Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 MARS 2025

(n° 104 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04876 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJCNM

Décision déférée à la cour : ordonnance du 25 janvier 2024 – président du TJ de Paris – RG n° 23/55902

APPELANTE

S.A.R.L. LE PLAISIR DES SENS ayant pour nom commercial 'LA FONTAINE DE JADE', RCS de Paris n°513271429, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Virginie BERTHIER GOULLEY de l’AARPI AVOLEX, avocat au barreau de PARIS, toque : B1206

INTIMÉS

Mme [U] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

M. [R] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Isaac LOUBATON, avocat au barreau de PARIS, toque : C0132

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 janvier 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Mme [X] et M. [N] sont propriétaires indivis de locaux situés [Adresse 2], donnés à bail commercial par acte sous seing privé du 1er août 2014.

La société le Plaisir des sens, qui exploite un restaurant, est titulaire du droit au bail.

Mme [X] et M. [N] ont reproché à leur locataire d’avoir entrepris des travaux sans son autorisation, notamment en ajoutant des WC et des urinoirs. Ils ont indiqué que ces travaux avaient provoqué des fuites d’eau dans le local situé en dessous des lieux loués.

Par acte extrajudiciaire du 26 juillet 2023, Mme [X] et M. [N] ont fait assigner la société le Plaisir des sens devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

à titre principal,

autoriser les requérants à faire réaliser des travaux de réfection et de mise en conformité des installations sanitaires dans les locaux de la société le Plaisir des sens à leurs frais avancés par une entreprise qualifiée de leur choix ;

condamner la société le Plaisir des sens à laisser un libre accès de l’entreprise choisie par les bailleurs à ses locaux sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

condamner la société le Plaisir des sens à rembourser le montant des travaux sur présentation des factures ;

à titre subsidiaire,

condamner la société le Plaisir des sens à faire réaliser, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble ou de tout autre architecte ou professionnel, les travaux de réfection et de mise en conformité de ses installations sanitaires, de nature à mettre un terme définitif aux désordres et à en justifier auprès des bailleurs au plus tard dans le mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte définitive de 1 000 euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai ;

condamner la société le Plaisir des sens à payer aux requérants la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance contradictoire du 25 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

condamné la société le Plaisir des sens à faire procéder aux travaux nécessaires à la remise en l’état de ses installations sanitaires tel que précisé dans le contrat de bail commercial du 1er août 2014, ainsi qu’à la mise en conformité du raccordement de son réseau privatif d’évacuation, dans les locaux qu’elle exploite situés [Adresse 2], sous le contrôle de l’architecte et du plombier de l’immeuble, ou de tout homme de l’art qu’ils se substitueront, et à en justifier auprès de Mme [X] et M. [N] par la communication d’une facture acquittée, ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour à compter du quinzième jour suivant la signification de la présente ordonnance ;

dit que l’astreinte a vocation à courir sur une durée de six mois ;

dit n’y avoir lieu à nous réserver la liquidation de l’astreinte ;

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

condamné la société le Plaisir des sens à payer à Mme [X] et M.[N] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société le Plaisir des sens aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 5 mars 2024, la société le Plaisir des sens a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

condamné la société le Plaisir des sens à faire procéder aux travaux nécessaires à la remise en l’état de ses installations sanitaires tel que précisé dans le contrat de bail commercial du 1er août 2014, ainsi qu’à la mise en conformité du raccordement de son réseau privatif d’évacuation, dans les locaux qu’elle exploite situés [Adresse 2], sous le contrôle de l’architecte et du plombier de l’immeuble, ou de tout homme de l’art qu’ils se substitueront, et à en justifier auprès de Mme [X] et M. [N] par la communication d’une facture acquittée, ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour à compter du quinzième jour

suivant la signification de la présente ordonnance ;

dit que l’astreinte a vocation à courir sur une durée de six mois ;

dit n’y avoir lieu à réserver la liquidation de l’astreinte ;

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

condamné la société le Plaisir des sens à payer à Mme [X] et M.[N] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société le Plaisir des sens aux dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 janvier 2025, la société le Plaisir des sens demande à la cour de :

juger l’appel recevable et bien fondé ;

infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a : 'condamné la société le Plaisir des sens à faire procéder aux travaux nécessaires à la remise en l’état de ses installations sanitaires tel que précisé dans le contrat de bail commercial du 1er août 2014, ainsi qu’à la mise en conformité du raccordement de son réseau privatif d’évacuation, dans les locaux qu’elle exploite situés [Adresse 2], sous le contrôle de l’architecte et du plombier de l’immeuble, ou de tout homme de l’art qu’ils se substitueront, et à en justifier auprès de Mme [U] [X] et M. [R] [N] par la communication d’une facture acquittée, ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour à compter du quinzième jour suivant la signification de la présente ordonnance ;

condamné la société le Plaisir des sens à payer à Mme [U] [X] et M. [R] [N] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Le plaisir des sens aux dépens de l’instance ;'

la confirmer en ce qu’elle a 'dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes;'

statuant à nouveau :

débouter Mme [X] et M. [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

condamner Mme [X] et M. [N] à verser à la société le Plaisir des sens la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel, qui seront recouvrés par M^e Berthier Goulley, associée de l’AARPI Avolex, avocate constituée, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 6 janvier 2025, Mme [U] [X] et M. [R] [N] demandent à la cour de :

déclarer Mme [X] et M. [N] recevables et bien fondés en leurs demandes;

y faisant droit,

déclarer mal fondé l’appel interjeté par la société le Plaisir des sens le 5 mars 2024 à l’encontre de l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris du 25 janvier 2024 ;

en conséquence,

débouter la société le Plaisir des sens de toutes ses demandes, fins et conclusions;

confirmer l’ordonnance du juge des référés du 25 janvier 2024 en toutes ses dispositions.

y ajoutant,

condamner la société le Plaisir des sens à payer Mme [X] et M. [N] la somme 5 000 euros à titre d’amende civile ;

condamner la société le Plaisir des sens à payer Mme [X] et M. [N] la somme 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 janvier 2025.

Sur ce,

Sur les demandes de remise en état et de mise en conformité

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

— sur l’existence d’un dommage imminent

Au cas présent, Mme [X] et M. [N] concluent à la confirmation de l’ordonnance. Ils exposent que les locaux loués étaient à l’origine équipés de cinq W C. Ils font valoir que, sans leur accord, la société le Plaisir des sens a modifié les lieux puisque ceux-ci sont actuellement équipés de six WC et de quatre urinoirs pour recevoir la clientèle nombreuse du restaurant. Ils affirment que ces installations – réalisées à partir d’une descente privative reliée à la descente commune de l’immeuble – sont situées au-dessus du local exploité par une agence de voyage qui subit des inondations à répétition en raison des débordements des sanitaires du restaurant et menacent son installation électrique. Enfin, ils soutiennent que les réparations effectuées à l’initiative de la société le Plaisir des sens sont inefficaces.

Poursuivant l’infirmation de l’ordonnance entreprise, la société le Plaisir des sens conteste l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite à la date à laquelle le premier juge a statué. Elle objecte qu’en sept ans, seuls trois dégâts des eaux mineurs sont survenus dans les lieux loués (le 14 octobre 2016, le 18 avril 2019 et le 12 avril 2023). Elle ajoute qu’elle a mandaté des entreprises pour procéder aux réparations requises. Elle affirme que les parties communes de l’immeuble sont impliquées dans la survenance des désordres. Elle argue des termes du bail selon lesquels 'le preneur s’engage à effectuer à ses frais exclusifs tous travaux d’aménagement et autres nécessaires devant lui permettre d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination, quand bien même il s’agirait de travaux de conformité avec la réglementation sur l’hygiène, la sécurité ou la réglementation du travail ou de mises aux normes.'

La cour relève que l’article 5.12 du contrat de bail commercial du 1er août 2014 stipule que le preneur ne pourra effectuer dans les locaux loués aucun changement de distribution (…) et plus généralement aucune modification des installations d’origine (…) sans le consentement préalable et écrit du bailleur.

Le descriptif des locaux annexé au contrat de bail mentionne l’existence de cinq WC.

Or, à l’occasion d’un second dégât des eaux, la société Le Mehaute, intervenue le 25 juin 2019 pour rechercher les causes des infiltrations subies à l’étage inférieur, a constaté l’existence de six WC et quatre urinoirs.

La société le Plaisir des sens n’allègue ni ne justifie avoir sollicité et obtenu l’autorisation de ses bailleurs pour l’ajout d’un WC et des urinoirs.

Par ailleurs, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé, d’une part, que ces modifications s’imposaient au regard des normes administratives applicables aux activités de restauration accueillant du public ainsi que soutenu par la société le Plaisir des sens, d’autre part, que l’existence de telles normes dispensait la société le Plaisir des sens d’obtenir l’accord préalable de la bailleresse pour procéder aux travaux litigieux.

En tout état de cause, il est manifeste que ces installations sont à l’origine de désordres.

En effet, le premier juge a pertinemment retenu que :

la société Travel LAB, qui exploite une agence de voyage dans les locaux situés à l’étage inférieur, a subi plusieurs dégâts des eaux le 14 octobre 2016, le 18 avril 2019 et entre le 11 et le 12 avril 2023 ;

la société de plomberie intervenue le 19 octobre 2016 aux fins de 'recherches de fuite sur urinoirs’ a précisé dans sa facture du 25 octobre 2019 que 'le restaurant s’occupe de la réparation de l’évacuation’ ;

l’entreprise Le Mehaute intervenue le 25 juin 2019 mentionne avoir constaté dans le restaurant exploité par l’appelante 'plusieurs points de fuites privatives détectés à divers endroits', 'la présence d’un collecteur en PVC DN 100 sur lequel sont raccordés en batterie 6 ensemble de WC, 4 urinoirs, 3 vasques et un évier’ outre une pente d’écoulement insuffisante et la présence de raccords fuyards et non bouchonnés’ ; que cette société qualifie de privatives les 'anomalies’ constatées ;

la société Chapeau, intervenue le 13 avril 2023, a constaté dans les sanitaires du restaurant exploité par la société le Plaisir des sens un engorgement important au niveau du WC, l’exitence d’un dépôt important, un risque de ré-engorgement et a préconisé un curage ou un remplacement du réseau ;

la société Le Mehaute a indiqué par courriel du 15 juin 2023 adressé au mandataire des bailleurs que 'les anomalies notifiées lors de notre passage du 17 juin 2019 n’ont pas été résolues', ajoutant que 'les infiltrations dans l’agence de voyage sont toujours liées aux différentes fuites dans les sanitaires du restaurant’ ;

la société Stelliant expertise, mandatée par l’assureur de la société Travel LAB – qui exploite l’agence de voyage – indique dans un courriel du 13 juin 2023 avoir constaté dans le restaurant exploité par la société le Plaisir des sens que 6 WC dont 4 urinoirs, 3 lavabos et une plonge s’évacuent 'dans une seule et même canalisation privative qui va ensuite vers la descente commune ' ;

le procès-verbal de constat établi le 20 avril 2023 par un commissaire de justice dans les locaux de l’agence de voyage situés à l’étage inférieur du restaurant révèle la présence de sceaux partiellement remplis de liquide posés à l’aplomb de la zone où les infiltrations sont survenues dans le plafond, des éclaboussures et souillures au plafond et sur les abat jour des luminaires suspendus au plafond, l’absence d’éclairage de la devanture et de la moitié droite des locaux et l’utilisation d’un lampadaire de dépannage pour éclairer le bureau d’accueil. Le commissaire de justice précise que, lors des essais de remise en service de l’éclairage de la zone sinistrée et du hall par l’électricien en charge de la maintenance, les luminaires s’allument brièvement et s’éteignent aussitôt, l’électricien indiquant que cela est dû à un défaut d’isolement en raison de l’écoulement des eaux au niveau du plancher haut.

A ce stade, aucun élément ne permet de retenir, ainsi que soutenu par la société le Plaisir des sens, que ces dégâts des eaux seraient imputables à des défectuosités des parties communes.

Il est donc établi, d’une part, que la société le Plaisir des sens a fait installer des WC et urinoirs sans l’autorisation des bailleurs, d’autre part, que ces installations défectueuses exposent régulièrement l’occupant des locaux situés à l’étage inférieur à des inondations lesquelles menacent la solidité du plafond et l’installation électrique.

Le premier juge a exactement déduit de ces motifs l’existence d’un dommage imminent à la date à laquelle il a statué.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

— sur les mesures de remises en état

Pour faire cesser ce risque, le premier juge a condamné la société le Plaisir des sens à faire procéder aux travaux nécessaires à la remise en l’état de ses installations sanitaires tel que précisé dans le contrat de bail commercial du 1er août 2014, ainsi qu’à la mise en conformité du raccordement de son réseau privatif d’évacuation, dans les locaux qu’elle exploite sous le contrôle de l’architecte et du plombier de l’immeuble, ou de tout homme de l’art qu’ils se substitueront, et à en justifier auprès de Mme [X] et M. [N] par la communication d’une facture acquittée, ce sous astreinte provisoire.

La circonstance que la société le Plaisir des sens ait engagé des travaux en exécution de l’ordonnance entreprise ne saurait justifier son infirmation dès qu’à la date à laquelle le premier juge a statué le dommage imminent était caractérisé.

Par ailleurs, les mesures de remise en état sous astreinte prononcées par le premier juge étaient proportionnées et adaptées au dommage en cause.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Il n’appartient pas à la cour de se prononcer sur l’efficacité des travaux entrepris en exécution de l’ordonnance, étant observé, à titre surabondant, que les pièces produites à cet égard par les parties, notamment les constats établis par deux commissaires de justice, sont contradictoires.

Sur l’amende civile

Mme [X] et M. [N] demandent de condamner la société le Plaisir des sens au paiement de la somme de 5 000 euros à titre d’amende civile.

Toutefois, les intimés sont dépourvus d’intérêt et de qualité à formuler une telle demande.

La condamnation au paiement d’une amende civile relève du seul pouvoir discrétionnaire de la cour.

Cette demande sera déclarée irrecevable.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’ordonnance sera confirmée des chefs relatifs aux dépens et à l’article 700 du code civile.

Partie perdante, la société le Plaisir des sens sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à Mme [X] et M. [N] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de Mme [X] et M. [N] tendant au prononcé d’une amende civile ;

Condamne la société le Plaisir des sens aux dépens d’appel ;

Condamne la société le Plaisir des sens à payer à Mme [X] et M. [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT