Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 7 AVRIL 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/19360 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGWPI

Décision déférée à la Cour: Jugement du 13 Septembre 2022 -Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 21/02560

APPELANTE

S.C.P. [E] [I] [G] [P] [W] [Z] [D] [L] représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 1]

Ayant pour avocat Maître Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435

INTIMÉS

Madame [Q] [N] épouse [M]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [J] [M]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Ayant tous deux pour avocat Maître Jérôme DOULET de la SELARL SOCIÉTÉ D’AVOCATS DMALEX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2316

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre, et Madame Estelle MOREAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

Madame Estelle MOREAU, Conseillère

Madame Nicole COCHET, Magistrate Honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 07 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre et par Michelle NOMO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

M. [J] [M] et Mme [Q] [N] épouse [M] ont acquis en octobre 1990 une maison située [Adresse 3] à [Localité 3], désignée comme étant 'une maison construite partie en fibro-ciment et partie en bois élevée sur terre-plein'.

Selon acte authentique reçu le 2 juin 2006 par M. [R] [A], notaire associé au sein de la société civile professionnelle [R] [A], [E] [I], [G] [P], [W] [U], devenue la société civile professionnelle [E] [I], [G] [P], [W] [U] et [D] [L] (la Scp [I] ou la Scp), ils ont revendu ce bien à M. [Y] [F] au prix de 145 000 euros.

M. [F], faisant valoir la découverte de plaques d’amiante dans les murs en juillet 2012, à l’occasion de la réalisation de travaux, a fait assigner M. et Mme [M] en référé, par acte du 10 juin 2013, aux fins d’expertise du bien.

A l’issue du dépôt du rapport d’expertise le 27 juin 2014, M. [F] a assigné ses vendeurs en paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 30 mai 2018, le tribunal de grande instance a débouté M. [F] de ses demandes à l’encontre des époux [M]. Cette décision a été infirmée par arrêt du 13 mars 2020, par lequel la cour d’appel de Paris a condamné in solidum M. et Mme [M] à payer à M. [F] la somme de 53 314,20 euros à titre de dommages-intérêts, correspondant au coût des travaux de désamiantage, pour réticence dolosive en raison de l’absence de mention dans l’acte de vente intervenu entre eux de la description qui figurait sur leur propre acte de vente intervenu en 1990.

C’est dans ces circonstances que, par actes du 9 mars 2021, M. et Mme [M] ont fait assigner la Scp [I], rédactrice de l’acte de vente, devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir engager sa responsabilité civile professionnelle.

Par jugement du 13 septembre 2022, le tribunal a :

— condamné la Scp [I] à payer à M. et Mme [M] la somme de 30 000 euros (à titre de dommages et intérêts au titre des condamnations pécuniaires dont ils se sont acquittés au profit de M. [F]),

— condamné la Scp [I] à payer à M. et Mme [M] la somme de 7 080 euros (à titre de dommages et intérêts au titre des frais d’avocat engagés à l’occasion des procédures judiciaires initiées à leur encontre par M. [F]),

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision,

— condamné la Scp [I] aux dépens,

— condamné la Scp [I] à payer à M. et Mme [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.

Par déclaration du 15 novembre 2022, la Scp a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 19 juillet 2023, la Scp [E] [I], [G] [P], [W] [U] et [D] [L] (la Scp [I] ou la Scp) demande à la cour de :

— débouter M. et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes,

subsidiairement sur l’appel incident des époux [M],

— confirmer le jugement en ce qu’il a chiffré à la somme de 30 000 euros le préjudice subi par les époux [M] en relation de causalité directe avec son manquement prétendu à son devoir de conseil,

en tous les cas,

— condamner in solidum M. et Mme [M] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile,

— condamner in solidum M. et Mme [M] aux entiers dépens, de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Barthélémy Lacan, avocat.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 4 novembre 2025, Mme [Q] [K] [H] [N] épouse [M] et M. [J] [M] demandent à la cour de :

principalement,

infirmant le jugement entrepris,

— débouter la Scp [I] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de celles par lesquelles le tribunal a condamné la Scp [I] à leur payer au titre de l’indemnité principale la somme de 30 000 euros,

l’infirmant de ce chef, statuant à nouveau,

— condamner la Scp [I] à leur payer la somme de 59 210,70 euros à titre de dommages-intérêts au titre des condamnations pécuniaires dont ils se sont acquittées au profit de M. [F],

en tout état de cause,

— condamner la Scp [I] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Scp aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Jérôme Doulet, avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 décembre 2025.

SUR CE,

Sur la responsabilité du notaire

Sur la faute

Le tribunal a retenu un manquement du notaire à son obligation d’information et à son devoir de conseil, en sa qualité de rédacteur de l’acte, aux motifs que :

— il lui appartenait de reprendre l’ensemble des mentions portées à l’acte authentique de 1990, d’une particulière importance s’agissant du fait que la construction était en partie en fibro-ciment ou, à tout le moins, d’attirer l’attention des vendeurs sur ce point et de s’en expliquer,

— il a modifié la dénomination du bien vendu, ne précisant pas la nature des matériaux de construction.

La Scp [I], qui conteste tout manquement, soutient que :

— le devoir de conseil du notaire quant à la désignation du bien porte sur les éléments dont il dispose et non pas sur les informations qui, sans faute de sa part, lui sont inconnues, ni sur celles connues du vendeur qui les lui déclare,

— M. et Mme [M] lui ont déclaré que la mention de la présence de fibro-ciment était obsolète, ce qui était corroboré par une déclaration de travaux déposée par eux en novembre 1990 dont il était fait état lors de la négociation du bien et à l’occasion de la rédaction de l’acte de vente, et par un rapport de diagnostic du 8 mars 2006 concluant à l’absence d’amiante, rendant vaines des vérifications supplémentaires de sa part,

— n’ayant aucune raison de douter de la véracité des déclarations des époux [M], elle a modifié le descriptif de l’immeuble en conséquence.

M. et Mme [M] répliquent que :

— le notaire rédacteur d’un acte de vente est tenu à un devoir de conseil, mais également de s’assurer de la sécurité et de l’efficacité de son acte et doit procéder à des recherches complètes,

— la Scp [I] n’établit pas qu’ils auraient proposé de supprimer, dans la désignation du bien, la mention de la présence de fibro-ciment,

— elle ne peut arguer de son ignorance de la matérialité du bien, puisqu’elle détenait nécessairement l’acte d’acquisition de 1990 utilisé pour établir l’origine de propriété qui décrivait explicitement une construction 'partie en fibro-ciment et partie en bois',

— elle a manqué à son devoir de conseil et d’information en modifiant la désignation du bien par rapport à leur propre acte d’acquisition et en s’abstenant de fournir la moindre explication sur cette modification.

Le notaire, rédacteur d’acte, engage sa responsabilité délictuelle à charge pour celui qui l’invoque de démontrer une faute, un lien de causalité et un préjudice. Il est tenu à une obligation d’information et à devoir de conseil sur la portée de l’engagement des parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte.

Alors que l’acte authentique de 1990 constituant l’origine de propriété des vendeurs, M. et Mme [M], désigne le bien comme étant 'une maison construite partie en fibro-ciment et partie en bois élevée sur terre-plein', l’acte authentique du 2 juin 2006 dressé par la Scp [I] ne mentionne plus qu’une 'maison d’habitation (…) Etant ici précisé que le vendeur a effectué des travaux nécessitant une déclaration de travaux enregistrée sous le numéro 93 057 90 B3653 et déposée le 16 novembre 1990".

Cet acte indique, au titre des déclarations du vendeur concernant les dispositions relatives à l’amiante, qu’ 'il résulte d’un état répondant aux normes de l’article L.1443-7 du code de la santé publique en date du 08 mars 2006 délivré par le cabinet Immediag [Adresse 4] que les recherches effectuées n’ont pas révélé la présence de matériaux ou de produits de construction contenant de l’amiante'.

L’acte ne porte aucune mention quant à la présence de fibro-ciment, aucune déclaration des vendeurs, en particulier sur le caractère prétendument obsolète de la mention de la présence de fibro-ciment dans leur propre acte d’acquisition, ni aucune information ni mise en garde des parties à l’acte à ce titre.

Quand bien même le bien a fait l’objet d’une déclaration de travaux déposée le 16 novembre 1990, dont la nature n’est pas précisée à l’acte, et le diagnotic, joint à l’acte, conclut qu’ 'il n’a pas été repéré de matériaux et produits contenant de l’amiante', le notaire ne pouvait modifier la désignation du bien sans ni interroger les vendeurs sur la présence ou non de fibro-ciment au jour de l’acte, retranscrire leurs déclarations à celui-ci et effectuer toutes vérifications utiles quant aux travaux d’enlèvement de ce matériau présent lors de l’acquisition du bien par les vendeurs, justifiant qu’il n’en soit plus fait mention à l’acte, ni mettre en garde les parties à l’acte à ce titre ce, d’autant plus que la présence de fibro-ciment est propice à la détection d’amiante.

Le manquement du notaire à son obligation d’information et à son devoir de conseil est donc caractérisé.

Sur le lien de causalité et le préjudice

Le tribunal a jugé que :

— l’absence de précision de la nature des matériaux de construction a motivé la condamnation des époux [M], par arrêt de la cour du 13 mars 2020, à payer la somme de 53 314,20 euros au bénéfice de leur acquéreur,

— le préjudice de M. et Mme [M] est évalué non pas au montant de leur condamnation mais à la somme de 30 000 euros puisque la mention de la présence de fibro-ciment aurait nécessairement conduit à une négociation du prix de vente et ne leur aurait pas permis de vendre leur bien au prix de 145 000 euros,

— est fondée leur demande en paiment de la somme de 7 080 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais d’avocat déboursés en lien avec la faute du notaire.

La Scp [I] soutient que :

sur le lien de causalité

— M. et Mme [M] se sont rendus coupables de réticence dolosive, dès lors que les travaux qu’ils ont exécutés n’ont pas fait disparaître les plaques d’amiante, et n’ont donc souffert d’aucun prétendu manquement du notaire à son devoir de conseil,

— l’auteur d’un dol est comptable de l’entier préjudice qu’il a causé malgré le concours de la faute non intentionnelle d’un tiers,

— ses diligences sont sans lien de causalité avec la condamnation de M. et Mme [M] sur le fondement de leur réticence dolosive,

sur le préjudice

— la condamnation des époux [M] à la restitution partielle du prix de vente à M. [F], qui rétablit l’équilibre économique de la vente déséquilibrée par leur dol, au regard des qualités véritables du bien vendu qu’ils ont volontairement dissimulées, ne constitue pas pour eux un préjudice indemnisable dont ils peuvent prétendre partager la charge de l’indemnisation,

— subsidiairement, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a chiffré ce préjudice à la somme de 30 000 euros.

M. et Mme [M] répliquent que :

— la faute intentionnelle du vendeur ne le prive pas de son recours contre le notaire en sa qualité de rédacteur de l’acte,

— ils ont été condamnés pour réticence dolosive envers leur acquéreur uniquement pour lui avoir dissimulé la mention dans leur propre acte d’acquisition, alors qu’il ressort du rapport d’expertise qu’ils ignoraient la présence d’amiante dans l’immeuble vendu puisque les plaques amiante-ciment en façade extérieure n’étaient pas apparentes, et que le diagnostic amiante annexé à l’acte de vente du 2 juin 2006 n’a pas révélé la présence d’amiante,

— l’absence de reprise par le notaire dans son acte de 2006 de la mention relative à la présence de fibro-ciment telle que figurant dans l’acte de 1990 est en lien de causalité direct avec leur préjudice subi, résultant des condamnations pécuniaires prononcées à leur encontre, qui ne constituent pas une réduction du montant du prix du vente au titre d’une action en garantie des vices cachés, mais des dommages et intérêts au titre de l’engagement de leur responsabilité précontractuelle d’information en qualité de vendeurs,

— leur préjudice matériel du fait du manquement du notaire rédacteur de l’acte de vente ne s’analyse donc pas comme une perte de chance d’avoir pu percevoir l’intégralité du prix de vente mais correspond aux dommages et intérêts auxquels ils ont été condamnés, outre l’ensemble des honoraires d’avocat qu’ils ont été contraints d’exposer à l’occasion des différentes procédures initiées à leur encontre par M. [F].

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les travaux exécutés en 1991 par les époux [M] consistent en la démolition d’un poulailler puis, en lieu et place, en l’extension de l’immeuble à rez-de-chaussée, par la création d’une chambre adossée au mur extérieur qui est devenu mur intérieur. Les plaques amiante-ciment ont été recouvertes par un doublage des plaques de plâtre, constituant finalement le parement vertical intérieur du mur concerné.

Selon l’expert, ces travaux ont été conformes aux règles de l’art en vigueur à l’époque et les vendeurs ne connaissaient pas la présence d’amiante dans l’immeuble vendu puisque les plaques amiante ciment en façades extérieures ne sont pas apparentes, un revêtement ayant été enduit sur les plaques.

Par arrêt du 13 mars 2018, la cour a retenu que :

— si, par principe, le vendeur remplit son obligation d’information en annexant au contrat de vente un diagnostic négatif établi par un professionnel, fût-ce t-il erroné, quant à la présence d’amiante dans le bien, c’est à la condition que le vendeur, tenu d’un devoir de loyauté, n’ait pas eu lui-même connaissance de la présence d’amiante dans l’immeuble,

— l’expert judiciaire a constaté la présence de plaques amiante-ciment en parement des façades extérieures de l’immeuble, plaques recouvertes d’un revêtement enduit, indiquant que le diagnostiqueur s’était conformé aux prescriptions règlementaires, alors applicables, qui n’imposait le repérage que sur les parois verticales intérieures,

— informés par leur vendeur de l’époque de la présence d’amiante dans le bien désigné comme étant 'une maison d’habitation construite partie en fibro-ciment et partie en bois', les époux [M], qui ne s’étaient pas libérés de leur obligation d’information envers l’acquéreur par la mention de la publication de l’acte de vente de 1990, devaient porter à la connaissance de M. [F] cet élément déterminant susceptible de faire obstacle à l’acquisition aux conditions prévues,

— les vendeurs n’en ont rien fait, l’acte de vente ne reprenant pas la description de celui de 1990 ayant trait à la construction en fibro-ciment, le repérage négatif confortant l’acquéreur, profane, dans l’illusion d’une absence d’amiante dans le bien.

Jugeant que les époux [M] avaient ainsi commis une réticence dolosive, la cour les a condamnés à payer à M. [F] la comme de 53 314,20 euros, correspondant au coût des travaux de désamiantage, à titre de dommages et intérêts, outre aux dépens de première instance et d’appel et à une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La réticence dolosive des époux [M] a ainsi été retenue uniquement en raison du défaut de reprise à l’acte de vente de la description du bien telle qu’elle figurait dans leur acte d’acquisition, comme étant une maison d’habitation en partie construite à base de fibro-ciment.

Si, ainsi que le souligne l’appelante, les travaux réalisés par les époux [M] n’ont pas conduit à la disparition des plaques de fibro-ciment, qui ont été enduites, la cour n’a pas retenu de réticence dolosive des époux [M] au titre de la dissimulation volontaire par leurs soins de ces plaques, étant souligné que l’expert a conclu que les travaux effectués en 1991 étaient conformes à la règlementation applicable à l’époque, les dispositions réglementaires du code de la santé publique, faisant interdiction de transformer, importer et commercialiser de l’amiante sur le territoire national n’étant entrées en vigueur que le 1er janvier 1997.

La condamnation des époux [M] au paiement de la somme au principal de 53 314,20 euros, outre aux dépens et à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, est donc en lien de causalité directe et exclusive avec la faute du notaire n’ayant pas fait figurer à l’acte la description du bien comme étant en partie construit avec du fibro-ciment.

Cette condamnation des époux [M] sur le fondement de la réticence dolosive ne consiste pas en une réduction du prix de vente, mais en des dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi par leur acquéreur en raison de la description fautive du bien à l’acte.

Cette condamnation, qu’ils ont exécutée pour un montant total de 59 210,72 euros incluant l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les intérêts, ainsi que les dépens de première instance et d’appel, constitue pour les époux [M] un préjudice entièrement matérialisé, exclusivement imputable à la faute du notaire, et dont ils sont fondés à solliciter la réparation intégrale par ce dernier au titre de l’engagement de sa responsabilité délictuelle en sa qualité de rédacteur de l’acte.

Il n’y a pas lieu de minorer ce préjudice, comme l’a fait le tribunal, en considération d’une hypothétique baisse du prix de vente si l’acte avait repris la description du bien figurant à l’acte de 1990.

Les époux [M] sont donc bien fondés à solliciter la condamnation du notaire à leur payer l’intégralité de la somme de 59 210,72 euros, qu’ils justifient avoir acquittée et au paiement de laquelle ils n’auraient pas été condamnés si l’immeuble objet de la vente avait été correctement désigné à l’acte.

Il convient en conséquence de condamner la Scp au paiement de la somme de 59 210,72 euros, en infirmation du jugement.

L’appelante, qui sollicite l’infirmation de la décision et le débouté de l’ensemble des demandes des époux [M], n’expose aucun moyen au titre de sa condamnation à leur payer des dommages et intérêts au titre des frais d’avocat qu’ils ont exposés dans le litige les ayant opposé à M. [F], qui leur ont été facturés pour un montant total de 7 080 euros, dont ils justifient, en sorte que le jugement est confirmé de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’appelante échouant en ses prétentions est condamnée aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, et à payer aux époux [M] une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné la Scp [E] [I], [G] [P], [W] [U] et [D] [L] à payer à M. [J] [M] et Mme [Q] [K] [H] [N] épouse [M] une somme de 30 000 euros (à titre de dommages et intérêts au titre des condamnations pécuniaires dont ils se sont acquittés au profit de M. [F]),

statuant de nouveau,

Dit la Scp [E] [I], [G] [P], [W] [U] et [D] [L] a commis une faute en sa qualité de rédacteur d’acte,

Condamne la Scp [E] [I], [G] [P], [W] [U] et [D] [L] à payer à M. [J] [M] et Mme [Q] [K] [H] [N] épouse [M] une somme de 59 210,72 euros à titre de dommages et intérêts au titre des condamnations pécuniaires dont ils se sont acquittées au profit de M. [F],

Confirme le jugement pour le surplus,

y ajoutant,

Condamne la Scp [E] [I], [G] [P], [W] [U] et [D] [L] aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la Scp [E] [I], [G] [P], [W] [U] et [D] [L] à payer à M. [J] [M] et Mme [Q] [K] [H] [N] épouse [M] une somme 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE