Copies exécutoires République française

délivrées aux parties le : Au nom du peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 5

ORDONNANCE DU 10 SEPTEMBRE 2025

(n° /2025, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/07571 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLH6L

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Février 2025 – TJ de [Localité 12] – RG n° 24/54175

Nature de la décision : Contradictoire

NOUS, Valérie GEORGET, Conseillère, agissant par délégation du Premier Président de cette Cour, assistée de Cécilie MARTEL, Greffière.

Vu l’assignation en référé délivrée à la requête de :

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE DU [Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée par la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Assistée de M^e Marion VALETTE, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : P0422

à

DÉFENDEUR

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS COMPAGNIE IMMOBILIERE [J] ET ASSOCIES, exerçant sous l’enseigne AGENCE ETOILE

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représenté par M^e Rebecca HOZE SITRUK, avocat au barreau de PARIS, toque : E2224

Et après avoir appelé les parties lors des débats de l’audience publique du 25 Juin 2025 :

L’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 13] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société Foncière du [Adresse 3] est, depuis le 9 octobre 2023, propriétaire des lots 53 et 56 ainsi décrits par l’état descriptif de division :

— lot 53 : au rez-de-chaussée, un appartement de trois pièces et les 51/1000èmes des parties communes de l’immeuble ;

— lot 56 : au sous-sol, la cave numéro 3 et les 1/1001ème des parties communes de l’immeuble.

Par courriel du 15 avril 2024, la société Foncière du [Adresse 3] a informé les membres du conseil syndical qu’une autorisation avait été obtenue le 6 octobre 2022 pour transformer le local, auparavant exploité à usage de bureaux, en hébergement hôtelier.

Par acte extrajudiciaire du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] a fait assigner la société Foncière du [Adresse 3] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir :

.interdire à la société Foncière du [Adresse 3] d’exercer une activité de location saisonnière de courte durée dans le lot 53 situé au rez-de-chaussée ;

.condamner la société Foncière du [Adresse 3] à cesser son activité de location saisonnière de courte durée dans le lot 53 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de l’ordonnance ;

Par ordonnance du 20 février 2025, le juge des référés a notamment :

.condamné la société Foncière du [Adresse 3] à cesser son activité de location saisonnière de courte durée dans le lot n°53 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois, à compter de la signification de la présente ordonnance ;

.condamné la société Foncière du [Adresse 3] aux entiers dépens ;

.condamné la société Foncière du [Adresse 3] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Par déclaration du 27 février 2025, la société Foncière du [Adresse 3] a interjeté appel de cette décision.

Par acte extrajudiciaire du 22 avril 2025, la société Foncière du [Adresse 3] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le premier président de la cour d’appel de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance entreprise ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, la société Foncière du [Adresse 3] a développé oralement les termes de son assignation et de ses conclusions.

Elle demande de :

— la juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

En conséquence,

— ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire dont se trouve assortie l’ordonnance de référé rendue le 20 février 2025 par le président du tribunal judiciaire de Paris ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes ;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires développe oralement les termes de ses conclusions. Il demande de :

— juger irrecevable la société Foncière du [Adresse 3] en sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire ;

subsidiairement et en tout état de cause,

— débouter la société Foncière du [Adresse 3] de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé :

— condamner la société Foncière du [Adresse 3] au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Foncière du [Adresse 3] aux dépens de l’instance.

SUR CE,

Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire

En application de l’article 514-3 du code de procédure civile, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité de la demande de la société Foncière du [Adresse 4] au motif qu’elle n’a pas fait d’observations sur l’exécution provisoire devant le premier juge.

Toutefois, s’agissant d’une procédure de référé, dans laquelle l’exécution provisoire ne peut être écartée, cette condition de recevabilité de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire ne s’applique pas.

Ainsi, la demande d’arrêt de l’exécution provisoire est-elle recevable.

Il convient donc de rechercher si la société Foncière du [Adresse 3] établit l’existence, d’une part, de moyens sérieux de réformation ou d’annulation de la décision, d’autre part, de conséquences manifestement excessives.

a ) – sur le moyen sérieux de réformation de l’ordonnance

Le premier juge a retenu que le règlement de copropriété comporte une clause restrictive qui limite les activités commerciales dans les locaux du rez-de-chaussée aux seuls commerce de luxe.

Il a jugé que "le lot n°53 appartenant à la société Foncière du [Adresse 3] est situé au rez-de-chaussée de l’immeuble. La défenderesse soutient exercer une activité para-hôtelière de luxe, qui s’accompagne de services (nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle, fourniture d’un petit déjeuner). Elle ajoute que les lieux ont fait l’objet de travaux intérieurs de qualité. Elle verse aux débats des photographies des deux appartements et de leur décoration, ainsi que le mandat de gestion conclu avec la société Check my Guest en charge de la commercialisation et la gestion des appartements (pièces n°17, 18 et 19 de la défenderesse). Si la notion de commerce de luxe ne se limite pas à la seule vente de produits et marchandises correspondant à cette définition mais peut également être étendue aux services à condition qu’ils entrent dans cette catégorie. Il s’évince des éléments versés aux débats que le lot litigieux est utilisé dans le cadre de l’exploitation d’une activité de location meublée touristique (annonces sur le site Airbnb). Quelques soient les services dont la location s’accompagne et les travaux et aménagements de qualité du bien loué, cette activité de location meublée touristique n’est pas, avec l’évidence requise, un commerce de luxe. Dans ces conditions, elle ne peut être exercée dans un bel immeuble situé dans le quartier d’habitation cossu comportant une clause restrictive pour les activités dans les locaux du rez-de-chaussée aux seuls commerces de luxe. Or, l’exercice par un copropriétaire d’une activité prohibée par le règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite."

La société Foncière du [Adresse 3] rétorque que le juge des référés, statuant sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, a, ce faisant, excédé ses pouvoirs.

Elle soutient que, contrairement à ce qui a été retenu, elle n’exerce pas une activité de location meublée touristique mais une activité de para-hôtellerie. Elle précise avoir contracté un bail commercial avec la société Holding du [Adresse 6].

Toutefois, l’appréciation du caractère manifestement illicite de l’activité de la locataire de la société Foncière du [Adresse 3] dépend, pour l’essentiel, de celle de « commerce de luxe » seule admise par le règlement de copropriété.

La société Foncière du [Adresse 3] expose que la notion « commerce de luxe », qui n’est pas précisée par le règlement de copropriété, n’est pas aisée à définir car elle revêt un aspect subjectif. Elle ajoute qu’elle a oeuvré pour que les clients de l’activité para-hôtelière bénéficient de prestations haut de gamme :

— travaux de haute qualité ;

— prestations proposées similaires à celles pratiquées dans des hôtels de luxe ;

— prix élevés ;

Le syndicat des copropriétaires oppose que l’activité en cause compromet le standing de l’immeuble et ne présente aucun luxe. Il affirme que la société Foncière du [Adresse 3] ne justifie pas de prestations haut de gamme offerte aux clients. Elle ajoute qu’il ressort du mandat de gestion que le prix plancher est de 150 euros en sorte que les appartements sont ouverts à une clientèle extrêmement large et non à une clientèle de luxe. Elle produit une attestation d’un copropriétaire, M. [H], qui indique que : « depuis la mise en place du Airbnb, je vois régulièrement les occupants de passage sur le lit, en tenue légère qui ne prennent même pas la peine de fermer les rideaux pour se cacher, et ce, particulièrement à la nuit tombante. En outre, je trouve souvent le matin, les rideaux ouverts, montrant à tous les passants de l’avenue, des lits défaits, du désordre, ainsi que des sacs poubelle et des emballages de vêtements (shopping) au seuil de la porte, abandonnés à même la façade de l’immeuble, sur le trottoir. Je déplore que les anciens bureaux soient devenus une simple chambre d’hôtel. »

Il résulte des explications des parties et pièces produites que, globalement, le débat devant la cour d’appel se présente dans les mêmes termes que celui devant le premier juge.

A ce stade, la société Foncière du [Adresse 3] ne produit notamment pas de pièces établissant les conditions effectives dans lesquelles s’exerce, depuis 2024, l’activité de para-hôtellerie en cause.

Elle échoue donc à apporter la preuve d’un moyen sérieux de réformation de la décision dont appel au sens de l’article 514-3 du code de procédure civile.

b ) – sur les conséquences manifestement excessives

Les conditions de l’article 514-3 susmentionné étant cumulatives, les motifs ci-après sont développés à titre surabondant.

Pour faire valoir que l’exécution provisoire de l’ordonnance en cause risque d’avoir des conséquences manifestement excessives, la société Foncière du [Adresse 3] explique qu’elle ne peut matériellement pas s’exécuter puisqu’elle n’est pas l’exploitante de l’activité de para-hôtellerie, ce qui pose une réelle difficulté juridique. Elle indique que la locataire – qui met le bien en location – la société Holding du [Adresse 3] est intervenue volontairement devant la cour d’appel.

Cependant, cet argument est inopérant pour établir l’existence de conséquences manifestement excessives.

La société Foncière du [Adresse 3] ajoute que si la société Holding du [Adresse 3] est contrainte de cesser son activité de para-hôtellerie, elle risque la faillite puisque son chiffre d’affaires est généré exclusivement par l’activité para-hôtellerie. Elle en déduit que si la société Holding du [Adresse 3] ne paye pas les loyers, soit 185 000 euros, elle-même sera en cessation de paiement. Elle précise qu’elle a contracté un prêt de 1 974 280 euros au taux d’intérêt annuel de 7, 46 %, remboursable en 24 mois, soit des échéances mensuelles de 13 000 euros et des intérêts annuels d’environ 143 000 euros.

Elle ajoute que plusieurs sûretés ont été consenties (hypothèque légale et trois garanties à première demande sur les sociétés Holding du [Adresse 3], Redblue Real Estate, Bluegate Holding).

Cependant, la société Foncière du [Adresse 3] produit une attestation de la société Impulsa Conseil du 10 juin 2025, expert comptable, qui se borne à indiquer : "en notre qualité d’expert-comptable de la société Foncière du [Adresse 3] (…) nous attestons que les financements de la société utilisés exclusivement pour le bien qu’elle détient sis au [Adresse 2] se compose à cette date exclusivement des moyens suivants :

— des avances en compte courant effectués par la Holding du [Adresse 3] ;

— des emprunts bancaires obtenus."

La société Foncière du [Adresse 3] produit, en outre, un simple extrait de compte bancaire de la banque populaire du 30 avril 2025 mentionnant un virement de 13 000 euros par la société Holding du [Adresse 5] et des prélèvements d’intérêts par la société Moneytrans (1 974,28 euros, 10 992,99 euros et 1 287,90 euros).

Pour autant, la société Foncière du [Adresse 3] ne fournit à la présente juridiction aucun autre élément comptable et financier permettant de déterminer les revenus effectivement perçus par la locataire au titre de l’activité de para-hôtellerie et la capacité de cette dernière à payer régulièrement les loyers en cause, étant observé que cette activité n’a pas cessé après l’ordonnance dont appel d’après le syndicat des copropriétaires.

Autrement dit, la présente juridiction ne peut apprécier la rentabilité effective de l’activité de para-hôtellerie pour déterminer si l’exécution provisoire est, par elle-même, de nature à entraîner les conséquences manifestement excessives invoquées par la société Foncière du [Adresse 3].

L’existence de conséquences manifestement excessives n’est donc pas démontrée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront mis à la charge de la société Foncière du [Adresse 3].

La société Foncière du [Adresse 3] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Disons la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de la société Foncière du [Adresse 3] recevable ;

La rejetons ;

Condamnons la société Foncière du [Adresse 3] aux dépens ;

Condamnons la société Foncière du [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de la société Foncière du [Adresse 3] sur le même fondement ;

ORDONNANCE rendue par M^me Valérie GEORGET, Conseillère, assistée de M^me Cécilie MARTEL, greffière présente lors de la mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Conseillère