Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 10 AVRIL 2026

(n°2026/ , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08156 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJLP3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mars 2024 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SENS – RG n° 22/01583

APPELANTE ET INTIMÉE INCIDENT

S.C.I. LES CAPUCINS prise en la personne de son [B] domicilié en cette qualité au siège social

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 532 641 644

[Adresse 1]

[Localité 2]

élisant domicile au cabinet de M^e Déborah MAUPETIT

[Adresse 2]

[Localité 3]

ayant pour avocat M^e Déborah MAUPETIT de la SAS CABINET EVRARD ET MAUPETIT, avocat au barreau de SENS

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENT

Madame [I] [N]

née le 05 Février 1984 à [Localité 4] (77)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Ayant pour avocat M^e Patricia NOGARET de la SCP REVEST-LEQUIN-NOGARET-DE METZ-CROCI-RLNDC, avocat au barreau d’AUXERRE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 février 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Monsieur Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Madame Michelle NOMO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Par acte du 13 novembre 2017, la SCI Les Capucins a vendu à Mme [N] un bien immobilier situé à La Belliole (89), [Adresse 3].

Constatant des désordres, Mme [N], après expertise, a assigné la SCI Les Capucins, sur le fondement de la garantie des vices cachés et de la responsabilité civile, en paiement de dommages-intérêts, subsidiairement en résolution de la vente, plus subsidiairement encore en nullité de la vente sur le fondement du dol.

Par jugement du 6 mars 2024, le tribunal judiciaire de Sens a condamné la SCI Les Capucins à payer à Mme [N] la somme de 125 000 euros à titre de dommages-intérêts correspondant au coût des travaux de réfection, outre 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, mais l’a déboutée de sa demande d’indemnisation des frais de relogement.

Se fondant sur l’expertise, le tribunal a constaté l’existence de désordres liés à des difficultés à l’ouverture et à la fermeture des huisseries, des fissures sur le sol qui n’est pas plan, un tuyau d’alimentation non enfoui en zone hors gel, des tuiles décalées, des pièces de charpente sous-dimensionnées, des renforts bricolés sur la charpente. Il a retenu que ces désordres rendent le bien impropre à sa destination et a écarté l’application de la clause de non-garantie au motif que la SCI Les Capucins, qui a effectué des travaux de rénovation en 2015, avait connaissance des désordres.

Il a chiffré à 125 000 euros le coût de réparation mais retenu que Mme [N] ne justifie pas suffisamment son préjudice lié à une obligation de relogement pendant la durée des travaux.

La SCI Les Capucins a interjeté appel de ce jugement dont elle demande l’infirmation totale et conclut au rejet la demande principale en paiement de dommages-intérêts et des demandes subsidiaires en résolution et en nullité de la vente. Elle sollicite en outre la condamnation de Mme [N] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ces prétentions, elle rappelle d’abord qu’elle a pour objet social 'l’acquisition par voie d’achat ou d’apport, construction, aménagement, administration et location de tous biens et droits immobiliers', qu’elle n’est donc pas un vendeur professionnel d’immeuble et que sa mauvaise foi ne peut être présumée, ce qu’a admis le tribunal, de sorte qu’il incombe à Mme [N] d’apporter la preuve de sa connaissance au jour de la vente du vice affectant l’immeuble.

Elle fait d’abord valoir que, lorsqu’elle a acquis le pavillon litigieux en 2014 à la barre du tribunal, elle ignorait qu’il était affecté d’un vice structurel puisque le procès-verbal de description du bien établi le 17 janvier 2013 indique qu’il est 'en bon état d’entretien', ce que confirmait les photographies qui y étaient annexées.

Elle soutient que si elle a fait réaliser en 2015, en vue de la mise en location du bien, des travaux de rénovation et d’isolation par l’entreprise Big boss bâtiment, qui a notamment remplacé le bardage extérieur et les fenêtres, celle-ci ne lui a pas signalé avoir constaté que l’immeuble présentait un vice structurel ou une déformation de la structure de l’immeuble laissant penser à l’existence d’un tel vice.

Elle ajoute qu’avant la vente, l’immeuble avait été occupé par des locataires qui ne se sont jamais plaints de l’existence de désordres, Mme [N] ayant elle-même occupé le bien pendant deux ans avant de l’acquérir sans aucune réserve sur son état et indique que celle-ci a précisé dans son assignation en référé-expertise n’avoir constaté l’apparition de désordres qu’en août 2018 à la suite des événements climatiques qui ont été à l’origine de la fissuration de l’immeuble implanté sur un sol argileux et ont justifié l’émission d’un arrêté constatant l’état de catastrophe naturelle

sur la commune de [Localité 6] pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2018.

Elle conteste ainsi avoir eu connaissance de l’existence des désordres litigieux qui ne sont apparus que postérieurement à la vente à l’occasion de cet événement climatique et ont pour cause l’insuffisance de profondeur des fondations qui n’a été révélée qu’à la suite des investigations très techniques effectuées par un bureau d’étude géotechnique auquel a dû faire appel l’expert judiciaire.

Mme [N], qui a formé un appel incident, conclut à la confirmation du jugement, mais seulement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, et à son infirmation en ce qu’il a limité la condamnation de la SCI Les Capucins à lui payer la somme de 125 000 euros et l’a déboutée de sa demande d’indemnisation des frais de relogement.

Elle sollicite en conséquence la condamnation de la SCI Les Capucins à lui payer la somme de 150 608,91 euros correspondant au coût des travaux de reprise des désordres selon les devis qu’elle produit et la somme de 2 600 euros correspondant aux frais de relogement pendant la durée prévue pour la réalisation des travaux.

A titre subsidiaire, elle conclut à la résolution de la vente et à la condamnation de la SCI Les Capucins à lui restituer le prix de vente et à lui payer la somme de 8 570,38 euros au titre des frais de notaire, ainsi que la somme de 2 188,39 euros en remboursement des travaux qu’elle a réalisés.

Plus subsidiairement encore, elle demande à la cour d’annuler la vente sur le fondement du dol et à lui payer ces mêmes sommes.

Elle réclame enfin l’allocation d’une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

Considérant qu’il résulte de l’expertise que le pavillon litigieux est présente les désordres suivants :

Désordres intérieurs :

— La porte s’ouvre mal et les portes-fenêtres du séjour ne souvrent plus en raison du déséquerrage du bâti ;

— Le carrelage au sol est fissuré entre le salon et la cuisine ;

— Les plans de travail de la cuisine sont décollés contre la façade arrière et la cloison du séjour ;

— La cloison entre la façade arrière et la cuisine et la cloison entre le garage et la façade arrière sont fissurées ;

— Les ouvrants du salon sur la façade arrière sont décalés ;

— Le mur de la chambre située à l’avant est fissuré et il existe une micro-fissure verticale sur l’imposte de la porte ;

— Le mur de la chambre située à l’arrière présente des fissures verticales et obliques ;

— La porte ouvrant sur le garage fonctionne mal ;

— Le local sité au fond du garage présente des micro-fissures ;

Désordres extérieurs :

— Fissures au niveau du soubassement ;

— Tuiles en rive de toiture décalées ;

Désordres dans les combles :

— Traces d’infiltrations par les tuiles ;

— Irrégularité des espacements des fermes, les fermes étant plus rapprochés au droit de la fissure du carrelage du rez-de-chaussée ;

— Des chevrons ont été ajoutés contre les existants en rive afin d’améliorer les appuis des liteaux ;

— Des pièces de bois ont été ajoutées sur les fermes ;

Considérant que l’expert a ensuite conclu à l’existence de déformations importantes du pavillon, qui sont évolutives, dues à la nature du sol (peu porteur et contenant des matières organiques), à une mauvaise canalisation des eaux et à l’insuffisance de profondeur des fondations ; qu’il a ajouté que l’excavation en périphérie du bâtiment réalisés par Mme [N] n’est pas à l’origine des désordres qu’elle a seulement aggravés ; que l’expert, s’il a relevé que 'lors de l’acquisition, la maison, suivant les demandeurs, ne souffrait pas de désordres visibles', ceux-ci préexistaient à la vente et s’étaient manifestés, bien que de façon moins marqués, par le déséquerrage de certains ouvrants et des appuis de liteaux insuffisants ; qu’il a relevé les éléments suivants établissant l’antériorité à la vente de ces désordres, leur caractère évolutif et leur connaissance par la SCI Les Capucins :

— 'on note sur la façade avant que les clins en bois mis en place par la SCI en isolation extérieure avaient été coupés pour épouser la déformation du bâti de fenêtre (différence de hauteur entre la gauche et la droite de la fenêtre)' ;

— 'à l’intérieur, autour des fenêtres fortement déformées en façade avant, il n’est pas relevé de fissuration particulière des murs, ce qui signifie donc que ces déformations existaient bien avant la peinture faite par la SCI car, sinon, nous aurions autour des fenêtres des fissures importantes en égard au déséquerrage des fenêtres’ ;

— 'les ajouts de bois de couverture assez récents le long des fermettes afin que les liteaux s’appuient sur les liteaux qui devenaient trop courts (suite aux mouvements des pignons) sont également représentatifs de l’existence de mouvements structurels bien avant la vente en 2017" ;

Considérant qu’il résulte de ces éléments que, lors de la vente, la SCI Les Capucins, si elle ne pouvait avoir pu en déterminer la cause exacte, avait connaissance de l’existence de désordres structurels évolutifs qui avaient entraîné des déformations du bâti, rendant ainsi l’immeuble impropre à sa destination, et que l’épisode de sécheresse survenu durant l’été 2018 n’a fait qu’aggraver ; que la clause exclusive de la garantie des vices cachés ne peut donc recevoir application ; que Mme [N] est fondée, sur le fondement de cette garantie et en application de l’article 1645 du code civil, à réclamer l’indemnisation de ses préjudices correspondants au coût des travaux tels qu’ils ont été évalués par l’expert, soit la somme de 125 000 euros ; que l’expert ayant en outre relevé que les travaux de reprise des désordres, lorsqu’ils porteront sur la charpente, les menuiseries, le carrelages et les longrines, empêcheront l’habitation du pavillon pendant leur durée prévisible de deux mois ; qu’il convient de faire droit à la demande de Mme [N] et de condamner la SCI Les Capucins à lui payer à ce titre la somme de 2 600 euros correspondant aux coût de deux mois de location (1 600 euros) et des frais de déménagement (1 000 euros) ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

statuant publiquement

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il déboute Mme [N] de sa demande d’indemnisation des frais de relogement ;

Statuant à nouveau de ce chef

Condamne la SCI Les Capucins à payer à Mme [N] la somme de 2 600 euros ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Les Capucins et la condamne à payer à Mme [N] la somme de 2 500 euros ;

La condamne aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître [Localité 7] conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE