Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11 JUILLET 2025

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11115 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH27E

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Avril 2023 -Tribunal judiciaire de PARIS

— RG n° 20/02947

APPELANTE

Madame [B] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée de M^e Yolène BAHU, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

Monsieur [R] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté et assisté de M^e Claire DE NICOLAY, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 4 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

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Conclusions Mme [O] : 15 mai 2025

Conclusions M. [G] : 20 mai 2025

Clôture : 22 mai 2025

Suivant une promesse synallagmatique de vente du 8 mars 2019 et un acte de vente notarié du 5 juin 2019, Mme [O] a vendu à M. [G] un appartement situé à [Adresse 5].

Se plaignant des nuisances causées par une copropriétaire, Mme [E], M. [G] a assigné Mme [O] sur le fondement du dol, subsidiairement d’un manquement à son obligation d’information, en paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 13 avril 2023, le tribunal a condamné Mme [O] à payer à M. [G] la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice constitué par la perte de chance d’avoir pu négocier la vente à un meilleur prix s’il avait été informé de l’existence des nuisances, la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral causé par les tracas engendrés par la découverte des troubles litigieux et la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il a en outre débouté M. [G] de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance puisqu’il admet que s’il avait été informé de la situation, il aurait accepté d’acquérir le bien mais à un prix inférieur.

Mme [O] a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l’infirmation, sauf en ce qu’il a débouté M. [G] de sa demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance et réclame la condamnation de M. [G] à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour conclure au rejet des demandes de M. [G], elle fait d’abord valoir qu’est irrecevable la demande nouvelle en paiement d’une somme de 1 772 euros correspondant à une partie des droits de mutation.

Pour conclure au rejet des demandes de M. [G], elle soutient que celui-ci a été informé de l’existence de nuisances litigieuses puisque l’agent immobilier a déclaré que 'lors de ma visite de l’appartement à M. [G], je lui ai mentionné les problèmes avec la voisine du dessous, en précisant qu’elle tapait au plafond car le bruit la dérangeait', que le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2016 qui lui a été transmis faisait état des 'bruits occasionnés la nuit par Mme [E]' ainsi que 'de plaintes antérieures de personnes qui ont quitté les lieux', qu’il avait également reçu communication, après la signature de la promesse, d’une convocation des copropriétaires à une assemblée générale qui prévoyait d’autoriser le syndic à 'ester en justice contre Mme [E] pour les troubles occasionnés dans l’immeuble’ et que, pour répondre aux interrogations de M. [G], elle lui a donné toutes les précisions sur ces nuisances.

Elle invoque ensuite l’absence d’intention dolosive puisque, membre du conseil syndical, elle avait, quelques jours avant la mise en vente de l’appartement, déclaré être favorable à l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2019 d’une résolution portant sur la question des nuisances. Elle ajoute que M. [G] avait été très séduit par l’appartement qu’il avait souhaité acquérir malgré l’existence des nuisances dont il avait été informé mais que ce n’est que postérieurement à la vente qu’il a pris conscience de leur caractère pénible car, autrefois ponctuelles, elles étaient devenues permanentes.

A titre subsidiaire, Mme [O] conclut à la réduction des demandes en faisant valoir que l’appartement a été vendu, compte tenu de l’existence des nuisances, à un prix de 7 951 euros le m², inférieur à celui du marché qui était de 8 910 euros selon les relevés établis par la chambre des notaires de Paris.

Elle conteste en outre l’existence du préjudice moral allégué.

M. [G] a formé un appel incident et demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il rejette sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance et limite à 3 000 euros la somme allouée en réparation de son préjudice moral. Il sollicite en conséquence la condamnation de Mme [O] à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral et la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Il réclame en outre le paiement d’une somme de 1 772 euros au titre du supplément de droits de mutation correspondant à la surévaluation du prix de l’appartement ainsi qu’une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant qu’il résulte des pièces versées aux débats que le 24 août 2016, Mme [O] a écrit au syndic de l’immeuble pour l’informer des nuisances causées par Mme [E], propriétaire de l’appartement situé à l’étage inférieur (seau d’eau jeté la veille devant sa porte d’entrée, hurlements, coups de bâtons pendant la nuit sur le plafond, lettres…) et a procédé à une déclaration de main courante le 2 septembre 2016 ; que le 21 novembre 2016, un autre copropriétaire de l’immeuble s’est également plaint auprès du syndic de nuisances sonores causées en pleine nuit pendant plusieurs heures par Mme [E] ; que le 10 septembre 2017, Mme [O] et d’autres copropriétaires ont demandé au syndic d’agir afin de faire cesser les troubles causés par Mme [E] depuis trois ans qui, à partir de 22 heures, tape sur le plafond et les radiateurs de son appartement ; que le 16 octobre 2018, Mme [O] a adressé un courriel au syndic l’informant de la persistance de ces nuisances subies maintenant par la locataire de son appartement qui a déposé une plainte pénale le 22 octobre 2018 dans laquelle elle déclare que Mme [E] l’insulte, cause des nuisances sonores en donnant des coups de batons sur son plafond pendant des heures, frappe violemment contre sa porte d’entrée au point qu’une fois elle s’est ouverte en pleine nuit et que ces faits lui donnent le sentiment qu’elle est dépossédée de son logement et crée un climat d’insécurité dans l’immeuble ; que le 22 octobre 2018, les copropriétaires de l’immeuble, dont Mme [O], ont signé une pétition dénonçant les agissements de Mme [E] ; que les 5 et 7 novembre 2018, deux copropriétaires ont fait une déclaration de main courante pour dénoncer ces agissements ; que le 26 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Mme [E] de cesser de causer des troubles ;

Considérant qu’après avoir confié à un agent immobilier la recherche d’un acquéreur, M. [G] a signé une promesse de vente le 8 mars 2019 ; que si, lors de la signature de la promesse de vente, celui-ci a eu communication d’une copie des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 19 mai 2016, 19 décembre 2016, 30 mai 2017 et 22 mai 2018, seule la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 19 décembre 2016 fait état des 'bruits occasionnés la nuit par Mme [E]' ; que cette indication n’a pas permis à M. [G] de prendre la mesure de l’importance des nuisances causées par Mme [E] ; qu’ensuite, Mme [O] ayant adressé le 26 mai 2019 à M. [G] une convocation à l’assemblée générale du 5 juin 2019 dont le point n° 19 de l’ordre du jour portait sur l’autorisation à donner 'tout pouvoir au syndic d’ester en justice contre Mme [E] qui trouble la quiétude des habitants de l’immeuble', M. [G], souhaitant avoir des informations sur ces nuisances, a interrogé l’agent immobilier qui s’est adressé à Mme [O] en lui demandant d’indiquer les éléments lui permettant de répondre à cette demande 'en deux mots et sans entrer dans les détails’ ; que Mme [O] a alors informé l’agent immobilier qu’elle était entrée en contact avec M. [G] et indiqué qu’elle a lui a 'expliqué qu’il y avait des problèmes avec certains voisins mais qu’il était peut être plus intéressant pour lui d’essayer d’abord de bien s’entendre avec’ ;

Considérant qu’après la vente, M. [G] a effectué des déclarations de mains courantes les 26 juin et 12 juillet 2019 pour signaler les nuisances sonores causées par Mme [E] et a adressé le 17 juillet suivant à Mme [O] une lettre l’informant qu’il a eu 'la désagréable surprise de découvrir que la voisine résidant en-dessous de l’appartement (…), Mme [E], était à l’origine de graves nuisances’ ; qu’il a fait une nouvelle déclaration de main courante le 4 octobre 2019 pour dénoncer les nuisances causées par cette dernière et déposé contre elle une plainte pénale le 9 décembre 2019 ; que selon un procès-verbal de constat du 1er décembre 2019, l’huissier de justice a indiqué que 'installés dans le séjour de l’appartement et sans faire aucun bruit quelconque, je constate que de manière irrégulière toutes les cinq à dix minutes des forts coups sont portés au plancher pendant environ cinq secondes. Je constate que ces coups portés au plancher proviennent à l’évidence du deuxième étage gauche et résonnent dans toute les pièces de l’appartement. La violence des coups fait trembler le plancher. (…) M. [Z], propriétaire de l’appartement situé au troisième étage porte droite me déclare que ces coups résonnent dans son appartement. À 23 h 50, de forts coups à la porte de l’appartement de Monsieur [G] résonnent accompagnés de cris. La porte ouverte, personne n’est présent sur le palier. Du palier, j’entends la porte de l’appartement de la deuxième porte gauche se refermer. (…) Présent dans l’appartement de 23 h 15 à 0 h 10, les coups portés au plancher n’ont cessé’ ; que par jugement du 8 février 2022, le tribunal judiciaire de Paris a condamné Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 300 euros au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance collectif subi ;

Considérant qu’il résulte de ces éléments que depuis plusieurs années avant la vente de l’appartement à M. [G], l’ensemble des occupants de l’immeuble et spécialement celui occupant l’appartement acquis par celui-ci, subissent des nuisances graves et répétées dont Mme [E] était à l’origine ; qu’alors que ces nuisances persistaient au jour de la conclusion de la promesse et de la vente, Mme [O] n’en a d’abord pas informé M. [G] puis en a minimisé la gravité lorsque celui-ci a interrogé l’agent immobilier sur la nature des nuisances dont il avait été fait très sommairement état lors d’une assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2016 ; qu’il apparaît ainsi que Mme [O] a commis une réticence dolosive et que les faits sur lesquels elle a gardé le silence ont déterminé le consentement de M. [G] compte tenu à la fois de leur gravité, de leur réitération et du fait qu’aucune des mesures entreprises tant pas des copropriétaires que par le syndicat des copropriétaires ont pu y remédier ; qu’il convient de faire droit à la demande M. [G] en indemnisation de son préjudice que le tribunal a justement évalué à 30 000 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu acquérir le bien à un moindre prix, cette somme intégrant le surcoût des droits de mutation correspondant, et à la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ; que M. [G] ne pouvant demander l’indemnisation d’un préjudice de jouissance qu’il aurait accepté de subir en contrepartie d’une réduction du prix, il y a lieu également de confirmer le jugement qui a débouté M. [G] de cette demande ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [O] et la condamne à payer à M. [G] la somme de 3 000 euros ;

La condamne aux dépens.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,