Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 9, 11 février 2026, n° 25/04744

TCOM Bobigny 15 janvier 2025

CA Paris
Infirmation 11 février 2026

Arguments

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Accepté
Recevabilité de l'appel
La cour a jugé que l'ordonnance attaquée n'ayant pas été notifiée, l'appel est recevable.
Accepté
Caractère privilégié de la créance
La cour a admis le caractère privilégié de la créance à hauteur de 325 658,52 €, excluant les charges locatives et la taxe foncière.
Rejeté
Droit à la condamnation au titre de l'article 700
La cour a décidé qu'il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société RC AULNAY 2 SCI a interjeté appel d'une ordonnance du juge-commissaire qui avait rejeté sa créance de 532.779,17 euros à titre privilégié. La question juridique principale était de savoir si cette créance pouvait bénéficier d'un caractère privilégié. La juridiction de première instance avait considéré que la créance n'était pas suffisamment justifiée. La cour d'appel a confirmé la recevabilité de l'appel, notant que l'ordonnance n'avait pas été notifiée à l'appelante. Elle a ensuite infirmé l'ordonnance contestée, reconnaissant le caractère privilégié de la créance à hauteur de 325.658,52 euros, tout en considérant le reste comme chirographaire. La cour a donc statué en faveur de la société RC AULNAY 2 SCI, mais a limité le montant de la créance privilégiée.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 9, 11 févr. 2026, n° 25/04744
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/04744
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Bobigny, 15 janvier 2025, N° 503298952
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	22 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Marie HYESTSébastien COURTIERFrédéric DUBERNET
Cabinet(s) :	SCP HYEST ET ASSOCIES
Parties :	S.C.I. RC AULNAY 2 c/ S.A.R.L. [ Adresse 2 ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 9

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2026

(n° / 2026 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/04744 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK7JF

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Janvier 2025 – Juge commissaire du Tribunal de commerce de Bobigny – RG n° 2024M02540

APPELANTE

S.C.I. RC AULNAY 2, société civile immobilière, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

[Adresse 1]

[Localité 1]

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 527 835 706,

Représentée par M^e Sébastien COURTIER de la SELEURL ASKELL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1505,

INTIMÉS

Me [A] [M] de la SELARL ASTEREN, en remplacement de la SELAFA MJA, liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de DIJON sous le numéro 808 344 071,

Représenté par M^e Jean-Marie HYEST de la SCP HYEST et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0311,

Assisté de M^e Frédéric DUBERNET, avocat au barreau de PARIS, toque : P311,

S.A.R.L. [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

[Adresse 4]

[Localité 3]

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BOBIGNY sous le numéro 503 298 952,

Non constituée

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 décembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Raoul CARBONARO, président de chambre,

Madame Alexandra PELIER-TETREAU, conseillère,

Madame Caroline TABOUROT, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Yvonne TRINCA

ARRÊT :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Raoul CARBONARO, président de chambre, et par Liselotte FENOUIL , greffière présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SARL [Adresse 2] exerce une l’activité de « Brasserie, Restauration », sous l’enseigne « [Adresse 5] » au sein d’un local commercial situé dans le Centre Commercial O’PARINOR à [Localité 4] qui lui a été donné à bail par la société civile immobilière RC AULNAY 2.

Par jugement du 18 novembre 2014, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société SARL [Adresse 2].

La SCI RC AULNAY 2, bailleresse, a déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire pour un montant total de 104.791,17 euros TTC.

Par jugement en date du 16 février 2016, le tribunal de commerce de Bobigny a arrêté le plan de redressement de la société [Adresse 2] et a désigné Maître [T] [S] aux fonctions de commissaire à l’exécution de plan.

Par un jugement en date du 16 février 2021, le tribunal de commerce de Bobigny a prorogé le plan de deux années.

Par acte du 4 octobre 2021 la société RC AULNAY 2 SCI a fait délivrer à la société [Adresse 2] un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 604.643,41 euros.

Par acte du 28 octobre 2021, la société LA TERRASSE a assigné la société RC AULNAY 2 devant le tribunal judiciaire de Bobigny en annulation de ce commandement de payer.

Par un jugement en date du 11 janvier 2023, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé la résolution du plan de redressement et la liquidation judiciaire de la société [Adresse 2] avec poursuite d’activité jusqu’au 11 avril 2023 et désigné en qualité de liquidateur la SELAFA MJA en la personne de Me [M].

Par un courrier en date du 9 février 2023, la société RC AULNAY 2 SCI a déclaré sa créance pour un montant de 1.408.024,22 euros se décomposant en 532.779,17 euros à titre privilégié en sa qualité de bailleur et 875.245,05 à titre chirographaire.

Par jugement du 20 février 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la nullité du commandement visant la clause résolutoire et a renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par un courrier recommandé du 10 avril 2024, la SELARL ASTEREN (nommée en remplacement de la société MJA) a informé la société RC AULNAY 2 SCI de la contestation de sa créance à titre privilégié à hauteur de 532.779,17 euros et l’a invitée à faire valoir ses observations.

Par un courrier du 21 mai 2024, la société RC AULNAY 2 a confirmé maintenir sa déclaration de créance en l’état.

Par une ordonnance du 29 juin 2023, le juge-commissaire a prononcé la résiliation du bail commercial.

Par un jugement du 9 septembre 2024, devenu définitif, le tribunal judiciaire de Bobigny a, entre autres, fixé au passif de la société [Adresse 2] la somme de 1.408.024,22 euros due à la société RC AULNAY 2 SCI au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 10 janvier 2023.

Par ordonnance du 15 janvier 2025, le juge-commissaire a considéré que la créance contestée de 532.779,17 euros n’était pas suffisamment justifiée et a ordonné le rejet de la créance en totalité.

Par déclaration du 4 mars 2025, la société RC AULNAY 2 SCI a interjeté appel de cette ordonnance.

Par dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA le 7 octobre 2025, la société RC AULNAY 2 demande à la cour de :

Recevoir la société RC AULNAY 2 SCI en ses demandes et l’y dire bien fondée ;

A titre principal

— Infirmer l’ordonnance rendue le 15 janvier 2025 par le juge-commissaire à la procédure de liquidation de la société [Adresse 2] ;

Statuant à nouveau

— Fixer au passif de la société LA TERRASSE la créance de la société RC AULNAY 2 SCI à la somme de 1.408.024,22 euros se décomposant en 532.779,17 euros à titre privilégié en sa qualité de bailleur et 875.245,05 à titre chirographaire ;

A titre subsidiaire

— Infirmer l’ordonnance rendue le 15 janvier 2025 par le Juge-commissaire à la procédure de liquidation de la société [Adresse 2] ;

Statuant à nouveau

En tout état de cause,

— Condamner la SELARL ASTEREN ès-qualités à verser à la société RC AULNAY 2 SCI la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées et déposées par RPVA le 1er septembre 2025, la SELARL ASTEREN ès-qualités de liquidateur demande à la cour de :

Statuer sur la recevabilité de l’appel,

Et en cas de recevabilité de l’appel, sur le fond,

— Admettre la créance de la société RC AULNAY 2 SCI au passif de la société [Adresse 2] pour la somme de 532.779,17 € dont :

o 325 658,52 € à titre privilégié,

o 207 120,65 € à titre chirographaire,

— Débouter la société RC AULNAY 2 SCI de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

— Dire et juger que les dépens seront employés en frais privilégiés de justice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La société RC AULNAY 2 SCI soutient à titre principal d’une part que son appel est recevable et d’autre part que le juge-commissaire n’avait pas le pouvoir pour se prononcer sur sa créance puisqu’un jugement du 9 septembre 2024 avait déjà tranché le sort de sa créance en fixant sa créance au passif. A titre subsidiaire, elle souligne que le liquidateur ne conteste pas le principe de sa créance mais en conteste le caractère privilégié. Or, elle affirme qu’il est de jurisprudence constante que les charges et taxes à la charge du locataire doivent également revêtir le caractère de créance privilégiée et non chirographaire.

La SELARL Asteren ès-qualités réplique qu’elle émet les plus grandes réserves quant à la recevabilité de l’appel dans le délai de 10 jours. Sur le fond, elle ne conteste pas l’existence de la créance mais son rang qui n’a pas été tranché par le tribunal judiciaire de Bobigny. Or, s’agissant du privilège du bailleur, la règle applicable en liquidation judiciaire est que le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure. Aussi, le privilège ne garantit que les loyers et non les charges locatives et la taxe foncière. Elle en conclut que le privilège du bailleur ne peut garantir une somme supérieure à 325 658,52 €.

Sur ce,

Sur la recevabilité de l’appel.

Aux termes de l’article R.661-3 du code de commerce, « Sauf dispositions contraires, le délai d’appel des parties est de dix jours à compter de la notification qui leur est faite des décisions rendues en matière de mandat ad hoc, de conciliation, de sauvegarde, de redressement judiciaire, de rétablissement professionnel et de liquidation judiciaire, de responsabilité pour insuffisance d’actif, de faillite personnelle ou d’interdiction prévue à l’article L. 653-8 ».

En l’espèce, le liquidateur ne démontre pas que l’ordonnance attaquée ait été notifiée à la société RC Aulnay 2, de sorte que son appel est recevable.

Sur le caractère privilégié de la créance contestée de la société RC Aulnay 2.

Il n’est pas contesté que la créance de la société RC Aulnay 2 est de 1.408.024,22 euros, tel que cela résulte du jugement du 9 septembre 2024 ayant désormais autorité de la chose jugée.

Les parties s’opposent uniquement sur le caractère privilégié de la créance de 532.779,17 € qui est déjà intégrée dans la créance fixée au passif de 1.408.024,22 euros puisque le jugement n’a pas mentionné la nature privilégiée ou pas de cette créance.

Le liquidateur exclut du caractère privilégié des 532.779,17 €, la somme de 207 120,65 € qui correspond aux charges locatives et la taxe foncière des deux dernières années avant le jugement d’ouverture.

La cour relève que s’agissant du privilège du bailleur, la règle applicable en liquidation judiciaire du locataire est que « le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure » (article L 622-16 alinéa 1 applicable sur renvoi par l’article L.641-12 alinéa 6 du Code de commerce).

Il est admis que le privilège ne garantit que les loyers expressément visés par les textes, et non les charges locatives, ni les accessoires du loyer, dont la taxe foncière lorsqu’elle a été mise à la charge du locataire.

L’appelante produit en appel de nouveaux justificatifs, dont les factures susceptibles de justifier le caractère privilégié de sa créance à hauteur de 532.779,17 €.

Il ressort de ces factures qui portent sur des loyers de 2021 et de 2022, qu’elles comprennent également des charges locatives (fonds marketing, provision pour charges, honoraires sur charges) et des taxes foncières, lesquelles doivent donc être exclues du bénéfice du privilège du bailleur.

Il en résulte que le privilège du bailleur ne peut garantir une somme supérieure à 325 658,52 €.

En conséquence, le caractère privilégié de la créance de la société RC AULNAY 2 SCI est admis pour 325 658,52 €, le restant étant chirographaire.

Il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation à titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront passés en frais privilégiés de procédure.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme l’ordonnance du 15 janvier 2025 ;

Statuant à nouveau,

Reconnaît le caractère privilégié de la créance de la société RC AULNAY 2 SCI au passif de la société [Adresse 2] pour la somme de 325 658,52 € à titre privilégié, le restant étant chirographaire ;

Dit n’avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens seront passés en frais privilégiés de procédure.

Liselotte FENOUIL

Greffière

Raoul CARBONARO

Président