Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14333 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGIFE

Décision déférée à la Cour : Décision du 21 Avril 2022 – Tribunal judiciaire de PARIS

hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP- RG n° 18/14145

APPELANTES

Madame [O] [D] épouse [T] née le 23 septembre 1971 à [Localité 10],

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée et assistée de M^e Barthélemy LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0386 substituée par M^e Baptiste DE COURCELLES, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. METEOR immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 391 538 899, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée et assistée de M^e Barthélemy LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0386 substituée par M^e Baptiste DE COURCELLES, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Madame [M] [H] née le 7juillet 1956 à [Localité 9],

[Adresse 1],

[Localité 8] ,

BELGIQUE

Représentée par M^e Maxence MARCEL, avocat au barreau de PARIS, toque : R050

S.A.R.L. ARMONUI immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 539 164 525, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Maxence MARCEL, avocat au barreau de PARIS, toque : R050

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, président de chambre , magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cou initialement prévue le 20 juin 2025 prorogé au 11 juillet 2025 puis au 05 septembre 2025 au 10 octobre 2025 et au 17 octobre 2025 et le 7 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

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Conclusions Mme [T] et SCI Météor : 3 mars 2025

Conclusions Mme [H] et société Armonui : 1er septembre 2023

Clôture : 20 mars 2025

Selon procès-verbal du 29 septembre 2011, l’assemblée générale des associés de la SCI Météor, composé d'[S] [D] et de sa fille, Mme [T], a autorisé la cession, pour une durée de dix ans, de l’usufruit des lots n° 36, 37, 38 et 40 de l’immeuble situé à [Adresse 11] et donné tous pouvoirs à Mme [H] pour conclure la vente.

L’acte a été conclu le 29 décembre 2011au prix de 96 140 euros au profit de la société Armonui dont Mme [B], fille de Mme [H], est la gérante.

Suite au décès d'[S] [D], Mme [T] et la SCI Météor ont assigné Mme [H] et la société Armonui en nullité de la décision de l’assemblée générale du 29 septembre 2011 autorisant la cession de l’usufruit et de l’acte du 29 décembre 2011 qui a procédé à cette cession, ainsi qu’en restitution des fruits produits par les biens, soit 173 340 euros, en inopposabilité à la SCI Météor des contrats conclus relativement à ces biens et en paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 21 avril 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté la fin de non-recevoir de l’action de Mme [T] et de la SCI Météor en annulation de la décision de l’assemblée générale du 29 septembre 2011 ;

— rejeté la fin de non-recevoir de l’action de la SCI Météor en nullité de l’acte de vente du 29 décembre 2011 ;

— rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription de l’action en nullité de l’assemblée générale du 29 septembre 2011 et de l’acte de vente du 29 décembre 2011 ;

— déclaré recevables les actions de Mme [T] et de la SCI Météor en nullité de la délibération de l’assemblée générale du 29 septembre 2011 et de la vente du 29 décembre 2011 ;

— déclaré recevable la demande de la SCI Météor en nullité de l’acte du 29 décembre 2011 ;

— déclaré irrecevable la demande de Mme [T] en nullité de l’acte du 29 décembre 2011 pour défaut d’intérêt à agir ;

— déclaré irrecevable la demande tendant à la condamnation de Mme [H] à rendre compte de sa gestion en exécution du mandat du 1er octobre 2004 ;

— prononcé la nullité de la délibération de l’assemblée générale du 29 septembre 2011 et de l’acte du 29 décembre 2011 ;

— condamné la SCI Météor à rembourser à la société Armonui la somme de 96 140 euros correspondant au prix de vente, la somme de 12 761 euros correspondant au montant de la taxe foncière, de la somme de 1 543,14 euros correspondant au montant des primes d’assurance et la somme de 15 316,48 euros correspondant aux charges de copropriété ;

— rejeté la demande de la société Armonui en remboursement de la somme de 4 990 euros correspondant aux frais de l’acte du 29 décembre 2011 ;

— rejeté la demande de la société Armonui en remboursement de la somme de 2 604 euros au titre des travaux qu’elle a réalisés ;

— condamné la société Armonui à payer à la SCI Météor la somme de 30 240 euros au titre des loyers qu’elle a perçus ;

— ordonné la compensation de ces sommes et dit qu’en conséquence la SCI Météor reste débitrice de la somme de 95 520,62 euros ;

— rejeté la demande en déclaration d’inopposabilité des contrats conclus par la société Armonui ;

— ordonné l’expulsion de la société Armonui et l’a condamnée à remettre les clefs dans un délai de deux mois suivant la date à laquelle le jugement sera devenu exécutoire ;

— rejeté la demande d’astreinte ;

— rejeté les différentes demandes en paiement de dommages-intérêts et en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [H] et la société Armonui aux dépens.

Mme [T] et la SCI Météor ont interjeté appel de ce jugement dont elles sollicitent l’infirmation en ce qu’il :

— déclare Mme [T] irrecevable en sa demande en nullité de l’acte du 29 décembre 2021 ;

— déclare irrecevable la demande tendant à ce que Mme [H] rende compte de sa gestion en exécution du mandat du 1er octobre 2004 ;

— condamne la SCI Météor à restituer à la société Armonui les sommes suivantes :

* 96 140 euros au titre du prix de vente

* 12 761 euros au titre de la taxe foncière

* 1 543,14 euros au titre des cotisations d’assurance

* 15 316,48 euros au titre des charges de copropriété

— ordonne la compensation et dit que la SCI Météor est débitrice de la société Armonui au titre des restitutions de la somme de 95 520,62 euros ;

— rejette la demande d’inopposabilité à la SCI Météor de tout contrat de bail, convention d’occupation précaire ou d’usage conclu par la société Armonui ;

— rejette la demande d’astreinte ;

— rejette la demande de la SCI Météor en paiement de dommages-intérêts ;

— rejette la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Elles concluent à la condamnation de la société Armonui à payer à la SCI [O] Météor la somme de 299 086,13 euros au titre de la restitution des fruits et, à titre subsidiaire, la somme de 274 162 euros correspondant à la perte de chance d’avoir pu donner à bail le bien litigieux.

Elles demandent à la cour de limiter à la somme de 125 760,63 euros le montant des restitutions dues à la société Armonui ;

Elles sollicitent la condamnation de la société Armonui à payer à la SCI Météor la somme de 59 779,73 euros au titre du coût de la remise en état des lots litigieux et la condamnation de la société Armonui et de Mme [H] à payer à titre de dommages-intérêts la somme de 10 000 euros à la SCI Météor et la somme de 5 000 euros à Mme [T];

Elles réclament la condamnation de Mme [H] de rendre compte de la gestion des biens que [S] [D] lui avait confié par mandat du 1er octobre 2004 et de condamner in solidum Mme [H] et la société Armonui à leur payer la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

en outre à la cour de déclarer inopposable à la SCI [O] Montrouge tout bail, convention d’occupation précaire ou d’usage conclu par la société Armonui relativement au bien litigieux, de condamner celle-ci, sous astreinte, à remettre les clefs dans un délai de deux mois suivant la signification de l’arrêt et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 400 euros à compter de la signification de l’arrêt.

Elles sollicitent enfin la condamnation in solidum de Mme [H] et de la société Armonui à payer à titre de dommages-intérêts la somme de 10 000 euros à la SCI [O] Montrouge et la somme de 5 000 euros à Mme [T], la condamnation de Mme [H] sous astreinte à rendre compte de son mandat de gestion et la condamnation in solidum de Mme [H] et de la société Armonui à leur payer la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [H] et la société Armonui concluent à la confirmation du jugement sur les points objet de l’appel de Mme [T] et de la SCI Météor.

Elles concluent en outre à l’irrecevabilité des demandes formées pour la première fois en appel et, sur appel incident, à l’infirmation du jugement 'sur le surplus'. Elles demandent à la cour, faute d’intérêt à agir, de déclarer irrecevables les demandes de Mme [T] et de la SCI Météor tendant à l’annulation de la délibération de l’assemblée générale du 29 septembre 2011 et de la vente du 29 décembre 2011.

Elles concluent en outre au rejet des demandes de la SCI Météor en annulation 'des actes en litige’ et de condamner in solidum Mme [T] et la SCI Météor à payer à chacune la somme de 18 000 euros à titre de dommages-intérêts .

Pour le cas où la cour confirmerait le jugement annulant la vente, la société Armonui sollicite la condamnation de la SCI Météor à lui payer la somme de 96 140 euros au titre de la restitution du prix, de la somme de 4 990 euros correspondant aux frais en rapport avec l’acquisition du bien, de la somme de 12 761 euros au titre de la taxe foncière, de la somme de 15 316,49 au titre des charges de copropriété, de la somme de 1 543,14 euros au titre des primes d’assurance et de la somme de 2 604 euros correspondant aux travaux réalisés.

Elles réclament enfin la condamnation in solidum de Mme [T] et de la SCI Météor à payer à chacune la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1 – Sur les demandes d’annulation de la résolution prise lors de l’assemblée générale du 29 septembre 2011 et de la vente du 29 décembre 2011

Considérant que dans le dispositif de leurs dernière conclusions, Mme [H] et la société Armonui ne sollicitent que l’irrecevabilité de la demande en nullité de la délibération de l’assemblée générale du 29 septembre 2011 par laquelle la société Météor a autorisé la cession de l’usufruit bien litigieux ainsi que de l’acte de vente de ce bien au motif de l’absence d’intérêt à agir de Mme [T] et de la SCI Météor ; que son appel incident ne porte donc pas sur la décision du tribunal qui a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de ces demandes ;

Considérant que pour contester la qualité à agir de Mme [T] et de la SCI Météor en nullité de la délibération du 29 septembre 2011 et de la vente du 29 décembre 2011, Mme [H] et la société Armonui se fondent sur les dispositions de l’article 414-2 du code civil qui prévoient qu’après la mort de l’auteur d’un acte, ses actes ne peuvent être attaqués pour insanité d’esprit que lorsque l’acte porte en lui-même la preuve d’un trouble mental, s’il a été fait alors que l’intéressé était placé sous sauvegarde de justice ou si une action a été introduite avant son décès aux fins d’ouverture d’une curatelle ou d’une tutelle ou aux fins d’habilitation familiale ou si effet a été donné au mandat de protection future ; qu’en l’espèce, il n’est ni démontré ni même allégué que les actes litigieux portent en eux-mêmes la preuve d’un trouble mental ; qu’il est en outre constant qu’à la date de ces actes, [S] [D] n’avait pas été placé sous sauvegarde de justice et qu’avant son décès aucune action n’avait été engagée aux fins de son placement sous tutelle, curatelle ou d’habilitation familiale et qu’il n’avait pas été donné effet à un mandat de protection future ; que l’action aux fins de nullité pour insanité d’esprit est donc irrecevable ; que les dispositions de l’article précité n’ayant limité le droit des héritiers d’agir en nullité d’un acte passé par leur auteur à la seule action fondée sur l’insanité d’esprit de ce dernier, est donc recevable l’action de M^me Mme [T] et de la SCI Météor qui agissent en nullité sur sur le fondement du droit commun des contrats ;

Considérant que selon le procès-verbal de l’assemblée générale de la SCI Météor du 29 septembre 2011, a été adoptée une résolution autorisant la vente de l’usufruit temporaire du bien situé à [Adresse 11] et donnant pouvoir à Mme [H] de représenter la SCI lors de la signature de l’acte ; qu’au pied de ce procès-verbal figure le paraphe et la signature d'[S] [D], gérant de la société, en qualité de président de séance ; que selon un rapport d’expertise en écriture, non contradictoire, du 14 octobre 2021, établi à la demande de Mme [T] par Mme [R], expert agréée près la Cour de cassation, cette signature a été 'tracée d’un geste fluide, aux formes droites, plus ou moins arrondies', avec un 'rythme d’exécution assez régulier’ et un 'enchaînement soutenu’ ; que l’expert précise que la 'direction (est) légèrement montante’ avec un 'shéma composé de deux séquences’ ; qu’elle conclut en indiquant que 'M. [D] n’est pas l’auteur des paraphes > ni de la signature’ car cette signature 'ne correspond pas aux signatures de comparaison et encore moins aux signatures de la période plus contemporaine, juin 2009, où leur tracé est totalement > et dégradé, leur facture, avec le temps informe et changeante’ ; que ces conclusions sont corroborées par les pièces du dossier dont il résulte qu’à la date à laquelle s’est réunie cette assemblée générale, [S] [D] était dans un état de santé physique et mental très dégradé, incompatible avec le caractère très affirmé de la signature ; que de nombreuses décisions de justice révèlent en outre que Mme [H] a profité de l’état de santé d'[S] [D] pour organiser, à son insu, la vente de biens immobiliers au profit de ses filles ; qu’en outre, alors que le procès-verbal de cette assemblée générale mentionne la présence de Mme [T] en sa qualité d’associée, celle-ci, a indiqué qu’elle n’avait pas participé à cette assemblée générale, sa signature ne figurant d’ailleurs pas sur le procès-verbal ; qu’il est ainsi établi l’absence de consentement d'[S] [D] à l’assemblée générale du 29 septembre 2011 qui a autorisé la SCI Météor à cédé l’usufruit temporaire du bien litigieux ;

Considérant que s’il résulte des dispositions de l’article 1844-16 du code civil que ni la société ni les associés ne peuvent se prévaloir d’une nullité à l’égard des tiers de bonne foi, le texte ajoute que la nullité résultant de l’incapacité ou de l’un des vices du consentement est opposable même aux tiers par l’incapable et ses représentants légaux, ou par l’associé dont le consentement a été surpris par erreur, dol ou violence ; qu’en conséquence, en l’absence de consentement d'[S] [D] à la délibération de l’assemblée générale ayant autorisé la SCI Météor à céder l’usufruit du bien litigieux et ayant donné pouvoir à Mme [H] de conclure l’acte de vente, Mme [T], en qualité d’héritière d'[S] [D], est fondée à opposer la nullité de cette délibération à Mme [H] et à la société Armonui ; que cette nullité entraîne celle de la vente conformément à la demande de la SCI Météor qui a qualité à exercer cette action en sa qualité de venderesse, contrairement à Mme [T] qui est dépourvue d’une telle qualité faute de qualité à agir ; qu’il y a lieu de confirmer le jugement qui prononce cette nullité, condamne la société Armonui, sans astreinte, à la restitution du bien litigieux et ordonne son expulsion ;

Considérant que devant le tribunal, la SCI Météor avait, en conséquence de l’annulation de la vente, sollicité la restitution des fruits qu’elle évaluait à 530 euros par mois, soit 31 800 euros à la date de l’assignation ; que sa demande en paiement de la somme de 66 046,68 euros correspondant au montant actualisé de ces fruits n’est pas nouvelle et est donc recevable ;

Considérant qu’au titre des restitutions consécutives à l’annulation de la cession de l’usufruit, il y a lieu d’ordonner, d’abord, la restitution par la SCI Météor du prix de cession de 96 140 euros, de la taxe foncière (12 761 euros), des charges de copropriété (15 316,49 euros) et des primes de l’assurance du bien (1 543,14 euros) qui ont été réglées par la société Armonui ; que celle-ci n’est en revanche pas fondée à obtenir la restitution par la SCI Météor des droits d’enregistrement qu’elle a réglés à l’administration fiscale à l’occasion de cession litigieuse ; qu’il y a lieu, ensuite, d’ordonner la restitution par la société Armonui des fruits que la SCI Météor aurait perçus ; que, selon l’attestation de l’expert-comptable de la société Armonui produite en exécution de la décision du magistrat de la mise en état, les loyers qu’elle a perçus se sont élevés à 299 086,13 euros ; qu’il convient de condamner la société Armonui à restituer cette somme à la SCI Météor ;

Considérant que la demande subsidiaire fondée sur l’indemnisation d’une perte de chance étant ainsi devenue sans objet, il n’y a pas lieu de statuer sur sa recevabilité ;

Considérant qu’il convient d’ordonner la compensation entre la créance de la SCI Météor sur la société Armonui d’un montant de 299 086,13 euros et celle en sens contraire d’un montant de 125 760,63 euros ;

2 – Sur les autres demandes

* Demandes de Mme [T] et de la SCI Météor

Considérant qu’en première instance, la SCI Météor et Mme [T], après avoir assigné la société Armonui et Mme [H] en nullité de la délibération de l’assemblée générale du 29 septembre 2011 et de la vente du 29 décembre 2011, ont formé une demande additionnelle aux fins de condamnation de Mme [H] à rendre compte du mandat de gestion que lui avait confié [S] [D] le 1er octobre 2004 pour effectuer toutes démarches administratives concernant la location de ses biens et des biens des sociétés dont il est le gérant ; que, faute de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant, il y a lieu de confirmer le jugement qui a déclaré irrecevable cette demande additionnelle ;

Considérant qu’est recevable la demande formée par la SCI Météor pour la première fois devant la cour en paiement de la somme de 59 779,73 euros au titre des frais de remise en état des biens litigieux, cette prétention étant destinée à faire juger une question née de la révélation d’un fait qui n’a pu être révélé à la SCI Météor que postérieurement au jugement lorsque, après restitution des biens, elle a pris connaissance de leur état et d’éventuelles dégradations ; qu’il convient cependant de débouter la SCI Météor de cette demande en l’absence d’élément justifiant que les dégradations dont elle fait état sont imputables à la société Armonui ;

Considérant que les moyens soutenus en appel relatifs aux demandes formées par Mme [T] et la SCI Météor en paiement de dommages-intérêts ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte ; qu’il convient de confirmer la décision du tribunal qui a rejeté ces prétentions ;

* Demandes de Mme [H] et de la société Armonui

Considérant que faute de justifier que les travaux qu’elle a fait réaliser pour un montant de 2 604 euros ont apporté une plus-value aux biens, la société Armonui n’est pas fondée à réclamer à la SCI Météor le remboursement de cette somme ; qu’il convient de confirmer le jugement qui déboute la société Armonui de cette prétention ;

Considérant que l’action en nullité de la délibération de l’assemblée générale et de la vente engagée par Mme [T] et la SCI Météor ayant été accueillie, Mme [H] et la société Armonui ne sont pas fondées à réclamer des dommages-intérêts en réparation du dommage que leur a causé cette procédure ;

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il condamne la société Armonui à restituer à la SCI Météor la somme de 30 240 euros au titre des loyers qu’elle a perçus ;

Statuant à nouveau,

Déclare recevable la demande de la SCI Météor en condamnation de la société Armonui à lui payer la somme de 59 779,73 euros au titre des frais de remise en état des biens ;

Déboute la SCI Météor de cette demande ;

Condamne la société Armonui à payer à la SCI Météor la somme de 299 086,13 euros au titre de la restitution des fruits ;

Ordonne la compensation entre la créance de la société Armonui sur la SCI Météor d’un montant de 125 760, 63 euros et celle de la SCI Météor sur la société Armonui d’un montant de 299 086,13 euros ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de Mme [H] et de la société Armonui et les condamne in solidum à payer à la Mme [T] et la SCI Météor chacune la somme de 2 000 euros ;

Les condamne aux dépens.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,