LB/PM

Numéro 25/1626

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 27/05/2025

Dossier : N° RG 23/01782 – N° Portalis DBVV-V-B7H-ISD3

Nature affaire :

Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

Affaire :

[N] [R]

C/

[J] [M], [F] [X]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 27 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 06 Février 2025, devant :

Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me DENIS, greffier présent à l’appel des causes,

Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [N] [R]

né le 14 Décembre 1952 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Christophe ARCAUTE, avocat au barreau de PAU

Assisté de M^e Bertrand LUCQ, avocat au barreau de DAX

INTIMES :

Madame [J] [M]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [F] [X]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Zelda GRIMAUD de la SELARL ZELDA GRIMAUD, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

sur appel de la décision

en date du 07 MARS 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 juin 2018 prenant effet le 1er août 2018, M. [N] [R] a donné à bail à M. [F] [X] et Mme [J] [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] (40), moyennant un loyer mensuel initial de 650 euros.

Suite à un incendie survenu le 19 février 2019 au domicile des locataires, plusieurs expertises amiables ont été réalisées.

Les parties ont signé un protocole d’accord transactionnel le 22 juillet 2019, aux termes duquel M. [X] et Mme [M] s’engageaient à se satisfaire de la réfection de la cheminée par une entreprise spécialisée, et M. [R] s’engageait à faire effectuer des travaux selon les devis de réfection de la cheminée par des entreprises qualifiées.

Par acte du 26 décembre 2019, M. [R] a assigné M. [F] [X] et Mme [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner leur expulsion, estimant que les locataires faisaient obstruction en refusant l’accès à leur maison pour effectuer les travaux.

Par jugement du 5 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection a':

— débouté M. [R] de sa demande en résiliation du bail,

— condamné M. [R] à exécuter les obligations mises à sa charge dans le cadre du protocole d’accord signé le 22 juillet 2019, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, ce pendant deux mois,

— ordonné une expertise de l’immeuble donné à bail, en désignant M. [P] [Y] [H] expert, pour y procéder,

— renvoyé l’affaire à l’audience du juge des contentieux de la protection du 1er mars 2022 à 14 heures et réservé les autres demandes et les dépens.

L’expert a déposé son rapport le 13 avril 2022.

Par jugement du 7 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a':

— condamné M. [R] à payer aux consorts [X]/[M] la somme de 8'000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamné M. [R] à payer aux consorts [X]/[M] la somme de 1'000 euros au titre du préjudice moral,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

— condamné M. [R] à payer aux consorts [X]/[M] la somme de 1'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [R] aux dépens.

Par déclaration en date du 26 juin 2023, M. [R] a interjeté appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2024.

***

Vu les conclusions notifiées le 24 juillet 2023 par M. [R] qui demande à la cour de :

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Dax en date du 7 mars 2023,

— Prendre acte de ce que les consorts [X]-[M] ont quitté les lieux loués le 31 mars 2022 sans laisser d’adresse,

— Débouter les consorts [X]-[M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner les consorts [X]-[M] à lui payer la somme de 2.000' sur le fondement de l’article 700 CPC.

— Condamner les consorts [X]-[M] aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 16 octobre 2023 par M. [X] et Mme [M] qui demandent à la cour de :

' Infirmer le jugement du 7 mars 2023 en ce qu’il a :

— Condamné M. [R] à verser aux consorts [X]/[M] la somme de 8 000 ' au titre de leur préjudice de jouissance et la somme de 1.000 ' au titre de leur préjudice moral,

— Condamné M. [R] à verser la somme de 1.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Confirmer le jugement du 7 mars 2023 pour le surplus,

Statuant à nouveau,

' Condamner M. [N] [R] à leur payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral, et la somme de 12 350 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance,

' Condamner M. [N] [R] au paiement de la somme de 1 500 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, outre la somme de 2 000 ' au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel

MOYENS

A titre liminaire, il convient de préciser que les locataires n’occupent plus l’immeuble objet du litige qu’ils ont quitté le 31 mars 2022.

L’argumentation développée par M. [R] quant à sa demande précédente de prononcé de la résiliation du bail est inopérante et sans objet alors qu’il a été statué par le juge des contentieux de la protection dans son jugement du 5 octobre 2021 sur cette prétention dont il a été débouté, qu’il n’est plus formulé de demande à ce titre et qu’en outre les locataires ont quitté les lieux loués.

Sur le préjudice de jouissance :

M. [R] fait valoir que la motivation du juge des contentieux de la protection de première instance sur le préjudice de jouissance est contestable en ce qu’aucun mode de calcul de ce préjudice n’a été discuté entre les parties et en ce que le juge a fixé le montant sans précision sur son mode de calcul.

Il indique que suite à l’incendie, la toiture a été refaite dans les jours qui ont suivi, assurant l’étanchéité du logement loué, que seule l’isolation n’a pu être effectuée, les locataires interdisant tout accès à leur immeuble.

M. [R] considère que M. [X] et Mme [M] auraient dû faire figurer dans la mission de l’expert leur volonté de revendiquer un préjudice de jouissance et qu’aucun débat contradictoire n’a eu lieu sur ce point.

Il fait valoir que les locataires sont infondés à revendiquer l’indemnisation du préjudice de jouissance à compter du mois de février 2019, date de l’incendie, dans la mesure où l’article 1733 du code civil pose une présomption de responsabilité sur le locataire à moins que celui-ci ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ce que les locataires n’ont pu démontrer.

Il conteste également que la demande d’indemnisation coure jusqu’au 31 mars 2022, date de leur départ en indiquant qu’un congé était effectif au 31 juillet 2021 mais que les locataires sont restés dans les lieux huit mois de plus.

M. [R] avance enfin que les locataires n’ont jamais engagé une action en justice visant à condamner leur bailleur à une remise en état des lieux loués alors qu’ils auraient pu user de la procédure en référé.

M. [X] et Mme [M] soutiennent que la mission de l’expert comprenait celle de donner au tribunal tous les éléments nécessaires pour apprécier les préjudices éventuellement subis par les locataires.

Ils font valoir que, malgré le protocole transactionnel conclu entre les parties et le jugement rendu le 5 octobre 2021,'M. [R] ne produit aucune pièce qui prouve qu’il a sollicité depuis des entreprises qualifiées en vue de faire réaliser des travaux afin de permettre une jouissance paisible et sécurisée des lieux loués.

Selon eux, ils ont subi, au regard de ces éléments, un préjudice de jouissance à compter du 1er février 2019. Ils ajoutent également avoir subi une surconsommation électrique en raison des problèmes d’isolation thermique. Ils indiquent n’avoir pu jouir que partiellement du logement. Ils considèrent qu’à compter de février 2019 et ce jusqu’à leur départ des lieux, le 31 mars 2022, ils auraient dû régler 50% du loyer. Ils évaluent ainsi le préjudice de jouissance qu’ils invoquent à la somme de 12.350 euros.

*

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. En outre le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, contrairement à ce qui est allégué par l’appelant, l’expert judiciaire M. [Y] [H] a respecté le principe contradictoire. Il a en effet transmis son projet de rapport le 11 mars 2022 laissant aux parties un délai d’un mois pour faire des observations. Aucun dire ne lui a été transmis.

En outre, alors qu’il avait notamment pour mission de «'donner au tribunal tous les éléments nécessaires pour apprécier les préjudices éventuellement subis par les locataires'», qu’il décrit les désordres et non-conformités affectant le logement et émet un avis sur les préjudices matériels subis par les locataires, l’expert judiciaire donne des informations à la juridiction, pouvant être discutées par les parties, permettant de statuer sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance.

Rien ne s’oppose à ce qu’il soit statué sur cette demande. Il est précisé que s’ils n’ont pas introduit une action en justice aux fins de voir remettre les lieux en l’état, les locataires ont sollicité à titre reconventionnel devant le juge des contentieux de la protection lors de l’audience ayant donné lieu au jugement du 5 octobre 2021 la réalisation de travaux des lieux loués.

M. [R] s’était engagé à effectuer les travaux de remise en étant du logement loué faisant suite à l’incendie dans un protocole d’accord conclu entre les parties le 22 juillet 2019. Le juge des contentieux de la protection dans sa décision mixte du 5 octobre 2021 dont il n’a pas été interjeté appel l’a d’ailleurs condamné à exécuter ces travaux sous astreinte. Il ne peut donc invoquer les dispositions de l’article 1733 du code civil qui pose une présomption de responsabilité sur le locataire en matière d’incendie de la chose louée.

Les intimés sont donc fondés à solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance à compter du mois de février 2019 au cours duquel l’incendie est survenu.

En outre la période concernée court jusqu’à leur départ des lieux loués le 31 mars 2022, sans que l’appelant puisse invoquer le congé qu’il a donné par le bailleur pour «'motifs sérieux et légitimes'» délivré le 18 décembre 2020 pour le 31 juillet 2021. Il était en effet fondé sur des motifs de violences et d’impossibilité de procéder aux travaux après incendie qui ont été expressément écartés par le juge des contentieux de la protection dans sa décision du 5 octobre 2021 qui l’a débouté de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail. Le caractère fondé des autres motifs invoqués dans ce congé (impayés à hauteur de 896,96 euros et absence d’attestation d’assurance) n’est pas davantage établi. Ces motifs n’ont pas été validés en justice alors qu’une demande de résiliation du bail a été ultérieurement examinée par le juge des contentieux de la protection. M. [R] a en outre été débouté de sa demande de paiement d’une facture de bois par un jugement du 16 novembre 2021.

Si des tensions importantes existaient entre les parties, il n’est pas établi que les locataires ont fait une obstruction à l’intervention des artisans mandatés par le bailleur pour effectuer les travaux de remise en état faisant suite à l’incendie. L’attestation de M. [I], un des artisans devant intervenir à ce titre, est insuffisante pour l’établir en raison de son manque de précision sur les faits dont il a été témoin et alors qu’elle n’est pas corroborée par d’autres éléments et que M. [R] ne justifie pas avoir fixé aux locataires une date précise pour faire intervenir les artisans mandatés dans la suite du protocole d’accord du 22 juillet 2019 et s’être ainsi effectivement heurté à une impossibilité d’accéder au logement.

Le rapport d’expertise judiciaire du 13 avril 2022 établi par M. [Y] [H] relève notamment que':

— Le clos et le couvert n’est pas assuré, en raison d’infiltrations depuis la couverture et des remontées capillaires dans les murs de façades,

— Le dispositif de retenue des personnes n’est pas assuré pour la porte-fenêtre de l’étage,

— L’état de conservation et d’entretien de la maison n’assure pas la santé et la sécurité des locataires avec la présence d’humidité et de moisissures, deux garde-corps non conformes, une vitre brisée menaçant de tomber, une installation électrique non conforme, un plancher provisoire non fixé dans le grenier, une douche fuyant de toute part,

— Les équipements de chauffage (plancher chauffant) et de production d’eau sont en bon usage de fonctionnement selon les dires des locataires, mais l’installation électrique doit être mise aux normes (principalement le tableau électrique et les raccordements situés dans le garage ainsi que le raccordement de la hotte de la cuisine),

— Le dispositif d’ouverture est adapté en raison de la présence de nombreuses fenêtres et de bouches d’aération,

— L’éclairage naturel est suffisant et la pièce principale comporte des ouvertures en nombre suffisant,

— L’ensemble des équipements du logement existe en nombre suffisant et en bon état de fonctionnement,

— Une absence de ventilation mécanique contrôlée dans les pièces humides,

— La pièce principale est d’une surface d’environ 70 m2 soit largement supérieure au minimum de 9m2. La hauteur sous plafond est règlementaire.

Et l’expert de conclure qu’en raison de l’absence de tous moyens de protection de la porte-fenêtre du grenier donnant sur le jardin côté sud, de la non-conformité du garde-corps de l’escalier ainsi que du branchement électrique de la hotte de la cuisine et du raccordement des alimentations électriques sur le tableau général situé dans le garage, de la présence de plusieurs infiltrations dont celles occasionnées par la douche, les désordres et non conformités constatés portent atteinte à la sécurité physique des locataires ainsi qu’à la salubrité de l’ouvrage, lequel ne peut être qualifié de conforme à l’usage d’habitation.

Il ajoute que le logement n’était pas en bon état d’usage compte tenu des fuites occasionnées par la douche, de l’encombrement du grenier par les effets personnels du bailleur rendant inenvisageable son utilisation par les locataires, le défaut d’isolation thermique et l’état sanitaire et de vétusté de la chambre et de la salle de bain à l’étage les rendant impropres à leur destination.

L’expert relève que les travaux de remise en état faisant suite à l’incendie de février 2019 n’ont pas été réalisés et ce en raison du climat extrêmement tendu entre les parties, que les infiltrations consécutives au défaut d’étanchéité de la douche relèvent de l’entretien à la charge du propriétaire et que le caractère décent du logement dépend en grande partie de la réparation de ces désordres et de leurs causes. Il ajoute que les travaux nécessaires à l’obtention d’un logement correctement isolé lui semblent indispensables, que la pose de garde-corps règlementaire est à prévoir sans délai. Il évalue le budget approximatif de mise en conformité à la somme de 52800 euros TTC.

M. [Y] [H] liste comme préjudices matériels subis par les locataires, l’impossibilité d’utiliser le grenier en tant que tel, la difficulté d’utiliser la chambre et la salle de bains de l’étage et la surconsommation de chauffage consécutive au défaut d’isolation thermique.

Au regard de ces éléments il est établi que M. [R] a manqué à son obligation de remettre au locataire un logement décent et en bon état d’usage et de réparation, ainsi qu’à celle d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat. En effet, le logement n’assurait pas aux locataires le clos et le couvert, présentait des traces d’humidité, des infiltrations dont celles occasionnées par la douche, des non conformités n’assurant pas la sécurité des locataires (deux garde-corps et installation électrique devant être mise aux normes) et un défaut d’isolation thermique participant de l’inconfort du logement.

Toutefois le préjudice matériel lié à la surconsommation d’électricité en raison des problèmes d’isolation thermique ne peut être évalué au regard des seules factures EDF produites en date des 10 mars 2020 et 24 mai 2020, en l’absence de termes de comparaison pour un logement équivalent isolé et/ou d’avis d’un sachant sur cette question.

Au regard de ces éléments le préjudice de jouissance subi par M. [X] et Mme [M] doit être évalué à 30% du montant du loyer sur la période comprise entre le 1er février 2019 et le 31 mars 2022, soit la somme de 7410 euros. Le jugement déféré sera donc infirmé sur le quantum alloué à ce titre.

Sur le préjudice moral :

M. [R] conteste la motivation du jugement de première instance en ce qu’il indique que «'M. [R] n’a cessé de multiplier les procédures à l’égard de ses locataires et de les dénigrer'». Il indique n’avoir engagé qu’une seule procédure à l’encontre de ses locataires, et ce à la suite de l’agression dont il fut la victime.

Il avance qu’il s’est vu contraint d’user de l’exécution forcée pour le règlement de loyers impayés.

Il considère que rien ne prouve que les problèmes de santé rencontrés par M. [X] soient liés au litige.

M. [X] et Mme [M] font valoir qu’ils ont subi un préjudice moral de la part de M. [R] en ce qu’il n’a pas satisfait à ses obligations en tant que bailleur et qu’il n’a cessé de multiplier les procédures à leur égard tout en les dénigrant. Ils indiquent que M. [R] persistait à dire qu’ils étaient responsables de l’incendie, alors que l’origine de celui-ci n’a pas été clairement déterminée, et que cette attitude a eu des répercussions sur eux et notamment sur M. [X] qui a rencontré des problèmes de santé.

Ils avancent que le fait, pour M. [R], de demander à ses locataires de lui verser un complément de loyer en espèces, ou encore, de proférer régulièrement des insultes à leur encontre, constitue des man’uvres mal intentionnées.

Ils considèrent que la multiplicité des procédures engagées par M. [R] relève du harcèlement.

*

Les insultes reprochées par les intimés à M. [R] ne sont pas suffisamment étayées par des éléments probants, le récépissé du dépôt de plainte de Mme [M] du 20 août 2019 et son audition étant insuffisant et n’étant pas corroboré par des témoignages précis et circonstanciés. En outre si la plainte de M. [R] à l’encontre de M. [X] a été classée sans suite, il résulte des pièces produites par M. [R], en particulier du procès-verbal d’investigation des gendarmes du 23 juillet 2019, qu’il existait à tout le moins entre eux un climat de tension très important alimenté de part et d’autre.

Il ne résulte pas de l’examen des pièces produites aux débats, un dénigrement fautif et anormal de M. [R] à l’encontre de M. [X] et Mme [M], ses courriers faisant état de ses griefs repris dans ses conclusions sans que le caractère fautif de ces propos qui expriment les termes du différend ne soit démontré.

M. [R] a déposé plainte deux fois contre M. [X] pour violences. Sur le plan civil, il a délivré un congé des lieux loués, et a introduit une procédure en résiliation de bail et expulsion en invoquant des motifs précis à l’encontre de ses locataires. Il a également sollicité le paiement de diverses sommes, dans le cadre d’un commandement du 23 janvier 2020, et d’une procédure d’injonction de payer qui a abouti au rejet de sa demande. L’existence de ces procédures dans un contexte de différend important avec ses locataires est insuffisante pour établir qu’il a commis une faute en les introduisant, quand bien même il a été débouté de ses demandes.

Les intimés qui sont indemnisés de leur préjudice de jouissance, ne démontrent pas l’existence d’un préjudice moral distinct en lien avec les manquements de l’appelant à ses obligations de bailleur.

Plus généralement les pièces produites par les parties traduisent une dégradation des relations entre elles à compter de l’année 2019, mais sont insuffisantes pour démontrer à l’encontre de M. [R] une faute engageant sa responsabilité en dehors des manquements à ses obligations de bailleur conduisant à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

Par conséquent il convient de débouter M. [X] et Mme [M] de leur demande d’indemnisation au titre d’un préjudice moral.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [R] aux dépens et au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R], qui succombe partiellement, sera condamné également aux dépens d’appel, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient de condamner M. [R] à payer à M. [X] et à Mme [M] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

M. [R] est en revanche débouté de sa demande formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a statué sur les demandes de préjudice de jouissance et de préjudice moral,

Statuant à nouveau sur les chefs de décision infirmés,

Condamne M. [N] [R] à payer à Mme [J] [M] et M. [F] [X] la somme de 7410 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Déboute Mme [J] [M] et M. [F] [X] de leur demande au titre du préjudice moral';

Confirme le jugement infirmé en ses autres dispositions';

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [R] aux dépens d’appel';

Condamne M. [N] [R] à payer à Mme [J] [M] et M. [F] [X] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [N] [R] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.