FMD/ND

Numéro 26/1105

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRET DU 16/04/2026

Dossier : N° RG 24/02497 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I6I6

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

Affaire :

[S] [Z]

C/

[U] [Q]

S.A.R.L. [1]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 16 Avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 09 Décembre 2025, devant :

M^me France-Marie DELCOURT, magistrat chargé du rapport,

assistée de M^me Hélène BRUNET, Greffier présent à l’appel des causes,

Mme France-Marie DELCOURT, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de M. Patrick CASTAGNE et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Anne BAUDIER, Conseillère

Le Ministère Public a été avisé de l’audience et a fait connaître son avis

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [S] [Z]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 1] (64)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Myriam KERNEIS, avocat au barreau de Dax

INTIMES :

Maître [U] [Q]

Notaire associée

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.A.R.L. [1]

Notaires associés

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentées par M^e François PIAULT, avocat au barreau de Pau

Assistées de la SCP KUHN, avocat au barreau de Paris

sur appel de la décision

en date du 03 JUILLET 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE DAX

RG : 22/852

EXPOSE DU LITIGE

Selon compromis de vente du 16 mai 2017, M. [S] [Z] a acquis de Mme [B] [L], sous forme de viager, une ferme à usage d’habitation située [Adresse 3] (Landes), moyennant le versement d’un prix de 104 000 €, soit 30 000 € comptant et une rente annuelle viagère de 13 776 €.

Aux termes de ce compromis, il a été convenu que les héritiers de Mme [L] disposeraient d’un délai de trois mois à compter de son décès pour libérer les lieux et qu’ils seraient redevables, passé ce délai, d’une indemnité de 100 € par jour de retard.

Cette vente a été réitérée par acte authentique reçu le 27 juillet 2017 par Maître [U] [Q], notaire associée de la SARL [1], notaires associés.

La clause ci-dessus n’a pas été reproduite dans l’acte authentique.

Mme [B] [L] est décédée le [Date décès 1] 2021.

Par acte d’huissier de justice du 7 octobre 2021, M. [Z] a fait sommation à Maître [Q] d’avoir à lui restituer les clés de l’immeuble susvisé, à laquelle elle a répondu demeurer dans l’attente de l’accord des héritiers pour cette remise.

M. [Z] a récupéré les clés du bien le 15 février 2022.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 avril 2022, M. [Z] a, par l’intermédiaire de son conseil, sollicité de Maître [Q] l’indemnisation de son préjudice lié à l’immobilisation du bien pour la somme de 17 700 €, outre le paiement du coût d’un traitement contre les termites et les rats du fait de l’inoccupation des lieux pendant de nombreux mois, soit les sommes respectives de 6 776,88 € et de 363 €.

Par acte du 5 août 2022, M. [Z] a fait assigner Maître [Q] et la SARL [1], notaires associés devant le tribunal judiciaire de Dax sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aux fins notamment d’obtenir leur condamnation à la réparation de son préjudice.

Par jugement contradictoire du 3 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Dax a :

— débouté M. [Z] de l’intégralité de ses demandes,

— condamné M. [Z] à verser à Me [Q] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Z] aux entiers dépens avec faculté de distraction au profit de Maître Dulout, avocate au barreau de Dax, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision.

Pour écarter la responsabilité de Maître [Q], le tribunal a retenu que :

— que si cette dernière a omis de reprendre dans l’acte authentique la clause insérée dans la promesse de vente relative aux modalités de restitution du bien en cas de décès du vendeur, cette clause conserve néanmoins son caractère obligatoire à défaut de déclaration expresse contraire des parties, de sorte que M. [Z] ne peut utilement soutenir que l’omission de reprendre cette clause dans l’acte authentique constitue une faute susceptible d’engager la responsabilité du notaire et de l’office notarial, puisqu’elle trouvait à s’appliquer ;

— que Maître [Q] n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité ou celle de l’office notarial, dès lors qu’elle justifie de diligences dans un délai raisonnable suite au décès de Mme [L] pour une remise des clés à M. [Z] dans des conditions satisfaisantes, et qu’il n’est pas démontré que celui-ci ait répondu à ses sollicitations, de sorte que son silence et son inertie n’ont permis la remise des clés que le 15 février 2022.

Par déclaration du 30 août 2024, M. [S] [Z] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il :

— l’a débouté de l’intégralité de ses demandes,

— l’a condamné à verser à Me [Q] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux entiers dépens avec faculté de distraction au profit de Maître Dulout, avocate au barreau de Dax, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 31 mars 2025, M. [S] [Z], appelant, demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté de l’ensemble de ses demandes et en ce qu’il a été condamné au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner solidairement Maître [Q] et la SCP [1] au paiement de la somme totale de 24 839,88 € en réparation de l’ensemble des préjudices subis du fait de la non-restitution des clés du bien dont il était propriétaire sis [Adresse 3] et de la non-reproduction de la clause de modalité de remise du bien et de la non application de la pénalité de retard,

— condamner solidairement les mêmes au paiement de la somme de 6 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

— condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— débouter Maître [Q] et la SCP [1] et Monsieur le procureur général de leurs conclusions, fins et demandes.

Au soutien de ses demandes, M. [Z] fait valoir, au visa de l’article 1240 du code civil:

— que Maître [Q] a commis une faute en ne reproduisant pas la clause relative à la remise du bien en cas de décès de Mme [L] dans l’acte authentique et en ne l’informant pas que, malgré cette omission, la clause prévue dans le compromis de vente à ce propos s’appliquait,

— qu’elle était tenue d’assurer l’efficacité de son acte,

— qu’il est impossible de faire exécuter le paiement d’une pénalité qui n’est pas prévue dans l’acte authentique, de sorte que l’omission de cette pénalité lui cause un préjudice,

— que Maître [Q] a commis une faute en ne poursuivant pas le paiement de la pénalité auprès des héritiers de Mme [L],

— que Maître [Q] a commis une faute en lui remettant tardivement les clés du bien acquis et en conditionnant cette remise à l’accord des héritiers, alors qu’il était propriétaire du bien dès le jour de la vente et n’avait consenti qu’un droit d’usage et d’habitation, qui s’est éteint le jour du décès de Mme [L],

— que faute de modalités de remise du bien dans l’acte de vente, celui-ci devait être remis immédiatement, faute de figurer dans le patrimoine de la défunte,

— qu’il n’a pas été à l’initiative de pourparlers pour renoncer au paiement de l’indemnité qui lui était due, et qu’aucun accord n’est intervenu à ce sujet,

— que l’immobilisation indue du bien au-delà du délai de 3 mois à compter du décès de Mme [L] et l’absence de réclamation de la pénalité par Maître [Q] auprès des héritiers lui ont causé un préjudice,

— que le fait qu’il ait revendu le bien n’a pas d’incidence sur l’existence de son préjudice.

*

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 23 janvier 2025, Maître [U] [Q] et la SARL [1], notaires associés, intimées, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant en tant que de besoin,

— dire et juger que Maître [Q] n’a commis aucune faute,

— dire et juger que M. [Z] ne caractérise pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué,

— dire et juger que M. [Z] ne caractérise son dommage ni dans son principe ni dans son quantum,

— débouter M. [Z] de toutes ses demandes,

— condamner M. [Z] à leur payer la somme de 3 000 € à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Z] aux entiers dépens, dont distraction pour ceux d’appel au profit de M^e Piault, avocat qui y a pourvu, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, elles font valoir, au visa de l’article 1240 du code civil :

— que Maître [Q] n’a commis aucune faute, dès lors que les clauses dont se prévaut M. [Z] étant stipulées au compromis de vente, elles étaient applicables, peu important qu’elles n’aient pas été reprises dans l’acte de vente, de sorte que l’indemnité est exigible si l’acquéreur décide de la réclamer à ses débiteurs, ce qui n’a pas été fait par M. [Z],

— qu’elle n’a pas commis de faute s’agissant des modalités de restitution du bien, dès lors qu’elle ne pouvait y procéder avant d’avoir signé l’acte de notoriété dans le cadre du règlement de la succession de Mme [L], ce qui n’a pu être fait qu’après avoir identifié ses héritiers,

— qu’elle a accompli toutes diligences pour parvenir à la restitution du bien dans les meilleurs délais et n’était tenue à cet égard que d’une obligation de moyens,

— qu’elle ne pouvait se dessaisir des clés sans l’accord des héritiers de Mme [L], d’autant que ces derniers se sont rapprochés de M. [Z] pour trouver un accord s’agissant des meubles meublant le bien,

— qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la faute alléguée à l’encontre de Maître [Q] et le dommage dont se prévaut M. [Z], dès lors qu’elle est étrangère à l’inexécution de leurs obligations contractuelles par les héritiers de Mme [L], seuls tenus de régler les sommes réclamées,

— qu’il n’est pas démontré que l’infestation dont M. [Z] se prévaut soit exclusivement et directement causée par l’inoccupation du bien pendant le délai nécessaire à la récupération des clés,

— que M. [Z] ne démontre pas l’existence d’un préjudice né, actuel et certain, mais pourrait seulement se prévaloir d’une perte de chance de ne pas subir un préjudice de jouissance, qu’il aurait subi même en l’absence de fautes qu’il impute à Maître [Q],

— qu’en tout état de cause, M. [Z] n’a subi aucun préjudice dès lors qu’il a revendu le bien, plus du double du prix auquel il l’a acquis.

Dans ses conclusions transmises le 4 février 2025, Monsieur le Procureur général sollicite de la cour qu’elle applique sa jurisprudence habituelle relative aux obligations de conseil, de diligence et de vérifications imposées aux notaires et aux limites pouvant être apportées à ces obligations.

Il requiert la confirmation du jugement dont appel, précisant que si Maître [Q] a manqué à ses obligations en omettant de reprendre l’une des stipulations du compromis dans l’acte authentique, cette omission n’a pas pu la priver d’effet. Il ajoute que Maître [Q] a procédé aux diligences nécessaires après le décès de Mme [L].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité du notaire en sa qualité de rédacteur d’acte peut être engagée sur le fondement de ces dispositions, à charge pour celui qui l’invoque d’établir une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Le notaire est tenu d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il instrumente et d’informer les parties sur la teneur et les conséquences de celui-ci.

En substance, M. [Z] fait tout d’abord grief à Maître [Q] d’avoir commis une faute en ne reproduisant pas dans l’acte authentique la clause relative à la remise du bien en cas de décès de Mme [L] et en ne l’informant pas que, malgré cette omission, la clause prévue dans le compromis de vente à ce propos s’appliquait.

Il fait en outre grief à Maître [Q] de lui avoir remis tardivement les clefs du bien acquis et d’avoir conditionné cette remise à l’accord des héritiers, alors qu’il était propriétaire du bien dès le jour de la vente et n’avait consenti qu’un droit d’usage et d’habitation, qui s’est éteint le jour du décès de Mme [L].

Maître [Q] fait valoir, au visa de l’article 1240 du code civil, qu’elle n’a commis aucune faute, dès lors que les clauses dont se prévaut M. [Z] étant stipulées au compromis de vente, elles étaient applicables, peu important qu’elles n’aient pas été reprises dans l’acte de vente, de sorte que l’indemnité est exigible si l’acquéreur décide de la réclamer à ses débiteurs, ce qui n’a pas été fait par M. [Z].

S’agissant des modalités de restitution du bien, elle ajoute ne pas avoir commis de faute, dès lors qu’elle ne pouvait y procéder avant d’avoir signé l’acte de notoriété dans le cadre du règlement de la succession de Mme [L], ce qui n’a pu être fait qu’après avoir identifié ses héritiers. Elle considère ainsi avoir accompli toutes diligences pour parvenir à la restitution du bien dans les meilleurs délais et n’était tenue à cet égard que d’une obligation de moyens. Elle précise qu’elle ne pouvait se dessaisir des clés sans l’accord des héritiers de Mme [L], d’autant que ces derniers se sont rapprochés de M. [Z] pour trouver un accord s’agissant des meubles meublant le bien.

Il sera procédé ci-après à l’examen de chacun de ces griefs.

Sur le moyen tiré du défaut de reproduction dans l’acte authentique de la clause relative à la remise du bien

Le compromis de vente du 16 mai 2017 prévoit en page 4 que 'L’ACQUEREUR sera propriétaire du BIEN à compter du jour de la constatation authentique de la réalisation des conditions suspensives, mais il n’en aura la jouissance qu’à l’extinction du droit d’usage et d’habitation qui sera réservé par le VENDEUR à son profit.

Toutefois, les héritiers et représentants du VENDEURr auront un délai de trois mois à compter de son décès, pour enlever les meubles et objets mobiliers lui appartenant, qui se trouveront alors dans le BIEN et ce, sans indemnité.

Passé ce délai, ils seraient redevables envers l’ACQUEREUR d’une indemnité de CENT EUROS (100 euros) par jour, sans préjudice du droit pour L’ACQUEREUR de pouirsuivre judiciairement la libération du BIEN'.

Il est constant que cette clause n’a pas été reprise dans l’acte notarié reçu le 27 juillet 2017 par Maître [Q] qui mentionne en page 5 que 'L’ACQUEREUR est propriétaire du BIEN à compter de ce jour. Il en aura jouissance à l’extinction du droit d’usage et d’habitation réservé par le VENDEUR à son profit, ainsi qu’il est indiqué ci-dessus'.

Pour autant, et comme l’a justement relevé le premier juge, M. [Z] ne peut utilement faire valoir que cette omission constituerait une faute de la part de Maître [Q] susceptible d’engager sa responsabilité, dès lors que cette clause qui figurait dans le compromis de vente conservait son caractère obligatoire et qu’il pouvait la faire exécuter, l’acte de vente ne contenant aucune déclaration expresse contraire des parties, ni aucune clause annulant toute disposition antérieure.

Ce premier moyen sera par conséquent écarté.

Sur le moyen tiré de l’absence de remise des clefs

Il ressort des pièces versées aux débats que M. [Z] a récupéré les clefs de son bien le 15 février 2022, alors que Mme [L], la venderesse, était décédée le [Date décès 1] 2021, ce qui l’a contraint à faire délivrer une sommation de restituer et une sommation interpellative le 7 octobre 2021.

Il ne saurait cependant être reproché à Maître [Q] d’avoir tardé à remettre les clefs du bien à M. [Z], dès lors que, si elle les a elle-même récupérées le 30 septembre 2021, le jour de la signature de l’acte de notoriété, elle n’est pas restée inactive, loin de là, ayant envoyé des courriers aux cinq héritiers de Mme [L] les 14, 19 et 20 octobre 2021 dans lesquels elle leur demandait de 'procéder au plus vite à la remise des clés à M. [Z], afin que celui-ci récupère son bien immobilier’ et elle leur suggérait de 'laisser les meubles de la défunte’ au nouveau propriétaire, en leur demandant de bien vouloir lui indiquer si cette solution qui devait recueillir l’unanimité des héritiers leur convenait et de lui répondre 'promptement'.

Elle a pris soin en outre d’écrire le 28 octobre 2021 à M. [Z] afin qu’il lui confirme son accord pour récupérer la maison remplie de ses meubles, en lui rappelant que cette proposition venait d’elle et qu’elle avait pour but qu’il puisse 'récupérer le plus rapidement possible les clefs du bien'.

M. [Z] n’ayant donné aucune suite à son courrier, Maître [Q] le relançait à plusieurs reprises, par mail du 2 novembre 2021 et par lettre recommandée du 5 novembre 2021, en vain, celui-ci ne répondant à aucune de ses sollicitations.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré que Maître [Q] n’avait commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité. La décision sera confirmée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une application équitable. En conséquence, le jugement sera confirmé sur ces dispositions.

M. [S] [Z], qui succombe en ses prétentions, devra supporter les dépens d’appel et sera condamné à payer à Maître [U] [Q] et à la SARL [1] la somme globale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ces derniers étant déboutés de leurs plus amples demandes fondées sur cet article.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Dax du 3 juillet 2024,

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [Z] aux entiers dépens, dont distraction pour ceux d’appel au profit de Maître Piault, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [S] [Z] à verser à Maître [U] [Q] et à la SARL [1] la somme globale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de M. [S] [Z] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes formées à ce titre par Maître [Q] et la SARL, [1].

Le présent arrêt a été signé par M^me France-Marie DELCOURT, conseillère, suite à l’empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,