COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 25 MARS 2024

N° RG 22/03948 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M3FS

[B] [O]

[R] [E]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/016345 du 01/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

[D] [F] [T] épouse [N]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BERGERAC (RG : 21/00240) suivant déclaration d’appel du 11 août 2022

APPELANTS :

[B] [O]

né le 15 Avril 1997 à [Localité 1] (BELGIQUE)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

[R] [E]

née le 22 Mai 1984 à LOMME (59)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Représentés par Maître Bettina GRELLETY, avocat au barreau de BERGERAC

INTIMÉE :

[D] [F] [T] épouse [N]

née le 01 Mai 1946 à [Localité 2] (24)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Lucie ROZENBERG, avocat au barreau de BERGERAC

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 février 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Paule POIREL, Président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : M^me Paule POIREL

Conseiller : M. Emmanuel BREARD

Conseiller : M. Roland POTEE magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : M^me Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2018, Mme [D] [N] a donné à bail à Mme [R] [E] et à M. [B] [O] un logement à usage d’habitation situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 550 euros.

Par exploit d’huissier en date du 8 octobre 2020 Mme [D] [N] a fait délivrer à Mme [R] [E] et M. [B] [O] un congé pour reprise pour habiter au profit de sa petite fille, Mme [M] [V], avec effet au 25 octobre 2021.

Malgré l’arrivée à terme de ce congé, Mme [R] [E] et M. [B] [O] se sont maintenus dans les lieux.

Par exploit d’huissier en date du 7 décembre 2021, Mme [D] [N] a fait assigner Mme [R] [E] et M. [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac aux fins de constatation de la validité du congé et d’expulsion.

Par jugement en date du 12 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bergerac a constaté la validité du congé délivré le 8 octobre 2020 avec effet au 25 octobre 2021 et en conséquence :

— dit que Mme [R] [E] et M. [B] [O] sont déchus de tout titre d’occupation des lieux loués et occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 4], depuis le 26 octobre 2021,

— ordonné l’expulsion des lieux loués de Mme [R] [E] et de M. [B] [O] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que le sort des meubles est régi par les dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 26 octobre 2021et jusqu’à la libération effective des lieux au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué, soit la somme de 550 euros par mois, et condamné solidairement Mme [R] [E] et M. [B] [O] à son paiement,

— condamné solidairement Mme [R] [E] et M. [B] [O] à payer à Mme [D] [N] la somme de 4 euros au titre des loyers et charges du mois d’octobre 2020 jusqu’au mois d’octobre 2021,

— condamné Mme [D] [N] à payer à Mme [R] [E] et M. [B] [O], une somme de 1500 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance du fait de l’indécence du logement,

— débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

— dit qu’il sera fait masse des dépens partagés par moitié entre Mme [R] [E] et M. [B] [O] et Mme [D] [N], à l’exception du coût du congé,

— dit que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle concernant [R] [E] et [B] [O],

— rappelé que la présente est assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration électronique en date du 11août 2022, [R] [E] et [B] [O] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions reprises expressément.

Mme [R] [E] et M. [B] [O], dans leurs dernières conclusions en date du 1 mai 2023, demandent à la cour de réformer le jugement des chefs déférés et :

— rejeter l’ensemble des demandes présentées par Mme [D] [N], y compris par appel incident,

— juger que le congé de reprise des lieux délivré à Mme [R] [E] et M. [B] [O], le 8 octobre 2020, est frauduleux et en prononcer l’annulation,

— condamner Mme [N] à effectuer des travaux d’habitabilité du logement donné à bail et à reloger à ses frais Mme [R] [E] et M. [B] [O] et en cas de carence aux frais de la commune de [Localité 5] à charge pour la commune de se retourner contre la bailleresse durant le temps de réalisation des travaux urgents et de mise en conformité du logement,

— juger n’y avoir lieu à indemnité d’occupation et subsidiairement, fixer l’indemnité mensuelle d’occupation du 26 octobre 2021 jusqu’à la libération des lieux à la somme de 1 euros pour des raisons sus indiquées,

— condamner solidairement Mme [R] [E] et M. [B] [O] à payer à Mme [D] [N] la somme de 4 euros au titre des loyers et charges des mois de février , mai, juin et juillet 2021,

— condamner Mme [D] [N] à payer à Mme [R] [E] et M. [B] [O], une somme de 5 000 euros à chacun en réparation de leur préjudice moral ainsi que10 044 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, sommes auxquelles s’ajouteront les frais de déménagement, soit 5 000 euros,

— condamner Mme [D] [N] à payer à Mme [R] [E] et M. [B] [O], une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris ceux de première instance.

Mme [D] [N], dans ses dernières conclusions en date du 7 juin 2023, contenant appel incident, demande à la cour de confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Bergerac le 12 juillet 2022 en ce qu’il a :

— constaté la validité du congé délivré le 08 octobre 2020 à effet du 25 octobre 2021 à Mme [R] [E] et M. [B] [O],

— dit Mme [R] [E] et M. [B] [O] déchus de tout titre d’occupation des locaux loués et occupants sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 4] appartenant à Madame [D] [T] veuve [N],

— ordonné l’expulsion des lieux loués situés [Adresse 4] de Mme [R] [E] et M. [B] [O] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné solidairement Mme [R] [E] et M. [B] [O] au paiement d’une somme de 550,00€ mensuelle à compter du 26/10/2021, date d’effet du congé et jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation,

— débouté Mme [R] [E] et M.[B] [O] de toutes demandes plus amples ou contraires,

Formant appel incident pour le surplus, Mme [D] [N] demande à la cour de :

Réformer le jugement déféré pour le surplus, et statuant à nouveau :

— Condamner solidairement Mme [R] [E] et M. [B] [O] à payer à Mme [D] [T] veuve [N] la somme de 3.630 € au titre de l’arriéré des loyers dus jusqu’au 25 octobre 2021,

— Condamner solidairement Mme [R] [E] et M. [B] [O] à payer à Mme [D] [T] veuve [N] la somme de 3.367,11 € en remboursement des travaux effectués en raison des dégradations qu’ils ont commises,

— Condamner solidairement Mme [R] [E] et M. [B] [O] à payer à Mme [D] [T] veuve [N] la somme de 11.620 € au titre de l’évacuation des déchets qu’ils ont volontairement laissés,

— Condamner solidairement Mme [R] [E] et M. [B] [O] à payer à Mme [D] [T] veuve [N] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de la résistance abusive dont ils font preuve et du préjudice moral occasionné à Mme [N],

— Débouter Mme [R] [E] et M. [B] [O] de toutes demandes plus amples ou contraires et notamment de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires comme mal fondées,

— Condamner solidairement Mme [R] [E] et M. [B] [O] à payer à Mme [D] [T] veuve [N] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance,

En toutes hypothèses,

— Condamner solidairement Me [R] [E] et M. [B] [O] à payer à Mme [D] [T] veuve [N] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Débouter Mme [R] [E] et M. [B] [O] de toutes prétentions contraires ou plus amples, comme mal fondées,

— Condamner solidairement Mme [R] [E] et M. [B] [O] aux entiers dépens d’appel en ceux compris les frais de congé, de PV de constat et d’expulsion effectués par Me [P], commissaire de justice.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 12 février 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé :

Le premier juge a retenu la validité formelle du congé et son caractère sérieux ayant écarté le fait que ce congé n’a été délivré qu’en réponse à une mise en demeure d’effectuer des travaux, alors que Mme [N] n’a été informée pour la première fois de la procédure pour logement indécent que le 20 octobre 2020, soit postérieurement à la délivrance, le 8 octobre 2020, du congé aux fins de reprise pour habiter au profit de sa petite fille.

Mme [R] [E] et M. [B] [O] concluent à la réformation du jugement sur ce point soutennant que Mme [N] avait été informée dès le 31 août 2020 de leur intention de saisir le tribunal aux fins de mise en conformité du logement ( leur pièce n° 9 ) et que c’est cette procédure qui a motivé le congé pour reprise dont ils contestent le caractère sérieux.

Cependant, le bailleur dispose d’un droit à reprendre le logement pour habitation afin d’y loger notamment ses descendants, conformément à l’article 15 -I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 et le premier juge a justement relevé, après avoir constaté la régularité formelle du congé aux fins de reprise délivré par Mme [N] que celle-ci produisait les attestations de sa petite fille, de ses parents et de son bailleur actuel, dont il ressortait la réalité du motif du congé.

Mme [N] justifie en outre en cause d’appel de ce que la décision de reloger sa petite fille dans le logement dont elle est propriétaire fait suite à la nécessité pour celle-ci de quitter son logement par suite de dépôts de plaintes pour violences conjugales attestées par la production de mains courantes en date des 26 août 2020 et 19 décembre 2020, ce qui a justifié que Mme [M] [V] prenne en urgence un logement à bail au mois d’août 2020, étant entendu qu’elle devait à l’issue du congé délivré par sa grand-mère à ses locataires reprendre le logement en litige, ainsi qu’en a attesté son bailleur qui avait connaissance du caractère provisoire de ce bail.

Certes, les appelants justifient avoir, dès le 31 août 2020, adressé à leur bailleur une lettre recommandée sollicitant qu’ils exécutent un certain nombre de travaux dans le logement dont ils se plaignaient de l’indécence, cependant il ne peut être affirmé que c’est pour ce motif que Mme [N] leur a finalement délivré le 8 octobre 2020 un congé aux fins de reprises pour habiter par sa petite fille, Mme [N] justifiant autant qu’il est possible que son congé a bien été délivré à cette fin.

En outre, Mme [N] n’a effectivement été informée d’une procédure pour logement indécent que par courrier de [S] du 20 octobre 2020, postérieurement à la délivrance du congé alors qu’en tout état de cause, une telle procédure qui ne remet en cause ni la sécurité, ni la salubrité de l’immeuble, ne fait pas obstacle à la reprise du logement par le bailleur dans les termes fixés par la loi du 6 juillet 1989.

Le jugement qui a constaté la validité du congé et la situation d’occupants sans droit ni titre de Mme [R] [E] et de M. [B] [O] à compter du 25 octobre 2021, ordonné leur expulsion et fixé le montant de l’indemnité d’occupation est en conséquence confirmé.

En conséquence, les appelants seront déboutés de leur demande tendant à voir condamner Mme [N] à effectuer dans l’immeuble, sous astreinte, les travaux de mise en conformité du logement aux normes de décence.

Sur le montant de la dette locative :

Mme [N] réclame, comme en première instance, la condamnation des appelants à lui payer une somme de 3 630 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 novembre 2021, le premier juge ayant seulement accordé une somme de 4 euros au titre du loyer de février, mai, juin et juillet 2021, le reliquat mensuel de 1 euros étant dû après versement de l’aide au logement, ayant exclu les mensualités impayées du fait de la suspension de cette aide par suite du constat de non-décence du logement pour une période de 18 mois, alors qu’à la date de la visite de contrôle du17 novembre 2021 le logement n’était toujours pas décent, ni davantage à la date du 20 mai 2022. Il a ainsi retenu que Mme [N], qui n’avait pas procédé à la mise en conformité du logement, ne pouvait demander aux locataires la part des loyers non perçus correspondant à la suspension de l’aide au logement.

Mme [N] qui estime que le constat d’indécence du logement est imputable aux seules dégradations du logement par les locataires maintient sa demande en paiement des loyers de décembre 2020, janvier, mars, avril, août, septembre et octobre 2021.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée en bail signé par les parties le 26 octobre 2018, soit tout juste deux ans avant la délivrance du congé pour reprise et moins de deux ans avant le courrier recommandé adressé à Mme [N] faisant état de l’état d’indécence du logement que celui-ci a été délivré en très bon état, sans observation.

Il résulte cependant du constat de non conformité aux normes de décence du logement de [S] transmis à Mme [N] le 17 novembre 2020 (sa pièce n° 13) que :

— la sécurité électrique de l’installation électrique n’était pas assurée et qu’elle fonctionnait mal : prises décrochées du mur et fils apparents, réseau électrique insuffisant pour branchement des appareils électroménagers,

— la sécurité de l’installation de gaz n’était pas assurée : absence de ventilation haute et basse,

— il existait un problème d’entretien ou de fonctionnement manifeste de l’assainissement,

— l’immeuble n’est pas protégé des eaux de ruissellement : installation non conforme, gouttières cassées,

— le logement n’est pas protégé des infiltrations d’air : passage d’air parasite par les portes fenêtres,

— les parois des murs et plafonds présentent d’importantes taches d’humidité.

Or, il apparaît à la description même des défauts du logement que si l’imputabilité aux locataires de certains d’entre eux peut être discutée au regard notamment de l’état des lieux d’entrée comme l’arrachement de prises électriques non mentionnés, gouttières cassées, voire l’humidité, en revanche un certain nombre de points de non conformité ne sont pas discutables comme l’insuffisance du réseau électrique, l’absence de ventilation haute et basse pour le gaz, le passage d’air par les portes fenêtres, le constat de [S] ne faisant pas état à ce propos de carreaux cassés.

Ainsi, ces seules observations ont pu justifier la suspension de l’allocation logement le temps pour Mme [N] d’effectuer les travaux de mise en conformité lui incombant au moins pour partie portant sur des points de décence du logement, en sorte que Mme [N] qui justifie avoir effectué en juin et juillet 2021 un certain nombre de travaux (porte fenêtres, évacuation eau usées, descentes de gouttières, remise en état provisoire des tuyaux d’assainissement, mise en conformité électrique) mais qui ne justifie pas notamment de la réalisation de l’ensemble de ces travaux, alors que le constat du 3 novembre 2021 faisait état de non conformités persistantes, comme notamment des passages d’air parasite par les portes fenêtres alors même que les carreaux cassés des portes fenêtres avaient été remplacés, de l’eau dans la cave et des moisissures, ne saurait réclamer le paiement des termes pour lesquels l’allocation logement a été suspendue.

C’est en conséquence à bon droit que le premier juge a débouté Mme [N] du surplus de sa demande en paiement des loyers correspondant à la suspension de l’allocation logement et ce jusqu’à la résiliation du bail par l’effet du congé à la date du 25 octobre 2021.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation :

Dès lors que Mme [R] [E] et M. [B] [O] ont été jugés occupants sans droit ni titre du logement pour lequel ils avaient reçu un congé pour reprise, dès le mois d’octobre 2020 pour le mois d’octobre 2021 suivant, ceux-ci ne sauraient se prévaloir du défaut de conformité du logement pour échapper à toute indemnité d’occupation qui ne résulte que de leur refus d’exécuter la décision assortie de l’exécution provisoire.

Le jugement qui a fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges dues à compter du 25 octobre 2021 est en conséquence confirmé, Mme [R] [E] et M. [B] [O] étant déboutés de leurs demandes de ce chef.

Sur la demande des locataires au titre d’un préjudice de jouissance :

Il résulte du constat dressé par PV [S] que, sans être inhabitable, il existait dans la maison des points d’indécence, tenant au nombre de prises, au défaut de conformité de l’installation d’évacuation, au passage d’air parasite par les huisseries à l’exception des carreaux cassés imputables aux locataires, n’étant pas établi pour le surplus l’origine des désordres et certains d’entre eux ne pouvant qu’être imputés aux preneurs.

Au vu de ces éléments, le préjudice de jouissance qui en est résulté pour eux au regard du montant du loyer sera fixé à la somme de 100 euros par mois, du mois de novembre 2020 au mois d’octobre 2021, date d’effet du congé, alors que tous les travaux incombant au bailleur n’avaient pas été effectués ainsi qu’il a été sus retenu.

Une somme de 1 200 euros sera donc allouée aux appelants au titre de leur préjudice de jouissance au paiement de laquelle Mme [N] sera condamnée, sans qu’il y ait lieu d’y ajouter les frais de déménagement qui ne sont que la conséquence du congé régulièrement donné.

Sur les dégradations locatives et l’évacuation des déchets :

Il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que seules sont imputables aux preneurs les dégradations, dont incontestablement l’arrachement des prises murales, la réparation des carreaux des portes, fenêtres et portes- fenêtres cassés et la réparation des gouttières cassées qui ne sauraient rester à la charge du bailleur.

En revanche n’incombe pas au locataire la réfection de la sortie d’évacuation des eaux usées et leur mise en ordre de fonction, ni la pose de trois détecteurs de fumées dont il n’est pas établi qu’ils étaient présent à l’état des lieux d’entrée. Or la facture de ces prestations qui concerne aussi le remplacement des carreaux cassés incombant au locataire ne détaille pas le prix de ces interventions de sorte qu’il n’est pas possible de faire droit à la demande de Mme [N] au titre de cette facture de 2 050 euros. Pas davantage il n’est établi que la remise en état provisoire des tuyaux d’assainissement incombe au locataire. De même la facture correspondant à la pose de prises qui étaient en nombre insuffisant pour l’alimentation de la cuisine, ne saurait incomber aux locataires.

Mme [N] est en conséquence déboutée de sa demande reconventionnelle de ce chef.

Mme [N] qui produit un constat d’huissier de l’état des lieux laissés par Mme [R] [E] et M. [B] [O] sollicite le paiement d’une somme de 11 620 euros correspondant au coût de l’enlèvement des déchets.

Les locataires s’y opposent au motif qu’il ne s’agirait pas d’un état des lieux contradictoire et que l’on ne leur a pas laissé le temps de revenir débarrasser les lieux.

Cependant, Mme [N] justifie avoir repris possession des lieux par voie d’huissier le 3 avril 2023, dans le cadre de l’exécution forcée de la décision assortie de l’exécution provisoire dont appel, ce après un commandement resté infructueux délivré à Mme [R] [E] et M. [B] [O] d’avoir à quitter les lieux auquel ils n’avaient pas donné suite. Les intimés sont mal venus de faire valoir qu’ils n’avaient pas eu le temps de débarrasser leurs affaires alors même que passé le commandement, ils n’étaient plus fondés à différer leur départ des lieux.

Or à cette date, les photographies prises par le commissaire de justice assisté d’un serrurier et de deux témoins, attestent l’état d’encombrement de la maison et du volume des immondices encombrant tant l’intérieur que l’extérieur, témoignant de la présence de carcasses de véhicules ou de vélos et d’ordures jonchant le sol.

Le devis d’évacuation de ces ordures, qui prévoit notamment la location d’une rotation benne, n’est pas utilement contesté par les appelants, qui seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 11 620 euros rendu nécessaire à la reprise des lieux par le bailleur.

Il sera ajouté en ce sens au jugement entrepris.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’état dans lequel Mme [R] [E] et M.[B] [O] ont laissé la maison après avoir quitté les lieux sans permettre toutefois au bailleur une reprise des lieux amiable avec notamment l’établissement d’un état des lieux de sortie, alors même que certains des défauts constatés par [S] leur étaient imputables, atteste leur mauvaise foi et leur volonté de porter préjudice à leur bailleur lequel leur avait délivré un congé pour reprise un an avant l’échéance, ce qui leur permettait de s’organiser.

Cette résistance est en conséquence abusive et a généré pour Mme [N] qui souhaitait rendre service à sa petite fille dans une situation délicate, un préjudice moral qui lui sera justement réparé par l’octroi d’une somme de 1 500 euros de dommages et intérêts, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de ce chef.

Au vu de l’issue du présent litige Mme [R] [E] et M. [B] [O] en supporteront les dépens et seront justement condamnés à payer à Mme [D] [N] une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Infirme partiellement la décision entreprise

Statuant à nouveau du chef réformé :

Condamne solidairement Mme [R] [E] et M. [B] [O] à payer à Mme [D] [N] une somme de 1 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Confirme la décision entreprise pour le surplus et y ajoutant :

Condamne Mme [D] [N] à payer à Mme [R] [E] et M. [B] [O] une somme de 1 200 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Condamne Mme [R] [E] et M. [B] [O] à payer à Mme [D] [N] une somme de 11 620 euros au titre de l’évacuation des déchets.

Rejette le surplus des demandes.

Ordonne la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties.

Condamne in solidum Mme [R] [E] et M. [B] [O] à payer à Mme [D] [N] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum Mme [R] [E] et M. [B] [O] aux dépens du présent recours qui comprendront les frais d’exécution.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, présidente, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,