RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11183 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH3DZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2023- Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de CHARENTON LE PONT- RG n° 11-22-000062

APPELANTS

Madame [M] [U] épouse [N]

née le 10 Mai 1991 à [Localité 9] (Tunisie)

[Adresse 1]

[Localité 5]

et

Monsieur [W] [N]

né le 12 Septembre 1978 à [Localité 9] (Tunisie)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Sophie GILI BOULLANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0818

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/004313 du 26/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉS

Madame [E] [P] [G] née [R]

née le 25 juillet 1956 à [Localité 7] (Portugal)

[Adresse 2]

[Localité 4]

et

Monsieur [F] [G]

né le 10 avril 1952 à [Localité 6] (Portugal)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Bénédicte DE LAVENNE-BORREDON de la SELARL DOUCHET-DE LAVENNE-ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J131

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a été entendu en son rapport et rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organistion judiciaire et par M. Edouard LAMBRY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par contrat de bail signé le 27 décembre 2012 à effet au 1er janvier 2013, Mme [E] [P] [R] épouse [G] et M. [F] [G] ont donné en location à Mme [M] [U] épouse [N] et M. [W] [N], pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, un bien situé [Adresse 3].

Par acte d’huissier en date du 21 juin 2021, Mme [E] [P] [R] épouse [G] et M. [F] [G] ont fait délivrer à Mme [M] [U] épouse [N] et M. [W] [N] un congé pour reprise personnelle en l’absence de paiement des loyers et de non-respect des règles de copropriété, à effet au 31 décembre 2021.

Mme [M] [U] épouse [N] et M. [W] [N] se sont maintenus dans les lieux.

Saisi par Mme [E] [P] [R] épouse [G] et M. [F] [G] par acte d’huissier de justice délivré le 2 février 2022, par jugement contradictoire rendu le 24 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont a rendu la décision suivante :

— désigne Me [Y] [C] [L] au titre de l’aide juridictionnelle provisoire pour la défense de Mme [M] [U] épouse [N] ;

— constate la validité du congé délivré le 21 juin 2021 par M. et Mme [G] à M. et Mme [N] à effet, le 31 décembre 2021 ;

— constate que M. et Mme [N] sont déchus de tout titre d’occupation des locaux loués et sont devenus occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 3] depuis le 1er janvier 2022 inclus ;

— accorde à M. et Mme [N] un délai jusqu’au 15 juillet 2023 pour quitter les lieux ;

— ordonne, à défaut de libération volontaire au 15 juillet 2023, l’expulsion de M. Et Mme [N], ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux situés au [Adresse 3], avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

— fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. et Mme [N] jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— condamne solidairement M. et Mme [N] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamne solidairement M. et Mme [N] a versé à M. et Mme [G] les sommes de :

—  309,86 euros au titre du reliquat de charges 2019 et 2020 ;

—  4 790,64 euros au titre des loyers et charges comprises pour l’année 2021 ;

—  2 191,09 euros au titre de l’indemnité d’occupation, charges comprises, de janvier à septembre 2022, outre les indemnités d’occupation continuent à courir à compter de cette

date ;

— déboute les parties de toutes demandes contraires ;

— ordonne l’exécution provisoire de la décision ;

— condamne in solidum, M. et Mme [N] à payer à M. et Mme [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum, M. et Mme [N] aux dépens de l’instance lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Par déclaration reçue au greffe le 25 juin 2023, Mme [M] [U] épouse [N] et M. [W] [N] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 22 mars 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [M] [U] épouse [N] et M. [W] [N] demandent à la cour de :

— les dire recevables et bien fondés en leur appel ;

— infirmer le jugement entrepris ;

— statuant à nouveau :

— constater l’imprécision des décomptes et justificatifs ;

— dire infondées et injustifiées les demandes de M. et Mme [G] ;

— rejeter toutes les demandes de condamnation à leur encontre ;

— dire n’y avoir lieu à expulsion ;

— condamner M. et Mme [G] à régler la somme de 3 000 euros à M^e Sophie Gili au titre de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

— subsidiairement,

— dire que la dette, avant compensation, ne saurait être supérieure à la somme de 5 401,96 euros ;

— leur accorder les plus larges délais pour régler leur dette éventuelle, soit 36 mois et, à titre infiniment subsidiaire 24 mois de délai, par mensualité de 50 euros jusqu’à parfait paiement

— et subsidiairement par mensualité de 100 euros ;

— en tout état de cause

— condamner M. et Mme [G] à leur régler la somme de 5 861,49 euros au titre de l’indu de charges ;

— ordonner de voir porter au crédit de leur compte locataire la somme de 2 200 euros ;

— ordonner en tant que besoin la compensation entre les créances réciproques ;

— débouter M. et Mme [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— dire qu’il n’y a lieu à leur condamnation à l’article 700 du code de procédure civile ni en cause d’appel ni en première instance ;

— dire que les dépens de première instance et d’appel resteront à la charge de l’état.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 23 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [E] [P] [R] épouse [G] et M. [F] [G] demandent à la cour de :

— débouter M. et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont le 24 janvier 2023 en ce qu’il constate la validité du congé pour motifs légitimes et sérieux et condamne les locataires au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation ;

— condamner solidairement M. et Mme [N] à leur payer la somme de 5 058,75 euros, au titre de la dette locative et des charges dues, montant arrêté au 16 avril 2025, règlement du mois d’avril inclus,

— Statuant à nouveau :

— en tout état de cause :

— condamner solidairement M. et Mme [N] à leur payer la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réserver les dépens de l’instance.

Par ordonnance sur incident rendue le 11 juin 2024, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré recevable l’appel formé par M. [W] [N] et Mme [M] [N] le 25 juin 2023 à l’encontre du jugement rendu le 24 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont ;

— débouté M. [F] [G] et Mme [E] [P] [G] de leur demande de radiation ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— dit que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la validité du congé pour reprise,

En application des dispositions de l’article 15-1 de la Loi 110 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la délivrance du congé, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

La cour relève que le bail s’est successivement renouvelé depuis le 27 décembre 2012 par périodes de trois ans et pour la dernière fois, le 27 décembre 2018, pour expirer le 31 décembre 2021.

Un congé délivré par acte de commissaire de justice le 21 juin 2021, a été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance du 31 décembre 2021. Il a été précédé d’un congé par lettre recommandée avec avis de réception du 25 mai 21.

La cour retient par ailleurs que le congé délivré comporte les mentions requises en ce qu’il contient le motif de la reprise, notamment un comportement fautif des locataires qui n’ont pas respecté leurs obligations de paiement des loyers dans les délais contractuellement prévus.

M. et Mme [N] ne contestent pas la validité de ce congé mais uniquement l’imprécision des sommes dues leur étant réclamées.

Il ressort des pièces produites et notamment de captures d’écran, que les paiements intervenus, l’ont été pour des sommes irrégulières à des dates toujours postérieures au terme contractuel fixé, payable le 5 de chaque mois.

Il est ainsi établi que M. et Mme [N] ont failli à leur obligation de payer les loyers au terme contractuel convenu qui ont contraint les bailleurs à leur adresser sept LRAR pour réclamer les sommes dues.

Un courrier daté du 07 mars 2022 émanant du locataire précise qu’il a suspendu le paiement des loyers en raison de difficultés financières post-COVID tout en estimant n’avoir jamais reçu le détail des charges auparavant.

Il est retenu de ce qui précède la régularité du congé délivré à M. [W] [N] et Mme [M] [U] épouse [N] dès lors que les loyers n 'ont pas régulièrement été acquittés au 5 de chaque mois, ce qui permet d’établir le caractère réel et sérieux du motif, ou plus généralement sa sincérité.

Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé et M. [W] [N] et Mme [M] [U] épouse [N] se trouvent occupants sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2021.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a validé le congé donné par M. [F] [G] et Mme [E] [P] [G] à M. [W] [N] et Mme [M] [U] épouse [N] et a ordonné leur l’expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation,

M. [W] [N] et Mme [M] [U] épouse [N] occupent les lieux sans droit ni titre, ce qui occasionne, un préjudice aux bailleurs qu’il convient de réparer en fixant, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail s’il s’était poursuivi et augmenté des charges.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement M. [W] [N] et Mme [M] [U] épouse [N] au paiement du loyer contractuel jusqu’au 1er janvier 2022 et à une indemnité d’occupation à compter du 2 janvier 2022 et jusqu’au jour de leur départ effectif intervenu le 3 janvier 2023.

La dette locative et d’indemnité d’occupation telle qu’elle ressort d’un décompte arrêté au 16 avril 2025 s’élève à 5 058,75 euros.

Contrairement aux affirmations de M. [W] [N] et Mme [M] [U] épouse [N] leurs versements de 1 200 euros du 29 août 2022 et de 1 000 euros du 2 septembre 2022 figurent bien déduits de ce dernier décompte versé par les bailleurs, dès lors il n’y a pas lieu de porter la somme de 2 200 euros au crédit des locataires ce dont ils seront déboutés.

M. [W] [N] et Mme [M] [U] épouse [N] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5058, 75 conformément aux clauses du bail incluant la solidarité pour le paiement des indemnités d’occupation, dans les termes du dispositif du présent arrêt.

Sur la regularisation des charges,

M. et Mme [N] soutiennent que les bailleurs ne justifieraient pas de la régularisation de charges, leurs décomptes étant illisibles et incompréhensibles et sollicitent le remboursement de la somme de 5 688,48 euros au titre des provisions sur charges réglées entre 2019 et 2022.

La cour rappelle que le paiement des charges s’oprère par provision (avances régulières de même montant), avec une régularisation annuelle.

Le propriétaire fixe le montant des provisions pour charges mensuelles, en se fondant sur le budget prévisionnel et les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges.

Les charges doivent être régularisées au moins 1 fois par an en comparant le total des provisions déjà demandées par le propriétaire et les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l’année. Si les provisions sont inférieures aux dépenses réelles, le propriétaire demande un complément.

Le propriétaire peut réclamer pendant 3 ans le paiement des charges ou des loyers, y compris après le départ définitif du locataire du logement.

Les bailleurs communiquent devant la cour l’ensemble des justificatifs de charges qui ont été imputés aux locataires.

Ils justifient avoir ajusté chaque année, le montant de la provision sur charge en fonction de la régularisation antérieure tel que cela ressort notamment d’un récapitulatif des provisions et des charges réelles de 2019 à 2022.

Il convient dès lors de débouter M. et Mme [N] de leur demande de paiement d’un indu de charges de 5 861,49 euros, lequel n’apparait pas justifié.

Sur la demande de délais de paiement,

L’article 1343-5 du code civil dispose que 'le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

Par ailleurs, le juge peut même d’office, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement ou un report de paiement dans la limite de trois années, en prenant en considération la situation du locataire et les besoins du bailleur.

M. [W] [N] et Mme [M] [U] épouse [N] ne s’expliquent pas sur la façon dont ils pourront apurer leur dette dans un délai de deux ou même trois ans, étant relevé qu’ils ont bénéficié de fait de délais et ce depuis plus d’un an alors que leur dette n’a cessé d’augmenter jusqu’à leur départ le 3 janvier 2023.

Ils sera donc déboutés de leur demande de délais.

Sur les demandes accessoires,

Le jugement sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles alloués en première instance.

M. [W] [N] et Mme [M] [U] épouse [N], parties perdantes, seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle.

M. [W] [N] et Mme [M] [U] épouse [N] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros à M. [F] [G] et Mme [E] [P] [G] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W] [N] et Mme [M] [U] épouse [N] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [W] [N] et Mme [M] [U] épouse [N] à payer à M. [F] [G] et Mme [E] [P] [G] la somme de 5 058,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées arrêtés au 16 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Déboute M. [W] [N] et Mme [M] [U] épouse [N] de leurs demandes de paiement d’un indu de charges ;

Déboute M. [W] [N] et Mme [M] [U] épouse [N] de leur demande de porter à leur crédit locatif la somme de 2 200 euros ;

Déboute M. [W] [N] et Mme [M] [U] épouse [N] de leur demande de délais de paiement ;

Rejette toute demande plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum M. [W] [N] et Mme [M] [U] épouse [N] à payer à M. [F] [G] et Mme [E] [P] [G] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [W] [N] et Mme [M] [U] épouse [N] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,