Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 05 SEPTEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09107 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHU5I

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mars 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 20/11045

APPELANTE

Madame [S] [E] née le [Date naissance 1] 1951,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée deMe Isabelle NICOLAÏ de la SELAS ARTOIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2028

INTIMÉE

S.A.S. CABINET OGIM immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 378 241 491, venant aux droits de la société SECGI par suite d’une transmission universelle de patrimoine

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 04 juillet 2025 prorgé au 05 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

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Conclusions Mme [E] : 28 juin 2024

Conclusions société Cabinet Ogim : 3 novembre 2023

Clôture : 15 mai 2025

Mme [E], propriétaire d’un appartement situé à [Adresse 7], a confié à la société Seggi la recherche d’un locataire et la gestion locative de l’appartement.

Un bail a été conclu le 18 décembre 2013 avec M. [I] qui, à compter du mois d’octobre 2018, a cessé le paiement régulier des loyers et donné congé le 7 mars 2019. M. [I] a quitté précipitamment le logement sans laisser d’adresse et sans avoir fait établir un état des lieux. Il a alors été constaté que l’appartement nécessitait de réaliser des travaux de remise en état qui se sont élevés à 4 070 euros. L’appartement ayant été dégradé à la suite d’un dégât des eaux, la société Secgi a déclaré le sinistre à l’assureur de l’immeuble qui l’a informée que la garantie de ce sinistre relevait de l’assureur de l’appartement.

Le contrat de gestion étant arrivé à terme le 12 décembre 2019, Mme [E] a assigné la société Secgi en condamnation à lui remettre, sous astreinte, les pièces relatives à sa gestion ainsi que la somme de 13 232 euros en réparation des préjudices causés par la perte de chance d’être payée de l’intégralité des loyers et du coût de la remise en état de l’appartement, ainsi que de son préjudice moral.

A l’appui de ces prétentions, Mme [E] a reproché à la société Secgi de ne s’être pas assurée que M. [I] présentait des garanties suffisantes et de n’avoir pas engagé de mesures à la suite du non-paiement des loyers, de ne pas avoir déclaré le sinistre de dégât des eaux afin de lui permettre d’être indemnisée et d’avoir manqué à son obligation de rendre compte de sa gestion.

Par jugement du 7 mars 2023, le tribunal judiciaire de Paris a débouté Mme [E] de ses demandes.

Le tribunal a d’abord retenu que si la société Secgi a manqué à ses obligations pour avoir donné l’appartement en location sans s’assurer que M. [I] présentait des garanties de solvabilité suffisantes et en l’absence de fourniture d’un engagement de caution et de n’avoir pas pris de mesures permettant d’obtenir le paiement des arriérés de loyers accumulés après décembre 2018, Mme [E] ne justifie pas de la réalité du préjudice causé par une perte de chance de percevoir l’intégralité des loyers faute d’établir qu’elle même avait, par l’intermédiaire de son avocat, engagé une procédure contre M. [I] qui aurait été infructueuse.

Il a ajouté que Mme [E] ne rapporte ni la preuve que les dégradations de l’appartement ont été commises par le locataire, ni la preuve qu’ont été engagées contre celui-ci des mesures aux fins de récupérer les sommes dues qui seraient demeurées infructueuses.

Il a également retenu que la société Secgi justifie avoir fait une déclaration de sinistre de dégat des eaux auprès de l’assureur de l’immeuble, qui lui a répondu que ce sinistre ne relevait pas de sa garantie mais de celle de l’assureur du propriétaire de l’appartement ou du locataire ; que Mme [E] n’a ensuite pas fait de déclaration auprès de son assureur alors que les pièces versées aux débats établissent que les dégradations ont pour origine un défaut d’étanchéité des fenêtres, ce qui exclut qu’elles relèvent de la responsabilité du locataire.

Mme [E] a interjeté appel de ce jugement. Elle conclut à l’infirmation du jugement et demande à la cour de condamner la société Cabinet Ogim (la société Ogim), qui vient aux droits de la société Secgi :

— à lui payer la somme de 11 232 euros à titre de dommages-intérêts correspondant, à hauteur de 5 000 euros, au titre de la perte de chance de percevoir l’intégralité des loyers dus par M. [I], à hauteur de 1 000 euros, au titre de la perte de chance d’être indemnisée du coût des travaux de remise en état de l’appartement, à hauteur de 2 232 euros du coût des travaux de réfection du parquet et à hauteur de 3 000 euros de son préjudice moral ;

— à lui transmettre, sous astreinte, les diagnostics obligatoires annexés au bail ou à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme de 100 euros ;

— à lui transmettre, sous astreinte, les comptes rendus de gestion et l’état servant à l’établissement des revenus fonciers de 2018 et 2019 afin de lui permettre de régulariser sa déclaration et à lui payer une somme de 1 700 euros correspondant au préjudice qu’elle a subi pour avoir été surimposée fiscalement ;

— à lui payer une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour établir que la société Secgi a manqué à ses obligations, elle lui reproche d’abord d’avoir conclu le bail sans s’être assurée de la solvabilité du locataire et de ne pas avoir exigé de garantie, puisqu’il résulte du dossier de location que M. [I] ne lui a remis qu’une carte d’identité italienne ; qu’ensuite, lorsque M. [I] a cessé le paiement régulier du loyer à partir d’octobre 2018 en limitant ses règlements mensuels à 1 000 euros, de n’avoir pris à son encontre aucune mesure contraignante et laissé la dette s’accumuler jusqu’à son départ. Elle réclame la condamnation de la société Ogim à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu percevoir l’intégralité des loyers impayés d’un montant total de 8 321,40 euros.

Sur le préjudice causé par les dégradations de l’appartement, Mme [E] se fonde sur un 'compte rendu de visite’ établi le 29 mai 2019 après le départ du locataire qui montre que le mauvais état des peintures ne provient pas seulement d’une usure normale, mais également d’un défaut d’entretien imputable à ce dernier et qu’en outre les locaux ont été abandonnés encombrés de meubles et sans avoir été nettoyés. Le coût des des travaux de peinture et des frais engagés pour vider l’appartement étant évalué à 2 300 euros, elle réclame à la société Ogim la somme de 1 000 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu recouvrer le coût de cette remise en état.

Sur le préjudice causé par le défaut de déclaration du sinistre de dégât des eaux, elle indique que son assureur a refusé sa garantie au motif que le sinistre provenait de 'négligences commises par le locataire’ et reproche à la société Secgi de n’avoir pas fait de déclaration de sinistre auprès de l’assureur du locataire ou auprès de celui de la copropriété. Elle précise que le jugement a relevé de manière erronée que la société Secgi avait déclaré le sinistre auprès de l’assureur de la copropriété. Tenue de prendre en charge le coût des travaux de réparation du dégât des eaux, elle sollicite la condamnation de la société Ogim à lui payer la somme de 2 232 euros correspondant au coût de réfection du parquet.

Mme [E] reproche également à la société Secgi un manquement à son obligation de rendre compte de sa gestion.

Elle fait d’abord valoir que celle-ci ne lui a jamais remis les diagnostics qui devaient être annexés au bail et sollicite la condamnation de la société Ogim, sous astreinte, à procéder à cette remise et, à défaut, à lui payer la somme de 130 euros à titre de dommages-intérêts.

Elle ajoute que l’état servant à la déclaration des revenus fonciers, qui ne lui ont été communiqués qu’en 2018 et 2019, comportent les erreurs suivantes :

— revenus fonciers de 2019 :

Alors que ces revenus se sont élevés à 6 851 euros, les revenus déclarés étaient de 7 081 euros et alors que la déclaration fiscale établie par la société Secgi mentionne la réalisation de travaux d’un montant de 3 354 euros, les travaux qui lui été facturés s’élevaient à 6 188 euros. Les revenus qu’elle a déclarés ont été ainsi surévalués de 3 064 euros.

— revenus fonciers de 2018 :

Alors que ces revenus se sont élevés à 13 749 euros, les revenus déclarés étaient de 14 549 euros et alors que la déclaration fiscale établie par la société Secgi mentionne la réalisation de travaux d’un montant de 2 954 euros, les travaux qui lui été facturés s’élevaient à 5 490 euros. Les revenus qu’elle a déclarés ont été ainsi surévalués de 3 336 euros.

Elle indique que la réclamation qu’elle a déposée auprès de l’administration fiscale a été rejetée faute d’avoir pu produire les justificatifs des travaux que la société Secgi ne lui a jamais communiqués. Elle réclame en conséquence la condamnation de la société Ogim à lui payer la somme de 1 700 euros calculée sur la base d’un taux d’imposition de 14 % et d’un taux au titre des contributions sociales de 17,6 %.

Mme [E], qui invoque les tracas auxquels elle a dû faire face pour avoir dû faire une déclaration de sinistre suite aux dégâts des eaux, gérer le présent litige et effectuer des démarches auprès de l’administration fiscale, sollicite enfin la condamnation de la société Ogim à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Elle réclame en outre une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Ogim conclut d’abord à l’irrecevabilité des demandes relatives aux diagnostics obligatoires et d’indemnisation du préjudice correspondant à la surimposition fiscale, qui sont nouvelles.

Elle conteste les manquements qui lui sont reprochés et conclut à la confirmation du jugement qui déboute Mme [E] de ses différentes demandes.

Elle sollicite enfin la condamnation de Mme [E] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant qu’en première instance, Mme [E] avait conclu à la condamnation de 'la société Secgi à (lui) restituer l’ensemble des pièces relatives à la gestion de son appartement (…) en ce compris les diagnostics afférents et l’état rectifié servant à la délcaration de revenus fonciers pour 2019 sous astreinte de 100 euros par jour de retard’ ; qu’en appel, elle a ajouté une demande de condamnation de la société Ogim à lui payer une indemnité de 130 euros à défaut de communcation de ces diagnostics et en paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice constitué par la surimposition fiscale causé par la remise d’états mentionnant des revenus locatifs surévalués et des travaux sous-évalués ; que ces prétentions, qui ne sont que le complément de celles qu’elle avait soumises aux premiers juges, ne sont pas nouvelles ;

Considérant qu’en exécution du mandat de gestion confié à un agent immobilier celui-ci a l’obligation de vérifier la solvabilité du locataire et engage sa responsabilité s’il ne s’assure pas qu’il dispose de capacités financières suffisantes ou ne procède qu’à des vérifications sommaires ; que tel est le cas en l’espèce puisque le dossier de location versé aux débats par la société Ogim ne contient que la carte d’identité italienne de M. [I] mais aucune pièce relative à sa situation professionnelle et à ses revenus ; qu’en outre, alors que rien ne lui permettait de s’assurer de la solvabilité de M. [I], la société Secgi n’a exigé aucune garantie ; que la faute de la société Secgi est ainsi établie ; que suite au départ de M. [I] qui a abandonné le logement sans laisser son adresse, Mme [E] justifie n’avoir pu recouvrer les loyers et charges impayés d’un montant de 8 321,40 euros ; que la demande de Mme [E] étant ainsi fondée, il convient de condamner la société Ogim à lui payer la somme réclamée, soit 5 000 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les loyers impayés ;

Considérant que Mme [E] ne prétend justifier l’existence de désordres imputables à un défaut d’entretien par le locataire que par un 'compte rendu de visite’ du 29 mai 2019 établi par une personne dont les compétences techniques ne peuvent être vérifiées ; qu’elle ne produit en outre ni facture ni devis permettant d’évaluer le coût des travaux de remise en état ; qu’il convient de rejeter la demande de ce chef ;

Considérant qu’il résulte de la réponse adressée à Mme [E] par son assureur, auquel elle avait déclaré le sinistre de dégât des eaux, que les désordres ont pour cause les 'négligences commises par le locataire ainsi qu’un défaut d’étanchéité’ ; qu’il ne peut être reproché à la société Secgi de n’avoir pas déclaré le sinistre auprès de l’assurance du locataire alors que les désordres ont été découverts après le départ de celui-ci qui, en outre, pouvait seul effectuer cette déclaration ;

Considérant que Mme [E] ne justifie pas avoir subi un préjudice pour n’avoir pas reçu communication du diagnostic qu’a fait réaliser la société Secgi et qui a été annexé au contrat de bail ;

Considérant que si Mme [E] justifie avoir saisi l’administration fiscale d’une réclamation aux fins d’obtenir une rectification de son avis d’imposition, il lui a été répondu que pour les revenus de l’année 2018, aucune rectification ne peux être effectuée compte tenu du fait que suite à la mise en place du prélèvement à la source, les contribuables n’ont pas été imposés au titre des revenus de cette année ; que s’agissant de l’imposition fiscale des revenus de l’année 2019, Mme [E] ne justifie pas du rejet de sa réclamation ; que les demandes formées de ce chef seront donc rejetées ;

Considérant, enfin, que Mme [E] ne justifie pas l’existence du préjudice moral allégué qui ne peut résulter du seul fait d’avoir été contrainte d’engager une procédure judiciaire contre la société Secgi et d’avoir déposé une réclamation auprès de l’administration fiscale ;

PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamne la société Cabinet Ogim à payer à Mme [E] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

La déboute de ses autres demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cabinet Ogim et la condamne à payer à Mme [E] la somme de 2 500 euros ;

La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, par la SELAS Artois avocats, représentée par Maître Nicolaï, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,