Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 5, 1er octobre 2025, n° 22/13833

TGI Melun 5 juillet 2022

CA Paris
Confirmation 1 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité du constructeur
La cour a estimé que la société Les Villas de [Localité 11] a commis une faute personnelle en ne s'assurant pas du suivi diligent des travaux, engageant ainsi sa responsabilité.
Accepté
Partie succombante
La cour a confirmé que la société Les Villas de [Localité 11] étant la partie succombante, elle doit supporter les dépens.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant que la société n'était pas fondée à demander une indemnité au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 5, 1er oct. 2025, n° 22/13833
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/13833
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Melun, 5 juillet 2022, N° 19/00464
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabrice LEPEUBrice AYALANolwenn COLLARD
Cabinet(s) :	KLP AVOCATSSCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN
Parties :	ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, S.A.S. CONSORTIUM FRANCAIS DU PAVILLON ET DU BATIMENT

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2025

(n° /2025, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13833 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGG7H

Décision déférée à la Cour : jugement du 05 juillet 2022 – tribunal judiciaire de MELUN- RG n° 19/00464

APPELANTE

S.C.I. LES VILLAS DE [Localité 11] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée à l’audience par M^e Fabrice LEPEU de l’AARPI KLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0404

INTIMÉS

Monsieur [W] [K]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocat au barreau de MELUN substitué à l’audience par M^e Nolwenn COLLARD, avocat au barreau de MELUN

Madame [Z] [J] [Y] [M] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocat au barreau de MELUN substitué à l’audience par M^e Nolwenn COLLARD, avocat au barreau de MELUN

S.A.S. CONSORTIUM FRANCAIS DU PAVILLON ET DU BATIMENT prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 12] [Localité 10]

N’a pas constituée avocat – Signification de la déclaration d’appel le 14 octobre 2022 – PV 659

S.C.P. PHILIPPE [X] [R] [P] en qualité de « Mandataire liquidateur » de la société « CONSORTIUM FRANCAIS DU PAVILLON ET DU BATIMENT » prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

N’a pas constituée avocat – Signification de la déclaration d’appel le 11 octobre 2022 remise à personne morale

S.A. BATIPLUS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 9]

N’a pas constituée avocat – Signification de la déclaration d’appel le 10 octobre 2022 remise à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Ludovic JARIEL, président de chambre

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Viviane SZLAMOVICZ dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Ludovic JARIEL, président de chambre et par Tiffany CASCIOLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. et Mme [K] ont acquis un pavillon sis [Adresse 2] à [Localité 11] (77), suivant contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 29 mai 2006 avec la société Les Villas de [Localité 11].

La société Les Villas de [Localité 11] a souscrit une police d’assurance DO et CNR auprès de la Société mutuelle des assurances du bâtiment et des travaux publics.

Le 28 juin 2007, l’ouvrage a été livré.

En 2010, des fissures sur la façade ont été découvertes par M. et Mme [K] qui les ont déclarées à la SMABTP.

Par ordonnance de référé du 28 juillet 2017, une expertise a été ordonnée et M. [V] a été désigné en qualité d’expert.

A la demande de la SMABTP, l’expertise a été étendue à la société Consortium Français du pavillon et du bâtiment (la société CFPB), titulaire du lot gros 'uvre, et à la société Batiplus, bureau de contrôle.

Le 24 juillet 2018, l’expert a déposé son rapport.

Par actes du 13 février 2019, M. et Mme [K] ont assigné la société Les Villas de [Localité 11] et la SMABTP en indemnisation de leurs préjudices.

Par actes du 5 avril 2019, la société Les Villas de [Localité 11] a assigné en intervention forcée et en garantie la société CFPB, la société Allianz IARD venant aux droits de la société Gan Eurocourtage, son assureur, la SMABTP, ès qualités, et la société Batiplus.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 13 janvier 2020, les sociétés Batiplus, CFPB et Les Villas de [Localité 11] ont été condamnées in solidum à payer à M. et Mme [K] une provision 20 000 euros.

Par jugement du 2 mars 2020, la société CFPB a été placée en redressement judiciaire et la société Angel-[P] a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Par acte du 17 septembre 2020, la société Batiplus a assigné en intervention forcée et en garantie la société Angel-[P], ès qualités.

Par jugement du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Melun a statué en ces termes :

Fixe à 25 691,08 euros le montant des préjudices subis par M. et Mme [K] ;

Condamne in solidum la société Les Villas de [Localité 11], la société Batiplus, la société CFPB prise en la personne de la société Angel-[P], ès qualités, à verser à M. et Mme [K] la somme de 5 691,08 euros TTC, provision déduite, outre la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fixe la créance de M. et Mme [K] au passif de la société CFPB à la somme de 28 191,08 euros ;

Dit que, dans leurs rapports entre eux, les défendeurs verront leur responsabilité partagée comme suit :

—  45 % à la charge du constructeur, la société Les Villas de [Localité 11],

—  45 % à la charge de la société CFPB,

—  10 % à la charge du bureau de contrôle Batiplus ;

Condamne, en conséquence, la société CFPB, représentée par M. [P], représentant de la société Angel-[P], ès qualités, à garantir la société Les Villas de [Localité 11] à hauteur de 45 % de toute condamnation prononcée contre elle et la société Batiplus à garantir la société Villas à hauteur de 10 % de toute condamnation ;

Dit que la créance de la société Les Villas de [Localité 11] sera inscrite au passif de la société CFPB à hauteur du même montant ;

Condamne la société Les Villas de [Localité 11] à garantir la société CFPB, représentée par M. [P], ès qualités, à hauteur de 45 % de toute condamnation prononcée contre elle et la société Batiplus, à la garantir à hauteur de 10 % de toute condamnation ;

Condamne la société Les Villas de [Localité 11] et la société CFPB à garantir la société Batiplus, à hauteur de 45 % chacune, de toute condamnation prononcée contre cette société ;

Déboute

les parties de leurs demandes dirigées contre la SMABTP, ès qualités, et contre la société Allianz, ès qualités ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, notamment celles formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la société Les Villas de [Localité 11], la société Batiplus, la société CFPB en la personne de M. [P], ès qualités, aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et les frais supplémentaires exposés dans le cadre des opérations d’expertise, par M. et Mme [K], à hauteur de 1 080 euros et dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande.

Par déclaration en date du 19 juillet 2022, la société Les Villas de [Localité 11] a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

— M. et Mme [K],

— la société CFPB,

— la société Angel-[P], ès qualités,

— la société Batiplus.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2022, la société Les Villas de [Localité 11] demande à la cour de :

Recevoir la société Villas de [Localité 11] en ses demandes et les dire bien fondées ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Melun en date du 5 juillet 2022 en ce qu’il a :

Condamné in solidum la société Les Villas de [Localité 11], la société Batiplus, la société CFPB prise en la personne de la société Angel-[P], ès qualités, à verser à M. et Mme [K] la somme de 5 691,08 euros TTC, provision déduite, outre la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que, dans leurs rapports entre eux, les défendeurs verront leur responsabilité partagée comme suit :

—  45 % à la charge du constructeur, la société Les Villas de [Localité 11],

—  45 % à la charge de la société CFPB,

—  10 % à la charge du bureau de contrôle Batiplus ;

Condamné, en conséquence, la société CFPB, représentée par M. [P], représentant de la société Angel-[P], ès qualités, à garantir la société Les Villas de [Localité 11] à hauteur de 45 % de toute condamnation prononcée contre elle et la société Batiplus à garantir la société Villas à hauteur de 10 % de toute condamnation ;

Dit que la créance de la société Les Villas de [Localité 11] sera inscrite au passif de la société CFPB à hauteur du même montant ;

Condamné la société Les Villas de [Localité 11] à garantir la société CFPB, représentée par M. [P], ès qualités, à hauteur de 45 % de toute condamnation prononcée contre elle et la société Batiplus, à la garantir à hauteur de 10 % de toute condamnation ;

Condamné la société Les Villas de [Localité 11] et la société CFPB à garantir la société Batiplus, à hauteur de 45 % chacune, de toute condamnation prononcée contre cette société ;

Débouté les parties de leurs demandes dirigées contre la SMABTP, ès qualités, et contre la société Allianz, ès qualités ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, notamment celles formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum la société Les Villas de [Localité 11], la société Batiplus, la société CFPB en la personne de M. [P], ès qualités, aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et les frais supplémentaires exposés dans le cadre des opérations d’expertise, par M. et Mme [K], à hauteur de 1 080 euros et dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande » ;

Et statuant à nouveau :

Débouter M. et Mme [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société Les Villas de [Localité 11] ;

Condamner in solidum la société CFPB, prise en la personne de la société Angel-[P], ès qualités, et la société Batiplus à indemniser M. et Mme [K] au titre de préjudice subi, soit la somme de 25 691,08 euros ;

Condamner in solidum la société CFPB, prise en la personne de la société Angel-[P], ès qualités, et la société Batiplus aux dépens de première instance ainsi qu’aux condamnations prononcées en première instance sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. et Mme [K], la société CFPB, prise en la personne de la société Angel-[P], ès qualités, et la société Batiplus aux dépens d’appel ;

Condamner in solidum M. et Mme [K], la société CFPB, prise en la personne de la société Angel-[P], ès qualités, et la société Batiplus à payer à la société Les Villas de [Localité 11] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2023, M. et Mme [K] demandent à la cour de :

Déclarer M. et Mme [K] recevables et bien fondés en leurs conclusions et, y faisant droit ;

Déclarer l’appel interjeté par la société Les Villas de Cesson du jugement rendu le 5 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Melun recevable mais mal-fondé ;

La débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Confirmer le jugement rendu le 5 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Melun en l’intégralité de ses dispositions ;

Condamner la société Les Villas de [Localité 11] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens d’appel, dont distraction au bénéfice de M^e Ayala en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le 10 octobre 2022, la société Batiplus a reçu la signification de la déclaration d’appel par dépôt à l’étude, et n’a pas constitué avocat.

Le 11 octobre 2022, la société Angel-[P], ès qualités, a reçu la signification de la déclaration d’appel par remise à personne habilitée, et n’a pas constitué avocat.

Le 14 octobre 2022, la société CFPB a reçu la signification de la déclaration d’appel par procès-verbal de recherches infructueuses et n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 29 avril 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Sur les condamnations prononcées à l’encontre de la société Les Villas de [Localité 11]

Moyens des parties

M.et Mme [K] soutiennent que la responsabilité de la société Les Villas de [Localité 11] est engagée du fait du manquement à son obligation de délivrance conforme en livrant un ouvrage non conforme aux plans de l’entreprise de gros 'uvre et atteint de vices constructifs.

Ils font également valoir que la responsabilité de la société Les Villas de [Localité 11] est engagée sur le fondement de la théorie des dommages intermédiaires en raison des fautes qui lui sont directement et personnellement imputables. Ils soulignent que la société Les Villas de Cession s’étant dispensée d’avoir recours à un maître d''uvre pour le suivi de l’exécution, elle en a nécessairement assumé la charge. Ils observent qu’il résulte du rapport d’expertise qu’un suivi efficace des travaux aurait permis de relever l’absence de réalisation des armatures.

La société Les Villas de [Localité 11] fait valoir que M. et Mme [K] n’établissent pas la preuve d’une faute personnelle de la société Les Villas de [Localité 11] à l’origine des désordres.

Elle observe que les désordres sont dus à des non-conformités normatives, malfaçons et non façons en phase d’exécution.

Réponse de la cour

Si le vendeur est dans l’obligation de livrer un ouvrage conforme aux caractéristiques mentionnées dans le contrat, le défaut qui rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine, constitue un vice caché et non un défaut de conformité (3e Civ., 24 avril 2003, pourvoi n° 98-22.290, Bull. 2003, III, n° 86).

Au cas d’espèce, il n’est pas allégué que l’immeuble ne serait pas conforme aux stipulations contractuelles mais que des malfaçons affectent la structure de l’immeuble et constituent des vices de construction. Dès lors M. et Mme [K] ne peuvent solliciter l’indemnisation de leur préjudice sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme.

Selon l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le vendeur en l’état futur d’achèvement est comme les constructeurs tenus à l’égard des propriétaires successifs de l’immeuble, d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires (3e Civ., 4 juin 2009, pourvoi n° 08-13.239, Bull. 2009, III, n° 130 ; 3e Civ., 4 novembre 2010, pourvoi n° 09-12.988, Bull. 2010, III, n° 196).

Il est jugé que ne caractérise pas la faute d’un vendeur d’immeuble à construire, une cour d’appel qui, pour retenir la responsabilité de celui-ci au titre de dommages intermédiaires, relève qu’il a manqué à son obligation de remettre à l’acquéreur un ouvrage exempt de vices (3e Civ. 13 février 2013, pourvoi n° 11-28.376, Bull n° 21).

Il a été également été jugé qu’une cour d’appel, qui a constaté que les désordres dénoncés étaient dus à des défauts de conception et d’exécution des travaux, imputables aux entreprises qui en étaient chargées, a pu déduire qu’une SCI, qui avait seulement la qualité de maître de l’ouvrage et non celle de maître d''uvre ou d’entrepreneur, n’avait commis aucune faute de conception ou d’exécution (3e Civ., 5 janvier 2022, pourvoi n° 20-21.913).

Au cas d’espèce, il résulte du rapport d’expertise que les désordres ont été causés par une absence de chaînages verticaux en encadrement d’une porte-fenêtre et une absence d’armatures en linteau de fenêtre alors que les plans du BET structure prévoyait ces éléments.

L’expert conclut que les travaux n’ont pas été conduits et contrôlés conformément aux règles de l’art. [Localité 13] égard à l’importance des malfaçons qui ne constituent pas des défauts ponctuels d’exécution mais une faute technique d’exécution que l’expert qualifie d’ « évidente » constituée par l’omission par l’entrepreneur de mettre en 'uvre une technique essentielle pour assurer la stabilité du bâtiment, cette erreur aurait dû être détectée dans le cadre d’un suivi diligent de l’exécution des travaux, que ce soit par le maître d’ouvrage lui-même ou par un maître d''uvre d’exécution si le maître d’ouvrage estimait ne pas disposer des capacités techniques suffisantes.

M. et Mme [K] rapportent donc la preuve que la société Les Villas de [Localité 11], en ne recourant pas à l’assistance d’un maître d''uvre d’exécution et en n’assurant pas le suivi diligent des travaux, a commis une faute personnelle de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

Le jugement sera donc confirmé dans toutes ses dispositions soumises à la cour, la société Les Villas de [Localité 11] contestant le principe de sa responsabilité mais non la part de responsabilité finale mise à sa charge par le jugement.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, la société Les Villas de [Localité 11], partie succombante, sera condamnée aux dépens et à payer à M. et Mme [K] la somme globale de 3 000 euros, au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la société Les Villas de [Localité 11] aux dépens d’appel ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Villas de [Localité 11] et la condamne à payer à M.et Mme [K] la somme globale de 3 000 euros.

La greffière, Le président de chambre,