Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11JUILLET 2025

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08931 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJNS7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Avril 2024 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 22/05804

APPELANT

Monsieur [T] [Y] né le 17 Mai 1952 à [Localité 4],

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 assisté deMe Mathieu MOUNDLIC de la SELAS LEXINGTON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0485

INTIMES

Monsieur [H] [W] [C] né le 17 mai 1961 à [Localité 7],

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [U] [V] épouse [C] née le 2 août 1966 à [Localité 6],

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tous deux représentés et assistés de M^e Olivier DOUEK de l’AARPI CORTEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1939

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, président magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 16 mai 2025 prorogé au 06 juin 2025 au 20 juin2025 puis au 11 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

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Conclusions M. [Y] : 19 mars 2025

Conclusions M. et Mme [C] : 8 mars 2025

Clôture : 20 mars 2025

Le 9 décembre 2021, M. et Mme [C] ont acquis différents lots dans un immeuble en copropriété situé à [Adresse 5], qui appartenaient aux consorts [X].

M. [Y], locataire de cet appartement, a assigné M. et Mme [C] en nulllité de cette vente, subsidiairement en paiement de dommages-intérêts.

M. et Mme [C] ont formé une demande reconventionnelle en indemnisation de leur préjudice moral.

Par jugement du 12 avril 2024, le tribunal judiciaire de Paris a déclaré irrecevables les conclusions de désistement d’instance et d’action postérieures à la clôture. Il a en outre débouté M. [Y] de ses demandes et l’a condamné à payer à M. et Mme [C], chacun la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par la procédure abusivement engagée contre eux et, ensemble, 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Y] a interjeté appel de ce jugement dont il sollicite l’infirmation et demande à la cour d’annuler la vente conclue entre les consorts [X] et M. [C], à titre subsidiaire condamner M. et Mme [C] à lui payer la somme de 1 140 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier. Il sollicite en outre l’allocation d’une somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande d’annulation de la vente de l’appartement à M. et Mme [C], M. [Y] fait valoir que, locataire de l’appartement litigieux, le notaire des bailleurs lui avait écrit le 15 janvier 2021 : 'Je reviens vers vous dans le cadre de nos échanges ci-dessous. Je viens de m’entretenir avec vos propriétaires qui me confirment leur souhait de vendre votre appartement à l’issue du bail, soit le 31 août 2022. Si vous étiez interessé par son rachat, n’hésitez pas à m’en informer’ et qu’il avait accepté cette offre en adressant aux bailleurs une lettre dans laquelle il indiquait : 'J’ai ainsi l’honneur de vous proposer d’acquérir aux mêmes conditions de prix que celles indiquées par Me [I] [G] à son attestation du 12 avril 2021, soit au prix de 2 540 000 euros (deux millions cinq cent quarante mille euros) les lots, objet de mon bail du 8 octobre 2013, tels que décrits à ladite attestation. Cette offre est ferme et irrévocable. Elle est faite sans condition suspensive d’aucune sorte et notamment sans condition suspensive de financement'.

Il soutient qu’il est ainsi établi qu’il a accepté l’offre qui lui avait été adressée, que cet accord sur la chose et sur le prix avait entraîné la conclusion de la vente et qu’il y a donc lieu d’annuler la vente conclue au profit de M. et Mme [C] le 9 décembre 2021.

M. [Y] fonde ensuite sa demande subsidiaire en paiement de dommages-intérêts sur la faute commise par M. et Mme [C] en invoquant leur collusion frauduleuse avec le notaire des bailleurs qui l’a délibérément trompé afin de leur permettre d’acquérir le bien qu’il souhaitait lui-même acquérir. Il ajoute que ceux-ci n’ignoraient pas qu’il s’était porté acquéreur puisqu’il avait engagé le 4 octobre 2021 une action pour revendiquer cette acquisition qu’il avait fait publier au service de la publicité foncière le 9 novembre 2021 afin d’en informer un éventuel acquéreur, spécialement M. et Mme [C], et que ceux-ci, en violation de ses droits sur le bien, ont néanmoins accepté de conclure la vente par acte du 9 décembre 2021 sans conclusion préalable d’un avant-contrat. Il ajoute que, d’ailleurs, cet acte contient une clause relative au séquestre du prix de vente qui prévoyait que ce prix ne serait remis par le notaire au vendeur qu’une fois constaté qu’il avait abandonné son action ou après qu’une décision de justice devenue irrévocable l’a débouté de cette action ou encore au terme d’un délai de cinq ans dans le cas où une décision irrévocable de débouté n’aurait pas encore été rendue. Il fait valoir que cette clause établit que les parties, notamment M. et Mme [C], avaient conscience que la vente était litigieuse et qu’en concluant l’acte ils portaient délibérément atteinte à ses droits.

M. et Mme [C] concluent à l’infirmation, sauf en ce qu’il limite à 2 000 euros la somme allouée à chacun en réparation du préjudice moral que leur a causé la procédure abusive engagée contre eux par M. [Y] et sollicitent sa condamnation à leur payer, à chacun, la somme de 30 000 euros. Ils sollcitent en outre l’allocation d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1 – Sur les demandes de M. [Y]

Considérant qu’il est constant que M. [Y], alors locataire de l’appartement litigieux, ne bénéficiait pas d’un droit de préemption à l’occasion de sa vente ; que s’il a été informé par le notaire des bailleurs de leur intention de vendre, cette information, qui ne contenait aucune indication de prix, ne constituait pas une offre ; qu’en répondant au notaire pour 'proposer d’acquérir aux mêmes conditions de prix que celles indiquées par Maître [I] [G] à son attestation du 12 avril 2021, soit au prix de 2 540 000 euros', M. [Y] a émis une offre d’achat dont aucun élément n’établit qu’elle a été acceptée par les vendeurs qui ont donc pu conclure la vente avec M. et Mme [C] sans porter atteinte à ses droits ; que M. [Y], qui ne justifie pas que la vente a été conclue à son profit, n’est pas fondé à agir en nullité de la vente conclue entre M. et Mme [C] et les consorts [X] qu’il n’a d’ailleurs pas mis en cause ;

Considérant qu’il ressort de ces éléments que les consorts [X], qui n’ont pas donné suite à l’offre d’achat adressée par M. [Y], ont préféré vendre leur bien à M. et Mme [C] sans qu’une collusion frauduleuse puisse leur être reprochée ; que les préjudices allégués, qui résultent du seul fait que M. [Y] pas pu acquérir le bien vendu, ne sont en outre pas indemnisables ;

Considérant qu’il y a lieu de confirmer le jugement qui déboute M. [Y] de ses demandes :

2 – Sur les demandes de M. et Mme [C]

Considérant que le premier juge a fait droit à la demande de M. et Mme [C] en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive en retenant que M. [Y] a engagé l’action en nullité de la vente sans articuler des moyens de droit et de fait sérieux, sans appeler dans la cause l’ensemble des parties concernées, en se fondant sur la seule offre d’achat qu’il a adressée aux vendeurs pour justifier la réalisation d’une vente à son profit ; qu’il a ainsi exercé cette action dans le but de faire pression sur les acquéreurs et de faire échec à la vente ; que le premier juge a également retenu que ce comportement abusif avait causé à M. et Mme [C] un préjudice moral pour avoir été contraints de défendre leurs intérêts en subissant les tracas que subit toute personne assignée en justice ; qu’il convient, en adoptant ces motifs, de confirmer le jugement de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [Y] et le condamne à payer à M. et Mme [C] la somme de 3 000 euros ;

Le condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Douek conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,