CF/RP

Numéro 25/00939

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 25/03/2025

Dossier :

N° RG 23/01766

N° Portalis DBVV-V-B7H-ISB4

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

Affaire :

[T] [S]

C/

SELARL [6]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 25 Mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 04 Février 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente chargée du rapport conforménent à l’article 804 du code de procédure civile

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

Le dossier a été communiqué au Ministère Public le 8 Février 2024

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [T] [S]

né le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 8] (31)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par Maître Olivia MARIOL de la SELARL MARIOL, avocat au barreau de PAU, et assisté de Maître Jean-François BLANCO, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

SELARL [6]

Notaires associés

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représentée par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU, et assistée de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 23 MAI 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 21/00684

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 24 mars 2016 reçu par Me [I] [U], notaire à Morlaàs (64) au sein de la SCP Marc Laplace & [I] [U], les consorts [Z] ont vendu à Monsieur [T] [S] une maison, des dépendances et des parcelles sises à Monein et à Cardesse (64), pour une superficie d’environ 11 hectares, et pour un montant de 72 000 euros.

Par courriel du 15 juin 2016, M. [S] a interpellé la société notariale sur l’existence d’actions de chasse sur sa propriété en vertu d’un bail de chasse du 15 avril 1988 consenti par les précédents propriétaires, enregistré en préfecture le 14 avril 1988, qui n’a pas été porté à sa connaissance lors de la vente.

Par courriel du 16 juin 2016, le notaire a répondu à M. [S] que ce bail de chasse n’avait pas été signalé par les vendeurs et qu’il ne figurait ni dans l’état hypothécaire ni dans les titres antérieurs.

Le 7 juillet 2016, la SCP Marc Laplace & [I] [U] est devenue la SELARL Laplace et [H].

Par courrier de son conseil du 2 février 2021, M. [S] a proposé à la société notariale une résolution amiable du litige.

Par courrier du 5 février 2021, la SELARL Laplace et [H] a refusé, déniant tout manquement à son devoir d’information, et a informé M. [S] du décès de Me [U].

Par acte du 8 mars 2021, M. [S] a fait assigner Me [M] [H] et la SELARL Laplace et [H] devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins d’engagement de leur responsabilité professionnelle pour manquement à leurs devoirs d’information et de conseil.

Par ordonnance du 30 juin 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’action de M. [S] à l’encontre de Me [M] [H].

Suivant jugement contradictoire du 23 mai 2023 (RG n°21/00684), le tribunal a :

débouté M. [S] de ses demandes,

condamné M. [S] à payer à la SELARL Laplace et [H] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,

dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— qu’à supposer que le droit de chasse litigieux – résultant d’un bail ancien signé le 15 avril 1988 – ait toujours été en usage en 2016, ce qui n’apparaît pas démontré par M. [S], les titres des vendeurs ne faisaient pas état de ce droit de chasse, et les documents fonciers démontraient que les biens vendus n’étaient grevés d’aucune charge d’aucune sorte,

— qu’il en résulte que, soit le droit de chasse n’était plus en usage, de sorte que les événements invoqués par M. [S] – notamment divagation de chiens de chasse sur sa propriété – relèvent de comportements personnels des chasseurs locaux sans lien avec la question de la responsabilité du notaire, soit le droit de chasse était toujours en usage et force est alors de constater que les vendeurs ont effectué de fausses déclarations au notaire en affirmant que les biens vendus étaient libres de toute location et/ou occupation, sans restriction,

— que le notaire n’ayant aucune obligation de vérifier en préfecture d’éventuels accords personnels, il n’existait pour lui aucune raison objective de nature à faire naître un doute sur les déclarations des vendeurs, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dans le cadre de la vente du 24 mars 2016.

M. [T] [S] a relevé appel par déclaration du 23 juin 2023 (RG n°23/01766), critiquant le jugement en ce qu’il l’a :

débouté de ses demandes,

condamné à payer à la SELARL Laplace et [H] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 juin 2024, M. [T] [S], appelant, entend voir la cour :

réformer le jugement dans toutes ses dispositions,

débouter l’intimée de ses demandes fins et conclusions,

dire et juger que le notaire a engagé sa responsabilité civile sur le fondement de l’article 1240 du code civil en omettant de vérifier l’existence d’un bail de chasse sur la propriété vendue et d’informer l’acheteur,

condamner la SCP Laplace-[H] à réparer le dommage qui lui a été causé par cette faute,

condamner la SCP Laplace-[H] à lui verser de ce chef une indemnité de 60 000 euros,

la condamner à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir :

— que pour remplir sa mission d’information, le notaire devait procéder à la vérification de l’existence d’un droit de chasse ; qu’il s’agissait de l’une des missions normales du notaire, surtout dans le cadre de la vente d’une propriété en zone rurale,

— que cette vérification ne présentait aucune difficulté, dès lors que le bail est enregistré en préfecture,

— qu’en ne procédant pas à cette vérification, le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle, d’autant qu’il a fait part, au moment de la vente, de sa volonté de faire de la propriété acquise un refuge pour la faune et un gîte rural, ce qui n’est pas compatible avec l’existence d’un droit de chasse sur ladite propriété ; qu’il n’aurait pas acquis le bien s’il avait été informé de l’existence du droit de chasse,

— que ses préjudices matériel et moral, et le préjudice écologique persistent malgré la résiliation du bail litigieux, dès lors qu’il constate la présence permanente de chasseurs sur sa propriété, lesquels ignorent la résiliation du bail existant depuis 1963,

— qu’il ne peut être considéré que l’obligation de vérification et de conseil du notaire serait neutralisée par l’attitude ou le manque de transparence des vendeurs dès lors que son rôle était justement de dépasser ce type d’attitude pour l’informer et conseiller,

— que l’office notarial a reconnu son défaut de vigilance concernant l’absence de vérification de l’existence du bail de chasse.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 octobre 2023, la SELARL [6], intimée, demande à la cour de :

confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant en tant que de besoin,

dire et juger que feu Maître [U] n’a commis aucune faute,

dire et juger que M. [S] ne caractérise pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué,

dire et juger que M. [S] ne caractérise son dommage ni dans son principe ni dans son quantum,

débouter M. [S] de toutes ses demandes,

condamner M. [S] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [S] aux entiers dépens, dont distraction pour ceux d’appel au profit de Maître François Piault, avocat qui y a pourvu, conformément

aux dispositions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa de l’article 1240 du code civil :

— qu’il ressort des éléments versés au débat que le fonds de M. [S] n’est plus grevé d’aucun droit de chasse, le bail ayant été résilié, et qu’aucune action de chasse n’a été organisée sur ce fonds depuis qu’il en est propriétaire,

— qu’il n’est en effet pas établi que le droit de chasse consenti en 1988 n’ait pas été résilié avant l’acquisition du fonds par M. [S] et qu’il aurait toujours été en usage à cette date,

— que Me [U] n’a commis aucune faute dès lors qu’il n’existait aucun document qu’il devait consulter, qui aurait pu l’aviser de l’existence d’un droit de chasse sur les biens vendus, puisque les titres des vendeurs ne faisaient pas état de ce droit, que les états hors formalité d’usage montraient que les biens n’étaient grevés d’aucune charge, que les états sur publication révélaient que les biens étaient libres de toute charge, et que les vendeurs avaient expressément corroboré ces vérifications,

— que le notaire n’encourt aucune responsabilité du fait des fausses déclarations éventuelles des vendeurs, dès lors qu’il n’existait aucune raison objective qui aurait pu lui permettre de se convaincre de l’éventuelle inexactitude de ces déclarations,

— que l’éventuel préjudice de M. [S] n’est pas lié à la prétendue faute du notaire relativement à l’existence d’un bail de chasse, dès lors qu’il est établi que les intrusions sur son domicile ont trait au comportement d’un autre groupe de chasseurs qui pénètre illégalement sur sa propriété, ce dont le notaire ne peut être tenu pour responsable,

— que les préjudices matériel et moral de M. [S], liés à la chasse qui serait pratiquée sur son fonds, ne sont pas démontrés, le bail de chasse ayant été résilié, et ne sauraient en tout état de cause correspondre à une restitution de près de 80 % du prix de vente,

— qu’en tout état de cause, seuls les vendeurs pourraient être tenus de supporter une diminution du prix de vente ; que la mise à la charge du notaire de cette diminution de prix entraînerait leur enrichissement sans cause,

— qu’aucune perte de valeur du bien de M. [S] n’est démontrée, de sorte que son dommage ne peut s’analyser que comme la perte d’une chance de pouvoir s’engager à un meilleur coût s’il avait connu la situation du fonds ; qu’il n’est pas démontré qu’il aurait effectivement perdu une chance raisonnable de pouvoir négocier une baisse de 80 % du prix de la vente conclue, ou de se défaire de la promesse pour s’engager ailleurs, au même prix, pour un bien similaire ; que cette perte de chance serait en tout état de cause nulle, la pratique de la chasse étant largement implantée dans le secteur, de sorte qu’il lui aurait été impossible d’y acquérir un bien similaire sans risque d’y rencontrer un chasseur.

Dans ses conclusions transmises le 8 février 2024, Monsieur le procureur général sollicite de la cour qu’elle applique sa jurisprudence habituelle relative aux obligations de conseil, de diligence et de vérifications imposées aux notaires et aux limites pouvant être apportées à ces obligations, constatant qu’en l’espèce, la SELARL Laplace et [H] paraît avoir respecté ces obligations.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2024.

MOTIFS

La responsabilité de l’étude notariale est recherchée sur le plan délictuel ce qui exige la preuve d’une faute.

Le notaire doit assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il reçoit. Il est soumis à une obligation d’information et de conseil envers son client et doit procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes qu’il dresse. Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours.

Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l’espèce les règles de droit qui s’imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel en retenant que : soit le droit de chasse n’était plus en usage, de sorte que les événements invoqués par M. [S] relèvent de comportements personnels des chasseurs locaux sans lien avec la question de la responsabilité du notaire, soit le droit de chasse était toujours en usage et force est alors de constater que les vendeurs ont effectué de fausses déclarations au notaire en affirmant que les biens vendus étaient libres de toute location et/ou occupation, sans restriction ; que le notaire n’ayant aucune obligation de vérifier en préfecture d’éventuels accords personnels, il n’existait pour lui aucune raison objective de nature à faire naître un doute sur les déclarations des vendeurs, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dans le cadre de la vente du 24 mars 2016.

À ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d’ajouter :

— M. [S] ne peut prétendre que le notaire doit être un professionnel du droit avisé, rigoureux, compétent, personnage présentant une culture juridique sans faille devant déceler toutes les difficultés et les pièges de tous ordres qui peuvent se dissimuler dans une affaire alors que le devoir de conseil du notaire, destiné à assurer la validité et l’efficacité des actes, ne comporte pour l’officier public qu’une obligation de prudence et de diligence ;

— il ne s’agissait pas d’une vérification élémentaire à laquelle tout notaire diligent doit procéder alors que la seule publicité du bail de chasse n’était pas une publication mais un enregistrement en préfecture dont il n’est pas démontré que ce type d’enregistrement à visée fiscale soit accessibles aux tiers ;

— aucun élément n’est rapporté de nature à remettre en cause la propre déclaration des vendeurs, lors de la rédaction de l’acte qui aurait introduit un doute sur l’absence d’occupation du lieu visité par l’acquéreur ;

— il ne peut être déduit du courriel du 16 juin 2016 que le notaire, rédacteur de l’acte, a reconnu son manquement au devoir de vigilance alors que les termes de ce courriel sont les suivants :

'vérification faite, rien dans les documents en notre possession ne permet de dire que le bien fait l’objet d’un bail ; l’état hypothécaire demandé au service de la publicité foncière, ainsi que les titres de propriété ne mentionnent rien en ce sens ; les vendeurs ne nous en ont également pas fait part ; s’il y a effectivement un bail en cours, il n’est mentionné dans aucun document et seuls les vendeurs pouvaient le savoir.'

— l’acte notarié de vente ne mentionne pas que l’absence de tout droit de chasse sur la propriété était une information déterminante pour son consentement et aucun élément n’est rapporté sur les pourparlers qui ont mené à la vente ; la profession de commerçant de M. [S] et la destination de parcelles de bois, objet de l’acquisition, ne permettaient pas d’établir qu’il voulait en faire un refuge pour la faune et la flore sauvage ;

— M. [S] ne démontre pas le lien de causalité entre l’intervention de chasseurs sur sa propriété puisqu’il prétend, qu’alors même le bail serait résilié, à supposer que cette résiliation soit effective ce qui n’est rapporté par aucun élément, que des chasseurs pénètrent quand même sur sa propriété.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le jugement qui a débouté M. [S] de ses demandes en l’absence de faute du notaire, rédacteur de l’acte du 24 mars 2016, sera confirmé dans toutes ses dispositions.

L’équité commande d’allouer à l’étude notariale en cause d’appel une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*****

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,

y ajoutant :

CONDAMNE M. [T] [S] à payer à la SELARL Laplace et [H] une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. [T] [S] de sa demande à ce titre,

CONDAMNE M. [T] [S] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Monsieur VIGNASSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sébastien VIGNASSE Caroline FAURE