Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07986 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJK42

Décisions déférées à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Blois en date du 17 janvier 2019 – RG 17/418 infirmé par un arrêt de la cour d’appel d’Orléans en date du 6 décembre 2021 – RG 19/694 lui même par un arrêt de la Cour de cassation du 14 Décembre 2023 – RG n° K 22-11.50

DEMANDERESSE APRES RENVOI :

S.A. S.A.F.E.R ([Adresse 12]) immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 596 820 480, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 assistée de M^e Hervé GUETTARD de la SCP DIKAIA AVOCATS, avocat au barreau de BLOIS

DEFENDERESSES APRES RENVOI :

Société LE BUISSON AUX BOIS immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 492 090 568, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentée par M^e Elise ORTOLLAND de la SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R231

S.C.I. [Adresse 8] immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 434 478 947, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Elise ORTOLLAND de la SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R231

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Claude CRETON président,magistrat honoraire,chargé du rapport pour la présidente de chambre empêchée et Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Claude CRETON, président,magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 4 juillet 2025 prorogé au 12 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Conclusions Safer : 8 janvier 2025

Conclusions SCI Le Buisson aux bois et SCI [Adresse 8] : 27 mars 2025

Clôture : 15 mai 2025

Informée du projet de vente d’un fonds agricole par la SCI de la Rose et de la basse-cour à la SCI Le Buisson aux bois, la [Adresse 12] (la SAFER) a notifié, le 24 novembre 2006, sont intention de préempter.

Par arrêt confirmatif du 28 juin 2010, devenu irrévocable, la cour d’appel d’Orléans a jugé régulier l’exercice par la SAFER de son droit de préemption et a débouté la SCI Le Buisson aux bois, la SCI [Adresse 7] et M. [S], qui occupait les parcelles litigieuses, de leurs demandes en annulation de la décision de préemption.

Par arrêt du 26 juin 2018, devenu irrévocable, la cour d’appel d’Orléans a débouté M. [S] qui prétendait être titulaire d’un bail rural en sa qualité d’exploitant des parcelles.

Après mise en demeure de réaliser l’acte authentique adressée le 27 mai 2016 à la SAFER par la SCI [Adresse 8] et par la SCI Le Buisson aux bois, celles-ci l’ont assignée en nullité de la déclaration de préemption et en indemnisation.

Par jugement du 17 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Blois a déclaré recevable les demandes de la SCI [Adresse 7] et de la SCI Le Buisson aux bois, constaté la nullité de la déclaration de préemption de la SAFER, débouté la SCI Le Buisson aux bois de sa demande en condamnation de la SAFER à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts, condamné la SAFER à payer à la SCI [Adresse 7] et à la SCI Le Buisson aux bois la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 6 décembre 2021, la cour d’appel d’Orléans a déclaré la demande en nullité irrecevable en retenant que, si la loi ne fixe aucun délai au propriétaire vendeur pour exercer son droit de mise en demeure de réaliser l’acte authentique, il est certain que ce droit naît dès l’expiration du délai de deux mois suivant la déclaration de préemption de la SAFER, qui constitue le point de départ du délai quinquennal de prescription.

Par arrêt du 14 décembre 2023, la Cour de cassation a cassé cet arrêt, au visa des articles 2224 du code civil, L. 143-8 et L. 412-8, alinéa 4, du code rural et de la pêche maritime, en retenant qu’il résulte de ce dernier texte qu’en cas de préemption, celui qui l’exerce bénéficie d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique ; que passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faire par acte d’huissier de justice et restée sans effet ; que l’action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption ; qu’il en résulte que l’action en nullité de la déclaration de préemption prévue par l’article L. 412-8, alinéa 4, susvisé, se prescrit par cinq ans à compter de la date d’expiration du délai imparti au préempteur par la mise en demeure, que lui a adressée le propriétaire vendeur ou l’acquéreur évincé pour réaliser l’acte authentique.

Devant la cour de renvoi, la Safer conclut à l’infirmation du jugement, sauf en ce qu’il a débouté la SCI Le Buisson aux bois et la SCI [Adresse 8] de la demande de la SCI Le Buisson aux bois de sa demande de dommages-intérêts.

Elle demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes de la SCI [Adresse 8] et de la SCI Le Buisson aux bois en nullité de la déclaration de préemption. Elle fait valoir que celles-ci avaient saisi le tribunal de Blois d’une demande en nullité de sa déclaration de préemption par lettre du 24 novembre 2008 signée par Mme [N], qui n’était pas habilitée à cet effet, que cette demande ayant été rejetée, elle ont interjeté appel en invoquant en outre l’irrégularité de la saisine du commissaire du gouvernement, ainsi qu’une insuffisance de motivation. Elle soutient que ces prétentions ayant été rejetées par la cour d’appel, elle a saisi le tribunal d’une nouvelle demande de nullité en se fondant cette fois sur le défaut de régularisation de la vente par acte notarié dans le délai de 15 jours suivant la mise en demeure qui lui a été adressée. Elle soutient que SCI [Adresse 8] et la SCI Le Buisson aux bois se sont ainsi contredites à son détriment, ce qui rend leur demande irrecevable.

Pour conclure ensuite au rejet de la demande de la SCI [Adresse 8] et de la SCI Le Buisson aux bois, elle fait valoir, alors que la notification adressée à la SAFER prévoyait que les biens devaient être libres de toute location, habitation ou occupation quelconque, qu’ils étaient occupés par M. [S] qui revendiquait sa qualité de fermier ; que si cette prétention a été rejetée par arrêt de la cour d’appel d’Orléans du 26 juin 2018, M. [S] continue d’occuper ces terres qui ne sont donc pas libres de toute occupation. Elle soutient qu’elle était ainsi fondée à refuser de régulariser la vente par acte notariée puisque cette condition n’était pas réunie.

A titre subsidiaire, elle conclut à l’irrecevabilité de la demande de la SCI [Adresse 8] en paiement de la somme de 480 204 euros à titre de dommages-intérêts, formée pour la première fois devant la cour de renvoi. En l’absence de faute pour les motifs exposés ci-dessus, elle conclut ensuite au mal fondé de cette demande ainsi que de celle de la SCI Le Buisson aux bois en paiement de dommages-intérêts.

Elle réclame en outre la condamnation de la SCI [Adresse 8] et de la SCI Le Buisson aux bois à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant que la cour d’appel d’Orléans ayant validé l’exercice par la SAFER de son droit de préemption, la SCI [Adresse 8] et la SCI Le Buisson aux bois, tirant les conséquences de cette décision, ne se sont pas contredites au détriment d’autrui en agissant ensuite en nullité de la déclaration de préemption pour n’avoir pas réalisé l’acte notarié de vente dans le délai de quinze jours suivant la sommation qui lui a été adressée;

Considérant que la notification valant offre de vente, son acceptation par la SAFER rend la vente parfaite et celle-ci est substituée à l’acquéreur dans les termes de la notification en application de l’article L412-8 du code rural et de la pêche maritime auquel renvoie l’article L143-8 du même code ; que la SAFER est par conséquent tenue selon le prix et les conditions contenus dans l’offre ; qu’en l’espèce, la notification à la SAFER indiquait que :

'Lesdits biens sont prêtés à Monsieur [B] [I], gérant de la société civile immobilière de la Rose et de la basse-cour, aux termes d’un contrat de prêt à usage d’une année culturale établi sous seing privé en date du 1er octobre 2002, lequel s’est depuis reconduit par tacite reconduction. Monsieur [I] étant autorisé à exploiter lesdites parcelles jusqu’au 30 novembre 2006 au plus tard.

L’acquéreur sera propriétaire des biens à compter du jour de la réalisation par acte authentique.

Il en aura la jouissance par la prise de possession réelle et effective à compter du même jour, le vendeur s’engageant à vendre lesdits biens libres de toute location, habitation ou occupation quelconque. A l’acte notarié de vente, Monsieur [I] interviendra à titre individuel pour résilier la convention sous seing privé à usage de prêt concernant les propriétés sus-désignées’ ;

Considérant que la décision de préemption portait sur des terres libres de toute occupation ; que si M. [I] avait libéré les terres qu’il avait précédemment occupées, il est constant que celles-ci ont ensuite été exploitées depuis 2018 par M. [K] [S], fils du gérant de la SCI [Adresse 9] aux bois, qui a continué à les occuper nonobstant la décision de la cour d’appel qui a refusé de reconnaître l’existence d’un bail rural ; qu’il apparaît ainsi que l’absence de réalisation de l’acte authentique dans le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime n’était pas due à la carence de la SAFER qui était fondée à refuser de signer l’acte de vente à des conditions différentes de celles qui lui avaient été notifiées, l’exercice de son droit de préemption ayant été justifié en application de l’article L. 413-2 du code rural et de la pêche maritime par l’objectif de l’installation ou de la réinstallation d’un ou plusieurs agriculteurs ainsi que l’agrandissement et la restructuration d’exploitations agricoles voisines ; qu’il convient de débouter la SCI [Adresse 7] et la SCI Le Buisson aux bois de leurs demande en annulation de la déclaration de préemption et en paiement de dommages-intérêts ;

PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il déclare recevables les demandes de la SCI [Adresse 7] et de la SCI Le Buisson aux bois et déboute la la SCI Le Buisson aux bois de sa demande de dommages-intérêts ;

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SAFER ;

Statuant à nouveau,

Déboute la SCI [Adresse 7] et de la SCI Le Buisson aux bois de leurs demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute la SCI [Adresse 7] et de la SCI Le Buisson aux bois de leurs demandes et les condamne in solidum à payer à la [Adresse 11] la somme de 2 000 euros ;

Les condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Schwab conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,