Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 9 mars 2022, n° 18/00592

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 MARS 2022

(n° , 21 M)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/00592 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B4YDJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Novembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 16/10851

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic, le Cabinet SERGIC, inscrit au RCS de LILLE sous le numéro 428 748 909

C/O CABINET SERGIC

[…]

[…]

Représenté par M^e Hélène GILLIOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0299

INTIMES

Monsieur D X

[…]

[…]

Représenté par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1392

Madame E F épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1392

SCI AMY

immatriculée au RCS de Paris 399 735 372 […]

Représentée par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1392

Société 21 LUNES

SARL immatriculée au RCS de Paris 404 479 545

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1392

Société NEXITY B

SAS inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 487 530 099

[…]

[…]

Représentée par M^e François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

INTERVENANTE FORCEE

S.C.I. Z

immatriculée au RCS de Paris 842 354 714

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1392

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Janvier 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :
- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière Amy est propriétaire d’un local commercial 'boutique n°3' au rez-de-chaussée d’un immeuble, sis 2 cité Dupetit-Thouars à Paris 3ème arrondissement, soumis au statut de la copropriété.

Suivant acte du 31 juillet 2013, la SCI Amy a donné ce local à bail à la société à responsabilité limitée 21 Lunes pour y exercer toutes activités de commerce à compter du 1er août 2013.

A compter du 1er décembre 2014, la société à responsabilité limitée 21 Lunes a également pris en location des locaux commerciaux contigus 'boutique n°4", propriété de M. G X et M^me E H épouse X.

L’assemblée générale du 12 mai 2016 a voté notamment les deux résolutions suivantes :

- la résolution n°20 'Décision à prendre sur les demandes reconventionnelles formulées par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure en annulation de la résolution n°2 prise en assemblée générale le 19 novembre 2014.

PJ : point d’information sur la procédure au fond initiée par la S.A.R.L. 21 Lunes et la SCI Amy et sur les conclusions récapitulatives n°3 prises dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure en annulation de la résolution n° 2 prise en assemblée générale le 19 novembre 2014.

Clé de répartition : 0003-1 Charges communes générales – article 24

L’assemblée générale après avoir pris connaissance du point d’information de la procédure en annulation et des conclusions récapitulatives n°3 prises dans l’intérêts du syndicat des copropriétaires, dans lesquelles, compte tenu de la réalisation de travaux sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (réunion de lots privatifs, installation d’une porte en façade côté Cité Dupetit Thouars en contradiction avec l’état descriptif de division, etc) par la S.A.R.L. 21 Lunes, locataire de la SCI Amy et des époux X, le syndicat des copropriétaires sollicite la remise en état des parties communes.

Décide et arrête :

- le syndicat des copropriétaires ratifie les demandes reconventionnelles formulées dans les conclusions récapitulatives n°3,

- le syndicat des copropriétaires approuve l’action du syndic,

- le syndicat des copropriétaires donne pouvoir au syndic de poursuivre cette procédure, y compris dans le cadre des demandes reconventionnelles visées dans les conclusions récapitulatives.
Habilitation est donnée au syndic pour l’exécution des présentes.

Ont voté contre SCI Amy

Abstentions M. et M^me X

….

Cette résolution est adoptée à la majorité simple de 315 voix sur 629 voix exprimés, conformément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965",

- la résolution n°23 'Autorisation à donner au syndic pour engager contre la SCI Amy et/ou les époux X et/ou l’exploitant de leurs lots, la S.A.R.L. 21 Lunes, une procédure judiciaire devant toutes juridictions compétentes, tant en référé qu’au fond, aux fins de (I) résiliation des baux conclus entre la S.A.R.L. 21 Lunes et la société Amy et époux X, (II) remise en état des parties communes et (III) versement de dommages et intérêts en raison des violations du

règlement de copropriété.

Clé de répartition : 0003-1 Charges communes générales – article 24

Compte tenu des violations manifestes et répétées du règlement de copropriété imputables tant à la SCI Amy et aux époux X qu’à leur locataire, la S.A.R.L. 21 Lunes, caractérisées par (I) la réalisation sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de travaux sur les parties communes, (II) la réunion des lots de la SCI Amy et des époux X sans autorisation de la copropriété et (III) l’exploitation d’un même commerce dans plusieurs lots appartenant à des copropriétaires différents, l’assemblée générale, après avoir pris connaissance du point d’information, des violations du règlement de copropriété imputables à la S.A.R.L. 21 Lunes et aux époux X et à la SCI Amy, copropriétaires bailleurs, décide et arrête :

Le syndicat des copropriétaires autorise son syndic en exercice, assisté de tout avocat, dans les conditions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 à engager au nom du syndicat des copropriétaires, toute procédure judiciaire devant les juridictions compétentes, tant en référé qu’au fond, aux fins de (I) résiliation des baux conclus entre la S.A.R.L. 21 Lunes, exploitant de la SCI Amy et les époux X, copropriétaires bailleurs, (II) remise en état des parties communes et (III) versement de dommages et intérêts en raison des violations du règlement de copropriété.

Ont voté contre SCI Amy et M. et M^me X

….

Cette résolution est adoptée à la majorité simple de 373 voix sur 745 voix exprimés, conformément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965".

Par acte du 13 juillet 2016, la société Amy, M. et M^me X et la société 21 Lunes ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris 3ème arrondissement aux fins d’obtenir l’annulation de résolutions votées lors de l’assemblée générale du 11 mai 2016, dont les résolutions n°20 et n°23, et la condamnation du syndic au paiement d’une somme de 10.000 € au titre des pertes commerciales de la société 21 Lunes.

Par jugement du 28 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

- annulé les résolutions n°20 et n°23 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2016,
- rejeté la demande reconventionnelle en remise en état des lieux sous astreinte, formée par le syndicat des copropriétaires,

- débouté la société Amy et M. et M^me X de leur demande en dommages et intérêts à l’égard du syndic la société Nexity B,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Amy et à M. et M^me X la

somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 décembre 2017.

Le 7 novembre 2018, la SCI Amy a vendu ses lots à la société civile immobilière Z.

Par acte d’huissier du 3 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée la SCI Z.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 décembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 9 mars 2020, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa des articles 122, 455, 458 et 700 du code de procédure civile, 25 b et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 11, 13 et 55 du décret du 17 mars 1967 et 1143, 1147 et 1382 du code civil, à :

- dire que le jugement est nul et de nul effet pour défaut de motivation,

A titre subsidiaire,

- réformer le jugement du 28 novembre 2017 en ce qu’il a :

• annulé les résolutions n°20 et n°23 prises en assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2016,

• rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires visant à voir condamner sous astreinte la société Amy, M. et M^me X et la société 21 Lunes à retirer les emprises réalisées sur les parties communes de l’immeuble et remettre en état des lieux, débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,•

• condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Amy et à M. et M^me X la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ordonné l’exécution provisoire du jugement,• condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,•

En tout état de cause,

- juger la société 21 Lunes irrecevable en ses demandes,
- dire M. et M^me X irrecevables en leur demande d’annulation de la résolution n°20,

- juger régulières les résolutions n°20 et n°23 prises en assemblée générale des

copropriétaires du 12 mai 2016,

- débouter la société Amy, M. et M^me X et la société 21 Lunes de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

- condamner la société Amy, M. et M^me X et la société 21 Lunes à remettre en état le mur séparatif, des lots de la société Amy et de M.et M^me X, partie commune de l’immeuble sis […] et 14 rue Dupetit-Thouars, […], sous astreinte de 500 € par jour à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

- condamner la société Amy et la société 21 Lunes à retirer les emprises réalisées par la société 21 Lunes sur le conduit de ventilation et le conduit intérieur de fumée, partie commune de l’immeuble sis […] et 14 rue Dupetit-Thouars, […] sous astreinte de 500 € par jour à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

- réserver sa compétence pour liquider l’astreinte qui sera prononcée par l’arrêt à intervenir au

cas où la société Amy, M. et M^me X et la société 21 Lunes ne se conformeraient pas aux dispositions de celui-ci et qu’il faudrait à nouveau faire droit,

- condamner in solidum la société Amy, M. et M^me X et la société 21 Lunes à la somme de 40.000 € en réparation du préjudice subi par l’ensemble des copropriétaires en raison de la violation du règlement de copropriété,

En toute hypothèse,

- condamner in solidum la société Amy, M. et M^me X et la société 21 Lunes à payer la somme de 3.000 € au titre de l’amende civile,

- condamner in solidum la société Amy, M. et M^me X et la société 21 Lunes à lui payer la somme de 8.000 € au titre de la procédure abusive,

- condamner in solidum la société Amy, M. et M^me X et la société 21 Lunes à lui payer la somme de 60.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum la société Amy, M. et M^me X et la société 21 Lunes à lui payer la somme de 16.236, 30 € au titre des frais d’expertise exposés par ce dernier,

- condamner in solidum la société Amy, M. et M^me X et la société 21 Lunes aux entiers dépens ;

Vu les conclusions en date du 7 décembre 2021, par lesquelles M. et M^me X, les sociétés Amy, 21 Lunes et Z, intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, de :

- confirmer le jugement du 28 novembre 2017 en ce qu’il a prononcé l’annulation des

résolutions 20 et 23 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2016 du […] Dupetit-Thouars à Paris 3ème, et rejeté la demande reconventionnelle de remise en état des lieux sous astreinte formée par le syndicat des copropriétaires,
- confirmer également cette décision en ce qu’elle a prononcé la condamnation du syndicat des

copropriétaires de l’immeuble […] Dupetit-Thouars à Paris 3ème à payer à la société Amy et à M. et M^me X la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement sur le surplus,

- condamner la société Nexity B à payer à la société Amy, M. et M^me X et la société 21 Lunes, pris solidairement, la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts,

- dire le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes relatives aux emprises sur un

conduit de ventilation et sur un conduit de fumée et à la création d’une porte sur rue,

- débouter le syndicat des copropriétaires ainsi que la société Nexity B de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer, pris solidairement, la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires et la société Nexity B, en tous les dépens ;

Vu les conclusions en date du 19 juillet 2018 par lesquelles la société Nexity B, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa de l’ancien article 1382 du code civil et 122 du code de procédure civile, à :

- infirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

omis de statuer sur la question de l’irrecevabilité des demandes de la société 21 Lunes,• considéré qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la question de l’irrecevabilité des époux X,• débouté la société Nexity B de sa demande de dommages et intérêts,•

- confirmer le jugement entrepris en tous points s’agissant de l’absence de sa responsabilité,

- juger la société 21 Lunes, la société Amy, et M. et M^me X irrecevables en leur demande,

- dire qu’elle n’a pas commis de faute et que les préjudices revendiqués sont sans lien de causalité avec son intervention,

- débouter la société 21 Lunes, la société Amy, et M. et M^me X de leur appel incident,

- débouter la société 21 Lunes, la société Amy, et M. et M^me X, ou toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

- condamner in solidum la société 21 Lunes, la société Amy et M. et M^me X au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile,

- condamner in solidum la société 21 Lunes, la société Amy et M. et M^me X au paiement de la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamner in solidum la société 21 Lunes, la société Amy et M. et M^me X au

paiement de l’intégralité des dépens, par application de l’article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité de l’intervention forcée de la SCI Z

Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane d’un tiers, l’intervention est volontaire; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie ;

Le 7 novembre 2018, la SCI Amy a vendu ses lots à la société civile immobilière Z ;

Dès lors, la SCI Z a qualité et intérêt à intervenir dans la présente procédure relative aux lots dont elle est devenue propriétaire ;

Il y a lieu de déclarer recevable l’intervention forcée de la SCI Z ;

Sur la demande d’annulation du jugement soulevée en appel par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires soulève la nullité du jugement, sur le fondement des articles 455 alinéa 1 et 458 du code de procédure civile, aux motifs de la dénaturation des pièces du dossier, du défaut de réponse à conclusions, de la contradiction de motifs et de l’apparence de motivation ;

Aux termes de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile, 'Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé’ ;

Aux termes de l’article 458 alinéa 1 du même code, 'Ce qui est prescrit par les articles … 455 (alinéa 1) … doit être observé à peine de nullité';

sur la dénaturation des pièces du dossier•

En l’espèce, les premiers juges n’ont pas dénaturé le règlement de copropriété, ni le rapport de M. A architecte de la copropriété et le courrier du syndic du 7 avril 2015, en ce qu’il est constant que le mur litigieux sépare le lot de la SCI Amy du lot de M. et M^me X et qu’en conséquence, c’est en ce sens que les premiers juges ont fait référence à la clause en page 23 du règlement de copropriété intitulée 'Parties mitoyennes’ relative aux cloisons séparant deux lots ;

Les premiers juges n’ont pas dénaturé la page 29 du rapport d’expertise, en mentionnant que 'l’expert a relevé qu’il n’y a pas de mur de refend mais dépose d’une cloison non porteuse qui ne présente aucun risque de solidité pour l’immeuble’ alors que la page 29 du rapport d’expertise vise le commentaire de l’expert relatif à 'l’examen du refend’ et en ce qu’il indique que 'les baies … ont été rebouchées par des cloisons non porteuses … il n’y avait donc pas d’ouvrage sur des parties communes présentant un risque de solidité de l’immeuble’ ;

Les premiers juges n’ont pas dénaturé la résolution 20 du procès-verbal d’assemblée générale du 12 mai 2016, en considérant qu’elle avait pour objet la demande du syndicat des copropriétaires de 'remise en état des parties communes …, la dépose du mur de refend séparant les lots des SCI Amy et ceux des époux X et l’installation d’une porte en façade …' ; en effet, il ressort du contenu de cette résolution 20 repris intégralement ci-avant, qu’elle ne portait pas sur l’ensemble du point d’information de la résolution 19 mais uniquement sur la demande du syndicat des copropriétaires de 'remise en état des parties communes', 'compte tenu de la réalisation de travaux sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (réunion de lots privatifs, installation d’une porte en façade côté Cité Dupetit Thouars en contradiction avec l’état descriptif de division, etc) par la S.A.R.L. 21 Lunes, locataire de la SCI Amy et des époux X', sachant que la réunion de lots privatifs est relative à la destruction du mur séparant les lots de la SCI Amy de ceux de M. et M^me X et que le mot dans la parenthèse 'etc’ n’est pas déterminé;

Les premiers juges n’ont pas dénaturé la résolution 23 du procès-verbal d’assemblée générale du 12 mai 2016, en ce que l’objet de cette résolution ne porte pas sur l’ensemble du point d’information de la résolution 22 mais uniquement sur 'les violations manifestes et répétées du règlement de copropriété imputables tant à la SCI Amy et aux époux X qu’à leur locataire, la S.A.R.L. 21 Lunes, caractérisées par (I) la réalisation sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de travaux sur les parties communes, (II) la réunion des lots de la SCI Amy et des époux X sans autorisation de la copropriété et (III) l’exploitation d’un même commerce dans plusieurs lots appartenant à des copropriétaires différents’ ;

Les premiers juges n’ont pas dénaturé le règlement de copropriété en indiquant que le règlement de copropriété ne fait nullement référence à une quelconque autorisation préalable du syndicat des copropriétaires pour l’exploitation de deux lots contigus, sachant qu’une telle clause n’existe pas dans ledit règlement de copropriété ;

Les premiers juges n’ont pas dénaturé le rapport d’expertise en mentionnant que les supposés manquements invoqués par le syndicat n’ont engendré aucun désordre, en ce que l’expert conclut en page 45 de son rapport du 1er août 2016 'A ce jour, hormis la ventilation des toilettes, aucun désordre n’a été allégué par les parties, les malfaçons, expressément alléguées, ou les supposés manquements dénoncés dans l’assignation n’ont engendré aucun désordre’ ;

sur le défaut de réponse à conclusions•

Concernant la demande de dire la S.A.R.L. 21 Lunes irrecevable en ses demandes d’annulation des résolutions, le fait que les premiers juges n’aient pas statué sur cette fin de non recevoir n’est pas susceptible d’annuler le jugement en ce que la SCI Amy avait formé les mêmes demandes, dont la recevabilité n’est pas contestée ;

Concernant la demande de juger M. et M^me X irrecevables en leur demande d’annulation de la résolution 20, il ressort de la motivation du jugement que les premiers juges ont statué sur cette demande en estimant qu’il n’y avait pas lieu de l’examiner ; en tout état de cause, l’absence d’examen de cette demande n’est pas susceptible d’annuler le jugement en ce que la SCI Amy avait formé la même demande, dont la recevabilité n’est pas contestée ;

Sur la demande de condamner in solidum la SCI Amy, les époux X et la S.A.R.L. 21 Lunes au paiement de plusieurs sommes, il s’agissait de demandes reconventionnelles en lien avec la demande principale en annulation de résolutions d’assemblées générales ; il convient de considérer qu’il n’y a pas défaut de réponse à conclusions puisque l’annulation des résolutions par les premiers juges a entraîné de facto le débouté de ces demandes reconventionnelles et que ce débouté est inclus dans le dispositif du jugement dans la phrase 'déboute les parties du surplus de leurs demandes’ ;

sur la contradiction de motifs•

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que pour fonder leurs affirmations les premiers juges ont visé expressément des pièces dont il ressortait le contraire de la motivation :
- l’affirmation par les juges, selon laquelle la résolution 20 a été adoptée exclusivement en considération des travaux réalisés sur le mur séparatif des lots de la SCI Amy et de M. et M^me X et sur le mur de façade, relève de l’analyse ci-avant de cette résolution,

- l’affirmation des juges, selon laquelle l’expert n’a relevé aucun désordre, ressort des conclusions de l’expert en page 45 de son rapport rappelées ci-avant,

- l’affirmation des juges, selon laquelle l’expert n’aurait constaté aucun travaux sur les parties communes, est tirée des conclusions de l’expert en page 45 de son rapport 'pour ce qui concerne les travaux d’aménagement des deux locaux … la quasi totalité de ces travaux étaient strictement privatifs',

- l’affirmation des juges, selon laquelle le règlement de copropriété ne ferait nullement référence à une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires pour l’exploitation de deux lots contigus par une seule entité, relève de la lecture du règlement de copropriété dans lequel une telle clause n’existe pas ;

sur l’apparence de motivation•

Concernant la résolution 20, il y a lieu d’écarter le moyen du syndicat relatif à l’apparence de motivation puisque les premiers juges ont prononcé son annulation non pas au motif de l’absence de désordres et de l’absence de travaux sur les parties communes mais au motif que 'les copropriétaires se sont prononcés sur la base d’informations rapportées par le syndic lequel se fondait sur les seules pré-conclusions de l’expert, qui n’a rendu son rapport définitif que le 1er août 2016, et qui ne permettaient pas de leur délivrer une information exhaustive sur la nature de travaux effectués par la SCI Amy et les époux X au sein de leurs parties privatives par l’ouverture de baies’ ;

Concernant la résolution 23, il y a lieu d’écarter le moyen du syndicat relatif à l’apparence de motivation puisque les premiers juges ont prononcé son annulation au motif que 'son libellé ne permettait pas aux copropriétaires d’appréhender de manière suffisamment précise le contexte de réalisation des travaux’ ; ils ont justifié que les travaux étaient de nature exclusivement privative et que les supposés manquements n’ont engendré aucun désordre tel que cela relève des conclusions de l’expert en page 45 de son rapport, analysées ci-avant ;

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en annulation du jugement du 28 novembre 2017 ;

Sur la recevabilité des demandes en annulation des résolutions 20 et 23 de l’assemblée générale du 12 mai 2016

La société Nexity B soulève, sur le fondement des articles 122 du code de procédure civile et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l’irrecevabilité de la demande d’annulation des résolutions 20 et 23 de l’assemblée générale du 12 mai 2016 par la S.A.R.L. 21 Lunes, au motif qu’elle n’est pas copropriétaire mais locataire, et l’irrecevabilité de la demande d’annulation de la résolution 20 de l’assemblée générale du 12 mai 2016 par M. et M^me X, au motif qu’ils se sont abstenus de voter et ne sont donc pas défaillants ni opposants ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite de juger M. et M^me X irrecevables en leur demande d’annulation de la résolution 20, pour les mêmes motifs que la société Nexity B et sollicite de juger la S.A.R.L. 21 Lunes irrecevable en ses demandes ;

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée’ ;

Aux termes de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, 'Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale’ ;

• sur la recevabilité de la demande de la S.A.R.L. 21 Lunes d’annulation des résolutions 20 et 23 de l’assemblée générale du 12 mai 2016

En l’espèce, la S.A.R.L. 21 Lunes n’a pas la qualité de copropriétaire, mais de locataire ; sa demande d’annulation des résolutions 20 et 23 de l’assemblée générale du 12 mai 2016 est donc irrecevable ; ses autres demandes sont recevables ;

• sur la recevabilité de la demande de M. et M^me X d’annulation de la résolution 20 de l’assemblée générale du 12 mai 2016

En l’espèce, M. et M^me X se sont abstenus lors du vote de la résolution 20 de l’assemblée générale du 12 mai 2016, leur demande d’annulation de cette résolution est donc irrecevable ;

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de remise en état des parties communes et de dommages et intérêts en raison de la violation du règlement de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre reconventionnel de :

- condamner la société Amy, M. et M^me X et la société 21 Lunes à remettre en état le mur séparatif, des lots de la société Amy et de M.et M^me X, partie commune de l’immeuble sis […] et 14 rue Dupetit-Thouars, […], sous astreinte de 500 € par jour à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

- condamner la société Amy et la société 21 Lunes à retirer les emprises réalisées par la société 21 Lunes sur le conduit de ventilation et le conduit intérieur de fumée, partie commune de l’immeuble sis […] et 14 rue Dupetit-Thouars, […] sous astreinte de 500 € par jour à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

- réserver sa compétence pour liquider l’astreinte qui sera prononcée par l’arrêt à intervenir au cas où la société Amy, M. et M^me X et la société 21 Lunes ne se conformeraient pas aux dispositions de celui-ci et qu’il faudrait à nouveau faire droit,

- condamner in solidum la société Amy, M. et M^me X et la société 21 Lunes à la somme de 40.000 € en réparation du préjudice subi par l’ensemble des copropriétaires en raison de la violation du règlement de copropriété ;

La société Amy, M. et M^me X et la S.A.R.L. 21 Lunes soulèvent l’irrecevabilité d’une partie des demandes, au motif qu’il a déjà été statué soit par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 21 septembre 2018 soit par le jugement du 3 décembre 2019 ;

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, 'Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout’ ;
En l’espèce, nonobstant le fait qu’à la date du délibéré du présent arrêt, la décision, relative à l’annulation ou non des résolutions ayant autorisé le syndic à agir en justice pour solliciter la remise en état des parties communes, ne sera pas définitive, il convient de soulever d’office l’absence de lien suffisant, au sens de l’article 70 précité, entre la demande d’annulation de résolutions d’assemblée générale et les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires d’ordonner la remise en état des parties qu’il estime communes et de condamner les appelants à des dommages et intérêts en raison de la violation du règlement de copropriété ;

En effet le fait que les résolutions avaient pour objet d’autoriser le syndic à agir en justice aux fins de solliciter la remise en état des parties communes et des dommages et intérêts en raison de la violation du règlement de copropriété ne rend pas le lien suffisant en ce que la demande originaire porte sur une annulation de résolution et non une demande au titre de travaux ;

C o m p t e t e n u d e s c o n c l u s i o n s d e s a p p e l a n t s s o u l e v a n t l ' i r r e c e v a b i l i t é d e s d e m a n d e s reconventionnelles du syndicat des copropriétaires, il convient de considérer que la question de la recevabilité est dans le débat ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles et il y a lieu de déclarer irrecevable les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires précitées ;

Sur les demandes en annulation des résolutions 20 et 23 de l’assemblée générale du 12 mai 2016

Aux termes de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, 'Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale’ ;

Aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date de l’assemblée générale du 12 mai 2016, 'A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces question à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale …' ;

En vertu du principe d’autonomie des assemblées générales, l’appréciation de la régularité de la décision contestée ne peut se faire qu’en fonction des éléments existants au jour où l’assemblée s’est prononcée, sans tenir compte des faits ou circonstances postérieurs ;

sur la résolution 20 de l’assemblée générale du 12 mai 2016•

La société Amy sollicite l’annulation de la résolution 20 de l’assemblée générale du 12 mai 2016 ; elle expose que le vote a été précédé d’un point d’information mensonger, contraire à la réalité des faits et aux constatations de l’expert judiciaire ;

En l’espèce, il ressort de la résolution 20 précitée que l’assemblée générale a approuvé l’habilitation donnée au syndic de poursuivre la procédure par laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite 'la remise en état des parties communes', 'compte tenu de la réalisation de travaux sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (réunion de lots privatifs, installation d’une porte en façade côté Cité Dupetit Thouars en contradiction avec l’état descriptif de division, etc) par la S.A.R.L. 21 Lunes, locataire de la SCI Amy et des époux X’ ;

Le mot 'etc', figurant dans les parenthèses, n’étant pas déterminé par le contenu de la résolution 20, il convient de considérer que les 'parties communes', objet des 'travaux sans autorisation de l’assemblée générale', visées par cette résolution, sont de deux types :

- le mur entre le lot de la société Amy et le lot de M. et M^me X, les travaux ayant consisté en la destruction d’une partie de ce mur pour obtenir la 'réunion de lots privatifs',

- la façade côté cité Dupetit Thouars, les travaux ayant consisté en l’installation dans cette façade 'd’une porte’ ;

Selon cette résolution 20, avant le vote, l’assemblée générale a pris connaissance du 'point d’information sur la procédure en annulation …' ;

Le fait que le détail de ce point d’information ne soit pas mentionné dans la résolution 20 mais dans la résolution 19 ne rend pas la résolution 20 équivoque et n’est pas contraire à l’article 13 du décret du 17 mars 1967, tel que l’allègue la société Amy, puisque la résolution 20 renvoie expressément à ce point d’information ;

Ce point d’information, composant la résolution 19, est relatif à la procédure engagée par la S.A.R.L. 21 Lunes et la SCI Amy le 15 janvier 2015 en annulation de la résolution de l’assemblée générale du 19 novembre 2014 qui a rejeté la demande d’autorisation de travaux de façade formulée par la SCI Amy pour le compte de sa locataire, et à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée en août 2014 par le syndicat des copropriétaires pour relever les désordres présents dans le restaurant exploité par la S.A.R.L. 21 Lunes ;

Il y a lieu de relever que le point d’information fait référence à des 'malfaçons, non-conformités et désordres’ allégués par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de sa demande d’expertise judiciaire, qui sont sans lien avec le 'mur’ et la 'porte dans la façade', objets de la résolution 20, et ne seront donc pas analysés ;

Il convient de préciser que compte tenu du principe d’autonomie des assemblées générales, il importe peu de déterminer si postérieurement à l’assemblée générale du 12 mai 2016, les litiges qui y ont été abordés ont été ou non tranchés, puisque l’appréciation de la régularité de la résolution contestée ne peut se faire qu’en fonction des éléments existants au jour où l’assemblée s’est prononcée, sans tenir compte des faits ou circonstances postérieurs ;

Néanmoins les éléments postérieurs à l’assemblée générale peuvent corroborer des éléments antérieurs à l’assemblée générale du 12 mai 2016, aux termes desquels ces litiges existaient à la date de cette assemblée ;

sur la porte en façade•

La résolution 20 affirme qu’il s’agit de 'travaux sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires’ ;

La résolution 19 ne comporte pas d’élément relatif à cette porte en façade et ne précise pas si le rejet de la demande d’autorisation des travaux de façade par l’assemblée générale du 19 novembre 2014 visait cette porte ;

Or, il ressort du dire n°5 du 12 avril 2016, soit peu avant l’assemblée générale du 12 mai 2016, que la question de la nature des travaux relatifs à la porte en façade était litigieuse puisque dans ce dire, le conseil du syndicat des copropriétaires reproche à l’expert d’avoir refusé de procéder à l’examen de la porte donnant sur rue dont il estime que la S.A.R.L. 21 Lunes a procédé à la pose 'sans requérir l’autorisation du syndicat et en violation de l’état descriptif de division’ et lui a demandé dans le cadre de sa mission de l’inclure dans sa prochaine note aux parties ;
L’existence du caractère litigieux relatif à cette porte est confirmé aussi par les pièces postérieures à l’assemblée générale du 12 mai 2016 ;

En effet, par arrêt du 21 septembre 2018 (pièce 30 Amy), la cour d’appel de Paris a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à remettre en état le mur de façade ouvert par l’installation d’une porte, en l’absence d’élément probant justifié par le syndicat des copropriétaires ;

sur le mur litigieux•

La résolution 20 affirme qu’il s’agit de 'travaux sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires’ ;

La résolution 19 précise au sujet de ce mur :

'… Le 9 septembre 2015, lors de la deuxième réunion d’expertise, l’expert a découvert la destruction des murs séparant les lots de la SCI Amy et ceux des époux X. Ces nouveaux travaux ayant été réalisés sans l’accord de la copropriété, laquelle avait pourtant enjoint tant à la S.A.R.L. 21 Lunes qu’à ses bailleurs de ne pas réaliser de travaux sur le mur de refend sans un vote préalable de l’assemblée des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires a été contraint d’initier une nouvelle procédure … la réunion d’expertise (du 9 mars 2016) s’est déroulée dans des conditions que nous jugeons anormales en ce que l’expert a refusé de procéder à tout examen du restaurant et à fortiori du mur de refend séparant les lots de la SCI Amy et des époux X … Nous préparons un dire en réponse dans le cadre duquel nous rappellerons à l’expert … que sous réserve des éléments qui doivent être communiqués par la S.A.R.L. 21 Lunes, rien ne vient assurer le syndicat des copropriétaires que les travaux réalisés sur le mur de refend n’ont pas affecté les structures porteuses et ont bien été réalisés conformément aux préconisations de M. A et aux règles de l’art’ ;

Ce point d’information laisse penser qu’il est constant que le mur séparant le lot de la SCI Amy du lot de M. et M^me X était une partie commune de l’immeuble et un mur porteur, que la S.A.R.L. 21 Lunes ne pouvait pas le détruire sans l’autorisation de l’assemblée générale et qu’en le détruisant elle a affecté les structures porteuses de l’immeuble ;

Il y a lieu d’étudier si à la date de l’assemblée générale du 12 mai 2016 la nature de partie commune ou de partie privative et la nature de mur porteur ou non, du mur litigieux, séparant le lot de la SCI Amy du lot de M. et M^me X étaient litigieuses ;

¤ sur la situation du mur litigieux et sur la note de M. A

Au dossier figurent deux plans du rez-de-chaussée de l’immeuble :

- un plan des lieux figurant en page 23 du rapport d’expertise judiciaire, extrait du règlement de copropriété par l’expert (pièce 21 SDC),

- un plan des lieux 'état projeté’ figurant dans la convocation à l’assemblée générale du 1er juin 2015 et relatif au projet de modification de façade de la société Amy et de M. et M^me X (pièce 17 Amy) ;

Il ressort de ces deux plans que le lot de la société Amy et le lot de M. et M^me X sont accolés et donnent sur la rue Dupetit-Thouars ; le lot de M. et M^me X est à l’angle de la rue Dupetit-Thouard et de la rue de la Cité ;

Sur les deux plans, ces deux lots accolés sont séparés par un mur composé en fait de trois murs qui apparaissent sur le plan 'en escalier’ :
- le premier mur, de la façade sur rue en direction du fond des lots, est perpendiculaire à la rue Dupetit-Thouars ; selon le plan du règlement de copropriété, il mesure 465cm,

- le deuxième mur commence au bout du premier mur, avant le fond des lots, il est perpendiculaire au premier mur et parallèle à la rue,

- le troisième mur, du bout du deuxième mur en direction du fond des lots, est perpendiculaire à la rue Dupetit-Thouars ;

Sur les deux plans, le deuxième mur est d’une épaisseur relativement large ; le début du premier mur, côté rue, a la même épaisseur sur une petite partie, puis est d’une épaisseur plus fine ; le troisième mur est d’une épaisseur fine ; cette épaisseur est insuffisante à déterminer la nature structure porteuse des murs puisque l’expert précise que ce document ne peut servir en aucun cas à déterminer ce qui est porteur ou non ;

Sur ces plans, sont représentées, dans les murs en façade donnant sur la rue Dupetit-Thouars, pour le lot de la société Amy, une porte et une vitrine, pour le lot de M. et M^me X une porte et une vitrine, et dans les murs en façade donnant sur la rue de la Cité pour le lot de M. et M^me X deux vitrines ;

Dans le rapport du 4 mars 2015, M. A, l’architecte de la copropriété, expose que 'la visite a été diligentée dans le but de procéder à l’examen de la nature de la paroi séparative des deux locaux commerciaux en rez-de-chaussée, en vue de la création de baies dans cette paroi pour assurer une communication entre ces deux locaux’ ;

Il ressort de la comparaison des deux plans et du rapport du 4 mars 2015 de M. A que les trois baies mentionnées par M. A, dont les intitulés sont repris par M. B, l’expert judiciaire, sont situées ainsi :

- 'la baie principale de la pièce orientée sur rue’ est située dans le premier mur, à compter de la fin de la petite partie du mur, qui est d’une épaisseur relativement large ; elle est d’une longueur de 195 cm selon M. A,

- 'la baie secondaire de la pièce orientée sur rue’ est située aussi dans le premier mur, elle est séparée de la baie principale par un pan de mur et mesure 184 cm de longueur selon M. A,

- 'la baie de la pièce située en fond de l’établissement’ est dans le troisième mur et est d’une longueur de 110 cm selon M. A ;

Dans sa note du 4 mars 2015 (pièce 46 SDC), M. A, l’architecte de la copropriété précise 'Mur séparatif entre les locaux : Il est constaté que la paroi séparative des locaux est constituée d’un mur en maçonnerie d’épaisseur importante estimée à 20cm qui lui confère un caractère structurel et un caractère de partie commune de l’immeuble’ ;

Cette constatation a été modifiée ;

Dans la note du 25 mai 2016 (pièce 26 SDC), l’expert judiciaire expose qu’il a souhaité la présence de M. A, que celui-ci n’était pas disponible mais a été remplacé lors de la réunion du 9 mars 2015 par M. C, architecte de la copropriété ; l’expert note en page 6 de sa note la modification de la constatation notée par M. A 'Mur séparatif : M. A indique que ce mur a une épaisseur de 20cm … sauf entre la colonnette de fonte et le refend où il s’agit d’une cloison séparative commune à deux lots privatifs …' ;

Cette correction relative à la baie principale, située entre la petite partie de mur épais et le pan de mur la séparant de la baie secondaire, soit 'entre la colonne de fonte et le refend’ est en cohérence avec les plans susvisés et avec l’avis de M. A sur les baies, détaillé ci-après ;

Dans son rapport du 4 mars 2015, M. A donne son avis sur les trois baies, avis qui sera confirmé par l’expert judiciaire dans son rapport d’expertise du 1er août 2016 :

- la baie principale de la pièce orientée sur rue : il indique que cette baie existait et a été obturée par une simple cloison en maçonnerie ne comportant aucun caractère structurel porteur,

- la baie secondaire de la pièce orientée sur rue : il indique que cette baie existait et a été obturée par une paroi en aggloméré de ciment de 15cm d’épaisseur ; cette paroi assure la reprise des charges des niveaux supérieurs et la remise en service de la baie impose la mise en place d’un linteau composé de profilés métalliques destinés à assurer la reprise des charges des niveaux supérieurs,

- la baie de la pièce située en fond de l’établissement : il indique que cette baie existait et a été obturée par une simple cloison en maçonnerie ne comportant aucun caractère structurel porteur ;

¤ sur la nature de partie commune ou de partie privative des parties du mur litigieux correspondant aux trois baies

La note aux parties, qui a suivi la réunion du 9 mars 2016, rédigée par l’expert, à la date du 10 mars 2016 selon le point d’information de la résolution 19 et à la date du 15 mars 2016 selon le calendrier du rapport d’expertise, ne figure pas dans les pièces produites à la cour ;

Toutefois il ressort du dire n°5 du 12 avril 2016 du conseil du syndicat des copropriétaires (pièce 62 SDC) qu’à cette date, soit peu avant l’assemblée générale du 12 mai 2016, la nature de partie commune ou de partie privative, des parties du mur litigieux correspondant aux trois baies, était discutée puisque le syndicat des copropriétaires qui nomme le mur litigieux 'mur de refend’ précise en page 12 de son dire 'Dans son dernier dire du 29 mars 2016, la S.A.R.L. 21 Lunes prétend que selon le règlement de copropriété, aucune autorisation de la copropriété ne serait nécessaire pour la réalisation des travaux sur le mur de refend. Une telle affirmation est fausse et il suffit pour s’en convaincre de se référer au règlement de copropriété pour constater que le mur de refend est une partie commune, de sorte que tout travaux réalisé sur ce dernier nécessite obligatoirement et préalablement l’accord de la copropriété’ ;

Concernant le règlement de copropriété (pièce 22 Amy), le syndicat des copropriétaires estime qu’il faut appliquer la clause en page 21 du règlement de copropriété 'Parties communes générales : Les 'parties communes’ … comprennent notamment … les fondations, les gros murs de façade, les murs de pignons et de refend …' , alors que la SCI Amy estime qu’il faut appliquer les clauses du règlement de copropriété figurant en page 23 'III Parties mitoyennes : Toutes cloisons qui séparent deux lots sont propriété commune de deux propriétaires qu’elles séparent et elles leur appartiennent par moitié …' et en page 24 'Usage des parties privées : … les lots séparés par une simple cloison non porteuse pourront être à tous moments réunis ou séparés’ ;

Le caractère litigieux, de la nature des parties du mur litigieux correspondant aux trois baies qui ont fait l’objet de travaux, est confirmé par les pièces postérieures à l’assemblée générale du 12 mai 2016 ;

Dans son rapport du 1er août 2016, l’expert judiciaire précise en page 44 qu’il 'ne lui appartient pas de classer telle ou telle partie de maçonnerie en parties privatives ou parties communes (point de droit)' et en page 45 qu’il 'ne peut se prononcer sur l’obligation à demander l’autorisation de la copropriété : il s’agit d’un point de droit attaché au règlement de copropriété’ ;

Il ressort de la motivation en page 6 de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 21 septembre 2018 (pièce 64 SDC) qu’à cette date, la nature de ce mur était toujours litigieuse :

'Sur la demande de remise en état du 'mur de refend séparatif des lots de la SCI Amy et des époux X'

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il s’agit d’une partie commune, alors que la SCI Amy soutient que les travaux n’ont affecté qu’un mur séparatif non porteur, propriété commune, selon elle, de la SCI Amy et des X.

En l’absence des époux X à la présente instance, et alors que le statut du mur affecté par les travaux, partie commune générale ou partie commune aux seuls copropriétaires voisin, est discuté, cette demande sera déclarée irrecevable’ ;

¤ sur la nature de structure porteuse de l’immeuble des parties du mur litigieux correspondant aux trois baies ayant fait l’objet de travaux

Il ressort du dire n°5 du 12 avril 2016 du conseil du syndicat des copropriétaires (pièce 62 SDC) qu’à cette date, soit peu avant l’assemblée générale du 12 mai 2016, la nature de structure porteuse des parties du mur litigieux correspondant aux trois baies ayant fait l’objet de travaux était discutée puisque ce dire critique la position de l’expert en page 11 'votre dernière note aux parties du 11 mars 2016 retient que les travaux de dépose du mur de refend n’auraient pas touché la structure porteuse du bâtiment et auraient été réalisés selon les préconisations de M. A’ ;

Le caractère litigieux de la nature de structure porteuse des parties du mur litigieux correspondant aux trois baies ayant fait l’objet de travaux est confirmé par les pièces postérieures à l’assemblée générale du 12 mai 2016 ;

Dans son rapport du 1er août 2016, l’expert judiciaire conclut en page 45 que 'les travaux engagés par la S.A.R.L. 21 Lunes n’ont touché à aucune des parties de la structure porteuse de l’immeuble’ ;

Il ressort de la motivation précitée en page 6 de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 21 septembre 2018 (pièce 64 SDC) qu’à cette date, la nature de structure porteuse de la partie du mur litigieux ayant fait l’objet de travaux était toujours litigieuse puisque la SCI Amy continuait de soutenir que les travaux n’avaient affecté qu’un mur séparatif non porteur alors que le syndicat des copropriétaires estimait qu’il s’agissait d’une partie commune ;

Ainsi il ressort de ces éléments que les copropriétaires ont voté la résolution 20, sur la base d’un point d’information erroné :

- affirmant que les travaux relatifs à la porte en façade sont des travaux réalisés sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale, sans mentionner qu’à la date de l’assemble générale du 12 mai 2016, la SCI Amy le contestait dans le cadre d’une procédure en cours, que l’expert judiciaire saisi de cette question n’avait pas encore rendu son rapport définitif et que ce rapport et la décision amenée à trancher ce litige étaient susceptibles de remettre en cause l’analyse du syndic,

- laissant penser qu’il était constant que le mur séparant le lot de la SCI Amy du lot de M. et M^me X était une partie commune de l’immeuble et que la S.A.R.L. 21 Lunes avait à tort détruit une partie de ce mur sans l’autorisation de l’assemblée générale, sans mentionner qu’à la date de l’assemblée générale du 12 mai 2016, la SCI Amy le contestait dans le cadre d’un procédure en cours, que le mur était en fait composé de trois parties susceptibles d’être de natures différentes, que les parties s’opposaient sur la clause à appliquer en page 21 ou en page 23 du règlement de copropriété, et que la décision amenée à trancher ce litige était susceptible de remettre en cause l’analyse du syndic,
- laissant penser qu’il était constant que la destruction de cette partie du mur avait affecté les structures porteuses de l’immeuble, sans mentionner qu’à la date de l’assemblée générale du 12 mai 2016, la SCI Amy le contestait dans le cadre de la procédure en cours, que le mur était en fait composé de trois parties susceptibles d’être de natures différentes, que l’expert judiciaire saisi de cette question n’avait pas encore rendu son rapport définitif et que ce rapport et la décision amenée à trancher ce litigie étaient susceptibles de remettre en cause l’analyse du syndic ;

Il convient donc de considérer que les copropriétaires ont reçu une information erronée susceptible d’influer sur le vote de la résolution 20 tendant à approuver l’habilitation donnée au syndic de poursuivre la procédure par laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite 'la remise en état des parties communes’ ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a prononcé l’annulation de la résolution 20 de l’assemblée générale du 12 mai 2016 ;

sur la résolution 23 de l’assemblée générale du 12 mai 2016•

La société Amy et M. et M^me X sollicitent l’annulation de la résolution 23 de l’assemblée générale du 12 mai 2016 ; ils estiment que l’exposé de la résolution est faux et contraire aux rapports de M. A et de M. B ;

En l’espèce, il ressort de la résolution 23 précitée que l’assemblée générale a approuvé l’autorisation donnée au syndic pour engager contre la SCI Amy, M. et M^me X et la S.A.R.L. 21 Lunes, une procédure judiciaire aux fins de résiliation des baux, remise en état des parties communes et versement de dommages et intérêts ;

Cette résolution précise qu’elle est fondée sur 'les violations manifestes et répétées du règlement de copropriété imputables tant à la SCI Amy et aux époux X qu’à leur locataire, la S.A.R.L. 21 Lunes, caractérisées par (I) la réalisation sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de travaux sur les parties communes, (II) la réunion des lots de la SCI Amy et des époux X sans autorisation de la copropriété et (III) l’exploitation d’un même commerce dans plusieurs lots appartenant à des copropriétaires différents’ ;

Selon cette résolution 23, avant le vote, l’assemblée générale a pris connaissance du 'point d’information des violations du règlement de copropriété imputables à la S.A.R.L. 21 Lunes et aux époux X et à la SCI Amy, copropriétaires bailleurs’ ;

Ce point d’information, composant la résolution 22, précise, concernant les violations du règlement de copropriété visées par la résolution 23 et caractérisées par les travaux sur les parties communes, la réunion des lots et l’exploitation d’un même commerce, les éléments suivants :

'Dès son entrée dans les lieux, la S.A.R.L. 21 Lunes, sans que ses copropriétaires s’y opposent, a réalisé des travaux d’aménagement, notamment sur les parties communes, sans requérir au préalable l’autorisation du syndicat des copropriétaires pourtant obligatoire lors de ce type de travaux.

Ces travaux non autorisés font actuellement l’objet d’une expertise diligentée par le syndicat des copropriétaires.

Dans le cadre de cette expertise, le syndicat des copropriétaires a adressé le 12 avril 2016 un dire à l’expert, dans lequel le syndicat des copropriétaires reprend (I) l’ensemble des travaux réalisés sur les parties communes par la S.A.R.L. 21 Lunes, sans accord de la copropriété, (II) en violation du règlement de copropriété et des dispositions légales applicables, article 25b de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :
- l’utilisation d’un conduit partie commune pour assurer la ventilation de la cuisine du restaurant étant précisé que l’utilisation de ce conduit est au surplus une violation manifeste de l’ordonnance de préfecture de police n°75-16329 …,

- le branchement d’une gaine sur la ventilation de cave, partie commune, aux fins d’aération des wc,

- la pose d’une porte et de serrures sur le mur de façade, donnant sur rue …,

- la dépose du mur de refend séparant les lots des SCI Amy et des époux X, alors que le syndic avait fait injonction tant à la S.A.R.L. 21 Lunes qu’aux SCI Amy et époux X de ne pas procéder à des travaux sans accord de la copropriété puisque le mur de refend étant une partie commune 'sont parties communes générales : les fondations, les gros murs de façade, les murs de pignon et de refend', une autorisation préalable de la copropriété était obligatoire …,

- en procédant à des ouvertures dans le mur de refend, la S.A.R.L. 21 Lunes, avec l’accord de ses bailleurs, a réuni les lots des SCI Amy et des époux X, sans autorisation de la copropriété, alors que conformément à l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et à la jurisprudence applicable la réunion de lots privatifs doit être autorisée préalablement par l’assemblée générale des copropriétaires,

- en réunissant les lots des SCI Amy et époux X, afin d’y exploiter un seul et même commerce, la S.A.R.L. 21 Lunes, avec l’accord de ses bailleurs a à nouveau méconnu les dispositions légales précitées et le règlement de copropriété …' ;

Ce point d’information laisse penser qu’il est constant que la S.A.R.L. 21 Lunes a réalisé des travaux sur les parties communes, que ces travaux nécessitaient l’autorisation de l’assemblée générale, que le conduit utilisé pour la ventilation de la cuisine est une partie commune, que l’utilisation de ce conduit est contraire à la règlementation, que la gaine d’aération des wc est branchée sur une partie commune, que la porte de façade nécessitait l’autorisation de l’assemblée générale, que le mur séparant le lot de la SCI Amy du lot de M. et M^me X est un mur de refend, que ce mur est une partie commune, que les travaux sur ce mur nécessitaient l’autorisation de l’assemblée générale, que la réunion des lots nécessitait l’autorisation de l’assemblée générale et que l’exploitation d’un seul commerce est contraire aux dispositions légales et au règlement de copropriété ;

Il y a lieu d’étudier si à la date de l’assemblée générale du 12 mai 2016 ces questions étaient litigieuses ;

¤ sur la réalisation sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de travaux sur les parties communes

Au préalable, il convient de constater que la résolution 23 ne mentionne pas que les manquements allégués n’ont engendré aucun désordre, alors que l’expert judiciaire le relèvera, postérieurement à l’assemblée générale, en page 45 de son rapport du 1er août 2016 ;

Concernant l’utilisation d’un conduit partie commune pour assurer la ventilation de la cuisine du restaurant, il ressort du dire n°5 du 12 avril 2016 du conseil du syndicat des copropriétaires (pièce 62 SDC) qu’à cette date, soit peu avant l’assemblée générale du 12 mai 2016, les questions de la nature du conduit et de son absence de conformité à la réglementation étaient sujets à litige puisque ce dire critique la position de l’expert en page 5 'Dans votre note du 11 mars 2016, vous avez considéré que le conduit de ventilation de la cuisine serait techniquement conforme … le chemisage a été réalisé dans un conduit de fumée qui constitue une partie commune … ce seul constat suffit à établir la non conformité de l’installation …' ;

Le caractère litigieux de la nature de ce conduit et de son absence de conformité à la réglementation est confirmé par les pièces postérieures à l’assemblée générale du 12 mai 2016 ;

En effet, en page 36 de son rapport du 1er août 2016, l’expert judiciaire précise qu’il ne donnera pas d’avis sur la nature du conduit, partie commune ou partie privative, que l’ordonnance de la préfecture de police n°75-16329 ne s’applique pas puisqu’elle est relative au conduit d’aération et qu’il s’agit en l’espèce d’un conduit de fumée et que l’installation est techniquement conforme, le tubage assurant la conformité du conduit au regard de la réglementation incendie ;

Concernant la pose d’une porte et de serrures sur le mur de façade, il ressort de l’analyse ci-avant qu’à la date du dire du 12 avril 2016, soit peu avant l’assemblée générale du 12 mai 2016, la question de la nature des travaux de la porte en façade était litigieuse, et que ce caractère litigieux est confirmé par les pièces postérieures à l’assemblée générale du 12 mai 2016, soit l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 21 septembre 2018 ;

Concernant 'la dépose du mur de refend’ séparant les lots des SCI Amy et des époux X, il ressort de l’analyse ci-avant qu’à la date du dire du 12 avril 2016, soit peu avant l’assemblée générale du 12 mai 2016, la nature de partie commune ou de partie privative, des parties du mur litigieux correspondant aux trois baies, était litigieuse, et que ce caractère litigieux est confirmé par les pièces postérieures à l’assemblée générale du 12 mai 2016, notamment le rapport de l’expert judiciaire du 1er août 2016 et l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 21 septembre 2018 ;

¤ sur la réunion des lots sans autorisation de la copropriété en violation des dispositions légales et du règlement de copropriété et sur l’illégalité de l’exploitation d’un seul commerce

Concernant la réunion des lots et l’exploitation d’un seul commerce, il ressort du dire n°5 du 12 avril 2016 du conseil du syndicat des copropriétaires (pièce 62 SDC) qu’à cette date, soit peu avant l’assemblée générale du 12 mai 2016, la question de la nécessité d’un accord de la copropriété avant la réunion de deux lots et de la légalité de l’exploitation d’un seul commerce était discutée puisque ce dire critique en page 1 les allégations de la S.A.R.L. 21 Lunes, affirmant qu’avant son installation, il y aurait eu un restaurant dans les lots du rez-de-chaussée, et en page 12 les allégations de la S.A.R.L. 21 Lunes sur l’absence d’autorisation nécessaire de la copropriété alors que la réunion des lots sans autorisation de la copropriété est contraire aux dispositions du règlement de copropriété lequel indique qu’il est interdit pour un commerce d’exploiter plusieurs lots et à l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 lequel exige l’autorisation de la copropriété pour la réunion de lots privatifs ;

La SCI Amy estime qu’est applicable la clause en page 24 du règlement de copropriété 'Usage des parties privées : … Modifications : … les lots séparés par une simple cloison non porteuse pourront être à tous moments réunis ou séparés', alors que le syndicat estime le contraire ;

Le caractère litigieux de la nécessité d’une autorisation de l’assemblée générale avant la réunion des lots de la SCI Amy et de M. et M^me X et de l’illégalité de l’exploitation d’un seul commerce est confirmé par les pièces postérieures à l’assemblée générale du 12 mai 2016 ;

En effet, l’expert judiciaire précise en page 28 de son rapport d’expertise du 1er août 2016 qu’initialement il n’y avait qu’un seul local et conclut en page 42 que 'L’exploitation par une seule entité commerciale de deux lots appartenant à différents propriétaires est une pratique courante dans Paris. Mais ce point reste un point de droit que l’expert ne peut aborder’ ;

Ainsi il ressort de ces éléments que les copropriétaires ont voté la résolution 23, sur la base d’un point d’information erroné :

- ne précisant pas que les manquements allégués n’ont engendré aucun désordre,

- laissant penser qu’il est constant que le conduit pour assurer la ventilation de la cuisine est une partie commune, que l’accord de l’assemblée générale devait être sollicité avant l’utilisation de ce conduit et que l’installation n’est pas conforme à la règlementation, sans mentionner qu’à la date de l’assemblée générale du 12 mai 2016, la SCI Amy le contestait dans le cadre d’un procédure en cours, que l’expert judiciaire saisi de cette question n’avait pas encore rendu son rapport final d’expertise judiciaire et que ce rapport ainsi que la décision amenée à trancher ce litige étaient susceptibles de remettre en cause l’analyse du syndic,

- affirmant que les travaux de pose d’une porte et de serrures sur le mur de façade avaient été réalisés sur les parties communes sans accord de la copropriété, sans mentionner qu’à la date de l’assemblée générale du 12 mai 2016, la SCI Amy le contestait dans le cadre d’une procédure en cours, que l’expert judiciaire saisi de cette question n’avait pas encore rendu son rapport définitif et que ce rapport et la décision amenée à trancher ce litige étaient susceptibles de remettre en cause l’analyse du syndic,

- laissant penser qu’il était constant que le mur séparant le lot de la SCI Amy du lot de M. et M^me X était une partie commune de l’immeuble et que la S.A.R.L. 21 Lunes avait à tort détruit une partie de ce mur sans l’autorisation de l’assemblée générale, sans mentionner qu’à la date de l’assemblée générale du 12 mai 2016, la SCI Amy le contestait dans le cadre d’un procédure en cours, que le mur était en fait composé de trois parties susceptibles d’être de natures différentes, que les parties s’opposaient sur la clause à appliquer en page 21 ou en page 23 du règlement de copropriété, et que la décision amenée à trancher ce litige était susceptible de remettre en cause l’analyse du syndic,

- laissant penser qu’il est constant que la réunion des lots devait être précédée d’un accord de la copropriété et que l’exploitation d’un seul commerce dans ces lots est illégale, sans mentionner qu’à la date de l’assemblée générale du 12 mai 2016, la SCI Amy le contestait dans le cadre d’une procédure en cours, que les parties s’opposaient sur l’applicabilité de la clause en page 23 du règlement de copropriété, que l’expert judiciaire saisi de cette question n’avait pas encore rendu son rapport définitif et que ce rapport ainsi que la décision amenée à trancher ce litige étaient susceptibles de remettre en cause l’analyse du syndic ;

Ainsi il convient de considérer, au vu de ces éléments et sans qu’il ne soit nécessaire d’étudier la question de la gaine d’aération des wc, que les copropriétaires ont reçu une information erronée susceptible d’influer sur le vote de la résolution 23 tendant à approuver l’autorisation donnée au syndic pour engager contre la SCI Amy, M.et M^me X et la S.A.R.L. 21 Lunes, une procédure judiciaire aux fins de résiliation des baux, remise en état des parties communes et versement de dommages et intérêts ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a prononcé l’annulation de la résolution 23 de l’assemblée générale du 12 mai 2016 ;

Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndic Nexity B

La SCI Amy, M. et M^me X et la S.A.R.L. 21 Lunes sollicitent de condamner la société Nexity B à leur verser la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, au motif que la société Nexity B a commis une faute, en rédigeant des points d’information trompeurs, inclus dans le procès-verbal de l’assemblée générale ; ils estiment que cette faute a pour conséquence le report du vote de leurs demandes par les autres copropriétaires, le point de vue hostile de ceux-ci et la situation de blocage qui a empêché la société 21 Lunes depuis plusieurs années d’aménager la terrasse pour laquelle elle a eu une autorisation de la mairie de Paris ;

La société Nexity B oppose que les appelants ne démontrent pas les obligations qu’elle aurait violées ;
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

La responsabilité du syndic doit être retenue lorsqu’il présente de manière délibérément partiale et tendancieuse une information relative aux demandes de mise à l’ordre du jour d’un copropriétaire ;

En l’espèce, le syndic Nexity B ne conteste pas avoir rédigé et présenté lors de l’assemblée générale, les points d’information repris dans les résolutions 19 et 22, avant le vote des résolutions 20 et 23 ;

Il convient de considérer que le syndic Nexity B a commis une faute et a engagé sa responsabilité délictuelle, à l’égard des copropriétaires la SCI Amy, M. et M^me X et à l’égard de la locataire la S.A.R.L. 21 Lunes, en rédigeant et en présentant ces points d’information qu’il savait erronés, en ce qu’il a procédé par affirmations sur des points litigieux, alors qu’en sa qualité de professionnel de la copropriété et dans le cadre de sa mission, il était informé des procédures en cours, notamment de la procédure d’expertise judiciaire, des questions en litige rappelées ci-avant, des hésitations sur les clauses du règlement de copropriété applicables, et en ce qu’il n’a pas alerté les copropriétaires de l’existence de ces questions litigieuses et sur le fait que le rapport final d’expertise judiciaire et les décisions amenées à trancher les points juridiques étaient susceptible de remettre en cause ces affirmations ;

Le préjudice ne s’analyse pas en la privation de la possibilité d’exploiter normalement la terrasse du restaurant mais en la perte de chance du rejet des résolutions 20 et 23, soit de l’absence d’autorisation du syndic à engager une procédure judiciaire à l’encontre de la société Amy, M. et M^me X et la S.A.R.L. 21 Lunes, en remise en état des parties communes, en résiliation des baux et en dommages et intérêts et de l’absence de condamnation suite à une telle procédure ;

Il ressort de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 21 septembre 2018, que le syndicat des copropriétaires a sollicité la remise en état de parties communes et que la cour a :

- déclaré irrecevable la demande relative au mur de refend,

- rejeté la demande relative à la porte en façade,

- condamné in solidum la SCI Amy et la société 21 Lunes à retirer l’emprise sur le conduit de ventilation et retirer l’emprise sur le conduit de fumée,

- rejeté la demande d’astreinte,

- condamné in solidum la SCI Amy et la société 21 Lunes à payer au syndicat la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en cause de première instance et d’appel ;

M. et M^me X ne justifiant pas avoir fait l’objet d’une procédure judiciaire postérieurement à l’assemblée générale du 12 mai 2016, il convient de considérer qu’ils ne justifient pas de l’existence d’un préjudice en lien avec la perte de chance du rejet des résolutions 20 et 23 ;

Concernant la SCI Amy et la société 21 Lunes, il est justifié qu’ils ont subi une perte de chance de ne pas avoir été condamnés, en lien avec la perte de chance du rejet des résolutions 20 et 23 qu’il y a lieu d’évaluer à 70% des condamnations ; la SCI Amy et la société 21 Lunes ne justifient pas de frais afférents au retrait de l’emprise sur le conduit de ventilation et sur le conduit de fumée ; il y a donc lieu d’estimer le préjudice à la somme de 2.800 € (70 % x 4.000 €) ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande de dommages et intérêts, il est infirmé en ce qu’il a débouté la SCI Amy et la S.A.R.L. 21 Lunes de leur demande de dommages et intérêts et il y a lieu de condamner la société Nexity B, en qualité de syndic, à payer à la SCI Amy et la S.A.R.L. 21 Lunes la somme unique de 2.800 € à titre de dommages et intérêts ;

Sur les demandes reconventionnelles

sur les demandes du syndicat des copropriétaires•

Le syndicat des copropriétaires sollicite de condamner les appelants au titre de l’amende civile et au titre de la procédure abusive ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires succombant en l’instance, il convient de le débouter de sa demande de dommage et intérêts au titre de l’amende civile et de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;

sur la demande de la société Nexity B•

La société Nexity B sollicite de condamner in solidum la S.A.R.L. 21 Lunes, la SCI Amy et les époux X au paiement de la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

En l’espèce, la société Nexity B succombant en l’instance, le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à l’infirmer sur les dépens ;

Le syndicat des copropriétaires et la société Nexity B, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d’appel et le syndicat des copropriétaires doit être condamné à payer à la SCI Amy, M.et M^me X, la S.A.R.L. 21 Lunes et la SCI Z la somme unique de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande relative aux frais d’expertise formulée par le syndicat des copropriétaires et la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires et la société Nexity B ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déclare recevable l’intervention forcée de la SCI Z ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires du […] Dupetit-Thouars et 14 rue Dupetit-Thouars 74003 Paris en annulation du jugement du 28 novembre 2017 ;

Déclare irrecevable la demande de la S.A.R.L. 21 Lunes en annulation des résolutions 20 et 23 de l’assemblée générale du 12 mai 2016 ;

Déclare irrecevable la demande de M. D X et M^me E F épouse X en annulation de la résolution 20 de l’assemblée générale du 12 mai 2016 ;
Confirme le jugement excepté en ce qu’il a :

- débouté la SCI Amy et la S.A.R.L. 21 Lunes de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société Nexity B, en qualité de syndic,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle de remise en état des parties communes,

- condamné uniquement le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Déclare irrecevable les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de :

- condamner la société Amy, M. et M^me X et la société 21 Lunes à remettre en état le mur séparatif, des lots de la société Amy et de M.et M^me X, partie commune de l’immeuble sis […] et 14 rue Dupetit-Thouars, […], sous astreinte de 500 € par jour à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

- condamner la société Amy et la société 21 Lunes à retirer les emprises réalisées par la société 21 Lunes sur le conduit de ventilation et le conduit intérieur de fumée, partie commune de l’immeuble sis […] et 14 rue Dupetit-Thouars, […] sous astreinte de 500 € par jour à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

- réserver sa compétence pour liquider l’astreinte qui sera prononcée par l’arrêt à intervenir au

cas où la société Amy, M. et M^me X et la société 21 Lunes ne se conformeraient pas aux dispositions de celui-ci et qu’il faudrait à nouveau faire droit,

- condamner in solidum la société Amy, M. et M^me X et la société 21 Lunes à la somme de 40.000 € en réparation du préjudice subi par l’ensemble des copropriétaires en raison de la violation du règlement de copropriété ;

Condamne la société Nexity B, en qualité de syndic, à payer à la SCI Amy et la S.A.R.L. 21 Lunes la somme unique de 2.800 € à titre de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] Dupetit-Thouars et 14 rue Dupetit-Thouars […] de sa demande de dommage et intérêts au titre de l’amende civile et de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] Dupetit-Thouars et 14 rue Dupetit-Thouars 74003 Paris et la société Nexity B aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] Dupetit-Thouars et 14 rue Dupetit-Thouars […] à payer à la SCI Amy, M. D X et M^me E F épouse X, la S.A.R.L. 21 Lunes et la SCI Z la somme globale de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT 1. J K L M

[…]