ARRET N°

R.G : 11/00057

Z

A

C/

Y

SARL IPC IMMOBILIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 19 AVRIL 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/00057

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 02 novembre 2010 rendu par le Tribunal de Grande Instance de POITIERS.

APPELANTS :

Monsieur N, W Z

Madame B, P A épouse Z

demeurant ensemble

XXX

86130 JAUNAY-CLAN

ayant pour avocat postulant la SCP PAILLE THIBAULT CLERC, avocats au barreau de POITIERS,

ayant pour avocat plaidant M^e Christian AUPETIT, avocat au barreau de POITIERS

INTIMES :

Monsieur J S T Y

XXX

XXX

ayant pour avocat M^e Pauline BRUGIER, avocat au barreau de POITIERS

SARL IPC IMMOBILIER ayant pour enseigne 'C D IMMOBILIER'

ayant son siège social

XXX

XXX

86130 JAUNAY-CLAN

agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant M^e N-pierre LAURENT, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Thibault HUC substituant M^e Alain HUC, avocat au barreau de NANTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 910 alinéa 1, 785 et 786 du Code Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2012, en audience publique, devant

Madame Danielle SALDUCCI, Conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Colette MARTIN-PIGALLE, Président

Madame Marie-Jeanne CONTAL, Conseiller

Madame Danielle SALDUCCI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Pascale BERNARD,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Danielle SALDUCCI en remplacement du Président légitimement empêché, et par Madame Astrid CATRY-NDIAYE, Adjoint faisant fonction de Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure:

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2007, passé en présence de Monsieur E F, représentant la SARL IPC IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne C D IMMOBILIER, Monsieur N Z et son épouse Madame B A, propriétaires d’une maison située XXX à XXX, ont signé un compromis de vente au profit de Monsieur J Y pour la vente de leur maison au prix de 170.000 €, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Le 16 novembre 2007, une offre de prêt a été émise par la Caisse Régionale de Crédit Agricole de la Touraine et du Poitou correspondant aux conditions fixées dans le compromis.

L’acte définitif de vente, qui devait être réitéré devant notaire le 15 janvier 2008, n’a pu être signé à la date prévue compte tenu de l’accident vasculaire cérébral dont X a été victime le 2 janvier 2008, entraînant son hospitalisation jusqu’au 6 mars suivant.

Par courrier du 20 mai 2008, l’agence C D IMMOBILIER a fait connaître aux époux Z que M. J Y ne souhaitait plus acquérir leur bien.

Considérant que la non réitération de la vente est imputable à X, les époux Z l’ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de POITIERS par acte d’huissier du 14 octobre 2009 aux fins de voir dire que la vente est parfaite, d’obtenir sa condamnation à leur payer la clause pénale de 17.000 €, ainsi que la condamnation de la SARL IPC IMMOBILIER à leur payer des dommages et intérêts pour manquement à son obligation de conseil.

Par jugement du 2 novembre 2010, le tribunal a prononcé la résolution de la vente, ordonné la restitution à X de l’acompte de 5.000 €, débouté les époux Z de l’ensemble de leurs prétentions, et condamné ces derniers à payer à X la somme de 1.500¿ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La Cour :

Vu l’appel interjeté par les époux Z le 24 décembre 2010,

Vu les dernières conclusions déposées par les appelants le 30 novembre 2012, suivant lesquelles, poursuivant l’infirmation du jugement déféré, ils réclament le paiement de la clause pénale de 17.000 €, estimant que la non réitération de l’acte n’est pas imputable à un cas de force majeure dès lors que X aurait pu, en dépit de son état de santé, délivrer une procuration puisqu’il s’agissait simplement de réitérer l’acte et non pas de donner son consentement, la vente étant certaine depuis la signature du compromis.

Ils soutiennent que les conditions de la force majeure ne sont en tout état de cause pas réunies dès lors que l’éthylisme chronique de X a manifestement contribué à l’accident vasculaire dont il a été victime. Ils sollicitent en outre une indemnité de 12.209 € au titre de leur préjudice financier, demandent que la SARL IPC IMMOBILIER soit condamnée à leur payer une indemnité de 5.000 €, et que les intimés leur versent la somme de 2.500 € au titre de leurs frais irrépétibles.

Vu les dernières écritures de M. J Y, déposées le 4 décembre 2012, aux termes desquelles il conclut à la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts. Il sollicite en conséquence une indemnité de 5.000 €, outre 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Il soutient que l’accident vasculaire dont il a été l’objet revêt les caractères de la force majeure et qu’en conséquence, la non réitération de l’acte de vente ne lui est pas imputable de sorte qu’il ne saurait être tenu de payer la clause pénale.

Vu les dernières conclusions de la SARL IPC IMMOBILIER du 3 juillet 2012 aux termes desquelles l’agence immobilière sollicite la confirmation du jugement et réclame une somme de 2.500 € au titre de ses frais irrépétibles. Elle soutient qu’elle n’a nullement manqué à son obligation de conseil dès lors qu’il ne lui appartenait pas de tenir les vendeurs informés de l’évolution de l’état de santé de l’acquéreur.

Motifs et décision :

Il est constant qu’à la date prévue pour la réitération devant notaire du compromis de vente, soit le 15 janvier 2008, l’acquéreur n’a pas pu se présenter à la signature de l’acte authentique dès lors qu’il justifie avoir été hospitalisé quelques jours avant pour une maladie grave l’ayant plongé dans un état comateux suivi d’une opération subie le 23 janvier, si bien que X a été empêché d’accomplir ses obligations durant toute la période d’hospitalisation qui a pris fin le 6 mars 2008.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que dès le 15 novembre 2007, X a obtenu une offre de prêt immobilier conforme aux stipulations du compromis si bien que contrairement à ce qu’il soutient, la condition doit être considérée comme réalisée au sens du contrat quand bien même l’offre de prêt, valable pendant quatre mois, n’a finalement pas été acceptée par X, étant observé que ce dernier a pourtant disposé d’un laps de temps de près de deux mois avant son accident pour y donner suite, ce qu’il n’a pas jugé utile de faire sans toutefois fournir d’explication.

La condition étant ainsi réalisée, il s’en évince que la non réitération de la vente emporte pour la partie qui n’est pas en défaut le paiement d’une clause pénale de 17.000 €, sauf à démontrer un cas de force majeure comme le soutient l’intimé.

Or les appelants estiment au contraire que la maladie dont X a été affecté ne présente pas les caractères de la force majeure dès lors qu’il ressort du certificat médical établi par le Docteur G le 11 avril 2008, que l’intimé présentait avant l’accident vasculaire certaines prédispositions tenant notamment à une hypertension artérielle, une cardiopathie hypertensive, une fibrillation auriculaire et un éthylisme chronique.

Ces éléments, qui démontrent que X présentait des pathologies graves vraisemblablement antérieures à la signature du compromis de vente, ne sauraient être occultés dans la survenance de l’accident vasculaire dont il a été victime dès lors que le médecin ayant assuré sa prise en charge à l’hôpital a clairement exposé que l’hémorragie méningée est survenue sur une poussée d’hypertension artérielle.

Dans ces conditions, étant admis que la maladie du débiteur est constitutive d’un cas de force majeure dès lors qu’elle a présenté un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution (Cass.Ass.plénière 14 avril 2006), l’accident vasculaire cérébral subi par X ne saurait être considéré comme un événement totalement imprévisible compte tenu de ses antécédents médicaux, et du lien de causalité établi par le médecin entre l’accident et les pathologies dont X était porteur.

En outre, bien qu’il soit attesté médicalement qu’à la date du 9 mai 2008, X présentait un problème de santé altérant ses fonctions supérieures ne lui permettant pas de gérer des transactions, cet élément ne saurait davantage constituer un cas de force majeure dès lors que cet état de santé, manifestement consécutif à l’accident vasculaire cérébral, ne constitue pas un événement imprévisible pour les raisons ci-dessus exposées, ni même insurmontable, étant observé que si une procuration ne saurait être valablement donnée dans un tel contexte contrairement à ce que soutiennent les époux Z, il était en revanche possible de faire représenter X par la mise en place d’une mesure de protection.

La non réitération de l’acte de vente n’étant en conséquence pas consécutive à un cas de force majeure, le jugement sera réformé en ce qu’il a débouté les époux Z de leur demande en paiement de la clause pénale de 17.000 €, qui est due du simple fait du refus opposé par X, lequel n’est pas fondé à se prévaloir de la force majeure pour s’exonérer de l’indemnité prévue contractuellement en cas de dédit. Ce dernier sera en conséquence condamné à payer la somme de 17.000 € à M.et M^me Z.

Dès lors que cette indemnité a précisément pour objet de réparer le préjudice financier subi par les vendeurs du fait de l’immobilisation de leur bien, ces derniers ne sont pas fondés à réclamer une somme supplémentaire de 12.209¿ à ce titre, aucun préjudice financier distinct n’étant en tout état de cause caractérisé. Cette demande sera en conséquence rejetée.

Le jugement sera en revanche confirmé par motifs adoptés en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente conclue le 16 octobre 2007, en ce qu’il a ordonné la restitution à X de l’acompte de 5.000 € séquestré entre les mains de l’agence immobilière, en ce qu’il a débouté X de sa demande d’indemnité de 5.000¿, et en ce qu’il a débouté les époux Z de leur demande d’indemnité formée à l’encontre de la SARL IPC IMMOBILIER dès lors que cette dernière a correctement accompli sa mission en sa qualité de mandataire chargé de trouver un acquéreur aux époux Z, étant observé que le mandat ne met à sa charge aucune obligation particulière d’information en cas de défaillance de l’une des parties, et qu’il appartenait aux époux Z, qui ne contestent pas avoir été informés de l’hospitalisation de X, de s’enquérir eux-mêmes du sort de la vente, ce dont ils se sont manifestement abstenus en l’absence de tout courrier adressé à cet effet à l’agence immobilière.

PAR CES MOTIFS

La COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, sur appel en matière civile et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement, sauf en ce qu’il a débouté les époux Z de leur demande en paiement de la clause pénale de 17.000 €,

STATUANT à nouveau sur ce point,

CONDAMNE M. J Y à payer à Monsieur N Z et Madame B A épouse Z la somme de 17.000¿ à titre de clause pénale,

Y AJOUTANT,

DEBOUTE Monsieur N Z et Madame B A épouse Z de leur demande en paiement d’une indemnité de 12.209 €,

CONDAMNE Monsieur J Y à payer à N Z et Madame B A épouse Z la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE in solidum N Z et Madame B A épouse Z à payer à la SARL IPC IMMOBILIER la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Monsieur J Y aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP PAILLE-THIBAULT-CLERC et de Maître N-Pierre LAURENT, pour ceux dont ils ont fait l’avance sans en avoir reçu provision.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,