COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 MARS 2026

N° RG 24/03650 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WSVQ

AFFAIRE :

SCI LES LIMOUSINES

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] représenté par son syndic, la SA Cabinet LOISELET PÈRE, FILS ET F DAIGREMONT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Juillet 2023 par le Tribunal de proximité d’ASNIERES SUR SEINE

N° RG : 11-21-0016

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT,

M^e Asma MZE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI LES LIMOUSINES

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Romain HAIRON de la SELEURL RHA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] représenté par son syndic, la SA Cabinet LOISELET PÈRE, FILS ET F DAIGREMONT, pris en la personne de ses représentants légaux domicilié en son agence [Adresse 3] [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et M^e Valérie GARCON de la SCP W2G, Plaidant, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Janvier 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCEDURE

La SCI Les Limousines est propriétaire des lots n° 4195, 4196, 4197, 4208, 4209 et 4210 (comprenant notamment des emplacements de parking) dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

M. [N] [G], son gérant, est également copropriétaire des lots n° 4206 et 4207. En sa qualité de légataire universel de feu M. [F] [G], il est également copropriétaire des lots n° 4200 à 4203, à savoir d’autres emplacements de parking dans l’immeuble.

Par exploit du 9 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI Les Limousines devant le Tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine en paiement de la somme de 2 013,23 euros au titre des charges de copropriété et de travaux, outre 499,70 euros de frais de recouvrement, 2 500 euros à titre de dommages-intérêts, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que des dépens.

Par jugement contradictoire du 11 juillet 2023, rendu en premier ressort, le Tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à rembourser à la SCI Les Limousines les sommes de :

* 439, 73 euros au titre des travaux électriques portés au débit du compte de la SCI Les Limousines le 7 mars 2018 ;

* 1 416,88 euros au titre des frais de recouvrement indument portés au débit du compte de la SCI Les Limousines pour la période du 1er octobre 2007 au 1er avril 2023 ;

— débouté la SCI Les Limousines de sa demande d’astreinte ;

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre des dommages-intérêts ;

— rejeté la demande de la SCI Les Limousines au titre des dommages-intérêts ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Les Limousines la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la SCI Les Limousines aux dépens ;

— rappelé que le bénéfice de l’exécution provisoire est de droit.

Par jugement rectificatif du 18 janvier 2024 – susceptible des mêmes voies de recours que le jugement rectifié, conformément à l’article 462 du code de procédure civile – le Tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine a rectifié le jugement précité en remplaçant les mots 'condamne la SCI Les Limousines aux dépens’ par les mots 'condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens'.

Par déclaration en date du 12 juin 2024, la SCI Les Limousines en a interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 5 décembre 2024, dans lesquelles la SCI Les Limousines, appelante, demande à la Cour :

— de confirmer les décisions précitées en ce qu’elles ont condamné le syndicat des copropriétaires à lui régler les sommes de :

* 439,73 euros en annulation de l’imputation de ladite somme en date du 7 mars 2018, au titre de travaux électriques irréguliers,

* 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans le cadre de la première instance ;

— de confirmer les décisions précitées en ce qu’elles ont condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance ;

— de les infirmer, pour le surplus ;

Et, statuant à nouveau,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler les sommes suivantes:

* 2 738, 36 euros en annulation de l’imputation de ladite somme en date du 9 janvier 2018, au titre d’une prétendue régularisation de consommation électrique de près de 28 ans non justifiée,

* 1 597, 98 euros en annulation des frais de syndic injustifiés et abusifs et, à défaut, 1 416,88 euros en confirmant alors la condamnation du syndicat des copropriétaires à ce titre ;

— de débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et frais abusifs ;

— d’assortir les condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires à son profit d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours après la signification de l’arrêt à intervenir, et ce, sans limitation de durée ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— de le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel en accordant à Maître Oriane Dontot, avocate, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour ceux la concernant ;

— de dispenser la SCI Les Limousines de toute participation à la dépense commune au titre des frais et dépens de procédure collective engagés par le syndicat des copropriétaires, dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 27 septembre 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour :

— d’infirmer le jugement rendu le 11 juillet 2023 par le Tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine, et le jugement rectificatif du 18 janvier 2024, en ce qu’ils ont :

* condamné le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 439,73 euros au titre de travaux électriques portés au débit du compte de la SCI Les Limousines le 7 mars 2018 ;

* condamné le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

— de confirmer le jugement dont appel en toutes ses autres dispositions ;

Et, statuant à nouveau,

— de débouter la SCI Les Limousines de sa demande tendant au remboursement de la somme de 439,73 euros au titre des travaux électriques, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de toutes demandes contraires au présent dispositif ;

— de condamner la SCI Les Limousines aux dépens de première instance ;

— de condamner la SCI Les Limousines à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente procédure, ainsi qu’aux entiers dépens.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire’ et 'juger’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande de la SCI Les Limousines en répétition de l’indu à hauteur de 2 738,36 euros

En droit :

Selon l’article 1302 du code civil :

' Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.'

Selon l’article 1353 du code civil :

' Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.'

Civ 1ère, 16 nov. 2004, n°01-17.182 : ' Vu l’art. 1315 du code civil (devenu le 1er octobre 2016, l’art. 1353 du code civil par Ord. n°2016-131 du 10 février 2016 – ndlr) / (…) la charge de la preuve du paiement indu incombe au demandeur en restitution.'

Com. 1er juin 2010, n°09-14.353 : 'Attendu qu’en statuant ainsi, alors que la prescription ne pouvait ouvrir aux consorts X… une action en répétition des acomptes par eux spontanément versés, peu important qu’à la date du paiement ils aient ignoré que le bénéfice de la prescription leur était acquis, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;'

En l’espèce :

Cette somme de 2 738,36 euros a été réglée le 21 août 2018, par un virement de la SCI (d’un montant total de 8 500 euros) réglant notamment cette somme inscrite au débit de son compte de copropriétaire le 9 janvier 2018 au titre d’arriérés de consommation électrique de ses 16 boxes sur une période allant de 1989 à 2017, en vertu d’un engagement écrit du gérant de cette SCI, M. [G], confirmant son accord de rembourser annuellement à la copropriété, la consommation électrique mesurée par le compteur divisionnaire sur lequel était branchée la ligne particulière alimentant lesdits boxes.

Les termes de cet engagement sont confirmés et précisés par le rapport d’expertise du 17 mai 1991 (pièce appelante n°8) qui mentionne que :

— ' le branchement électrique est conforme au descriptif (…) une ligne particulière avec compteur divisionnaire, alimentée sur une ligne des services généraux de l’immeuble (…),

— ce compteur est une installation privée dont les consommations ne seront pas relevées par EDF, mais par le syndic (…) qui imputera annuellement les sommes correspondantes à M. [G], représentant globalement, en fonction des consommations enregistrées à ce jour, environ 350 francs par an.'

Pour rejeter cette demande reconventionnelle de la SCI Les Limousines, le Tribunal, appliquant la jurisprudence de la Cour de Cassation (voir Civ 1ère, 16 nov. 2004, n°01-17.182 ci-dessus), a jugé à bon droit que :

« Il appartient par ailleurs à la SCI Les Limousines, alors qu’elle soutient qu’il s’agirait d’un paiement indu, d’en démontrer le caractère. Si elle a sollicité la communication des justificatifs relatifs à cette somme auprès du syndicat des copropriétaires, sans succès, il n’en demeure pas moins qu’il lui appartient, en tant que demanderesse reconventionnelle, d’apporter la preuve du caractère indu du règlement qu’elle a pu effectuer, ce dont elle ne justifie pas en l’espèce. »

En appel, la SCI Les Limousines, n’apporte pas davantage la preuve – dont la charge lui incombe contrairement à ce qu’elle soutient – du caractère indu du règlement qu’elle a effectué le 21 août 2018, se bornant à alléguer de ce que ce sous-compteur se situait dans un local technique auquel elle n’avait pas accès, qu’il était d’occasion et que l’index de départ en 1985 n’était pas zéro et que la facture émise par le syndic, qui serait fondée uniquement sur le dernier relevé, serait irrégulière, mais sans produire d’éléments objectifs au soutien de sa thèse.

Enfin, la SCI Les Limousines, dans le cadre de son action en répétition de l’indu, n’est pas fondée à invoquer la prescription légale de 5 ans (voir Com. 1er juin 2010, no 09-14.353 ci-dessus).

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires d’infirmer le jugement en tant qu’il l’a condamné à payer la somme de 439,73 euros au titre de travaux électriques, telle que portée au débit du compte de la SCI Les Limousines le 7 mars 2018

Pour condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser à la SCI Les Limousines la somme de 439,73 euros au titre de travaux électriques, telle que portée au débit de son compte de copropriétaire le 7 mars 2018, le Tribunal a retenu que lesdits travaux n’ont pas été approuvés en assemblée générale et par conséquent, ne pouvaient pas être mis à sa charge.

En appel, le syndicat des copropriétaires confirme que ces travaux n’ont pas été approuvés en assemblée générale mais qu’il s’agissait d’une remise aux normes pour éviter tout risque d’incendie, qu’il a effectué les travaux en lieu et place de la SCI les Limousines qui ne s’y est pas opposée, et a le droit d’en obtenir le remboursement.

La Cour relève toutefois, d’une part que le défaut d’approbation en assemblée générale est dirimant et au surplus que le syndicat des copropriétaires, qui se borne à produire un devis incomplet daté du 18 novembre 2016 en pièce n° 31, ne produit aucune facture de ces travaux.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé sur ce point, par ces motifs ainsi complétés.

Sur la demande de la SCI Les Limousines à fin de remboursement de frais de recouvrement à hauteur de 1 597, 98 euros ou à défaut, à hauteur de 1 416, 88 euros en confirmant le jugement

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Pour condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser une somme de 1 416,88 euros au titre de frais de recouvrement indument portés au débit du compte de la SCI Les Limousines pour la période du 1er octobre 2007 au 1er avril 2023, le Tribunal a retenu, à juste titre, que cette somme, facturée en plusieurs fois au cours de cette période, correspond à des frais non justifiés et/ou des frais relevant des dépens ou des frais irrépétibles, ou encore qui ne sont pas prévus au contrat du syndic.

S’agissant du surplus, à savoir :

la mise en demeure du 26 octobre 2020 pour la somme de 38,50 euros,

la relance du 26 novembre 2020 pour la somme de 32,80 euros,

la mise en demeure du 26 juillet 2021 pour la somme de 38,50 euros,

la relance du 31 août 2021 pour la somme de 32,80 euros,

et la mise en demeure du 26 octobre 2021 pour 38,50 euros.

En application du a) précité de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont considérés comme des frais nécessaires et opposables, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Correspondent à ces frais, postérieurement à la mise en demeure du 26 octobre 2020 (pièce n°3 du syndicat des copropriétaires) dont les frais ne doivent pas être mis à la charge de l’appelante en application de la loi précitée, ceux afférant à la seconde lettre de mise en demeure, datée du 26 juillet 2021, dont le coût doit être ramené au tarif R1 alors en vigueur soit 5,18 euros, ainsi que ceux afférant à la troisième lettre de mise en demeure, datée du 26 octobre 2021, dont les coûts doivent également être ramenés au précité, ceux prévus au contrat de syndic n’étant pas opposables à un copropriétaire.

Quant aux frais concernant les courriers de relance des 26 novembre 2020 et 31 août 2021, ils entrent dans le cadre de l’office contractuel du syndic, dont le coût prévu au contrat n’est pas opposable à un copropriétaire.

Le jugement sera infirmé sur ce point et le quantum des frais de recouvrement à la charge de la SCI Les Limousines pour cette période, sera réduit à 10,36 euros, ce qui implique que le syndicat des copropriétaires doit être condamné à lui rembourser une somme de 170,14 euros au titre des frais de recouvrement indument facturés, tels que détaillés ci-dessus.

Eu égard au sens du présent arrêt, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SCI Les Limousines, tendant à assortir les condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires à son profit d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours après la signification de l’arrêt à intervenir sans limitation de durée.

Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI Les Limousines en réparation de son préjudice moral

Eu égard au sens du présent arrêt, qui déboute la SCI Les Limousines de sa demande en répétition de l’indu faute pour elle d’en établir le caractère indu, et ne fait que partiellement droit à sa demande de remboursement de frais de recouvrement – à hauteur de 170,14 euros-, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, l’appelante n’établissant pas l’existence d’un préjudice.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

INFIRME le jugement du 11 juillet 2023, rectifié le 18 janvier 2024, du Tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONFIRME le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 1], [Localité 1], représenté par son syndic, le cabinet Loiselet père, fils et F Daigremont, dont le siège social est [Adresse 3] [Localité 3], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer à la SCI Les Limousines, ayant son siège social [Adresse 2], [Localité 2], représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 170,14 euros en remboursement de frais de recouvrement.

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel,

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT