N° RG 24/02112 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JV2Z

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 15 OCTOBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/04527

Tribunal judiciaire de Rouen du 29 mai 2024

APPELANTE :

SAS IMOVEL

RCS de Rouen 887 615 573

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Olivier BODINEAU de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de Rouen substitué par M^e ABDOU

INTIMEES :

Madame [R] [C] épouse [K]

née le 24 octobre 1955 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée et assistée par M^e Xavier GARCON de la SELARL ELOGE AVOCATS, avocat au barreau de Rouen substitué par M^e KUJAWSKI

Madame [M] [C] épouse [I]

née le 12 octobre 1963 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée et assistée par M^e Xavier GARCON de la SELARL ELOGE AVOCATS, avocat au barreau de Rouen substitué par M^e KUJAWSKI

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 2 juillet 2025 sans opposition des avocats devant M^me WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER, cadre greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 2 juillet 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 15 octobre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 10 mars 2022, Mme [R] [C] épouse [K] et Mme [M] [C] épouse [I] ont consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la Sas Imovel portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 9], pour un prix net vendeur de 315'000 euros. La réitération de la promesse était attendue pour le 20 juin 2022 et une indemnité d’immobilisation était prévue pour 31'500 euros.

La vente n’a pas été réitérée dans le délai d’option. Le 23 juin 2022, Mmes [C] ont vainement mis en demeure la Sas Imovel de leur régler la somme de 31'500 euros.

Par acte du 15 novembre 2022, Mmes [C] ont fait assigner en paiement de l’indemnité d’immobilisation la Sas Imovel devant le tribunal judiciaire de Rouen.

Par jugement contradictoire du 29 mai 2024, le tribunal a':

— condamné la Sas Imovel à payer la somme de 31'500 euros à Mme [R] [C] épouse [K] et Mme [M] [C] épouse [I],

— rejeté les demandes de la Sas Imovel,

— condamné la Sas Imovel aux dépens,

— condamné la Sas Imovel à payer à Mme [R] [C] épouse [K] et Mme [M] [C] épouse [I] la somme de 2'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de la Sas Imovel présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 14 juin 2024, la Sas Imovel a formé appel du jugement.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions uniques notifiées le 10 septembre 2024, la Sas Imovel demande à la cour, au visa des articles 1104 et 1124 du code civil, de':

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a':

. condamné la Sas Imovel à payer la somme de 31'500 euros à Mme [R] [C] épouse [K] et Mme [M] [C] épouse [I],

. rejeté les demandes de la Sas Imovel,

. condamné la Sas Imovel aux dépens,

. condamné la Sas Imovel à payer à Mme [R] [C] épouse [K] et Mme [M] [C] épouse [I] la somme de 2'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

. rejeté la demande de la Sas Imovel présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

. rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— débouter Mmes [C] de toutes leurs demandes,

à titre subsidiaire,

— requalifier l’indemnité d’immobilisation stipulée dans l’acte notarié du 10 mars 2022 en clause pénale,

— réduire le montant de la clause pénale à l’euro symbolique,

en tout état de cause,

— condamner Mmes [C] à verser à la Sas Imovel une somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient que la promesse de vente stipule que le promettant devait justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans'; que cette obligation constitue une condition suspensive'; qu’aucun document ne lui a été remis'; qu’il ne lui appartenait pas d’aller consulter des documents en libre accès au sein de l’office notarial afin de connaître l’origine trentenaire de la propriété.

Elle précise que cette obligation a été mise à la charge du promettant précisément parce qu’aucun élément ne permettait, au moment de la signature de la promesse, de déterminer l’origine de la propriété du bien immobilier objet de la vente'; qu’il appartenait donc à Mmes [C] de justifier de cette origine.

Elle sollicite la requalification de la clause d’immobilisation en clause pénale et sa réduction à un euro symbolique en faisant valoir qu’elle est d’un montant supérieur à celui généralement accepté par la Cour de cassation. Elle indique que la durée d’immobilisation du bien et l’attitude adoptée par Mmes [C], qui auraient eu connaissance de ses difficultés financières, le justifient.

Par conclusions uniques notifiées le 9 décembre 2024, Mme [R] [C] épouse [K] et Mme [M] [C] épouse [I] demandent à la cour, au visa de l’article 1231-1 du code civil, de':

— déclarer mal fondé l’appel interjeté par la Sas Imovel,

en conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— débouter la Sas Imovel de ses demandes, fins et conclusions,

y ajouter,

— condamner la Sas Imovel au paiement de la somme de 5'000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Elles soutiennent que la clause relative aux servitudes’suffit à justifier de la possession trentenaire du promettant et permet de répondre à l’inquiétude de la Sas Imovel'; qu’il est produit aux débats le dernier titre de propriété du bien immobilier détenu par leur parent en date du 28 octobre 1959'; que ce bien est toujours demeuré dans la famille [C] depuis ce jour jusqu’à sa revente le 22 mai 2023'de sorte qu’il est ainsi justifié d’une origine de propriété ancienne et continue de 64 ans, confirmée par leur notaire dans son mail du 3 octobre 2023.

Elles rappellent que la promesse unilatérale de vente d’immeuble a couramment pour contrepartie une indemnité d’immobilisation ou une clause de prix d’option devant rester acquise au promettant si le bénéficiaire renonce à acheter, ou qui, dans le cas contraire, s’impute sur le prix de vente. Elles estiment que la Sas Imovel ne peut pas réécrire la clause litigieuse ni en faire une lecture dénaturée puisqu’il s’agit du prix de l’immobilisation.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 11 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Les intimées visent l’article 1104 suivant qui dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, la promesse de vente signée le 10 mars 2022 par les parties précise en page 6 que «'La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 20 juin 2022 à dix-huit heures. En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du BENEFICIAIRE de l’expiration du délai ci-dessus fixé.'»

A la même page, le paragraphe «'EFFET RELATIF'» vise une attestation de propriété suivant acte reçu par Me [T] [G], notaire à [Localité 7], le 2 décembre 2015 publié au service de la publicité foncière de [Localité 10] 1, le 14 décembre 2015 volume 2015P, n°9045, et d’une attestation de propriété suivant acte à recevoir par Me [O] [S], notaire à [Localité 7].

En pages 12 et 13, au titre des «'Conditions suspensives de droit commun'», la promesse de vente précise que «'Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du BENEFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.

Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entendent donner. Le PROMETTANT devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans.'»

En pages 13 et 14, le paragraphe «'SERVITUDES'» mentionne que «'A la connaissance du PROMETTANT, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du BIEN, de la loi et de l’urbanisme, il n’en existe pas d’autres que celles relatées dans l’acte de vente reçu par Maître [J] [X], notaire à [Localité 7] le 28 octobre 1959, acte publié au service de la publicité foncière de [Localité 10] I, le 20 novembre 1959, volume 471, numéro 14.'»

En pages 24 et 25, au titre des «'PLUS-VALUES'», au sujet de la fiscalité, l’acte notarié fait également mention d’une attestation de propriété suivant acte reçu par Me [T] [G], notaire à [Localité 7], le 2 décembre 2015 pour une valeur de 260'000 euros.

Dans ces dispositions, l’origine de la propriété est précisée dans ces conditions':

«'Les précédents propriétaires étaient':

— Monsieur [H] [C], domicilié en son vivant à [Localité 8], [Adresse 3], décédé le 7 juin 2015. L’acte de notoriété a été reçu par Maître [T] [G], notaire à [Localité 7], le 5 août 2015. (')

— Madame [E] [W], domiciliée en son vivant à [Localité 8], [Adresse 3], décédée le 12 novembre 2021. L’acte de notoriété a été reçu par Maître [O] [S], notaire à [Localité 7], le 10 janvier 2022. L’attestation de propriété est à recevoir par Maître [S].'»

Enfin, en page 31, le paragraphe «'COMMUNICATION DES PIECES ET DOCUMENTS'» prévoit que «'Le BENEFICIAIRE pourra prendre connaissance de toutes les pièces et documents ci-dessus mentionnés directement en l’office notarial dénommé en tête des présentes, sans que ce dernier ait l’obligation de les lui adresser à mesure de leur réception, sauf avis contraire écrit de sa part ou nécessité de l’informer de sujétions particulières révélées par ces pièces et documents.'».

Le dossier de la Sas Imovel ne comporte aucune pièce. La société ne démontre pas l’existence d’interrogations émises de sa part sur l’origine de propriété entre le jour de la signature de la promesse de vente le 10 mars 2022 et la date prévue d’échéance de la promesse le 20 juin 2022 susceptibles d’expliquer le défaut de régularisation de la vente. Au contraire, le courriel du 2 novembre 2022 émanant du notaire instrumentaire, Me [Z], fait état d’une demande de prolongation des effets de la promesse de la part de la Sas Imovel pour des raisons strictement financières'«'Par message électronique du 13 juin 2022'», demande rejetée par les venderesses.

Il résulte tant des termes de la promesse de vente du 10 mars 2022 que de l’acte de vente passé entre les consorts [U] et leurs aïeux le 28 octobre 1959, versé aux débats, que Mmes [C] justifiaient parfaitement de la propriété du bien acquis par leurs ascendants, [H] [C] et [E] [W], et dès lors, conformément à la clause susvisée, «'d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans'».

Le moyen invoqué par la Sas Imovel pour échapper au paiement de l’indemnité réclamée sera écarté. La Sas Imovel sera déboutée de sa demande et en conséquence, le jugement confirmé.

Sur l’indemnité d’immobilisation

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, en page 11 de la promesse, au titre «'PRIX – CONDITIONS FINANCIERES'» le paragraphe «'Indemnité d’immobilisation – Tiers convenu'» énonce que «'Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de TRENTE ET UN MILLE CINQ CENTS EUROS (31'500,00 EUR).

De convention expresse entre les PARTIES cette somme sera versée par le BENEFICIAIRE, qui s’y oblige, au plus tard le jour de la signature de la vente, et sera affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle de ce dernier.

A cet effet, avec l’accord des PARTIES, elle sera versée entre les mains du notaire du PROMETTANT.

Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées':

— Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.

— Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente ou la non levée de l’option résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte.

— Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées'

En cas de difficulté entre les PARTIES sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.'»

Tel que retenu par le premier juge et conformément aux dispositions contractuelles ci-dessus rappelées, dès lors que l’indemnité d’immobilisation discutée ne sanctionne aucune inexécution contractuelle mais représente le prix de l’exclusivité pendant la durée d’option, elle ne constitue pas une clause pénale pouvant être modérée.

En conséquence, la Sas Imovel sera déboutée de sa demande, le jugement étant confirmé.

Sur les frais de procédure

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles n’emportent pas de critiques et seront confirmées.

La Sas Imovel succombe à l’instance et en supportera les dépens.

Elle sera condamnée à payer à Mmes [C] la somme de 4'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la Sas Imovel à payer à Mme [R] [C] épouse [K] et Mme [M] [C] épouse [I] la somme de 4'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sas Imovel aux dépens de l’instance.

Le greffier, La présidente de chambre,