Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 19 septembre2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08769 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHTZV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mars 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny – RG n° 21/11479

APPELANTS

Madame [D] [Z] [N] épouse [M] née le 20 mai 1969 à [Localité 9] ( Portugal),

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée de M^e Jean-louis ISRAËL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1131

Monsieur [S] [M] né le 11novembre 1966 à [Localité 8],

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté et assisté de M^e Jean-louis ISRAËL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1131

INTIMES

Madame [J] [T] épouse [K] née le 07 Août 1961 à [Localité 6],

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 assistée de M^e Raphaël BENILLOUCHE de la SELARL RB&A, avocat au barreau de PARIS, toque : P0519

Monsieur [W] [X] [K] né le 02 Juin 1963 à [Localité 7],

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par M^e Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 assisté de M^e Raphaël BENILLOUCHE de la SELARL RB&A, avocat au barreau de PARIS, toque : P0519

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 avril 2025 audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président magistrat honoraire , chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, président magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 16 mai 2025 prorogé au 06 juin 2025 puis au 20 juin 2025 et au 11juillet 2025 puis au 19 septembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

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Conclusions M. et Mme [M] : 4 avril 2025

Conclusions M. et Mme [K] : 3 avril 2025

Clôture : 9 avril 2025

Se plaignant de désordres affectant la maison d’habitation qu’ils avaient acquise le 30 août 2012, située à [Adresse 4], M. et Mme [M], après expertise judiciaire, ont assigné leurs vendeurs, M. et Mme [K], en annulation de la vente sur le fondement du dol et subsidiairement de l’erreur, plus subsidiairement en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ou d’un défaut de conformité, ainsi qu’en paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 6 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a déclaré irrecevable l’exception de nullité soulevée par M. et Mme [M] qui relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état, déclaré irrecevable la demande de garantie formée par M. et Mme [K] contre les assureurs en l’absence de leur mise en cause et débouté M. et Mme [M] de leurs demandes.

Le tribunal a écarté l’existence d’un dol au motif qu’il n’est pas démontré que M. et Mme [K] avaient connaissance des désordres qui ne sont apparus qu’après la vente ; il a en outre retenu que l’erreur ne peut être invoquée lorsque le bien présente un défaut le rendant impropre à sa destination, qu’en l’absence de démonstration de la connaissance par M. et Mme [K] des vices affectant le pavillon et de leur qualité de professionnels de l’immobilier, la clause excluant la garantie des vices cachés est applicable, qu’enfin les désordres rendant la chose impropre à sa destination, l’action fondée sur un défaut de délivrance conforme n’est pas applicable.

M. et Mme [M] ont interjeté appel de ce jugement dont ils sollicitent l’infirmation et demandent à la cour de débouter M. et Mme [K] de leurs demandes, d’annuler la vente sur le fondement du dol, de prononcer sa résolution sur le fondement de la garantie des vices cachés et de condamner M. et Mme [K] à leur rembourser le prix de vente, augmenté des frais, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2017, la somme de 89 664,14 euros correspondant au coût des travaux qu’ils ont fait exécuter pour reconstruire la cuisine (étude géotechnique, pose de dix micropieux, travaux d’installation de la cuisine), la somme de 51 346,70 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice patrimonial et la somme de 100 000 euros en réparation de leurs préjudices moral et de jouissance

Subsidiairement, sur le fondement de l’action estimatoire, ils réclament la condamnation de M. et Mme [K] à leur payer la somme de 89 664,14 euros correspondant aux chefs de préjudice indiqués ci-dessus.

Ils sollicitent enfin la condamnation de M. et Mme [K] à leur payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils concluent d’abord à la nullité du jugement qui a violé le principe de la contradiction pour avoir rejeté leur action fondée sur la garantie des vices cachés en appliquant la clause de non-garantie stipulée dans l’acte de vente, alors que M. et Mme [K] ne s’en étaient pas prévalus.

Ils invoquent ensuite la qualité de professionnels de l’immobilier et de la construction de M. et Mme [K] compte des fonctions qu’ils ont exercées dans diverses sociétés dont les activités se rattachaient au domaine de l’immobilier et de la construction :

— dirigeants jusqu’en juin 2016 de la société Gestion d’études et conceptions industrielles pétrolières (GECIP) dont l’objet social visait une activité d’ 'entreprise générale de construction, tous travaux de gros oeuvre, tous travaux de corps d’état technique et soutes activités techniques spécialisées dans le domaine du bâtiment, du génie civil et travaux publics’ ;

— dirigeants de juin 2016 à septembre 2019, de la société EMC Airtec qui a racheté la société GECIP ;

— dirigeants depuis octobre 2012, de la société EMC Techni dont l’objet social était 'l’achat et la vente de matières premières ou produits manufacturés, la transformation, l’assemblage, le montage, la pose et l’application des matériaux et du matériel commercialisé. Tous travaux et services annexes se rapportant à cet objet’ ;

— dirigeants depuis janvier 2012 de la société EMC Urba dont l’objet social est 'l’activité de promotion, la vente et l’achat de biens immobiliers, l’activité de marchands de biens’ ;

— dirigeants depuis décembre 2011, de la société EMCM dont l’objet social est 'l’acquisition, la propriété, la jouissance de toutes parts ou actions de sociétés exerçant une activité commerciale, financière ou civile ; la gestion, la prestation de services et le traitement d’informations financières ; le conseil et toutes matières au profit de tout organisme ou entreprise que ce soit’ ;

Ils font ensuite valoir que M. et Mme [K] ont assuré la maîtrise d’oeuvre de la réalisation des deux ouvrages en extension de la construction existante puisqu’ils ont déposé, sans architecte, le permis de construire et la déclaration de travaux ; qu’en outre, s’ils produisent un devis correspondant à la réalisation des travaux d’extension pour la création d’une cuisine, ne figurent pas dans leur dossier la facture et les pièces justificatives du paiement de ces travaux, ce qui laisse supposer qu’ils les ont eux-mêmes réalisés en plus d’en assurer la maîtrise d’oeuvre, ainsi que le confirme la réponse qu’ils leur ont adressée par courriel avant la vente pour leur indiquer qu’ils ne pouvaient fournir la facture des travaux de la cuisine et de la salle de bains puiqu’ils avaient 'réalisé les travaux par (leurs) soins'.

Ils fondent leur action sur la garantie des vices cachés sur la qualité de professionnels de M. et Mme [K], ce qui a pour conséquence de rendre inapplicable la clause exclusive de garantie, et sur l’existence de désordres, non apparents lors de la vente, qui compromettent l’usage auquel est destiné l’immeuble, ainsi que l’a admis l’expert.

Sur le dol, ils reprochent à M. et Mme [K] d’avoir réalisé eux-mêmes les travaux d’extension de la cuisine, sans avoir pris les précautions élémentaires, en prenant ainsi un risque de nature à entraîner de manière inéluctable les désordres litigieux.

M. et Mme [K] concluent à la confirmation du jugement et réclament la condamnation de M. et Mme [M] à leur payer la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant que le jugement, qui rappelle les prétentions des parties, indique que M. et Mme [M] ont conclu à l’inapplication de la clause excluant la garantie des vices cachés au motif que M. et Mme [K] étaient des professionnels de la construction et de l’immobilier ; que la question de l’application de cette clause était donc les débats ; que le jugement n’ayant pas méconnu le principe de la contradiction, il n’y a pas lieu de l’annuler ;

Considérant qu’il est constant qu’après l’acquisition en 1995 de la maison litigieuse, M. et Mme [K], ont réalisé en 1995 et 1996 des travaux d’extension par la construction d’un sous-sol, d’un garage sous terrasse, d’un ouvrage situé au fond du terrain et des aménagements des abords en accès et jardin, puis en 2003 de nouveaux travaux d’extension par la construction d’une cuisine en appentis, adossée à l’ouvrage situé en fond du terrain réalisé lors des premiers travaux d’extension ; qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que l’immeuble litigieux présente des fissurations multiples et une désolidarisation des aménagements en maçonnerie d’accès et de jardin (escaliers, terrasses et murets) édifiés en 1996, des fissurations multiples du mur de clôture sur rue et ruelle, ravalé en 1996 lors de ces travaux, des fissurations et une désolidarisation de l’extension construite en 2003 (cuisine) ; qu’il a indiqué que ces désordres ont été causés par des malfaçons imputables aux entreprises qui ont réalisé les travaux (fondations inadaptées, absence de joint de dilatation) ; qu’il a ajouté qu’il n’existait pas de désordres significatifs lors de la vente en 2012, que ceux-ci sont apparus postérieurement et se sont progressivement aggravés jusqu’en 2017, date d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice décrivant les désordres dans leur état tel qu’il a été constaté par l’expert ; qu’il ne peut donc être établi que M. et Mme [K] avaient connaissance de l’existence de désordres au jour de la vente ; qu’il convient de confirmer le jugement qui a débouté M. et Mme [M] de leur demande de nullité fondée sur le dol ;

Considérant ensuite, sur l’action fondée sur la garantie des vices cachés, qu’aucun élément ne permet d’établir que M. et Mme [K] procédaient habituellement à la vente de biens immobiliers, la vente litigieuse portant sur leur maison d’habitation apparaissant occasionnelle ; qu’en outre, l’exercice par une société civile ou commerciale d’une activité dans le domaine de l’immobilier et du bâtiment ne suffit pas à établir que ses associés ou ses dirigeants ont la qualité de professionnels de ces techniques ; qu’en outre, il ressort de l’objet social de ces sociétés et des pièces versées aux débats que ces sociétés n’exerçaient pas une activité de construction de bâtiment, certaines d’entre elles étant spécialisées dans la réalisation d’infrastructures pétrolière et d’autres ayant pour seul objet la gestion d’un patrimoine immobilier ; qu’en tout état de cause, il n’est pas établi que M. et Mme [K] avaient des compétences en matière de bâtiment ; que M. et Mme [K] produisent en outre les devis correspondant aux deux phases de travaux d’extension, qu’ils ont acceptés le 23 novembre 1995 pour un montant de 362 487,42 francs et le 30 mai 2003 pour un montant de 18 841,19 euros ; qu’ils produisent également les factures acquittées émises par la société Sogecob qui a réalisé les travaux d’extension en vue de la réalisation d’une cuisine ; que M. et Mme [M] ne sont donc pas fondés à soutenir que ces travaux ont été réalisés par M. et Mme [K] qui reconnaissent seulement avoir eux-mêmes posé les meubles de cuisine ; que, par conséquent, alors même qu’il résulte de l’expertise que le bien vendu était affecté d’un vice qui l’a rendu impropre à l’usage auquel il était destiné et qui n’avait pu être décelé par M. et Mme [M] lors de vente, M. et Mme [K], dont il n’est pas démontré qu’ils avaient connaissance de ce vice et qui ne peuvent être en outre présumés en avoir eu connaissance, sont fondés à se prévaloir de la clause qui les exonère expressément de la garantie des vices cachés ; qu’il convient également de confirmer le jugement qui a débouté M. et Mme [M] de son action fondée sur cette garantie ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [M] et les condamne à payer à M. et Mme [K] la somme de 2 000 euros ;

Les condamne aux dépens.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,