MINUTE N° 25/589

Copie exécutoire à :

— M^e Orlane AUER

Copie conforme à :

— M^e Nicolas CLAUSMANN

— greffe du JCP du TPRX [Localité 8]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 15 Décembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/00654

N° Portalis DBVW-V-B7J-IO65

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim

APPELANTS :

Monsieur [V] [S]

[Adresse 6]'

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Orlane AUER, avocat au barreau de COLMAR

Madame [I] [T] épouse [S]

[Adresse 6]'

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Orlane AUER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [X] [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Nicolas CLAUSMANN, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 novembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat du 20 juin 2018, M. [X] [D] a donné à bail à M. [V] [S] et Mme [I] [T] épouse [S] un appartement situé [Adresse 4] ([Adresse 7], lot n° 104) moyennant paiement d’un loyer de 681 euros par mois et 95 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [D] a fait signifier aux preneurs un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 octobre 2023 puis a fait assigner ces derniers afin de voir obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation à paiement, le bailleur s’opposant à l’audience à tout délai de paiement.

M. [S], seul comparant, a contesté la somme sollicitée au motif que lui étaient réclamées des charges qui n’étaient pas relatives à son logement et a demandé un échelonnement de la dette.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 17 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 2018 entre M. [D] d’une part et M. et Mme [S] d’autre part concernant l’appartement sis [Adresse 5] étaient réunies à la date du 20 décembre 2023 ;

— condamné M. et Mme [S] solidairement à verser à M. [D] la somme de 6 803,56 euros (décompte arrêté au 15 juillet 2024, incluant le loyer et la provision sur charges du mois de juillet 2024) en quittances et deniers ;

— autorisé M. et Mme [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 190 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— dit que si les délais accordés étaient entièrement respectés, la clause résolutoire serait réputée n’avoir jamais été acquise ;

— dit qu’en cas de non-respect, la clause résolutoire retrouvera son plein effet, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible, il pourra être procédé à leur expulsion à défaut de départ volontaire, et ils seront condamnés solidairement à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus ;

— condamné M. et Mme [S] in solidum à verser à M. [D] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que le commandement de payer délivré le 20 octobre 2023 était resté infructueux ; que le bailleur produisait un décompte faisant ressortir des impayés à hauteur de 6 803,56 euros ; que M. [S] ne formulait pas clairement de demande au titre de sa contestation des charges ; qu’au vu des revenus des preneurs et de la reprise du loyer courant, ils pouvaient bénéficier de délais de paiement.

M. et Mme [S] ont, par déclaration enregistrée le 29 janvier 2025, interjeté appel de cette décision en ce qu’elle les a condamnés solidairement au paiement de la somme de 6 803,56 euros.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 octobre 2025, M. et Mme [S] demandent à la cour de déclarer leur appel recevable et bien fondé, en conséquence, infirmer la décision entreprise en ce qu’elle les a condamnés à payer solidairement à M. [D] la somme de 6 803,56 euros en quittances et deniers ainsi que la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

et statuant à nouveau,

avant dire droit,

— ordonner à M. [D] de communiquer les comptes individuels de charges locatives depuis 2018 des lots 104 et 101 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— désigner un expert judiciaire afin de vérifier l’affectation réelle des compteurs d’eau et l’exactitude des charges imputées au locataire ;

subsidiairement,

— autoriser un huissier de justice à effectuer un constat des compteurs d’eau associés aux logements ;

en tout état de cause,

— constater que les charges d’eau facturées au locataire proviennent d’un compteur qui ne correspond pas à son logement ;

— ordonner le remboursement, subsidiairement la compensation, des sommes indûment perçues par le bailleur au titre de ces charges ;

— condamner M. [D] au paiement d’une somme de 3 600 euros au titre du trop-perçu de charges, sommes à parfaire après production des documents sollicités ;

— débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— dispenser les époux [S] du paiement de toutes charges récupérables depuis 2018 et jusqu’à complète libération des lieux et débouter M. [D] de sa demande de condamnation au titre des charges ;

— condamner M. [D] à restituer les sommes perçues au titre des charges récupérables ;

— réserver à M. [S] le droit de conclure plus amplement dès communication des comptes individuels de charges locatives depuis 2018 ;

— condamner M. [D] à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 681 euros aux époux [S] ;

— condamner M. [D] aux entiers frais et dépens des deux instances, outre, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 euros au titre de la procédure de première instance et 2 500 euros au titre de la procédure d’appel.

A l’appui de leur appel, M. et Mme [S] se prévalent de l’existence d’une erreur persistante de répartition des charges de chauffage et d’eau depuis leur arrivée, dès lors que le numéro de compteur qui leur est facturé (n° 6761650) est celui d’autres occupants de l’immeuble et non celui rattaché à leur logement (n° 67161652).

Ils soutiennent par ailleurs que la consommation d’eau et de chauffage mise à leur charge ne peut correspondre à celle de deux personnes, a fortiori alors que le chauffage au sol de leur logement est en partie défaillant.

Ils soulignent que le bailleur ne peut prétendre au paiement des charges alors qu’il n’a pas produit les justificatifs demandés fondant les sommes mises en compte.

Ils sollicitent en conséquence qu’il soit ordonné, avant dire droit, au bailleur de communiquer les comptes individuels de charges depuis 2018 sous astreinte et désigner un expert judiciaire afin de vérifier l’affectation réelle des compteurs d’eau et l’exactitude des charges imputées aux locataires, subsidiairement, autoriser un constat des compteurs par commissaire de justice.

En dernier lieu, ils précisent avoir quitté les lieux loués le 10 juin 2025 et sollicitent, en l’absence de toute dégradation locative, restitution du dépôt de garantie, le bailleur ne pouvant mettre en compte de quelconques frais et d’autant moins sans tenir compte de la vétusté résultant de leur occupation des lieux pendant sept ans.

M. [D] a constitué avocat sans pour autant conclure.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 novembre 2025 et la décision mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

A titre liminaire, il convient de rappeler que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à « dire et juger » ou « constater », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n’y répondra pas sauf à ce qu’ils viennent au soutien d’une prétention formulée dans le dispositif des conclusions ou si elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du jugement qu’elle critique expressément ou de ceux qui en dépendent, à savoir en l’espèce le montant mis à la charge des époux [S] au titre des impayés de loyers et charges, sans remise en cause du principe de la résiliation du bail ou des délais de paiement.

Sur le montant des arriérés de loyers et charges locatives et les demandes afférentes

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les appelants ne contestent pas avoir rencontré des difficultés financières ayant amené à des impayés. Ils ne remettent pas en cause les sommes réclamées au titre des loyers impayés au sens strict mais seulement le montant des charges réclamées et ce depuis le début du bail.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit la notion de charges récupérables et précise, s’agissant de leurs modalités de paiement, qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Il résulte des alinéas suivants que le bailleur a deux obligations principales :

— procéder à une régularisation annuelle en communiquant un décompte par nature des charges, ainsi que le mode de répartition de ces charges entre les locataires,

— tenir à la disposition des locataires les pièces justificatives durant six mois après l’envoi du décompte.

Les charges locatives ne sont ainsi récupérables que sur justification par le bailleur du bien-fondé des sommes mises en compte. A cet égard, les décomptes de charges ne peuvent pas tenir lieu à eux seuls de justificatifs.

Enfin, si le défaut de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur de réclamer le paiement des charges après ce délai, il lui appartient toutefois de produire les justificatifs afférents et de prouver avoir tenu lesdits documents à la disposition du locataire, fut-ce devant la juridiction saisie.

En l’espèce, alors qu’il résulte des pièces du dossier que les preneurs ont à plusieurs reprises signalé auprès du gestionnaire de l’immeuble leurs interrogations quant aux charges qui leur étaient réclamées, rien n’établit que le bailleur leur ait adressé ou mis à disposition les justificatifs.

Hormis le compte individuel de charges locatives de l’année 2023 produit par les preneurs, seuls figurent au dossier des avis d’échéance de loyer, incluant imputation de solde de charges, sans toutefois être accompagnés d’aucun justificatif détaillé des charges, ainsi que le relevé des sommes dues et règlement effectués, également sans emport sur le principe ou le montant des charges.

Faute pour le bailleur de démontrer avoir tenu à disposition de ses preneurs les pièces justificatives des charges mises en compte ou de les avoir communiquées devant la cour, il y a lieu de considérer que les charges récupérables ne sont pas justifiées selon les exigences prescrites à l’article 23 précité. Il en résulte l’obligation pour le bailleur de restituer aux preneurs les sommes versées à ce titre.

La cour observe au surplus que l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre M. [S] et la société Nexity Lamy, représentante du bailleur, prend en compte, pour l’arrêt des charges, l’index figurant sur le compteur n° 67161652 arrêté à 26 713 kWh à la date du 10 juin 2025. Ce faisant, le bailleur reconnaît l’erreur d’affectation du compteur thermique aux lieux loués. Il en résulte un calcul erroné de l’ensemble des charges de chauffage réclamées aux époux [S] puisque, depuis leur entrée dans les lieux, leurs provisions et régularisations ont été fondées sur l’index du compteur n° 67161650. Ledit état des lieux porte également mention d’un litige sur le compteur d’eau froide, sans là non plus que ne soit produite aucune pièce relative à ces frais, de nature à justifier les réclamations du bailleur.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de M. et Mme [S] tendant à voir condamner le bailleur à restituer les sommes perçues au titre des charges récupérables, tant à titre de provisions que de régularisations et ce depuis leur entrée dans les lieux.

En l’absence de décompte retraçant les paiements effectués sur la durée du bail et compte tenu de l’existence d’impayés de loyers hors charges, non visés par l’appel, dont le solde dû à ce jour n’est pas précisé, il appartiendra aux parties d’établir les comptes entre elles.

La demande de condamnation de M. [D] au paiement d’une somme de 3 600 euros au titre du trop-perçu de charges, n’étant pas vérifiable, elle sera rejetée ainsi que les demandes en remboursement, compensation, dispense de paiement des charges, comme faisant double emploi avec la condamnation en restitution précitée, qui suffit à fonder la compensation ou le remboursement du solde le cas échéant.

Enfin, les demandes avant dire droit tendant à la communication des comptes individuels de charges de plusieurs lots (dont un lot occupé et/ou appartenant à des tiers à la procédure) ainsi qu’à la désignation d’un expert ou d’un commissaire de justice seront rejetées comme n’étant pas nécessaires à la solution du litige.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué par le bailleur lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il résulte du décompte de fin de location adressé par la société Lamy que M. [D] entend conserver le dépôt de garantie versé, soit la somme de 681 euros, et l’imputer sur l’arriéré arrêté par lui à la somme de 5 663,51 euros.

Ce montant intègre toutefois les charges, à régulariser conformément à la décision ci-dessus, ainsi que des frais de « réparations locatives fact Brico Dépôt achat peinture » (179,60 euros) et « dépenses locatives fact Berrynet nettoyage » (240 euros) sans que le principe de ces réparations locatives ne soit acquis, faute d’état des lieux d’entrée permettant une comparaison avec l’état des lieux de sortie mais surtout de toute demande formée par le bailleur au titre des réparations locatives. Les preneurs ne sauraient, en l’absence soit d’une reconnaissance de dette au titre des dégradations locatives soit d’une condamnation judiciaire, se voir imputer des frais de réparations locatives.

Il convient en conséquence de faire droit à leur demande en restitution du dépôt de garantie, sous réserve de l’éventuel reliquat de loyers impayés à régler après imputation des charges indues.

Sur les frais et dépens

La procédure initiale ayant été rendue nécessaire par le manquement des preneurs à leur obligation de paiement du loyer, la décision sera confirmée s’agissant des frais et dépens de première instance.

L’issue du litige devant la cour justifie par contre de mettre à la charge de M. [D] les dépens de la procédure d’appel et de le condamner à payer aux appelants une indemnité de procédure qui sera équitablement fixée à la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 17 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim en ce qu’il condamne M. [V] [S] et Mme [I] [T] au paiement solidaire des loyers impayés au titre du bail du 20 juin 2018, au paiement in solidum d’une indemnité de procédure et aux dépens ;

INFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 17 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim en ce qu’il condamne M. [V] [S] et Mme [I] [T] au paiement solidaire des charges impayées au titre du bail du 20 juin 2018 ;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant :

DEBOUTE M. [X] [D] de sa demande en condamnation à paiement par M. [V] [S] et Mme [I] [T] des charges locatives impayées ;

CONDAMNE M. [X] [D] à restituer à M. [V] [S] et Mme [I] [T] les sommes perçues à titre de provisions sur charges ou régularisations de charges depuis l’entrée dans les lieux ;

CONDAMNE M. [X] [D] à restituer à M. [V] [S] et Mme [I] [T] la somme de 681 euros perçue à titre de dépôt de garantie ;

REJETTE toutes autres demandes présentées par M. [V] [S] et Mme [I] [T], notamment celles tendant à des mesures avant-dire droit ou une indemnité de procédure relative à la procédure de première instance ;

DIT qu’il appartiendra aux parties d’établir les comptes entre elles ;

CONDAMNE M. [X] [D] à verser à M. [V] [S] et Mme [I] [T] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [D] à supporter la charge des dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente