Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 17 DECEMBRE 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/06873 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDPAD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Janvier 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de paris – RG n° 16/09250

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] [Localité 7] représenté par son syndic le cabinet JOHN ARTHUR ET TIFFEN – TIFFEN COGE, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 652 009 705

C/O Cabinet JOHN ARTHUR ET TIFFEN

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : B0618

INTIMES

Madame [L] [D]-[W] épouse [W]

née le 30 octobre 1963 à [Localité 9] (Tunisie)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Thalita LE BEL ESQUIVILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : E2281

Monsieur [Y] [W]

né le 24 décembre 1961 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Brigitte BOGUCKI de la SELARL ADR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0122

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE :

M.et Mme [W], alors mariés sous le régime de la communauté, se sont portés acquéreurs, par acte notarié du 23 juillet 2004 d’un appartement au 4ème étage (lot n° 9) et de plusieurs lots comportant des débarras et une cave auprès de M.et Mme [P] (lot n°10, 15, 25 et 31) et de l’indivision [F] [I] (lot n°11, 12, 13, et 32), au 5ème étage de l’immeuble situé, [Adresse 1], à [Localité 7], en vue de réaliser divers aménagements, et de réunir ces lots.

Les lots numéros 11, 12 et 13 sont constitués de trois « chambres de bonne » situées au 5ème étage au-dessus de l’entresol avec accès par le service avec les portes numéros 2,3 et 4.

Le règlement de copropriété établi le 13 mai 1963 et modifié le 11 mai 1989 définit les lots vendus comme suit :

— Lot 11 : une pièce porte 2 et 8/2000° des parties communes ;

— Lot 12 : une pièce porte 3 et 8/2000° des parties communes ;

— Lot 13 : un débarras porte 4 et 8/2000° des parties communes.

L’assemblée générale du 22 mars 2005 a ensuite, autorisé, à la résolution n° 15, la vente à Monsieur et Madame [W] d’une partie de couloir du 5ème étage d’environ 1 m2, avec un puits de lumière, accédant à la toiture. Dans le procès-verbal, cet espace est désigné comme « une surface de couloir commun au 6ème étage », alors que le règlement de copropriété désigne le 6ème étage comme étant un « débarras».

Par acte notarié du 12 juin 2006, M. et Mme [W] ont procédé à un échange de lots avec Mme [S] [X], à savoir : le lot n° 15 contre le lot n° 14. En effet, le lot n° 14 jouxtait le lot n°13 des époux [W], qui disposait d’un accès au débarras du 6ème étage. En regroupant tous les lots du 5ème étage ayant accès au débarras du 6ème étage, les époux [W] voulaient créer un espace cohérent, la délimitation de |leur propriété au 5ème étage correspondant au débarras du sixième étage, délimité par un mur porteur, tant au cinquième qu’au 6ème étage – mur porteur qui apparaît clairement sur les plans du 5ème et du 6ème étage.

A la suite de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2005, il a été créé, par acte notarié du 5 juin 2007 :

— dans un premier temps, le lot n° 36 issu des parties communes générales avec l/2012èmes des parties communes générales,

— dans un second temps, le lot n° 37 issu de la réunion des lots n° 10 à 14, 32 et 36 avec 36/2012èmes des parties communes générales.

Le lot n°13 détenu par les époux [W] disposait lui-même d’un puits de lumière, c’est-à-dire d’un accès à un vasistas situé dans le même débarras du sixième étage, comme établi par le rapport du cabinet ALLO DIAGNOSTIC, expert immobilier, en date du 24 1 novembre 2004 et une attestation de l’architecte DPLG sollicité en vue de réaliser les aménagement des combles, établie le 13 octobre 2010 où est mentionnée l’existence de trappes d’accès entre les anciennes chambres de bonne et les combles perdus situés sous la toiture.

Par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Paris du 20 mai 2010 rendue à la demande du syndicat, et pour éviter l’appropriation du reste des combles, a été ordonnée une expertise judiciaire; M.[O] a été désigné, avec notamment pour mission de se prononcer sur la nature des combles, au regard du règlement de copropriété de l’immeuble : parties communes ou parties privatives.

Maître [B] [C] a succédé à Maître [M] [A] qui représentait initialement les époux [W], pour les opérations d’expertise, jusqu’au dépôt du rapport le 22 mai 2012. L’expert a estimé que les combles sont des parties communes en l’état du règlement de copropriété.

Le divorce des époux [W] intervenait en octobre 2010, en cours d’expertise, l’appartement est depuis en indivision, M.[W] ne payant pas les charges.

Des tentatives de règlement transactionnel du litige ont échoué, l’assemblée générale ayant refusé de valider le prix proposé par les époux [W].

En définitive, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à [Localité 7], représenté par le cabinet John Arthur et Tiffen, a finalement attrait M. & Mme [W] devant le tribunal de Paris, par assignation du 3 mai 2016, aux fins de voir reconnaître que ceux-ci occupent illégalement une partie des combles, parties communes, de faire libérer celles-ci sous astreinte et d’obtenir l’indemnisation du syndicat de copropriétaires.

Par voie d’assignation en intervention forcée, notifiée le 11 décembre 2017, M. [W] a assigné Maître [A] et Maître [C] afin qu’ils le garantissent de toute condamnation qui pourrait intervenir du fait des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires, leur reprochant d’avoir été représenté lors la procédure en référé, pour Maître [A] et lors de l’expertise, par Maître [C], sans qu’il leur ait donné mandat.

La procédure principale engagée par le syndicat des copropriétaires et les procédures en intervention forcée, initiée par M. [W], ont fait l’objet d’une jonction par le juge de la mise en état, le 14 mars 2018.

Par jugement du 5 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— Jugé que les combles litigieux constituent des parties privatives appartenant à l’indivision [W] de sorte qu’il n’y a pas empiètement sur les parties communes ;

— Débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à [Localité 7], de l’intégralité de ses demandes ;

— Rejeté l’appel en garantie de M.[W] contre Mme [D] épouse [W];

— Rejeté l’appel en garantie de M.[W] contre Maître [A] et Maître [C];

— Rejeté la demande indemnitaire de Maître [A] contre M.[W];

— Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], à [Localité 7] à payer à M. [W] et Mme [D] épouse [W], la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamné M. [W] à verser à Maître [A] et à Maître [H] une somme de de 2.000 € respectivement à chacun, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— DispenséM. [W] et Mme [D], épouse [W] des frais communs de procédure, en vertu de l’article 10-1 de la loi du l0 juillet 1965;

— Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], à [Localité 7] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise;

— Ordonné l’exécution provisoire;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration remise au greffe le 8 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] a interjeté appel du jugement.

La procédure devant la cour a été clôturée le 7 mai 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Selon conclusions notifiées le 6 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires, appelant, demande à la cour de :

— Dire et juger le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situés au [Adresse 1], [Localité 7] représenté par son syndic en exercice recevable et bien fondé en ses demandes et appel ;

— Dire et juger que la partie des combles occupée M. [W] et Mme [D] divorcée [W] au-dessus du 6è étage (5ème au-dessus de l’entresol) de l’immeuble situé au [Adresse 1], [Localité 7] constitue des parties communes ;

Subsidiairement,

— Dire et juger que la partie des combles occupée M. [W] et Mme [D], divorcée [W] au-dessus du 6 ème étage (5 ème au-dessus de l’entresol) de l’immeuble situé au [Adresse 1], [Localité 7] constitue des parties communes à jouissance privative de leurs lots nécessitant pour tous travaux d’aménagements emportant appropriation définitive l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

En conséquence,

— Infirmer le Jugement entrepris en ce qu’il a débouté le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situés au [Adresse 1], [Localité 7] représenté par son syndic en exercice de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné au paiement d’une indemnité de procédure de 3.000 € ainsi qu’aux entiers en ce compris les frais d’expertise ;

Statuant de nouveau,

— Ordonner à M. [W] et à Mme [D], divorcée [W], de libérer la partie des combles, située au-dessus du 6 ème étage (5 ème au-dessus de l’entresol) de l’immeuble situé au [Adresse 1], [Localité 7], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 1 er jour suivant la fin du premier mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, en déposant l’escalier d’accès à cette partie de comble par leurs lots ;

— Condamner, solidairement, M. [W] et Mme [D], divorcée [W], à déposer l’escalier mis en place pour relier leurs lots à la partie des combles annexée, refermer la trémie et remettre en état la porte verticale d’accès au volume des combles ;

— Condamner, solidairement, M. [W] et Mme [D], divorcée [W], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situés au [Adresse 1], [Localité 7] la somme de 11.711 euros au titre d’indemnité d’occupation de la partie des combles, située au 6 ème étage au-dessus de l’entresol de l’immeuble situé au [Adresse 1], [Localité 7] ;

— Condamner, solidairement, M. [W] et Mme [D], divorcée [W], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situés au [Adresse 1], [Localité 7], la somme de 12.777 euros au titre des frais de procédure liés à l’occupation de la partie des combles, située au 6 ème étage au-dessus de l’entresol de l’immeuble situé au [Adresse 1], [Localité 7] ;

— Condamner, solidairement, M. [W] et Mme [D], divorcée [W], à une amende civile de 3.000 euros, sur le fondement de l’article 32-1 du Code de procédure civile, et à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situés au [Adresse 1], [Localité 7] la somme de 10.000 euros en raison de leur comportement dilatoire ;

— Condamner, solidairement, M. [W] et Mme [D], divorcée [W], à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situés au [Adresse 1], [Localité 7], la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner, solidairement, M. [W] et Mme [D], divorcée [W], aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 30 septembre 2021, Mme [D]-[W], intimée, demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 5 janvier 2021 en toutes ses dispositions ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] à payer à Madame [W] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— Dispenser Mme [W] de participer aux frais communs de procédure en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Par conclusions notifiées le 1er octobre 2021, M. [W], intimé, demande à la cour de :

— L’accueillir en ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

A titre principal :

— Confirmer le jugement prononcé le 5 janvier 2021 ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire les demandes du syndicat des copropriétaires devaient être accueillies à l’encontre de M. [W];

— Déclarer le concluant recevable et bien fondé en son appel en garantie à l’encontre de Mme [D] ;

En conséquence,

— Condamner Mme [D] divorcée [W], à garantir M.[W] de l’ensemble des condamnations qui pourraient intervenir du fait de la demande principale.

— Condamner le syndicat des copropriétaires, à verser à M. [W] une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, et dire qu’ils pourront être recouvrés par la SELARL ADR AVOCATS représentée par Maître Bogucki, avocat, dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

— Dispenser M.[W] des frais communs de procédure, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou «constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

I. Sur la nature des combles litigieuses :

Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires soutient que les premiers juges ont procédé à une lecture erronée du règlement de copropriété en assimilant les « parties privées » du 6è étage aux combles alors que le 6è étage correspond en réalité aux lots situés au 5è étage au-dessus de l’entresol.

Ces combles représentaient un volume avec des séparations de type palettes de bois formant comme des stalles permettant aux copropriétaires d’entreposer du matériel lors de travaux dans l’immeuble.

L’appelant souligne qu’il est nécessaire pour déterminer la nature des combles de se baser sur la situation antérieure aux travaux entrepris par les consorts [W], en déterminer l’usage qui en était fait et examiner les conditions de leur accessibilité, ce que les premiers juges n’ont pas fait.

Il fait valoir que les consorts [W] ont demandé à la copropriété à isoler les combles démontrant ainsi qu’ils ne leur appartenaient pas, étant accessibles par les parties communes et que, pour y accéder et les privatiser, ils ont réalisé de lourds travaux en édifiant une cloison dans ce volume et en installant un escalier intérieur dans leur lot pour y accéder. Il déduit de l’absence d’autorisation donnée pour la privatisation de ces espaces, l’obligation de remise en état des lieux par les consorts [W].

A titre subsidiaire, et à supposer que cette partie des combles n’intéressaient que les intimés comme l’a relevé l’expert, elle intéressait également les autres copropriétaires au titre de l’isolation de la toiture et en tant que débarras à usage collectif de sorte que cette partie de comble pourrait constituer une partie commune à usage privatif des intimés. En tout état de cause, le syndicat sollicite la remise en état des lieux par la suppression de tout accès à ce comble à partir du lot du 6è étage (5è à partir de l’entresol) ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Madame [D] relève au contraire que les premiers juges ont justement relevé dans le règlement de copropriété l’existence de mentions révélant la présence de parties privées au 6è étage au dessus de l’entresol dont il a déduit la nature privative.

Elle note que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ne qualifie pas de parties communes par défaut les combles de sorte que ce sont les critères de l’article 2 de la loi qui trouvent à s’appliquer, à savoir l’usage exclusif de cette partie de l’immeuble par un copropriétaire ou non.

Elle rappelle également que la jurisprudence a fixé trois critères permettant de qualifier la nature des combles :

— L’usage antérieur et l’accès exclusif par le copropriétaire : l’expertise a démontré que l’espace litigieux avait été cloisonné depuis de nombreuses années et isolé du reste des combles. Avant même les travaux d’aménagement, ces combles étaient accessibles depuis une trappe située dans les parties privatives des consorts [W]. L’intimée souligne que si ce dernier point a été mis en doute par l’expert, l’existence de ces accès a pu être constaté par constat d’huissier du 21 novembre 2016 après que Mme [W] eut retiré les revêtements neufs qui recouvraient les trappes d’origine de sorte que les observations de l’expert sont invalides ;

— l’utilité pour la copropriété : l’intimée souligne que la partie litigieuse était dépourvue d’utilité pour la copropriété et qu’elle n’empêche pas l’accès à des parties communes de l’immeuble telle la toiture.

Il s’ensuit que la zone occupée ne revêt pas la qualification de partie commune.

M. [W] adhère à l’analyse des premiers juges qui est confortée tant par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 que par la jurisprudence abondante. Il relève que les conclusions expertales ont démontré que les lieux étaient isolés du reste des combles avant l’acquisition des biens immobiliers par les consorts [W] et qu’ils étaient accessibles à partir de trappes situées dans ces biens. En outre, l’accès à la toiture se fait par d’autres trappes de sorte que l’objet du litige ne revêt aucune utilité pour la copropriété. Il sollicite en conséquence la confirmation du jugement entrepris.

Réponse de la cour :

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

— le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

— le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

— le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

— le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

— le droit d’affichage sur les parties communes ;

— le droit de construire afférent aux parties communes.

Par ailleurs, l’article 2 de la loi dispose que sont privatives, les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Il résulte de l’ensemble de ces textes que la nature privative ou commune de la partie de comble litigieuse doit être appréciée en premier lieu au regard des stipulations du règlement de copropriété puis, en second lieu, au regard des critères des articles 2 et 3, dans le silence ou la contrariété des titres.

A l’issue de son expertise déposée le 22 mai 2012, M.[O] a conclu que le règlement de copropriété établi en 1963 était muet sur l’existence de ces combles et sur celle des « cagibis » découverts lors des visites d’expertise. Il ne leur était attribué aucun numéro de lot ni de tantièmes de copropriété.

L’expert en déduisait que ces combles étaient des parties communes.

Toutefois, la lecture du rapport d’expertise fait apparaître des nuances dans l’avis de l’expert. Ainsi, celui-ci a considéré que l’existence d’une trappe située dans les lots privatifs des consorts [W] leur permettant d’accéder aux combles n’était pas démontrée « ce qui aurait permis d’affirmer que ces combles leur appartenaient ».

L’expert ajoutait : « ce qui est certain, c’est que le couloir desservant ces combles (cagibis) est une partie commune dans la mesure où les autres lots auraient les mêmes droits. Ce qui est certain également : la partie de combles au-dessus de leurs lots ne pouvait intéresser d’autres copropriétaires qu’eux-mêmes, étant rappelé que les combles sont dans un état d’abandon certain, servant de « dépotoir » pour les gravats de chantier ».

Cependant, il convient de relever que les conclusions de l’expert ne sont qu’un avis qui éclaire mais ne lie pas le juge. L’expert a relevé des éléments de fait qui auraient pu modifier ses conclusions, éléments de fait qui demeurent en discussion, ainsi l’existence d’une trappe entre les lots des consorts [W] et les combles.

Préalablement à l’examen du règlement de copropriété applicable, il y a lieu de relever la confusion de ce document quant à la description du bâtiment qui contribue à obscurcir la localisation des différents lots.

Le règlement de copropriété du 13 mai 1963 décrit, dans son article premier, l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] comme suit :

« Bâtiment double en profondeur élevé sur caves d’un rez-de-chaussée, de cinq étages carrés et d’un sixième étage lambrissé, balcon au premier étage au-dessus de l’entresol sur partie des façades et balcon au 4è étage au-dessus de l’entresol sur façades [Adresse 1] et [Adresse 8]".

Un étage carré est celui où aucune pente de comble n’est apparente. Un étage lambrissé est celui pratiqué dans un comble dont on a conservé la pente.

Une première constatation s’impose : à défaut de stipulation contraire, les cinq étages évoqués sont ceux situés au-dessus du rez-de-chaussée.

L’entresol constitue, selon l’article premier du règlement, le premier étage peu important s’il est précisé que « le premier étage au dessus de l’entresol » est équipé d’un balcon.

Toutefois, la lecture de cette stipulation associée à celle de l’article 6 du règlement fait ressortir la confusion du règlement de copropriété dès lors que l’article 6 n’évoque le terme d’étage que pour les seuls étages situés au-dessus de l’entresol.

Ainsi, le 6è étage lambrissé de l’article premier constitue le 5è étage au-dessus de l’entresol selon l’article 6 du règlement.

Cette confusion se perpétue et se renforce à l’article premier du chapitre II consacré à la distinction des choses et parties communes et des parties privées qui évoque les chambres du 6 étage qui correspondent en réalité aux chambres situées au 5è étage au-dessus de l’entresol.

Les lots 11, 12 et 13 des consorts [W] se situent donc au 6è étage lambrissé ce qui équivaut au 5è étage au- dessus de l’entresol.

Par commodité, la cour retiendra la notion de 6è étage pour localiser ces lots.

Ainsi que l’expert l’a relevé, ce règlement de copropriété et plus particulièrement son état descriptif de division n’évoque pas l’existence des combles au-dessus du 6è étage.

Celui-ci évoque l’existence de caves, de locaux commerciaux, d’appartements, de chambres de bonnes, de débarras situés au 6è (c’est-à-dire au 5è au-dessus de l’entresol).

L’ensemble de ces lots constituent de toute évidence au regard des stipulations du règlement de copropriété de 1963 des lots privatifs.

Il peut être considéré que les caves et débarras constituent les « dépendances » visées à l’article premier du chapitre II du règlement de copropriété dont il résulte que les parties privées sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire et qui ne se trouvent pas comprises dans les choses et parties communes énoncées à l’article 2 et qu’elles sont constituées « en résumé, ,[par] tout ce qui est inclus à l’intérieur des appartements, logements et chambres ou de leurs dépendances, et qui sert à leur usage ou à leur ornement exclusif ».

Au chapitre III du règlement, article premier « usage des parties constituant une propriété exclusive et particulière », il est stipulé :

« il [le copropriétaire] pourra modifier, à ses frais, comme bon lui semblera, la distribution de ses locaux et de leurs dépendances »

Ou encore :

« les caves, les chambres de service et les débarras du 6è ne pourront être vendus, dévolus ou attribués qu’à un propriétaire de boutiques ou d’appartement dans l’immeuble ».

L’existence de combles n’est pas évoquée par l’article 2 du chapitre II du règlement qui fixe une liste non exhaustive des parties communes de l’immeuble, soit « toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des propriétaires ou qui sont communes suivant des lois et usages, étant précisé au surplus que les énumérations ci-dessus faites, ne sont pas limitatives ».

Parmi les éléments communs figurent « les charpentes, les couvertures (à l’exception seulement des vasistas éclairant celles des parties privées du 6è étage qui en sont munies) ».

Cette phrase ne doit pas être entendue comme l’existence de parties privées dépendant de lots situés au 6è étage mais bien comme les lots du 6è étage équipés de vasistas par opposition à ceux qui ne le sont pas.

Ainsi, les combles situés au-dessus du 6è étage ne font l’objet d’aucune stipulation du règlement de copropriété.

Quant au règlement modificatif du 11 mai 1989, s’il érige en partie privative certaines parties communes, dont une partie de couloir au 5è étage au-dessus de l’entresol (c’est-à-dire au 6è étage) au droit des lots 11, 12 et 13 qui devient le lot 32, il demeure totalement taisant sur les combles et leur nature.

Dans le silence du règlement de copropriété modifié, il convient de déterminer la nature privative ou commune des combles litigieuses au regard des dispositions légales de la loi du 10 juillet 1965 ci-dessus rappelées.

Les combles ne sont pas visés par l’article 3 comme étant réputés parties communes dans le silence des titres.

Il doit donc être déterminé si ces locaux étaient, antérieurement aux travaux entrepris par les consorts [W], affectés à l’utilité de tous ou à l’usage exclusif d’un seul. Parmi les éléments à prendre en considération figurent les conditions d’accessibilité.

Au cours de ses travaux, l’expert a procédé à la visite des combles de l’immeuble tant ceux parallèles à la [Adresse 8] que ceux parallèles au [Adresse 1].

Dans les premiers, il a constaté qu’ils ne faisaient l’objet d’aucune occupation et qu’ils étaient encombrés de gravats. Il a relevé l’existence de « cagibis » ou de « débarras » sous pans coupés de la toiture, fermés par des portes.

Dans les seconds, il a également constaté la présence de gravats et qu’ils possédaient encore quelques pans de bois qui devaient délimiter, comme du côté de la [Adresse 8] l’espace en petits cagibis.

Concernant l’espace litigieux, l’expert a relevé qu’il était fermé par une cloison bois contenant un isolant thermique.

Les premiers juges ont relevé à cet égard que : « Il résulte des constatations de l’expert que « le couloir desservant les combles était fermé de façon certaine par une cloison épaisse en |bois, et ce, depuis de très nombreuses années, les morceaux de cloison trouvés sur le site permettant de l’affirmer ». (…) « Cette partie des combles privatisée, bien que non aménagée, était isolée du reste des combles bien avant l’achat de leur appartement en 2004 par les époux [W] » (note aux parties valant note de synthèse du 8 novembre 2010) ».

Le syndicat des copropriétaires n’a pas produit devant la cour la note de synthèse en date du 8 novembre 2010 rédigée par l’expert produite devant les premiers juges.

La cour constate que l’expert démontre que les combles au-dessus des parties privatives des époux [W] étaient isolés du reste des combles antérieurement à leur achat en 2014 de sorte que ces combles ne revêtaient aucune utilité pour les autres copropriétaires.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce de nature à contredire les constatations expertales relevées par les premiers juges.

Les époux [W] n’ont donc procédé à aucune annexion des combles situées au-dessus de leurs parties privatives qui étaient isolées de longue date aux combles servant de débarras commun à la copropriété.

C’est au regard de ce contexte que doit être lue l’observation de l’expert selon laquelle « ce qui est certain également : la partie de combles au-dessus de leurs lots [le lot des [W]] ne pouvait intéresser d’autres copropriétaires qu’eux-mêmes, étant rappelé que les combles sont dans un état d’abandon certain, servant de « dépotoir » pour les gravats de chantier ».

Il convient de relever, par ailleurs, que le syndicat des copropriétaires ne soutient ni n’allègue que les combles litigieux permettent seuls l’accès à certaines parties communes comme la toiture de l’immeuble alors qu’il affirme dans ses écritures que désormais, la totalité des combles est occupée soit par les consorts [W]/[D] sans aucun accord de la copropriété soit par un autre copropriétaire qui les a régulièrement achetés.

Enfin, concernant les conditions d’accessibilité aux combles litigieux, les premiers juges ont à juste titre relevé que :

« Les accès à ce débarras sous comble se font par deux trappes planes situées en toiture et accessibles par le 5ème étage [sur entresol], et par le couloir commun des combles du 6ème étage [sur entresol], comme cela a été constaté par Maître [K], huissier de justice, lors de l’établissement du constat daté du 21 novembre 2016, de sorte qu’il ne peut être raisonnablement soutenu par le syndicat que ce débarras serait indispensable pour entretenir la charpente et la toiture.

Surtout, il apparaît que de leur lots n°13 et n° 36, Monsieur et Madame [W] ont accès à ces combles. Cet accès a été constaté à la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 22 mars 2005 en ces termes : « Monsieur et Madame [W] exposent leur dossier (…) une surface de couloir commun au 6ème étage d’environ 1 M2, avec un puits de lumière, accédant à la toiture, précise Madame [E] ». La cour constate que ces accès dans les parties privatives des époux [W] figurent sur le plan joint aux écritures de Mme [W].

Par ailleurs, ainsi que les premiers juges l’ont également relevé, cet accès est étayé par 1'attestation de l’architecte DPLG sollicité en vue de réaliser les aménagement des combles, établie le 13 octobre 2010 ( pièce 1 Mme [W]) dans laquelle Mme [J] expose que les époux [W] lui ont demandé en mai 2004 des conseils « sur les possibilités d’aménagement de lots comportant des accès aux combles » et que le cabinet leur avait proposé « un aménagement des combles sous forme de mezzanines avec échelles de meuniers, en lieu et place des trappes d’accès existantes » de sorte qu’il doit en être déduit que ces accès existaient antérieurement aux travaux d’aménagement réalisés.

Il résulte de ce qui précède que les combles litigieux sont affectés à l’usage exclusif des époux [W], qu’ils ne sont pas accessibles depuis les combles parties communes pour en avoir été isolés à une date indéterminée dans le temps mais à une date antérieure à l’achat par les époux [W] de leurs lots ; qu’ils sont accessibles exclusivement par les parties privatives des lots des époux [W] et l’étaient antérieurement à l’aménagement des lots et sont situées au-dessus de leurs parties privatives.

Ces éléments militent donc en faveur de la reconnaissance de ces combles en tant que parties privatives des époux [W]. Rien ne permet de leur conférer la nature de parties communes à jouissance privative alors qu’aucune stipulation du règlement de copropriété, aucune résolution en ce sens adoptée en assemblée générale ne permet de leur attribuer cette qualification.

Constituant des parties privatives, les combles litigieux n’ont donné lieu à aucune appropriation ou empiètement des parties communes. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

De même, il sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état et à la libération des combles au regard de leur nature privative et en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité de compensation.

Les demandes du syndicat des copropriétaires sur la nature des combles litigieux ayant été écartées, il n’y a pas lieu à condamnation de Mme [D] divorcée [W] à garantir M. [W] des condamnations qui pourraient intervenir. Le jugement sera confirmé sur ce point.

II. Sur les demandes indemnitaires :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à condamner M. [W] et Mme [D] divorcée [W] à la somme de 10 000 euros pour comportement dilatoire outre à la somme de 3000 euros pour procédure abusive. Par ailleurs, et ainsi que les premiers juges l’ont relevé, le syndicat des copropriétaires est à l’origine de la présente instance.

Le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation de M. [W] et Mme [D] divorcée [W] à lui payer la somme de 12 777 euros au titre des frais de procédure liés à l’occupation de la partie des combles située au 6è étage au-dessus de l’entresol de l’immeuble.

Ces frais ne sont pas justifiés. En outre, le syndicat réclame la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles avancés. Il ne démontre pas que les frais de procédure réclamés sont distincts de ceux qui pourraient l’être au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires à ce titre.

III. Sur les dépens et frais irrépétibles :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement entrepris sur les dépens, en ce compris les frais d’expertise et les frais irrépétibles.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] sera condamné aux dépens d’appel et à verser les sommes supplémentaires de 3000 euros à Mme [D], divorcée [W], et 2000 euros à M. [W] au titre des frais irrépétibles.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des demandes formées par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’autoriser la SELARL ADR Avocats représentée par M^e Bogucki, avocat, à faire usage des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il y a lieu de dispenser M. [W] et Mme [D], divorcée [W], de participer à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement rendu le 5 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Paris ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] aux dépens d’appel ;

Autorise la Selarl ADR avocats en la personne de M^e Bogucki à faire usage de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] à verser par application de l’article 700 du code de procédure civile :

-3000 euros à Mme [D] divorcée [W],

—  2000 euros à M. [W] ;

Dispense Mme [D] divorcée [W] et M. [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE