PhD/CS

Numéro 24/3303

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 31/10/2024

Dossier : N° RG 23/02004 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IS2I

Nature affaire :

Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Affaire :

[J] [D], [G] [U]

C/

[F]-[H] [L], [N] [L] épouse [F]-[H] [L]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 31 Octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 12 Septembre 2024, devant :

Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me DENIS, greffier présent à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Mademoiselle [J] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [G] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Marion LAGUERRE-CAMY, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

INTIMES :

Monsieur [F]-[H] [L]

né le 29 Mars 1953 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [N] [L] épouse [F]-[H] [L]

née le 02 Juillet 1946 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Candice FRANCOIS, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 16 MAI 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX

FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 1er juin 2012, M. [X] [P] a donné à bail d’habitation à M. [F]-[H] [L] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Ce logement dépend d’un bâtiment principal, en nature de maison d’habitation, divisé en deux logements.

Suite au décès du bailleur, qui occupait alors le second logement mitoyen, survenu le 16 avril 2021, ses héritiers ont vendu, suivant acte notarié du 9 avril 2022, le bâtiment principal à Mme [J] [D] et M. [G] [U] (les consorts [D]-[U]).

Les nouveaux propriétaires-bailleurs ont contesté l’occupation par les locataires d’une partie du jardin, située à l’arrière du bâtiment principal, transformée en potager clôturé par un grillage, considérant que cette partie du jardin n’était pas incluse dans le bail.

Le différend n’ayant pas trouvé d’issue amiable devant le conciliateur, les consorts [D]-[U], à l’occasion des travaux d’extension du second logement, ont déposé le grillage et stocké des matériaux de construction sur la portion litigieuse revendiquée par les deux parties.

Suivant exploit du 22 novembre 2022, M. [F] [H] [L] et son épouse, [N] [L], (les époux [L]) ont fait assigner les consorts [D]-[U] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax en revendication de la jouissance locative du potager et indemnisation de leur préjudice.

Par jugement contradictoire du 16 mai 2023, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le juge des contentieux de la protection a :

— condamné les consorts [D]-[U] à laisser les époux [L] à accéder au jardin potager, et à ôter tous matériaux de construction déposés dans ce même potager, et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant deux mois, passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision

— condamné les consorts [D]-[U] à payer aux époux [L] :

— la somme de 1.229,08 euros en remboursement du coût de la clôture

— la somme de 800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance

— débouté les parties du surplus de leurs demandes

— condamné les consorts [D]-[U] au paiement d’une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 13 juillet 2023, les consorts [D]-[U] ont relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 12 juin 2024.

A l’ouverture des débats, et par mention au dossier, la cour a révoqué l’ordonnance de clôture et fixé la clôture de l’instruction de l’affaire au 12 septembre 2024, à la demande des intimés et avec l’accord des appelants, afin d’admettre aux débats la constitution au nom des intimés de Me [T] [Z] en qualité d’administrateur ad hoc du cabinet Me [K] [B] décédée le 22 juillet 2024.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 14 mai 2024 par les appelants qui ont demandé à la cour de réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :

— débouter les époux [L] de leurs demandes

— les condamner au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts

— les condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, outre celle de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions notifiées le 24 décembre 2023 par les intimés qui ont demandé à la cour de débouter les appelants de leurs demandes, confirmer le jugement entrepris et, y ajoutant, de condamner les consorts [D]-[U] à remettre le portail enlevé par leurs soins, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir, outre leur condamnation au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Les appelants font grief au jugement d’avoir décidé que le potager était inclus dans le bail en se fondant, par une inversion de la charge de la preuve, sur l’exemplaire du contrat de bail produit par les locataires comportant des ajouts manuscrits unilatéraux incluant le potager alors que seul un avenant négocié par les parties pouvait modifier l’assiette du bail et que [X] [P] avait seulement toléré un passage pour permettre aux locataires d’accéder au forage situé à l’autre extrémité de la propriété afin d’arroser leurs jardinets, les époux [L] ayant profité du décès de [X] [P] pour s’arroger le droit d’exploiter le potager du bailleur et de clôturer ce dernier.

Mais, d’une part, contrairement à ce que soutiennent les appelants, le jugement a précisément écarté les ajouts manuscrits relatifs à la désignation des lieux loués que les époux [L] avaient reconnu avoir apporté sur leur exemplaire du bail, et, d’autre part, loin d’inverser la charge de la preuve, le jugement a, par une analyse pertinente des faits de la cause, retenu que les époux [L] rapportaient la preuve de l’inclusion du potager dans l’assiette du bail dès lors que :

— dans le silence du contrat de bail lui-même, la désignation des lieux loués pouvait être précisée par l’état des lieux d’entrée, signé par le bailleur, dressé en deux originaux dont un exemplaire de quatre pages a été remis à chacune des parties, précisant expressément que cet état fait partie intégrante du contrat de bail auquel il est joint, et qui mentionne notamment l’existence d’un « jardin constitué d’allées, de pelouse, de haies et d’arbres », sans précision de superficie ni de délimitation,

— en prolongeant la ligne divisoire imaginaire séparant le bâtiment principal en deux logements, il faut constater que le potager litigieux est situé du côté du logement loué par les époux [L] à la suite du jardinet accolé à celui-ci,

— les sept attestations produites par les époux [L], précises et concordantes, émanant de tiers au litige, dont la plupart sont des voisins, établissent que le potager avait été créé par le précédent locataire, et que, dès le début du bail, les époux [L] l’ont régulièrement cultivé jusqu’au présent litige,

— [X] [P], qui connaissait le potager créé par le précédent locataire, n’a pas manifesté de volonté d’exclure celui-ci du bail consenti aux époux [L] qui ont poursuivi l’exploitation du potager sans aucune opposition du bailleur,

— les époux [L] ont justifié de l’acquisition en 2014, et non à la suite du décès du bailleur, du grillage qu’ils ont installé pour clôturer le potager, ce à quoi le bailleur ne s’est pas plus opposé,

— les attestations des ayants droit du bailleur faisant état du désaccord de celui-ci sont entachées de partialité compte tenu notamment de leur intérêt dans le présent litige impliquant le nouveau bailleur auquel ils ont vendu le bien loué,

— les allégations des appelants suggérant une appropriation illicite du potager clos à la suite du décès de leur auteur sont entièrement infirmées par les témoins et l’existence antérieure du grillage,

Il se déduit des constatations qui précèdent que les époux [L] démontrent qu’ils sont entrés en jouissance de la portion du terrain à usage de potager, non pas en vertu d’une simple tolérance, mais en exécution du contrat de bail conclu avec [X] [P].

Dès lors, le jugement a, à bon droit, retenu qu’en supprimant unilatéralement la clôture et en occupant le potager, l’actuel bailleur avait manqué à son obligation contractuelle d’assurer la jouissance paisible des lieux loués, en violation de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Et, l’installation du grillage clôturant le potager ne peut être regardée comme une transformation des lieux loués soumise à l’autorisation écrite du bailleur dès lors que cet aménagement n’affecte pas la consistance matérielle ni la destination des lieux et peut-être aisément supprimé sans dommage.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné le bailleur à libérer, sous astreinte, le jardin potager et à indemniser les locataires du coût de la clôture grillée, outre l’indemnisation du trouble de jouissance justement évaluée à la somme de 800 euros.

Concernant la demande tendant à la condamnation du bailleur à remettre en place, sous astreinte, le portail du potager, les intimés n’ont pas demandé l’infirmation du jugement en ce qu’il avait rejeté ce chef de leur demande, de sorte que, en l’absence d’appel incident régulièment formé, le jugement ne peut être que confirmé de ce chef.

Les appelants seront condamnés aux dépens d’appel et à payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

y ajoutant,

CONDAMNE les consorts [D]-[U] aux dépens d’appel,

CONDAMNE les consorts [D]-[U] à payer aux époux [L] une indemnité complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame BAYLAUCQ, Conseillère, suite à l’empêchement de Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame DENIS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier Le Président