ARRET N° 15

N° RG 24/00420 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7JS

[F]

[T]

[S]

C/

S.C.I. ZINGAO

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 13 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00420 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7JS

Décision déférée à la Cour : jugement du 26 janvier 2024 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAINTES.

APPELANTS :

Monsieur [N] [F]

né le 05 Novembre 1970 à [Localité 8] (16)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [C] [T] épouse [S]

née le 17 Novembre 1972 à [Localité 8] (16)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [J] [S]

né le 29 Mai 1972 à [Localité 8] (16)

[Adresse 2]

[Localité 3]

ayant tous les trois pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant M^e François HERMET-LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.C.I. ZINGAO

[Adresse 5]

[Localité 7]

ayant pour avocat M^e Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ :

La Sci Zingao, qui a pour associés [O] [W], [R] [W] née [K] son épouse et [I] [W], leur fille, et dont le père et la fille sont cogérants, est propriétaire d’une villa située [Adresse 5] à [Localité 7], en Charente-Maritime, qu’elle loue en locations saisonnières.

Elle a confié le 6 avril 2021 un mandat non exclusif de vendre ce bien moyennant un prix de 620.000€ à la SARL ParAgence, laquelle a apposé sur la clôture de la propriété une pancarte ' à vendre’ avec ses coordonnées.

Avisés qu’une maison avec vue sur la mer telle qu’ils en recherchaient une était en vente par des amis qui l’avaient louée quelques jours pour un événement familial, les époux [J] [S] et [C] [T] et Monsieur [N] [F] sont venus la voir puis l’ont louée pour quelques jours à la fin du mois de mai 2021 après s’être renseignés auprès de l’agence; ils y ont rencontré le 29 mai 2021 madame [R] [W], qui s’y était déplacée afin de percevoir le prix de la location, et ils l’ont informée qu’ils s’en portaient acquéreurs au prix annoncé de 620.000€.

Ils confirmaient le 31 mai par un mail à l’agence leur acceptation de l’offre de vente, les époux [S] en leur nom personnel et M. [F] pour le compte d’une société en formation.

L’agence ParAgence recevait le 4 juin 2021 du notaire des acquéreurs les documents et renseignements nécessaires pour les identifier, et elle établissait le jour-même un compromis qu’elle transmettait aux parties en indiquant faire procéder le lundi suivant aux diagnostics.

Trois jours plus tard, le 7 juin 2021, l’agence informait les époux [S] et M. [F] que la Sci Zingao ne vendait plus son bien.

Après avoir fait vainement délivrer à la Sci Zingao et à ses associés une sommation de signer le compromis, [J] [S], [C] [T] épouse [S] et [N] [F] ont fait assigner la Sci Zingao et l’agence ParAgence par acte du 5 juillet 2021 devant le juge des référés pour les voir condamner sous astreinte à leur communiquer une copie du mandat les liant.

Ils ont quelques jours plus tard, par acte du 11 juillet 2021, assigné la Sci Zingao devant le tribunal judiciaire de La Rochelle, à titre principal pour l’entendre condamner sous astreinte à réaliser dans les quatre mois la vente devant le notaire que la juridiction désignerait à cet effet, le jugement valant vente si l’acte n’était pas dressé à l’expiration de ce délai, sollicitant à titre subsidiaire s’il était considéré qu’il n’y a pas vente une somme de 120.000€ de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et financier, outre en toute hypothèse condamnation aux dépens et à une indemnité pour frais irrépétibles.

La Sci Zingao a conclu au rejet de cette action et réclamé une indemnité de procédure.

Par arrêt du 5 juillet 2022, la cour de céans, infirmant l’ordonnance du juge des référés qui avait rejeté cette demande, a ordonné sous astreinte à la Sci Zingao et à la société ParAgence de remettre la copie certifiée conforme du mandat n°1308 conclu entre elles.

Par jugement du 26 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Saintes a

* débouté les consorts [F]/[S] de leur demande tendant à la réalisation forcée de la vente

* débouté les consorts [F]/[S] de leur demande de dommages et intérêts

* condamné les consorts [F]/[S] aux dépens

* condamné les consorts [F]/[S] à payer 3.000€ à la SCI Zingao en application de l’article 700 du code de procédure civile

* dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, les premiers juges ont retenu, en substance,

— que si la vente est un contrat consensuel, l’offre d’achat ou de vente doit être suffisamment précise et fixer les éléments essentiels du contrat projeté

— que l’apposition d’une pancarte 'à vendre’ sur la clôture de la maison ne constituait qu’une invitation à entrer en pourparlers

— que le mandat donné à un agent immobilier, régi par les dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970, est un mandat d’entremise qui ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause l’y autorise expressément

— que la clause du mandat donnant mandat à l’agent immobilier d’établir des actes et de recueillir la signature des acheteurs ne lui donnait pas le pouvoir de représenter le vendeur, la Sci Zingao, à la vente de son bien

— que le mandat était ainsi un mandat d’entremise

— que sa clause selon laquelle le mandant s’obligeait à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire n’était susceptible de trouver effet qu’entre le mandant et le mandataire, et que la violation de cette obligation n’était pas sanctionnée par la vente forcée du bien au profit de l’acquéreur trouvé par le mandataire mais par des dommages et intérêts ; que stipulée dans l’intérêt exclusif du mandataire, elle ne constituait pas une stipulation pour autrui et n’emportait aucune attribution d’un droit pour l’acquéreur potentiel

— que la Sci Zingao pouvait refuser un acquéreur que lui présentait son mandataire, sauf pour celui-ci à revendiquer la clause pénale ou à engager sa responsabilité

— que Mme [W], revenue dans la soirée du jour où elle avait rencontré les époux [S] et M. [F] leur dire qu’elle ne disposait pas du pouvoir de formuler seule une telle acceptation, n’avait pas engagé la Sci Zingao, pas plus que par son sms du 1er juin

— que la Sci Zingao n’avait pas signé le compromis préparé le 4 juin 2021 par l’agence

— qu’il ressortait de ces éléments que l’offre d’achat présentée par les consorts [S]-[F] n’avait pas rencontré l’acceptation de la Sci, qui n’était pas tenue de l’accepter

— qu’aucun contrat de vente ne s’était formé dans ces conditions

— que les circonstances dans lesquelles les consorts [S]/[F] avaient été avisés une semaine après leur offre d’achat que la Sci Zingao renonçait à la vente ne caractérisaient de sa part aucune faute, et qu’il n’était au surplus justifié d’aucun préjudice matériel ni moral, de sorte que la demande subsidiaire de dommages et intérêts devait également être rejetée.

M. [N] [F], Mme [C] [T] épouse [S] et M. [J] [S] ont relevé appel le 20 février 2024.

Par ordonnance du 11 juillet 2024, le conseiller de la mise en état a donné acte à la Sci Zingao de ce qu’elle déclarait se désister de l’incident à fin de radiation pour défaut d’exécution dont elle l’avait saisi le 23 mai 2024.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique

* le 17 mai 2024 par les consorts [F]/[S]

* le 19 août 2024 par la Sci Zingao.

Les consorts [F]/[S] demandent à la cour

— de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Vu les articles 1102, 1112, 1116, 1172, 1240 et suivants, 1583 et suivants, 1589 du code civil

statuant à nouveau :

— de juger que l’offre de vente de la Sci Zingao telle qu’affichée en agence et sur la propriété par diverses annonces, a été dûment acceptée les 29 mai, 31 mai et 1er juin 2021 et portée à la connaissance de l’offrant, la Sci Zingao, et qu’ainsi, un accord est intervenu sur la chose et sur le prix, portant sur la vente d’un bien immobilier sis [Adresse 5], cadastré section AK n°[Cadastre 1] et ce, moyennant un prix à régler par l’acquéreur de 620.000€

— d’ordonner sous astreinte de 600€ par jour de retard passé le délai d’un mois après signification de la décision à intervenir, à la Sci Zingao de réaliser la vente devant tel notaire désigné par le tribunal

— passé le délai de quatre mois et en cas de procès-verbal de carence des vendeurs dûment convoqués par le notaire désigné pour réaliser la vente, et sur justification de la consignation du prix entre les mains dudit notaire, valant offre réelle de paiement, de dire et juger que la présent jugement vaudra vente et titre au profit des requérants, lesquels acquièrent le bien en indivision à concurrence de 50% aux époux [S] et 50% pour Monsieur [F]

subsidiairement, et pour le cas où la cour considérerait qu’il n’y a pas vente,

Sur les demandes où le tribunal a purement et simplement omis de statuer,

— de constater à tout le moins que la société Zingao a manqué à l’ensemble de ses obligations précontractuelles d’information et de maintien de son offre dans un délai raisonnable

— de dire qu’elle a révoqué abusivement ladite offre

— de la condamner à payer aux demandeurs, pris indivisément, à la somme de 120.000€ en réparation du préjudice subi par ces derniers tant moral que financier

— de condamner la Sci Zingao au paiement de la somme de 10.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— d’infirmer la condamnation prononcée à tort à ce titre en première instance à ce titre au profit de la Sci Zingao

— de rejeter toutes les demandes de la Sci Zingao

— de la condamner également aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les appelants rappellent les règles du consensualisme régissant la vente, y compris d’un bien immobilier, et la formation du contrat par l’acceptation de l’offre, après laquelle le vendeur ne peut plus refuser de vendre.

Ils soutiennent que si, selon la jurisprudence la plus récente, le mandat de vente n’a pas la nature d’une véritable offre de vente obligeant le vendeur à réaliser la vente, il n’en constitue pas moins un fait qu’un tiers peut invoquer, or le mandat qui a fini par être produit en exécution de l’arrêt contient une obligation pour le mandant de maintenir pendant trois mois la mission donnée à son mandataire, ce qui implique qu’ils peuvent faire valoir sans attenter à l’effet relatif des contrats que la venderesse ne pouvait retirer le bien de la vente avant l’expiration de ce délai.

Ils affirment qu’au demeurant, le mandat n’était pas qu’un simple mandat d’entremise puisque sa clause par laquelle le mandant s’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du présent mandat implique que le mandataire n’avait pas seulement une mission de recherche mais aussi pouvoir d’établir des avant-contrats que le mandant s’obligeait à ratifier.

Ils font valoir qu’en tant que tiers, il leur est impossible de vérifier l’affirmation de la Sci Zingao selon laquelle elle n’a pas accepté la vente par une décision en assemblée générale, laquelle peut n’être pas publiée.

Ils soutiennent qu’en la personne de son représentant apparent habile à percevoir ses loyers, madame [R] [W], la Sci Zingao a elle-même directement destiné cette offre de vente à ses locataires pendant la durée de la location en mai 2021, et confirmé son acceptation par sms le 1er juin.

Ils récusent le moyen de l’intimée selon lequel ils auraient fait une nouvelle offre qui aurait déchargé la Sci de l’acceptation de la première en formalisant leur acceptation par leur sommation du 9 juin 2021 visant les conditions suspensives de financement, en indiquant que cette condition suspensive s’impose de par la loi, en l’occurrence l’article L.313-42 du code de la consommation, et que même s’ils ne voient aucun inconvénient à y renoncer, l’acheteur ne peut renoncer par anticipation au bénéfice de cette clause. Ils ajoutent que la novation ne se présume pas, et qu’il ne s’agissait pas d’une nouvelle offre.

Ils assurent que la vente est parfaite puisque l’offre de vendre a été acceptée.

Ils soutiennent que la clause des statuts selon laquelle les gérants n’ont pas le pouvoir de vendre le bien sans décision d’assemblée générale n’est pas opposable aux tiers qu’ils sont à ces statuts.

Ils considèrent que l’obligation prévue au mandat conclu par la Sci avec l’agence immobilière de ratifier la vente avec l’acquéreur qu’elle leur présentait constitue une véritable stipulation pour autrui au sens de l’article 1205 du code civil avec tous les effets qui s’y attachent, et qui a fait naître un droit direct à leur profit.

À titre subsidiaire, si la cour considérait que la vente n’est pas faite, ils réclament à la Sci Zingao des dommages et intérêts en réparation du préjudice que leur a causé sa rupture abusive des pourparlers, en arguant de la soudaineté du refus de vendre, de la rupture du mandat avec l’agence avant son terme de trois mois, et de la mauvaise foi de l’intimée; du manquement à ses obligations précontractuelles d’information. Ils affirment subir un préjudice important car ils avaient mis en oeuvre tous les moyens de rendre indisponible la somme de 620.000€. Ils affirment que le premier juge a omis de statuer de ce chef.

La Sci Zingao demande à la cour

— de débouter M. [N] [F], Mme [C] [T] épouse [S] et M. [J] [S] de toutes leurs demandes

— de confirmer le jugement déféré

Y ajoutant :

— de condamner in solidum M. [N] [F], Mme [C] [T] épouse [S] et M. [J] [S] à payer à la Sci Zingao la somme supplémentaire de 5.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile

— de les condamner in solidum aux dépens d’appel.

Elle conteste qu’une vente ait été nouée.

Elle affirme que le mandat donné à ParAgence n’était qu’un simple mandat d’entremise ne permettant pas à celle-ci de l’engager pour la vente, et en réponse aux affirmations adverses, elle conteste que le mandat ait contenu comme prétendu par les appelants une clause autorisant le mandataire à conclure la vente au nom du mandant, en faisant valoir que les appelants le prétendent en dénaturant les termes du mandat, et en rappelant l’exigence d’un mandat exprès posée par l’article 1988, alinéa 2 du code civil.

Elle conteste que la clause par laquelle elle s’engageait à ratifier la vente ait les effets d’une stipulation pour autrui dont les appelants pourraient se prévaloir.

Elle indique que l’agence ne leur a pas présenté les consorts [S]-[F].

Elle soutient que l’agence a établi un compromis sous la pression de M.[F], qui est notaire de profession et ce, alors même qu’elle n’était pas intervenue entre les parties, qu’aucun des constats usuels n’avait été établi et qu’elle n’avait pas recueilli l’accord de la propriétaire.

Elle affirme que c’est avec la même insistance que les appelants avaient cherché à arracher un accord de cession à madame [R] [W], qui n’avait aucune qualité pour engager la Sci.

Elle récuse tout mandat apparent, en faisant valoir que M. [N] [F] connaît en sa qualité de notaire les règles de capacité et de représentation d’une société, et en se prévalant des propres témoignage produits par les appelants dont il ressort selon elle que Mme [W] s’était gardée de toute acceptation, réservant au contraire expressément l’accord des autres associés.

Elle dénie en tout état de cause aux quelques messages échangés la portée d’une acceptation de l’offre d’achat transmise.

Elle fait valoir qu’aucun des co-gérants de la société n’a signé de compromis, ni l’un quelconque de ses associés.

Elle argue de ses statuts qui requièrent l’accord de l’assemblée générale pour céder un bien, en convenant qu’ils ne sont certes pas opposables aux tiers mais en faisant valoir qu’un notaire n’ignore pas qu’une société civile immobilière ne peut pas vendre son unique bien immobilier sans recourir à une assemblée générale.

Contestant que le tribunal ait omis de statuer de ce chef, elle sollicite la confirmation du rejet de la demande subsidiaire de dommages et intérêts en faisant valoir que l’article 1112 du code civil pose la liberté de rompre les négociations sous réserve de satisfaire aux exigences de la bonne foi et en indiquant qu’elle est de bonne foi, exposant avoir d’abord cru nécessaire de vendre son immeuble car la crise sanitaire l’avait privée des loyers nécessaires pour faire face à ses obligations, mais avoir pu éviter de s’en séparer grâce à un prêt, converti en augmentation de capital, accordé par le fils et frère des gérants.

Elle indique que ce sont les appelants qui ont exercé une insistance considérable.

Elle réfute toute brutalité dans son refus de vendre.

Elle récuse pareillement toute responsabilité dans ce que les appelants qualifient de rupture de la négociation précontractuelle.

L’ordonnance de clôture est en date du 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

* sur la demande principale en constat de la perfection de la vente

Aucun compromis ni accord de vente du bien immobilier litigieux n’a été signé entre la Sci Zingao et les consorts [S]/[F].

Ceux-ci demandent néanmoins à la cour d’ordonner la réalisation forcée de la vente en soutenant qu’un accord serait intervenu sur la chose et sur le prix, parce que la Sci Zingao serait tenue de ratifier les actes résultant de l’acceptation de l’offre qu’elle avait émise par l’intermédiaire de son mandataire l’agence immobilière ParAgence, et/ou parce que leur offre aurait été acceptée par une personne en qui ils voyaient légitimement son mandataire apparent.

¿ en vertu du mandat détenu par l’agence immobilière

Il résulte des articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, qui sont d’ordre public, que la preuve de l’existence et de l’étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit (Cass. Civ. 1° 20.12.2000 B I n°339).

Le mandat, même exclusif donné à un agent immobilier, régi par les dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970, lui confère seulement une mission d’entremise, consistant en la recherche de clients et la négociation, ou l’une de ces deux missions, et n’a pas pour effet de le substituer à son mandant ni donc de l’engager pour la réalisation de l’opération envisagée, à moins qu’une clause spéciale ne l’y autorise expressément pour une opération déterminée dans les termes de l’article 72, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972 (Cass civ. 1° 14.12.2004 P n°03-10528 ou 27.06.2006 P n°04-2069).

Une stipulation pour autrui telle que subsidiairement invoquée par les appelants ne peut tenir lieu de la clause spéciale requise, et il n’en existe au demeurant aucune en l’espèce.

C’est pertinemment que les premiers juges ont dit que le mandat donné par la société Zingao à la société ParAgence ne donnait pas à celle-ci le pouvoir de la représenter pour conclure la vente.

Ce mandat, non exclusif, ne contient en effet aucune clause spéciale par laquelle la Sci Zingao aurait donné pouvoir à l’agent immobilier de la représenter pour conclure la vente.

Ne constitue nullement une clause spéciale la mention du mandat que les appelants présentent comme telle, selon laquelle 'le mandant s’oblige à ratifier la vente… avec l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse, le mandant devra indemniser le mandataire du préjudice subi.'.

Cette stipulation s’analyse comme une clause pénale régissant les rapports entre le mandant et le mandataire pour le cas où, bien que le mandataire ait rempli sa mission de trouver un acquéreur au prix du mandat, le mandataire se refuserait, comme il en a le droit, à signer la vente, et donc à permettre à son mandataire d’être rémunéré (cf Cass. 3° civ. 12.04.2018 P n°17-14341), et les consorts [S]/[F] ne sont pas fondés à en arguer pour prétendre contraindre la Sci Zingao à signer la vente.

La société ParAgence n’avait aucun pouvoir de conclure la vente au nom de la propriétaire, et le compromis qu’elle a préparé prévoyait la signature des parties, dont la Sci Zingao pour le vendeur, sans aucune mention d’un pouvoir donné à l’agence pour la représenter à l’acte et le signer pour elle (cf pièce n°5 et n°8 de l’intimée).

La Sci Zingao n’a pas signé ce compromis, et la vente ne s’est pas nouée.

Il est sans incidence sur ce constat qu’elle n’ait pu dénoncer qu’à l’issue d’un délai de trois mois le mandat qu’elle avait donné à l’agence pour douze mois, cette stipulation régissant entre les parties au mandat sa durée et les conditions de sa révocation, sans créer aucune obligation d’accepter une offre d’achat au mandant ni aucun droit à l’auteur de l’offre.

¿ en vertu d’un prétendu mandat apparent de Mme [W] pour conclure la vente

Le mandant peut être engagé sur le fondement d’un mandat apparent si la croyance du tiers à l’étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, cette croyance supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier ses pouvoirs

Les appelants ne rapportent la preuve d’aucune circonstance ayant pu les autoriser à croire au pouvoir de conclure la vente de Mme [R] [W].

Ils l’avaient rencontrée sur place parce qu’elle y était venue encaisser le prix de leur location de la maison pour quelques jours, ce qui n’est pas un élément accréditant en soi la qualité de mandataire du propriétaire pour traiter la vente de son bien.

Ils savaient alors que la maison appartenait à une société civile immobilière, ayant, selon l’attestation qu’ils produisent sous pièce n°5 bis -laquelle fait expressément référence à une Sci familiale- mis à profit les cinq semaines écoulées depuis le 24 avril 2021 où ils étaient venus voir le bien dont un ami leur avait signalé la mise en vente, pour s’assurer de la totale faisabilité du projet, ce qui impliquait le recensement d’informations sur le bien, particulièrement pour M. [F], notaire qui se portait personnellement acquéreur et qui était désigné dans le courriel d’offre d’achat adressé par Madame [S] à l’agence comme le notaire des acquéreurs.

Aucun des éléments mis en avant par les appelants n’est de nature à avoir accrédité une croyance que Madame [R] [W], associée non dirigeante de la Sci Zingao, aurait été mandatée par celle-ci pour vendre la maison.

Et à l’inverse, il ressort des témoignages circonstanciés qu’ils produisent sous pièces n°5 et 5 bis que Mme [W] a clairement manifesté ne pouvoir donner elle-même une réponse à l’offre d’achat formulée le 29 mai 2021 lorsqu’elle était venue encaisser le prix de la location,

— [H] [L], venu ce samedi 29 mai 2021 à la villa pour fêter l’anniversaire de [J] [S], et qui a assisté à la discussion entre Mme [W] et les consorts [S]/[F], indiquant avoir 'très bien entendu que la propriétaire acceptait de vendre sous réserve de l’accord de son mari et de ses enfants, avec lesquels elle devait déjeuner au restaurant le lendemain à l’occasion de la fête des mères'

— et [B] [Z], qui avait loué la maison fin avril et avait signalé qu’elle était à vendre aux consorts [S]/[F] en les conviant à venir la voir, ce qu’ils avaient aussitôt fait, rapportant que lors du rendez-vous du 29 mai à la villa, '..Mme [W] a accepté avec joie cette heureuse nouvelle, se réservant toutefois d’avoir l’accord des autres acteurs de la Sci propriétaire de l’immeuble (mari et fille)'.

Au demeurant, les appelants écrivent eux-mêmes dans leurs conclusions que Madame [W], quand ils lui indiquèrent sur place leur volonté d’acquérir le bien en acceptant l’offre de vente diffusée par l’agence, leur avait répondu 'qu’elle transmettait le soir même à son mari et qu’il fallait de toute manière passer par l’agence', ce qui n’exprimait ainsi aucune acceptation, pas plus que l’émission ultérieure par Mme [W] d’un sms (leur pièce n°7) dont ils dénaturent la teneur et la portée en le présentant comme confirmant l’acceptation et renvoyant à formaliser devant l’agence alors qu’elle y écrivait simplement sans aucune explicitation 'Ok [J]… j’ai de bonnes nouvelles !! L’agence va vous appeler'.

Aucune vente n’a ainsi été nouée avec un mandataire apparent de la Sci Zingao.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [S]/[F] de leur demandes tendant à la réalisation forcée de la vente.

* sur les demandes indemnitaires subsidiaires

Les appelants ne sont pas fondés à soutenir que le tribunal aurait omis de statuer sur leur demande subsidiaire de dommages et intérêts, alors qu’il les en déboute expressément dans le dispositif de son jugement après avoir retenu dans les motifs qu’ils ne prouvaient ni l’existence d’une faute de la Sci Zingao ni celle du préjudice tant moral que financier allégué.

Ces chefs de décision sont pertinents ; ils ne sont pas réfutés en cause d’appel.

Les consorts [S]/[F] ne sont pas fondés à arguer d’une rupture abusive des pourparlers.

Il n’est pas démontré de pourparlers entre eux et la Sci Zingao, et leur prétention principale, par laquelle ils soutiennent que la vente serait parfaite parce qu’ils auraient accepté l’offre de vente émise par l’agence immobilière, réfute l’existence de pourparlers, pour prôner le constat d’une rencontre des volontés qui se serait faite instantanément par leur acceptation pure et simple des termes de l’offre.

Les appelants ne sont pas plus fondés à arguer d’un manquement de la Sci Zingao à des obligations précontractuelles d’information et de maintien de son offre dans un délai raisonnable.

Le mandat non exclusif qu’elle avait donné à l’agence ParAgence étant un mandat d’entremise, elle pouvait sans faute refuser de s’engager envers un acquéreur présenté par l’agence (cf Cass. 3° civ. 14.04.2018 P n°17-14341) sans qu’il s’agisse de sa part d’une 'brutale rétractation', comme le soutiennent les appelants.

Les conditions dans lesquelles la Sci Zingao a refusé de s’engager sont exemptes de caractère fautif et a fortiori abusif.

Elle justifie de l’absence de légèreté de son refus, et de sa bonne foi, en établissant qu’elle s’était résolue à mettre en vente son bien par nécessité financière, parce que la crise sanitaire de 2020/2021 avait entravé les locations saisonnières dont le prix lui était nécessaire pour rembourser l’emprunt contracté à la Caisse d’Épargne afin de financer l’achat de la villa, mais qu’une solution familiale venait de permettre d’éviter cette vente, un autre enfant [W] ayant apporté à la société, par souscription d’une augmentation de capital avec prime d’émission, les fonds permettant de solder en partie le crédit immobilier (cf pièce n°3).

Elle a fait preuve d’une grande diligence pour aviser les consorts [S]/[F] qu’elle ne donnerait pas suite à leur offre, puisque sa mandataire l’agence ParAgence les en a avisés dès le 7 juin 2021 (cf pièce n°10 des appelants).

La forme prise par cette information ne revêtait aucun caractère fautif.

Les griefs de mauvaise foi et de brutalité articulés par les appelants à l’appui de leur demande indemnitaire subsidiaire ne sont pas fondés.

Le manquement à ses engagements contractuels envers l’agence immobilière qu’ils imputent à l’intimée Zingao et dont ils prétendent se prévaloir sur un fondement délictuel au motif qu’il leur aurait causé préjudice n’est pas plus démontré, la Sci Zingao restant en droit de ne pas conclure la vente sauf à dédommager éventuellement l’agence -dont il n’est ni démontré, ni soutenu qu’elle lui ait reproché et réclamé quoi que ce soit.

Outre que le refus de la Sci Zingao de donner suite à leur offre n’a pas revêtu de caractère fautif, les appelants ne rapportent pas autrement que par pure affirmation la preuve d’un préjudice qu’ils en auraient subi, qu’il soit financier ou matériel alors qu’ils ne prouvent ni ne soutiennent avoir déjà commencé à prendre des engagements ou des dispositions induites par la perspective de l’achat du bien, ou d’un préjudice moral, n’ayant pu investir en quelques jours d’une valeur sentimentale la maison convoitée.

Quant aux griefs formulés par les appelants contre l’agence immobilière de déloyauté, servilité, motivation spéculative, ils sont gratuits puisque celle-ci n’est pas dans la cause.

Le jugement déféré sera ainsi également confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

* sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés et seront confirmés.

Les appelants succombent en leur recours et supporteront les dépens d’appel.

Ils verseront à l’intimée une indemnité de procédure au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

CONFIRME le jugement entrepris

ajoutant :

REJETTE toutes demandes autres ou contraires

CONDAMNE in solidum [J] [S], [C] [T] épouse [S] et [N] [F] aux dépens d’appel

LES CONDAMNE in solidum à payer 5.000€ à la Sci Zingao au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,