Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 1, 17 avril 2026, n° 23/01782

TGI 9 novembre 2022

CA Paris 17 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

Les époux [N] ont assigné les consorts [J]/[T] et l'agence immobilière [M] suite à l'achat d'un appartement, alléguant une réticence dolosive sur des désordres graves et des contentieux affectant l'immeuble. Le tribunal judiciaire les avait déboutés de leurs demandes.

La cour d'appel a infirmé le jugement de première instance, retenant la responsabilité des vendeurs pour réticence dolosive et celle de l'agence pour manquement à son obligation d'information et de conseil. Elle a ordonné une nouvelle expertise pour évaluer le préjudice des époux [N].

La cour a finalement condamné solidairement les vendeurs et l'agence à verser 46 350 euros aux époux [N] au titre de leur préjudice de perte de chance, tout en rejetant leurs autres demandes indemnitaires. Les parties condamnées ont également été tenues aux dépens et au paiement de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 1, 17 avr. 2026, n° 23/01782
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/01782
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 9 novembre 2022, N° 20/04053
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	26 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Yves ROCHMANNPascal ORMENAnne GRAPPOTTE-BENETREAUAriane LAMI SOURZAC
Cabinet(s) :	SCP GRAPPOTTE BENETREAUORMEN PASSEMARD & AUTRES
Parties :	S.A.S. AGENCE IMMOBILIERE [ M ] immatriculée au RCS de [ Localité 1 ] sous

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 17 AVRIL 2026

(n°2026/ , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01782 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHADF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2022 – Tribunal judiciaire

hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] – 2ème Chambre – RG n° 20/04053

APPELANTS

Monsieur [E] [N] né le 02 Septembre 1984 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [O] [U] épouse [N] née le 28 Septembre 1981 à [Localité 4], Municipalité de [Localité 5],

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 assistés de Maître Pascal Ormen de la SELARL Ormen Passemard, avocat au Barreau de Paris, Toque : P555 substituée par M^e Héloïse FAILLAT, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Monsieur [R] [J] né le 03 Février 1972 à [Localité 1],

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [P] [T] née le 21 Novembre 1971 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tous deux représentés et assistés de M^e Jean-yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0643

S.A.S. AGENCE IMMOBILIERE [M] immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 450 623 103, agissant poursuites et diligences pris en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée et assistée de par M^e Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, toque : C0380

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère,dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 06 février 2026 prorogé au 13 mars 2026 et au 17 avril 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , et par Monsieur Alexandre DARJ, greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 15 février 2018 conclu par l’entremise de la SAS [M], agent immobilier, détentrice d’un mandat de vente sans exclusivité en date du 22 janvier 2018, [R] [J] et [P] [T] (ci-après les consorts [F]) ont unilatéralement promis de vendre à [E] [N] et [O] [U] épouse [N] (ci-après les époux [N]) un appartement dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété, situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le prix de 1.030.000 €.

La vente a été réalisée par acte authentique du 30 mai 2018.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mars 2020, les époux [N] ont mis en demeure les consorts [F] de leur verser la somme de 50.000 € aux fins d’indemniser leur préjudice résultant de la dissimulation d’informations essentielles et déterminantes de leur consentement concernant l’existence et la gravité des désordres affectant l’immeuble et l’existence de nombreux contentieux à l’encontre de la copropriété, nécessitant de lourdes dépenses de travaux qu’ils n’avaient pas été mis en mesure de prévoir.

Par acte d’huissier du 25 mai 2020, les époux [N] ont assigné les consorts [F] ainsi que la S.A.S [M] devant le tribunal judiciaire de Paris sur le fondement principal du dol et subsidiaire de la garantie des vices cachés.

Aux termes d’un jugement en date du 9 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a débouté les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes et les a condamnés aux dépens ainsi qu’à payer 2.000 euros à [R] [J] et [P] [T], et 2.000 euros à la S.A.S [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [N] ont interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 16 janvier 2023.

Par arrêt mixte en date du 17 janvier 2025 auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé complet des faits, prétentions et moyens développés par les parties, la cour d’appel de céans a :

— infirmé le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 9 novembre 2022 en ce qu’il a rejeté les demandes de [E] [N] et [O] [U] épouse [N] à l’encontre de [R] [J], [P] [T] et la SAS [M];

Statuant de nouveau,

— dit que [R] [J] et [P] [T] ont commis une réticence dolosive quant aux désordres structurels graves affectant les fondations de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] à [Localité 7], engageant leur responsabilité délictuelle à l’égard des époux [N];

— dit que la SAS [M] a manqué à son obligation d’information et de conseil à l’égard de [E] [N] et [O] [U] épouse [N] engageant sa responsabilité délictuelle à leur égard;

Avant dire droit sur l’indemnisation des préjudices subis par [E] [N] et [O] [U] épouse [N]:

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats ;

— invité les parties à présenter leurs observations, sous forme de conclusions remises selon le calendrier de procédure précisé à la décision, sur le préjudice des époux [N] constitué par la perte de chance de ne pas contracter ou d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses;

— dit que l’ordonnance de clôture interviendra le 2 octobre 2025 et que l’affaire sera fixée à l’audience collégiale du 16 octobre 2025 à 14H00, la présente notification valant convocation ;

— sursis à statuer sur les demandes au titre des préjudices des époux [N], au titre des frais irrépétibles, ainsi que sur les dépens dans l’attente du nouvel examen de l’affaire.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions du 1er octobre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les époux [N] demandent à la cour de :

DEBOUTER Madame [P] [T] et Monsieur [R] [J] de toutes leurs demandes, fin et conclusions dirigées à l’encontre des époux [N] ;

DEBOUTER la société [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre des époux [N] ;

CONDAMNER in solidum Madame [P] [T], Monsieur [R] [J] et l’agence [M] à verser à Monsieur et Madame [N], la somme de 90.000 euros au titre du préjudice de perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses ;

CONDAMNER in solidum Madame [P] [T], Monsieur [R] [J] et l’agence [M] à verser à Monsieur et Madame [N] la somme de 15.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNER in solidum Madame [P] [T], Monsieur [R] [J] et l’agence [M] à verser à Monsieur et Madame [N] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNER in solidum Madame [P] [T], Monsieur [R] [J] et l’agence [M] à verser à Monsieur et Madame [N] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, les époux [N] font valoir que s’ils avaient été informés des désordres structurels affectant l’immeuble, ils n’auraient pas conclu l’achat du bien immobilier aux mêmes conditions, et auraient soit renoncé à l’achat, soit négocié une réduction du prix de vente pour tenir compte des travaux très importants à réaliser, lesquels ne se limitent pas à une simple rénovation, mais incluent une reprise en sous-'uvre des fondations, l’une des interventions les plus complexes et coûteuses pour garantir la pérennité du bâtiment, et sont absolument indispensables, de sorte qu’ils auraient négocié a minima une décote de l’ordre de 10 % sur le prix de vente du bien, soit 100.000 euros sur un montant initial de 1.030.000 euros. Ils ajoutent que contrairement à ce que soutiennent les consorts [F], il est inexact de prétendre qu'« il est inconcevable » que les vendeurs auraient consenti une telle réduction, dès lors qu’ils devaient conclure rapidement, avec un crédit-relais déjà très avancé et un précédent acquéreur ayant fait faux bond, alors qu’eux-mêmes n’ont mis en vente leur propre appartement qu’après avoir signé l’offre avec les vendeurs, ce qui leur permettait d’être particulièrement exigeants dans la négociation, et que l’argument selon lequel un autre acquéreur se serait présenté au prix initialement proposé est purement hypothétique, les vendeurs ne fournissant aucune preuve qu’ils avaient une autre offre que celle des époux [N]. Ils ajoutent que l’ampleur des travaux réalisés et à venir ne fait que confirmer la pertinence de la décote de 10 % appliquée au prix initial, et que leur raisonnement est renforcé par la situation factuelle puisqu’ils avaient d’abord décidé de se rétracter lorsqu’ils ont eu connaissance de désordres potentiels touchant la structure secondaire de l’immeuble, et auraient donc engagé une renégociation bien plus substantielle s’ils avaient eu connaissance des désordres structurels avérés, estimant ainsi la probabilité d’une renégociation du prix de vente à la baisse à 90%.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 23 septembre 2025 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [J] et Mme [T] demandent à la cour de :

Débouter Monsieur et Madame [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions

' Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame [N] de toutes leurs demandes indemnitaires

' Subsidiairement fixer le préjudice matériel de Monsieur et Madame [N] correspondant à leur perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses à la somme de 10.000 €

' Condamner solidairement Monsieur et Madame [N] à payer la somme de 5.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens tant de première instance que d’appel et dire que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Yves ROCHMANN, avocat constitué conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Les consorts [F] soutiennent que les époux [N] évaluent leur prétendue perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses à une somme correspondant au coût de tous les travaux votés ou à voter par la copropriété postérieurement à leur acquisition, au-delà des seuls travaux de confortement des fondations de l’immeuble et alors même que la cour dans son arrêt du 17 janvier 2025 a clairement indiqué que leur préjudice matériel ne pouvait «  en aucun cas être constitué par l’intégralité des dépenses exposées et à exposer au titre de leur quote-part du coût des travaux de confortement des fondations de l’ensemble immobilier. ». Ils ajoutent qu’il est certain que, compte tenu des prix du marché immobilier parisien de l’époque (2018), ils n’auraient pas accepté de vendre l’appartement à un prix inférieur à 1.000.000 €, de sorte que la chance de contracter à de telles conditions n’aurait jamais existé ; que les époux [N] avaient déjà négocié le prix en fonction des informations qui leur avaient été communiquées et obtenu une baisse de prix conséquente de 10.000 €, et qu’avec une information plus complète sur l’état des structures de l’immeuble, ils auraient peut-être pu obtenir une baisse du prix de vente de 10.000 € supplémentaires mais certainement pas plus importante, sachant qu’au-delà les vendeurs n’avaient aucun avantage à contracter car ils auraient pu trouver facilement d’autres acquéreurs pour un prix réduit de 20.000 €, et auraient tout simplement trouvé un autre acquéreur autour du prix initialement proposé. Subsidiairement, ils estiment que leur évaluation à 90 % de probabilité est totalement arbitraire et ne repose sur aucun fondement objectif, leur éventuelle perte de chance, si par extraordinaire la cour devait la considérer comme établie, ne pouvant dépasser 10.000 € .

Par ses dernières conclusions du 1er octobre 2025 auxquelles la cour se référé pour plus ample exposé des moyens développés, la SAS [M] conclut au rejet des demandes formulées à son encontre par les époux [N] et demande de les condamner à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Ariane LAMI SOURZAC, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE L’ARRET

Il convient de rappeler que la cour a retenu, par son arrêt du 17 janvier 2025, que les époux [N] ne disposaient pas des informations sur l’état réel de l’immeuble, en raison d’une réticence dolosive des consorts [F] quant aux désordres structurels l’affectant, et que la SAS [M] avait failli à ses obligations en n’ayant pas recueilli de plus amples renseignements, notamment en interrogeant précisément son mandant et au besoin le syndic de copropriété, pour s’assurer de la sincérité et de la fiabilité des informations données par les vendeurs aux époux [N] sur l’état des fondations, qui lui auraient permis d’attirer l’attention des époux [N] sur la gravité des désordres et sur le risque de devoir supporter le coût d’importants travaux, et engageait ainsi sa responsabilité civile délictuelle envers les époux [N], in solidum avec les consorts [F].

Le préjudice subi par les époux [N], qui ne disposaient pas des informations sur l’état réel de l’immeuble, consistant en la perte de chance d’avoir pu négocier la conclusion de la vente à des conditions plus favorables.

Il est de jurisprudence constante que l’indemnisation doit être proportionnelle à la chance perdue, et non au préjudice final que l’évènement favorable aurait pu éviter.

Ce préjudice doit donc être calculée sur la base de la décote qui aurait servi de base à la négociation du prix du bien si les époux [N] avaient été informés de cet état.

La vente ayant été conclue au prix de 1 030 000 euros, correspondant à la valeur du bien s’il avait été exempts des désordres litigieux, il convient d’évaluer cette décote à 5 % de cette valeur, soit 51 500 euros et à 90 % de cette somme la chance d’avoir pu obtenir une réduction du prix, soit un préjudice indemnisable de 46 350 euros.

Par ailleurs, le préjudice de jouissance dont les époux [N] demandent réparation en invoquant le fait qu’ils vont « nécessairement subir un important préjudice de jouissance puisque les travaux de réhabilitation de l’immeuble seront très importants pour les habitants de l’immeuble » est purement hypothétique et ne saurait en conséquence constituer un préjudice réparable.

Enfin, les époux [N] qui, en connaissance des désordres affectant l’immeuble, auraient ainsi acquis le bien à un moindre prix en acceptant les inconvénients liés à ces désordres, ne sont pas fondés à solliciter l’indemnisation du préjudice moral allégué.

En définitive, il convient de condamner in solidum M. [R] [J] et Mme [P] [T] d’une part, et la SAS [M] d’autre part à payer à M. [E] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] la somme de 46 350 euros au titre de leur préjudice de perte de chance, et de débouter ces derniers du surplus de leurs demandes indemnitaires.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R] [J] et Mme [P] [T] d’une part, et la SAS [M] d’autre part, parties perdantes, doivent être condamnées aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à M. [E] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] la somme de 10 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, et seront, pour les mêmes motifs, déboutés de leurs demandes respectives par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

CONDAMNE in solidum M. [R] [J] et Mme [P] [T] d’une part, et la SAS [M] d’autre part, à payer à M. [E] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] la somme de 46 350 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice ;

DEBOUTE M. [E] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [J] et Mme [P] [T] d’une part, et la SAS [M] d’autre part aux dépens de première instance et d’appel ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [J] et Mme [P] [T] d’une part, et la SAS [M] d’autre part à payer à M. [E] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE