Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 8, 12 septembre 2025, n° 24/19328

TGI 30 août 2024

CA Paris
Infirmation partielle 12 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que la société WF-IDF ne contestait pas les montants et calculs des décomptes, et a jugé que l'obligation de paiement n'était pas sérieusement contestable.
Rejeté
Intérêts de retard et majoration forfaitaire
La cour a jugé que la demande d'intérêts au taux légal majoré de trois points était justifiée, mais a écarté la demande de majoration forfaitaire de 10% en raison d'une contestation sérieuse.
Accepté
Contestations sérieuses sur les demandes de la locataire
La cour a constaté que les contestations de la société WF-IDF n'étaient pas sérieuses et a donc rejeté ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 8, 12 sept. 2025, n° 24/19328
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/19328
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 30 août 2024, N° 24/19328;24/00358
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Steve MATÉMorgan JAMET
Cabinet(s) :	REALEX
Parties :	S.A.S. WF-IDF c/ S.C.I. GRAND [ Localité 6 ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2025

(n° 208 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19328 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKMHJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Août 2024 -Président du TJ de [Localité 5] – RG n° 24/00358

APPELANTE

S.A.S. WF-IDF, RCS de [Localité 5] sous le n°529 795 775, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Steve MATÉ de la SELARL REALEX, avocat au barreau de PARIS, toque : C794

INTIMÉE

S.C.I. GRAND [Localité 6], RCS de [Localité 7] sous le n°818 810 392, représentée par la société NHOOD SERVICES FRANCE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Morgan JAMET de la SELEURL MJ AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0739

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Juin 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Lydia BEZZOU

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous-seing privé en date du 14 juin 2013, les sociétés Selectinvest 1 et Epargne Foncière, propriétaires indivis aux droits desquelles est venue la société Grand [Localité 6], ont donné à bail à la société WF-IDF, un local commercial portant le numéro 6B d’une superficie d’environ 90m², situé au rez-de-chaussée bas du centre commercial « Perival Val de [Localité 6] », pour une durée de douze années entières et consécutives, à compter du 15 juillet 2013.

Selon un avenant du 6 juillet 2015, prenant effet au 1er janvier 2015, les parties ont convenu un loyer annuel de base de 42.046,52 euros hors taxes et hors charges, outre en complément, un loyer variable additionnel correspondant éventuellement à la différence entre un pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par la société WF-IDF pendant la période considérée, soit 10% et le loyer de base alors en vigueur.

Par exploit d’huissier de justice en date du 10 janvier 2022, la société WF-IDF a fait délivrer à la société Grand [Localité 6] un congé pour le 14 juillet 2022.

Le 23 juin 2022, la société Grand [Localité 6] a fait signifier à la société WF-IDF un commandement de payer la somme totale de 63.198,90 euros dont la somme en principal d’un montant de 62.848,95 euros et la somme de 349,95 euros correspondant aux frais du commandement, en visant la clause résolutoire prévue au bail.

Les locaux ont été restitués le 13 juillet 2022.

Par acte du 17 mars 2023, la société Grand [Localité 6] a fait assigner la société WF-IDF devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir :

prononcer la compensation de la somme de 10.735,53 euros qu’elle détient avec la dette locative due par la société WF-IDF ;

Par suite,

condamner la société WF-IDF à lui payer la somme provisionnelle d’un montant de 66.725,78 euros TTC, selon décompte établi à la date du 20 janvier 2023, au titre des loyers et provisions sur charges dus jusqu’à la date de libération des lieux par le preneur ;

dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d’échéance ;

dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10% à compter du 1er juillet 2022 ;

juger que le montant du dépôt de garantie actualisé, soit la somme de 10.732,53 euros HT, sera réputé acquis au bailleur ;

condamner la société WF-IDF à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 30 août 2024, le premier juge a :

condamné la société WF-IDF à payer à la société Grand [Localité 6] une provision d’un montant de 55.993,25 euros à valoir sur l’arriéré locatif après déduction du montant du dépôt de garantie de 10.732,53 euros hors taxes, avec intérêt au taux légal majoré de trois points à compter du 17 mars 2023 ;

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des parties ;

condamné la société WF-IDF à payer à la société Grand [Localité 6] une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société WF-IDF aux dépens de l’instance en référé.

Par déclaration du 14 novembre 2024, la société WF-IDF a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 février 2025, la société WF-IDF demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance de référé rendue le 30 août 2024 par le président du tribunal judiciaire de Créteil de tous ses chefs critiqués,

Statuant à nouveau :

A titre principal:

juger ses demandes recevables et bien fondées et en conséquence :

juger que les demandes de la société Grand [Localité 6] se heurtent à des contestations sérieuses ;

dire n’y avoir lieu à référer ;

A titre subsidiaire, pour le cas où la cour refuserait de reconnaître l’existence de contestations sérieuses s’opposant aux demandes formulées par la société Grand [Localité 6] :

prononcer la compensation de la somme de 10.735,53 euros détenue par la société Grand [Localité 6] avec la provision due par la société WF-IDF ;

réduire le montant de la provision sollicitée par la société Grand [Localité 6] au montant non sérieusement contestable de la créance dont il est demandé paiement ; en conséquence ;

soustraire du montant sollicité par la société SCI Grand [Localité 6] le montant de trois mois de loyer ayant fait l’objet d’une annulation par la société Grand [Localité 6] ;

juger que les sommes payées à la société Grand [Localité 6] ne seront pas productrices d’intérêts de retard au taux d’intérêt légal majoré de trois points ;

juger que les sommes payées à la société Grand [Localité 6] ne seront pas forfaitairement majorées à hauteur de 10% ;

En tout état de cause :

condamner la société Grand [Localité 6] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

rejeter la demande d’exécution provisoire formulée par la société Grand [Localité 6].

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 avril 2025, la société Grand [Localité 6] demande à la cour de :

débouter la société WF-IDF de l’ensemble de ses demandes ;

la recevoir dans l’ensemble de ses demandes ;

Par conséquent :

réformer l’ordonnance querellée en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des parties ;

— condamné la société WF-IDF à lui payer une provision d’un montant de 55.993,25 euros à valoir sur l’arriéré locatif après déduction du montant du dépôt de garantie de 10.732,53 euros hors taxes, avec intérêt au taux légal majoré de trois points à compter du 17 mars 2023 ;

confirmer l’ordonnance querellée en ce qu’elle a :

— condamné la société WF-IDF à lui payer une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société WF-IDF aux dépens de l’instance en référé.

Statuant à nouveau :

condamner la société WF-IDF à lui payer la somme provisionnelle d’un montant de 66.497,12 euros TTC, selon décompte définitif établi à la date du 30 avril 2024, au titre des loyers et provisions sur charges dus jusqu’à la date de libération des lieux par le preneur ;

juger que le montant du dépôt de garantie actualisé, soit la somme de 10.732,53 euros HT, sera réputé acquis au bailleur en application des dispositions de l’article 10 du bail ;

condamner la société WF-IDF à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile, outre les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juin 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n 2016-131 du 10 février 2016, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. » Issu de l’ordonnance du 10 février 2016 susvisée, l’article 1104 du code civil, énonce quant à lui : « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Ces dispositions sont d’ordre public. »

Ainsi qu’énoncé par le texte susvisé, le principe de bonne foi s’impose aux parties aux stades de la négociation, de la formation et de l’exécution du contrat.

La société Grand [Localité 6] sollicite une provision de 66.497,12 euros correspondant à l’arriéré locatif au titre des loyers et charges dus jusqu’à la libération des lieux par la société WF-IDF selon décompte définitif établi à la date du 30 avril 2024.

Contrairement à ce que soutient la société WF-IDF, l’allocation d’une provision ne suppose pas que le critère de l’urgence soit rempli, le juge devant seulement vérifier que l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire, la cour relève que si la société Grand [Localité 6] sollicite la somme de 66.497,12 euros, le décompte produit arrêté au 28 mai 2025 mentionne un solde débiteur de 65.738,46 euros après régularisations d’honoraires mentionnées en février 2023 (pièces n°13 et 14 du bailleur).

La société WF-IDF ne conteste pas les montants et calculs figurant sur les décomptes produits mais pour s’opposer à la demande de la société Grand [Localité 6] allègue qu’elle a fait preuve de mauvaise foi en ne respectant pas les engagements annoncés par la société Ceetrus, sa maison mère, d’annuler les loyers pour la période du 15 mars au 15 mai 2020 et d’un mois supplémentaire pour le second confinement alors que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Si les décomptes produits comptabilisent les loyers et charges à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’à la libération des lieux, il n’est pas contesté que la société Grand [Localité 6] a, au cours de l’année 2020, finalement facturé à la société WF-IDF les deux mois de loyer correspondant à la période du 15 mars au 15 mai et a ensuite facturé le mois correspondant au second confinement sans appliquer ensuite d’avoirs.

Or, il ressort du communiqué établi par la société Ceetrus, dont il n’est pas contesté qu’elle est la maison-mère du bailleur, qu’elle avait annoncé le 16 avril 2020 « l’annulation pure et simple des loyers dus pour la période du 15 mars au 15 mai 2020 pour tous ses locataires en France, à l’exception des commerces ouverts, le maintien des charges durant cette période … »

Le gestionnaire des locaux, la société Nhood, confirmait ainsi à la société WF-IDF que « l’abandon de loyer est octroyé pour les deux périodes de fermeture. A l’instar de la position de Nhood au national, à savoir 2 mois pour Covid 1 et 1 mois pour Covid 2 » mais conditionnait finalement cette remise de loyers aux contreparties suivantes :

« – être à jour du paiement de vos loyers au 31/12/2021 (avoir de trois mois d’abandon à déduire)

— mise en place du fonds marketing (valeur ramenée à 10 euros/m²/an VS 32 euros/m²/an) à partir du 01/01/2022,

— renonciation au prochain break option du 15/07/2022. »

Comme l’a retenu le premier juge, les parties ne sont manifestement pas parvenues à un accord sur cette proposition formulée par le bailleur en novembre 2021. Pour autant celle-ci, en contradiction avec l’annonce claire et générale du 16 avril 2020 révèle l’absence de bonne foi du bailleur, qui est revenu sur sa proposition initiale en y ajoutant des conditions. La société WF-IDF justifie ainsi d’une contestation sérieuse pour un montant équivalent à trois de loyers, soit la somme de 13.509,47 euros.

La société WF-IDF se prévaut également de l’exception d’inexécution dès lors qu’elle a été privée de tout accès à son local pendant les périodes de fermeture administratives des commerces non essentiels, pour y faire des travaux, y entreposer des marchandises, organiser des ventes à distance ou mettre un système de click and collect. Mais, d’une part, elle ne précise ni les périodes concernées qui ne peuvent être celles ayant données lieu à une remise de loyer, ni qu’elle ne pouvait avoir accès à son local. Cette contestation qui n’est pas sérieuse est écartée.

La société WF-IDF soutient encore que le dépôt de garantie d’un montant de 10.732,53 euros doit être déduit de la somme due à la société Grand [Localité 6] alors que celle-ci estime qu’il doit lui rester acquis au titre de l’article 10 alinéa 5 du contrat de bail selon lequel dans le cas de résiliation du bail par suite d’inexécution de ses conditions pour une cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages-intérêts. Mais, comme l’a justement retenu le premier juge, nonobstant l’arriéré locatif, le bail n’a pas été résilié en raison des manquements imputables au preneur mais à la suite du congé qu’il avait délivré, de sorte le dépôt de garantie ne peut rester acquis au bailleur à titre de dommages-intérêts.

Conformément à l’alinéa 8 de l’article 10, il convient d’ordonner la compensation entre le dépôt de garantie et la somme due par la société WF-IDF.

Le montant de la provision s’élève en conséquence à la somme de 41.496,46 euros (65.738,46 – 13.509,47 – 10.732,53).

La société Grand [Localité 6] sollicite que ces sommes soient productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de trois points à compter de leur date d’échéance et forfaitairement majorée à hauteur de 10% à compter du 1er juillet 2022 en application de l’article 11 du contrat, ce qui est contesté par la société WF-IDF.

L’article 11 du contrat de bail prévoit qu’en cas de non-paiement à échéance exacte de toute somme due par le preneur en vertu du présent bail, le preneur sera de plein droit débiteur envers le bailleur d’une majoration forfaitaire de 10% des sommes exigibles, le tout augmenté d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points sur les sommes dues à compter de l’échéance contractuelle sans mise en demeure préalable, tout mois commencé étant dû.

Mais, la clause prévoyant le paiement d’une majoration forfaire de 10% en cas de paiement avec retard des loyers, s’analyse en une clause pénale et comme telle, est susceptible d’être minorée par le juge du fond. Il en résulte que l’obligation de la société WF-IDF au paiement de ces pénalités et intérêts se heurte, en l’espèce, à une contestation sérieuse qui commande de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

En revanche, il convient de dire que la somme de 41.496,46 euros sera assortie d’un intérêt au taux contractuel égal au taux légal majoré de trois points, conformément à la demande de la société Grand [Localité 6], à compter du 17 mars 2023.

Compte tenu de l’issue du litige, le premier juge a fait une exacte application du sort des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La société WF-IDF est condamnée aux dépens d’appel et à verser à la société Grand [Localité 6] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance sauf en ces dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Condamne la société WF-IDF à verser à la société Grand [Localité 6] la somme provisionnelle de 41.496,46 euros, avec intérêt au taux légal majoré de trois points, à compter du 17 mars 2023,

Rejette les autres demandes de la société Grand [Localité 6],

Condamne la société WF-IDF aux dépens d’appel et à verser à la société Grand [Localité 6] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT