation du jugement en ce que le remboursement de sa quote-part dans le paiement de ces primes a été ordonné ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite également la confirmation du jugement sur ce point, indiquant lui aussi, que la société Loiselet et Y Patrimoine a intégré dans la surface à assurer, les volumes 3 et 6 de l’immeuble voisin ;

La société Loiselet et Y Patrimoine fait valoir que le fait qu’elle ait déclaré à l’assureur de l’immeuble sur les indications de la société Nouvelle Wagram, une surface de 5.474 m² n’a eu aucune conséquence sur le montant de la prime puisque la surprime n’est pas proportionnelle à la surface réelle des locaux commerciaux situés dans l’immeuble, qu’il suffisait que les locaux commerciaux dépassent 25 % de la surface globale pour que la surprime soit due ;

Elle ajoute que le prétendu surplus d’assurance, qui n’existe pas, dont la société Nouvelle Wagram demande le remboursement est intégré à la surprime de 101.665, 19 € dont le tribunal a ordonné le remboursement ;

La compagnie GAN Assurances soutient également quelque soit la manière de calculer la superficie commerciale dépendant du seul syndicat des copropriétaires […], celle-ci est supérieure à 25 %, justifiant dès lors, une majoration de la prime ;

En l’espèce, le tribunal a exactement rappelé que la SAS Nouvelle Wagram est d’une part propriétaire

de l’immeuble du 22, 22 bis et […] et d’autre part copropriétaire dans l’immeuble voisin du […], qu’elle loue l’ensemble de ses locaux à la société Décathlon, selon bail commercial en date du 15 février 2010 'relatif à la location de locaux sis 22, 22bis […], […], […]' ;

Il ressort des pièces produites que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] a souscrit un contrat d’assurance n° A27824061757151 à effet au 29 décembre 2006 et jusqu’au 29 décembre 2011 auprès de la compagnie GAN Assurances;

En feuille 4 du contrat, il est stipulé : 'Le risque assuré est constitué d’un bâtiment de 13.686 m² de 9 étages dont 5.474 m² de locaux à usage commercial’ ;

Au titre des dispositions particulières, en page 7, chapitre 'déclarations et clauses', il est indiqué que l’immeuble assuré est constitué d’un bâtiment de 13.686 m2 comportant :

3 niveaux de parkings sous terrain à usage privé en communauté avec le parking public géré par la société Vinci

2 niveaux de sous sol + rez-de-chaussée + entresol occupés par l’enseigne Décathlon (pour 6.058 m2)'

9 niveaux au dessus de l’entresol à usage d’habitation

Le risque est situé au […] et pour partie au 24 (Espace Décathlon uniquement) ;

Il apparaît donc que le risque assuré s’étend aux locaux occupés par la société Décathlon dans l’immeuble voisin ;

La compagnie GAN Assurances confirme dans ses écritures que son contrat prévoit bien dans l’assiette de l’immeuble assuré, les deux lots de volumes 3 et 6 appartenant à la société Nouvelle Wagram, indiquant qu’il s’agit d’une continuation physique du syndicat des copropriétaires ;

Il résulte par ailleurs, tant du rapport de visite en date du 31 mai 2011 établi par la société GAN Assurances que du bail commercial du 15 février 2010, que la superficie totale occupée par la société Décathlon, locataire de la SAS Nouvelle Wagram, est de 6.058 m2 sur l’ensemble immobilier composé des trois immeubles suivants : le 22-22bis, […], le […] et le […] ;

Le tableau synoptique des surfaces développées (mesures à prendre en compte selon la définition reproduite en page 7 du contrat d’assurance GAN) du géomètre-expert fait état d’une surface en m² de l’immeuble du 26 et […], de 10.851 m² ;

Dès lors, il ressort bien des pièces produites aux débats, que l’immeuble a été assuré pour une surface déclarée de 13.686 m², alors que la surface à déclarer était celle de 10.851 m², soit une différence de 2.835 m², tel que le soutient la société Nouvelle Wagram ;

Il est donc avéré que les primes d’assurance appelées par la compagnie GAN au titre des années 2007 à 2011 sont en partie injustifiées à proportion de 2.835 m²/13.686 m² ;

Les primes appelées sont les suivantes (pièces 3, 4, 5 et 9 de la société Nouvelle Wagram):

—  2007 : 46.420, 16 €,

—  2008 : 50.120, 41 €,

—  2009 : 52.094, 65 €,

—  2010 : 52.094, 65 €,

—  2011 : 54.695, 18 €,

total : 255.425, 05 € ;

En conséquence, les primes d’assurance injustifiées sont celles de 255.425, 05 € x 2.835 m²/13.686 m² = 52.910 € ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande la société Nouvelle Wagram au titre du remboursement de sa quote-part calculée comme suit :

51.026, 36 € x 40.904/109.424, la totalité des tantièmes des lots lui appartenant représentant 40.904 millièmes sur 109.424 millièmes des charges communes de la copropriété ;

Sur la demande de remboursement de la quote part de primes d’assurance du fait de l’augmentation anormalement élevée

Aux termes du contrat d’assurance, il est stipulé au paragraphe 1.5 Indexation que ' Sauf convention contraire, la cotisation indiquée au chapitre 5, le montant des garanties et franchises, les sommes figurant dans les clauses limitatives et les limitations contractuelles d’indemnité, évoluent en fonction des variations de l’indice Risques Industriels fixé à 5.388 à la date du présent contrat’ ;

En cause d’appel, la SAS Nouvelle Wagram maintient sa demande au titre de l’augmentation de la cotisation annuelle, qu’elle estime injustifiée, faisant état d’une augmentation de l’ordre de 18% du montant de la prime globale entre le 31 décembre 2006 et le 31 décembre 2011 alors que l’augmentation contractuelle aurait dû être de 9,7% ;

Elle précise que cette augmentation ne résulte pas de l’extension des garanties ;

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le tribunal a justement considéré que la société Nouvelle Wagram ne rapportait pas le preuve d’une augmentation non justifiée des primes et que si ses calculs étaient néanmoins admis, seul le GAN en devrait le remboursement ;

La compagnie GAN Assurances expose qu’entre 2006 et 2011, les seules variations de la cotisation ont été dues aux fluctuations de l’indice FFB ou à des majorations tarifaires liées à sa politique commerciale ;

La société Loiselet et Y Patrimoine indique que comme l’a reconnu le syndicat des copropriétaires, un avenant au contrat d’assurance a été souscrit pour intégrer dans les garanties les dommages causés par l’eau aux parties privatives ;

Elle fait valoir que cet avenant n° 1 du 23 juillet comportait une extension de garantie et n’était pas similaire au contrat d’assurance GAN à effet du 29 décembre 2006, que cet avenant protégeait en outre les propriétaires non occupants ;

Elle soutient que la majoration ne résulte pas d’un défaut d’application de l’indexation annuelle mais simplement d’une augmentation des garanties souscrites ;

En l’espèce, s’il est exact que le contrat d’assurance à effet au 29 décembre 2006 et l’avenant n° 1 du

23 juillet 2010 font tous les deux, mention de la clause 220 : dégâts des eaux aux parties privatives, il ne peut être contesté que cet avenant a été régulièrement signé de sorte que les majorations tarifaires qui en résultent sont dues sans que la société Nouvelle Wagram ne puisse solliciter le remboursement de sa quote-part ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce que la société Nouvelle Wagram a été déboutée de ce chef de demande ;

Sur les demandes de garanties du syndicat des copropriétaires

Le rejet de la demande de la société Nouvelle Wagram au titre du remboursement de la quote-part de primes d’assurance du fait de l’augmentation anormalement élevée, est confirmé en appel ;

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires ne sollicite donc que la seule la garantie de la société Loiselet et Y Patrimoine ;

Les développements de la société GAN Assurances tant sur la prescription que sur la validité du contrat d’assurance et la justification des sommes réglées sont sans objet ;

L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, l’article 1992 du même code ajoutant que le mandataire répond non seulement

du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ;

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et de soumettre au vote de l’assemblée générale la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre ;

Au soutien de son appel, la société Loiselet et Y Patrimoine fait valoir principalement que toutes les sommes appelées au titre des primes d’assurance GAN étaient dues par le syndicat des copropriétaires puisque les locaux commerciaux loués à la société Decathlon étant d’une surface supérieure à 25 % de la superficie totale de l’immeuble, une majoration était due ;

Elle fait valoir qu’en sa qualité de non spécialiste du droit, elle n’est pas tenue à un devoir de conseil en ce qui concerne la validité d’une clause d’aggravation de charge, outre qu’aucun préjudice n’est établi, le syndicat des copropriétaires s’acquittant aujourd’hui du montant des surprimes préalablement réglées par la société Nouvelle Wagram ;

Sur le mandat, elle soutient qu’il lui était impossible d’engager au nom du syndicat des copropriétaires une procédure aux frais de la société Nouvelle Wagram alors que celle-ci voulait voir défendre des intérêts propres, au détriment des intérêts du syndicat des copropriétaires et qu’à supposer qu’une faute existe, elle doit s’analyser que comme une perte de chance, qui en l’espèce n’existe pas puisque le syndicat des copropriétaires a été débouté de ses demandes à l’encontre du GAN ;

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Loiselet et Y Patrimoine a manqué à son devoir de conseil et qu’il lui appartenait de ne pas venir appliquer une clause dont il aurait pu connaître le caractère illicite de par sa qualité de professionnel ;

Il soutient également que le syndic s’est trompé lorsqu’il a remis les informations à la compagnie d’assurance sur la surface détenue par la société Nouvelle Wagram au sein de la copropriété du […], précisant qu’il est faux de prétendre que cette erreur est sans incidence, puisqu’en utilisant toutes les valeurs fournies par le géomètre, la surface des locaux commerciaux représente 24, 28 % de la surface de l’immeuble ;

Enfin, il fait valoir que la société Loiselet et Y Patrimoine a refusé de faire diligence contrairement aux termes de l’assemblée, lui donnant expressément mandat ;

En l’espèce, les premiers juges ont exactement énoncé que le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété, que seuls les copropriétaires ou le syndicat des copropriétaires lui même sont recevables à solliciter de voir judiciairement réputer non écrites les clauses du règlement de copropriété, ou l’assemblée générale de modifier ledit règlement de copropriété, que si le syndic n’a pas à se faire juge du caractère illicite d’une clause du règlement de copropriété et doit l’appliquer tant qu’elle n’a pas été déclarée non écrite, il n’en demeure pas moins que le syndic a un devoir de conseil vis à vis de l’assemblée générale, dont il résulte qu’il est tenu à mettre en garde cette dernière sur les dispositions du règlement de copropriété manifestement illicites ;

Comme l’ont dit les premiers juges, en sa qualité de professionnel, le syndic a un devoir de conseil auprès de la copropriété et d’alerte afin de mettre en conformité le règlement de copropriété avec les dispositions légales et jurisprudentielles et ainsi éviter les demandes de remboursement par les copropriétaires, comme en l’espèce, de sommes très importantes risquant de mettre la copropriété en difficulté financière ;

Par ailleurs, il est indéniable que l’immeuble a été assuré auprès du GAN pour une superficie supérieure à la surface développée de l’immeuble, alors qu’il appartenait au syndic de vérifier celle-ci dans le cadre de sa mission d’administration de l’immeuble ;

S’agissant des majorations toutefois, il ressort des pièces produites aux débats et notamment du tableau des géomètres-experts, que sur une surface développée de 10.851 m² , sont comptabilisés au titre des locaux commerciaux, les surfaces suivantes : 728 + 1074 + 1074 = 2.876 m² , soit plus d’un quart de la superficie de l’immeuble ;

A cela s’ajoute une partie des réserves du deuxième sous-sol, puisqu’il ressort tant du rapport de visite du GAN du 31 mai 2011 que du rapport de vérification multirisque G.A.M. F., que la société Décathlon est présente au deuxième sous-sol, réserves qu’occupaient aussi précédemment la FNAC ;

Cet élément est confirmé par le contrat d’assurance souscrit par la société Nouvelle Wagram pour la surface occupée par la société Décathlon dans l’immeuble du 22-22bis […], lequel porte mention des superficies suivantes :

— immeuble situé […] et […] : 2.050 m²

— immeuble collectif situé […] : 4.008 m² ;

Les locaux appartenant à la société Nouvelle Wagram dans l’immeuble apparaissent donc représenter plus de 25 % de la superficie de l’immeuble ;

Par courriel en date du 27 février 2009, M^me Z-A, de la société GAN Assurances, a informé le syndic de l’immeuble, que la majoration compte-tenu de la présence d’un commerce pour plus de 25 % de la superficie était de 100 % ;

Les majorations étaient donc dues ainsi que le soutient la société Loiselet et Y Patrimoine ;

Néanmoins, l’erreur du syndic a entraîné une majoration de la prime globale de 2007 à 2011 s’élevant à 52.910 € ainsi qu’il a été vu ;

Enfin, l’assemblée générale du 5 mars 2012 de l’immeuble du 26 -[…] a donné au syndic Loiselet et Y l’autorisation 'd’agir en justice à l’encontre de l’ancien assureur Gan, aux frais exclusifs de la SCI Nouvelle Wagram, pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir réparation du litige suivant : surprime facturée de 2007 à 2011 de manière non contractuelle’ (résolution n°7) ;

Comme l’ont dit les premiers juges, le syndic Loiselet et Y n’a pas engagé l’action susvisée pour laquelle il était mandaté, alors même qu’il est tenu d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale ;

Le jugement énonce donc à juste titre que la négligence fautive de la société Loiselet et Y pour défaut de devoir de conseil et défaut d’action judiciaire, et d’autre part l’erreur fautive de cette dernière dans l’élaboration du contrat d’assurance, étant caractérisées, elle doit condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] des condamnations prononcées à l’encontre de ce dernier ;

La condamnation du syndic doit toutefois être limitée à hauteur de 52.910 € puisqu’il est apparu en cause d’appel, que la majoration indue s’élève à ce montant ;

Le jugement sera donc uniquement réformé sur ce point ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Loiselet et Y Patrimoine, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ;

L’équité n’impose pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Dit que la garantie de la société Loiselet et Y Patrimoine au titre des condamnations principales prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du […], sera limitée à hauteur de 52.910 € ;

Condamne la société Loiselet et Y Patrimoine aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT