AB/ND

Numéro 25/3261

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 01/12/2025

Dossier : N° RG 24/00543 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IYTT

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par l’activité d’un expert en diagnostic, un commissaire aux comptes, un commissaire aux apports, un commissaire à la fusion ou un expert-comptable

Affaire :

S.A.R.L. AAC AGENCE ATLANTIC CONTROLE

C/

[J] [N], [H] [Y] épouse [N]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 01 Décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 06 Octobre 2025, devant :

M^me Anne BAUDIER, magistrat chargé du rapport,

assistée de M^me Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

M^me Anne BAUDIER, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me Anne BAUDIER, Conseillère

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.R.L. AAC ATLANTIC CONTROLE

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Magali ETCHEGARAY, avocat au barreau de Bayonne

INTIMES :

Monsieur [J] [N]

né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 9] (05)

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Madame [H] [Y]

née le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 10]

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentés par M^e Dominique DE GINESTET DE PUIVERT de la SELARL SELARL DE GINESTET DE PUIVERT, avocat au barreau de Dax

sur appel de la décision

en date du 10 JANVIER 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8]

RG : 24/543

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 1er décembre 2016, M. [O] a vendu à M. [N] et Mme [Y] épouse [N] un immeuble à usage d’habitation situé à [Localité 11] (40), au [Adresse 4]. Le diagnostic relatif à la présence de termites, établi par la société AAC Atlantic Contrôle le 1er juin 2016, a été annexé à l’acte de vente. Ce diagnostic concluait à l’absence de termites dans la maison et ses annexes.

Ayant constaté l’existence de désordres provoqués par les termites, les époux [N] ont sollicité du juge des référés une mesure d’expertise.

Par ordonnance de référé du 5 novembre 2019, il a été fait droit à cette demande et M. [I], expert désigné à cette fin, a déposé son rapport le 28 février 2022.

Par acte du 15 juillet 2022, les époux [N] ont assigné la SARL AAC-Atlantic Contrôle devant le tribunal judiciaire de Dax.

Par jugement avant-dire droit du 26 avril 2023, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et le renvoi du dossier devant le juge de la mise en état pour permettre à Maître De Ginestet, conseil des époux [N], d’établir un bordereau de communication de pièces conforme au corps de ses conclusions et de le signifier à la SARL AAC Atlantic Contrôle par acte de commissaire de justice.

Suivant jugement réputé contradictoire du 10 janvier 2024 (RG n°22/00782), le tribunal judiciaire de Dax a :

— condamné la SARL AAC Atlantic Contrôle à payer aux époux [N] la somme de 11.138,02 euros TTC indexée sur l’indice du coût de la construction à compter du 30 septembre 2021, au titre du traitement';

— condamné la SARL AAC Atlantic Contrôle à payer aux époux [N] la somme de 20.258,92 euros TTC indexée sur l’indice dû coût de la construction à compter du 4 octobre 2021, au titre des travaux réparatoires ;

— débouté les époux [N] de leur demande au titre du préjudice de jouissance ;

— condamné la SARL AAC Atlantic Contrôle à payer aux époux [N] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL AAC Atlantic Contrôle aux entiers dépens ;

— rappelé l’exécution provisoire de la présente décision.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

— qu’il résulte des conclusions de l’expert que des traces de la présence de termites, mais également d’autres insectes xylophages, étaient visibles au moment du diagnostic et n’ont pas été relevées par la SARL AAC Atlantic Contrôle.

— que la recherche de termites impose de détecter les traces de tous les insectes xylophages afin d’identifier celles imputables aux termites, de sorte que la SARL AAC Atlantic Contrôle, dans le cadre sa mission, aurait également dû relever la trace des autres insectes xylophages.

— que la SARL AAC Atlantic Contrôle a manqué à son obligation contractuelle de résultat à l’égard du propriétaire de la maison.

— que ce manquement à son obligation professionnelle est de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard des époux [N].

— que le coût du traitement curatif, à savoir 11.138,02 euros TTC, constitue un préjudice pour les époux [N], de sorte que la SARL AAC Atlantic Contrôle doit être condamnée à leur payer cette somme.

— que l’expert a indiqué la nécessité de procéder à des travaux afin de remédier aux désordres causés par les termites, à savoir 'les bois, (…) les encadrements des huisseries supérieures et inférieures de la façade Ouest', ce qui constitue un préjudice en lien direct avec la faute commise par la SARL AAC Atlantic Contrôle ; que ce coût évalué à la somme de 20.258,92 euros TTC doit également être mis à sa charge.

— qu’il n’est pas établi que la présence de termites a rendu l’immeuble inhabitable, en conséquence de quoi les époux [N] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice de jouissance en lien avec la faute commise par la SARL AAC Atlantic Contrôle et ils seront déboutés de ce chef de demande.

Par déclaration du 19 février 2024, la SARL AAC Atlantic Contrôle a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle :

— l’a condamnée à payer aux époux [N] la somme de 11.138,02 euros TTC indexée sur l’indice du coût de la construction à compter du 30 septembre 2021, au titre du traitement ;

— l’a condamnée à payer aux époux [N] la somme de 20.258,92 euros TTC indexée sur l’indice dû coût de la construction à compter du 4 octobre 2021, au titre des travaux réparatoires ;

— l’a condamné à payer aux époux [N] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 17 mai 2024 auxquelles il est expressément fait référence, la SARL AAC Atlantic Contrôle, appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 10 janvier 2024 par le Tribunal Judiciaire de Dax.

Et statuant à nouveau

— dire et juger que la SARL AAC Atlantic Contrôle n’a commis aucune faute dans le cadre de sa mission.

— rejeter l’ensemble des demandes de M. [N] et Mme [Y].

— condamner M. [N] et Mme [Y] à lui régler la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. [N] et Mme [Y] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de son appel, la SARL AAC Atlantic Contrôle fait valoir :

— qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir mentionné la présence (ancienne ou récente) de termites car lors du contrôle aussi bien visuel, qu’avec l’aide d’un poinçon, il n’est apparu aucun indice d’infestation.

— que les constatations réalisées datent de plusieurs mois après sa visite, de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée.

— que M. [N] et Mme [Y] n’ont produit aucune facture à l’appui de leurs demandes, mais seulement des devis, alors que du fait de la présence constatée de termites, des travaux de réparations ont probablement été effectués.

— que le pourcentage de participation des acquéreurs n’a absolument pas été pris en compte par le tribunal qui s’est contenté de reprendre le montant total du devis de remplacement des menuiseries, à savoir la somme de 20.258,92 euros TTC, et de la condamner à son entier paiement.

— que c’est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande de préjudice de jouissance dès lors que l’expert a conclu au terme de son rapport que s’agissant d’une résidence secondaire, les travaux sur le bien pourront être réalisés durant l’absence des propriétaires.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 5 juillet 2024, M. [N] et Mme [Y], intimés, demandent à la cour de :

— débouter la SARL AAC Atlantic Contrôle de son appel ;

— confirmer le jugement du 10 janvier 2024 ;

— condamner la SARL AAC Atlantic Contrôle au paiement d’une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure devant la Cour ;

— condamner la SARL AAC Atlantic Contrôle aux entiers dépens.

Au soutien de leurs conclusions, M. [N] et Mme [Y] font valoir :

— que l’expert a conclu que les indices de présence d’insectes xylophages et notamment de termites (traces dans les poteaux, dégradations dans les doublages et montants d’huisseries proches de la mezzanine) étaient tous existants et accessibles le jour du diagnostic réalisé par la SARL AAC Atlantic Contrôle, de sorte qu’ils devaient être obligatoirement signalés dans le rapport du Diagnostic Termites.

— que la SARL AAC Atlantic Contrôle a commis une faute constituée par le fait que ses investigations n’ont pas été suffisamment approfondies, de sorte que son diagnostic est erroné.

— que la SARL AAC Atlantic Contrôle a engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard.

— que l’expert retient le devis de la société ESBH qui prévoit un gommage sur tous les bois qui s’élève à la somme de 11.138,02 euros TTC au 30/09/2021.

— que le coût des travaux s’élève à la somme de 20.258,92 euros TTC selon devis de la société ACGD du 04/10/2021, annexé au rapport d’expertise.

— que le coût doit être totalement supporté par le diagnostiqueur défaillant.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025.

MOTIVATION':

Sur la responsabilité de la SARL AAC Atlantic Contrôle

C’est par des motifs justes et pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré que la SARL AAC Atlantic Contrôle avait manqué à son obligation contractuelle à l’égard du propriétaire de la maison et que ce manquement était de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. [N] et Mme [Y], dès lors que':

— la norme NF P03-201 de février 2016, applicable au rapport relatif à la présence de termites dans un bâtiment, prévoit notamment que le diagnostiqueur effectue un contrôle visuel minutieux et un sondage mécanique non destructif des boiseries visibles et accessibles, l’utilisation de poinçons ou de lames n’étant pas considérée comme destructif

— la SARL AAC Atlantic Contrôle, qui a été chargée d’établir un diagnostic relatif à la présence de termites, a conclu le 1er juin 2016 à l’absence d’indices de présence de ces insectes xylophages dans la maison et ses annexes, alors que la maison était vide et donc aisément accessibles

— l’expert judiciaire a constaté de «'fortes dégradations de champignons lignivores et termites dans les parties basses des poteaux de la façade Ouest, de profondes marques d’activité de termites dans les bois des huisseries et baies vitrées de la même façade et des orifices de capricornes dans le poteau de l’auvent de la terrasse et la panne de l’auvent du bâtiment annexe de la propriété'». Il a ajouté que «'si les dégradations de termites situées derrière les lambris qui fermaient les vitres supérieures de la façade Ouest de l’habitation pouvaient ne pas être décelables par le technicien de la SARL AAC Atlantic Contrôle, tous les autres indices (traces dans les poteaux, dégradations dans les doublages et montants d’huisseries proches de la mezzanine) étaient tous existants et accessibles le jour du diagnostic. Il a estimé que «'ces indices auraient dû être signalés dans le rapport de diagnostic, de même que les dégradations de pourriture molle dans les bas du poteau de l’auvent de la terrasse de l’habitation et de nombreuses marques, sans équivoque, des infestations de capricornes dans le même poteau et panne du bâtiment annexe'». Il a confirmé que «'toutes les marques d’infestation signalées comme n’ayant pas été inscrites dans le rapport du diagnostic étaient toutes apparentes et accessibles au technicien de la société le jour du diagnostic».

Les arguments développés en cause d’appel par la SARL AAC Atlantic Contrôle – qui n’avait pas constitué avocat en première instance – ne permettent pas de remettre en question la pertinence du rapport d’expertise judiciaire.

En effet, s’il n’est pas contestable que la validité du rapport du diagnostiqueur a une durée de six mois, il n’en demeure pas moins que la vente est intervenue dans ce délai.

La SARL AAC Atlantic Contrôle considère qu’il «'est possible de passer à côté d’une infestation'» compte tenu du risque important dans la région d’une remontée des termites, mais elle tempère en précisant qu’alors «'cela se voit rapidement'».

Elle affirme que, dans le cas présent, le premier signe n’est apparu que 17 mois après la vente et souligne le fait que l’expertise n’est intervenue que 4 ans après.

Or, il ressort clairement des pièces produites aux débats que M. [N] et Mme [Y] se sont aperçus, au cours de travaux de rénovation réalisés au mois de février 2017, soit deux mois à peine après l’achat de leur maison, de la présence d’insectes cryophages. Ils se sont alors adressés à l’agence Cryobois qui a procédé le 21 août 2017 à l’examen des bâtiments (investigation visuelle et sondage physique) et a indiqué dans son rapport «'l’infestation de termites est active, les dégâts sont importants au niveau du châssis des baies vitrées fixes, les bois sont fortement dégradés. On note également, après démontage d’une planche de recouvrement, que le poteau bois concerné a fait l’objet d’une reprise par le passé'».

Par ailleurs, si le rapport d’expertise a été déposé le 28 février 2022, l’accedit date du 10 juillet 2020.

Certes une partie des dégradations causées par les termites n’était pas visible du fait de la présence de lambris sur les huisseries, mais l’expert indique bien qu’il existait beaucoup d’autres indices de la présence de termites, que le diagnostiqueur aurait dû déceler.

En outre, contrairement à ce qu’elle affirme, la SARL AAC Atlantic Contrôle n’a rien spécifié dans l’item «'l’identification des ouvrages, parties d’ouvrage et éléments qui n’ont pas été examinés'» où elle a porté la mention «'néant'».

La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.

Sur les préjudices de M. [N] et Mme [Y]

Les investigations insuffisantes de la SARL AAC Atlantic Contrôle n’ont pas permis à M. [N] et Mme [Y] d’être informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble qu’ils ont acheté.

Or, cette infestation parasitaire leur impose de réaliser des travaux pour y remédier, comme le relève l’expert.

— Sur le coût du traitement curatif

La SARL AAC Atlantic Contrôle ne conteste pas le principe de l’indemnisation allouée par le tribunal judiciaire au titre du traitement curatif, mais seulement son montant, fixé sur la base du rapport d’expertise.

Elle reproche aux intimés de ne pas avoir produit de facture des travaux qu’ils ont certainement réalisés et de se contenter de solliciter le montant d’un devis à hauteur de 11.138,02 euros TTC relatif au traitement curatif contre les xylophages.

Or, il convient de rappeler que l’indemnisation du préjudice subi par la victime n’est pas subordonnée à la production de justificatifs de dépenses (Cass. ass. plén., 27 juin 2025, n°22-21.146).

Au cas d’espèce, l’expert a analysé les trois différents devis produits et en a conclu que celui de la société ESBH, qui prévoit un gommage sur tous les bois afin que ces derniers absorbent mieux les pulvérisations du produit de traitement, présentait le meilleur rapport qualité/prix par rapport à celui du devis de la société SAPA ne prévoyant des ponçages que sur les poteaux de l’auvent de l’habitation et la panne extérieure de la dépendance ou à celui de la société AFPAH ' sans référence d’engagement de qualité prestations de type CTBA A+ ou Qualibat ' ne visant ni le chiffrage de l’échafaudage ni celui du rebouchage des trous pourtant réalisés tous les 30 cm dans les bois et les murs. Il a donc parfaitement évalué l’indemnisation susceptible de réparer le dommage invoqué.

La décision entreprise sera également confirmée sur ce point.

— Sur le coût des travaux réparatoires

La victime d’un dommage a droit à la réparation intégrale de son préjudice, sans perte ni profit.

M. [N] et Mme [Y] sollicitent la confirmation de la décision du premier juge qui leur a accordé la somme de 20.258,92 euros TTC au titre des travaux réparatoires alors même que, comme le souligne à juste titre l’appelante, l’expert a précisé dans son rapport que «'si le remplacement des huisseries ouvrantes et fixes était nécessaire, la mise en 'uvre de nouvelles huisseries reste une amélioration apportée au bien de par la qualité des matériaux utilisés aujourd’hui (aluminium) et a estimé que M. [N] et Mme [Y] restaient redevables d’une participation à hauteur de 40'% environ sur les frais de remise en ordre des fermetures vitrées'».

Pour s’opposer au raisonnement de l’expert, les intimés affirment qu’au vu du diagnostic, ils pensaient avoir acheté une maison équipée d’huisseries dont le remplacement n’avait aucun caractère d’urgence et n’était, à ce stade, pas envisagé. Ils précisent n’avoir projeté que des travaux de peinture, de pose d’un plancher et d’aménagement de deux chambres, mais se trouver désormais confrontés à la nécessité de procéder au remplacement des huisseries afin d’assurer le clos de la maison. Ils considèrent que l’absence d’information sur l’état d’infestation de la maison ne leur a pas permis de négocier le prix d’achat, alors même que des travaux devaient être réalisés. Ils affirment en outre, sans même tenter de le démontrer, que le remplacement des huisseries à l’identique (en bois) est plus onéreux.

Or la cour ne peut que relever, à l’instar de l’expert, que M. [N] et Mme [Y] disposeront, à l’issue des travaux, d’huisseries en aluminium (matériau imputrescible) équipées de verre en double vitrage (solution plus performante en termes d’isolation que le simple vitrage antérieurement installé), ce qui constitue une amélioration certaine de leur habitat.

Ainsi donc, à la lumière de l’ensemble de ces éléments, il convient d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle n’a pas retenu, comme l’avait préconisé à juste titre l’expert, une prise en charge de 40'% par M. [N] et Mme [Y] du coût des huisseries extérieures

D’après le devis ACGD du 4 octobre 2021, ce coût s’élève à la somme de 2.704,20 euros (3 trapèzes) + 2.365 euros (coulissants) + 1.554 euros (volets roulants) soit 6.623,20 euros, le reste du devis concernant la démolition, la réfection de l’ossature, arbalétrier, l’habillage des volets roulants, le chargement et l’évacuation des gravats pour un montant de 11.575 euros.

La SARL AAC Atlantic Contrôle sera par conséquent condamnée à payer à M. [N] et Mme [Y] la somme de 11.575 euros + 60'% de 6.623,20 euros = 15.548,92 euros au titre des travaux réparatoires.

Sur les frais du procès

La SARL AAC Atlantic Contrôle, qui succombe en grande partie en son recours, sera tenue aux dépens de première instance et d’appel et déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [N] et Mme [Y] les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager pour la présente instance, si bien que la SARL AAC Atlantic Contrôle sera condamnée à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort,

Infirme le jugement seulement en ce qu’il a condamné la SARL AAC Atlantic Contrôle à payer à M. [N] et Mme [Y] la somme de 20.258,92 euros TTC indexée sur l’indice du coût de la construction à compter du 4 octobre 2021 au titre des travaux réparatoires,

Et statuant à nouveau sur ce chef,

Condamne la SARL AAC Atlantic Contrôle à payer à M. [N] et Mme [Y] la somme de quinze mille cinq cent quarante-huit euros et quatre-vingt-douze cents TTC (15.548,92 €) indexée sur l’indice du coût de la construction à compter du 4 octobre 2021 au titre des travaux réparatoires,

Confirme le jugement pour le surplus,

Et y ajoutant,

Condamne la SARL AAC Atlantic Contrôle aux dépens d’appel,

La condamne à payer à M. [N] et Mme [Y] la somme de trois mille euros (3.000 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La déboute de sa demande formulée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,