Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRÊT DU 11 MARS 2011

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/22859

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Septembre 2008 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 03/12632

APPELANTS ET INTIMES

Syndic de coprop. 33/35 RUE BJ POLI 92130 XXX représentée par son syndic, la SARL GESTION FONCIERE

lui-même pris en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

XXX

représenté par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoués à la Cour

assisté de M^e Gyslaine LEJWI plaidant pour la SELARL LGL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS (A185)

SCP BE & ASSOCIES, notaires

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentée par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour

assistée de M^e Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS (E435)

APPELANTS

Monsieur AQ M

Madame BA BB épouse M

XXX

Monsieur BL Y

demeurant 35 rue BJ Poli 92130 XXX

Madame BF BG épouse F

demeurant 33 rue BJ Poli 92130 XXX

Monsieur AO F

demeurant 35 rue BJ Poli 92130 XXX

Monsieur AS-BU R

Madame BH BI épouse R

demeurant ensemble XXX

Monsieur BJ P

XXX

Madame W G

demeurant 33 rue BJ Poli 92130 XXX

Monsieur U I intervenant aux lieu et place de Monsieur CF CG CH

demeurant 33 rue BJ Poli 92130 XXX

Monsieur AS-CA A

XXX

Monsieur CC AW BY

Madame BW AW BY

demeurant ensemble 35 rue BJ Poli 92130 XXX

Madame AG T

Monsieur AE T

demeurant ensemble 35 rue BJ Poli 92130 XXX

Madame BN AM AN

35 rue BJ Poli 92130 XXX

Monsieur AS-CA A

XXX

tous représentés par la SCP BERNABE-CHARDIN-CHEVILLER, avoués à la Cour

et assistés de M^e Gyslaine LEJWI plaidant pour la SELARL LGL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS (A185)

INTIMES

Société ASTEN nouvelle dénomination de la société SPAPA

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social 66 rue AS-Jacques Rousseau 94207 IVRY SUR SEINE

représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU ET PELIT-JUMEL, avoués à la Cour

assistée de M^e Charlotte GUESPIN plaidant pour la SCP COMOLET MANDIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS (P435)

Monsieur BQ AK AL

XXX

Société MAF ès qualités d’assureur de Monsieur BQ AK AL

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentés par la SCP Anne-CU OUDINOT et Pascale FLAURAUD, avoués à la Cour

assistés de M^e Sabine GICQUEL plaidant pour la SELARL MARTIN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS (P158)

Monsieur N exerçant sous l’enseigne ETSB

demeurant 22 rue du Marché 77170 BRIE COMTE AQ

SOCIETE SMABTP

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentés par M^e AS-Yves CARETO, avoué à la Cour

assistés de M^e Georges MORER, avocat au barreau de PARIS (K0143)

SARL L nouvelle dénomination de la société FONTGALLAND& D

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

Société MAF ès qualités d’assureur de la Société FONTGALLAND ET D actuellement dénommée L

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentées par la SCP Anne-CU OUDINOT et Pascale FLAURAUD, avoués à la Cour

assistées de M^e Victor EDOU, plaidant pour la SCP DE BUHREN, avocat au barreau de PARIS (P21)

Société Générale venant aux droits de la société CIG

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour

assistée de M^e Fabrice POMMIER plaidant pour la ASS AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS (J114)

Société SELAFA MJA prise en la personne de Maître AS AI C, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI 33 rue BJ Poli

ayant son siège social CS 10023 102 rue du Faubourg Saint-Denis 75479 PARIS CEDEX 10

représentée par la SCP PETIT LESENECHAL, avoués à la Cour

assistée de M^e BL SEREZO, avocat

Maître CU – CV J ès qualités de liquidateur judiciaire de la Société RECHERCHES DEVELOPPMENT FINANCES (S), société gérante de la SCI 33 rue BJ Poli et radiée le XXX

XXX

n’ayant pas constitué avoué, n’étant plus en charge du dossier depuis le 12 septembre 2006.

SOCIÉTÉ DE NEGOCES DE RECHERCHES ET FINANCES (SNR FINANCES)

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX, XXX

non assignée, n’ayant pas constitué avoué

COMPOSITION DE LA COUR :

Rapport ayant été fait conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile,

L’affaire a été débattue le 27 Janvier 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur AS-CA MAZIERES, Président

Monsieur Paul André RICHARD, Conseiller

Madame AU AV, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Melle Christelle OUDOT

ARRET :

— par défaut

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur AS-CA MAZIERES, président et par Madame Anne BOISNARD, greffier.

************

La SCI 33 rue BJ POLI, dont les associés étaient la société R.D.F pour 99 parts et la SARL S.N.R FINANCES pour 1 part, a entrepris la réalisation d’un programme de construction de logements dénommé la résidence 'LE HAMEAU DE L’ILE’ 33-35 rue BJ Poli à XXX

La SCI et sa gérante promotrice la société R.D.F., placées depuis en liquidation judiciaire, sont respectivement représentées par M^e C et M^e J es qualités de mandataire liquidateur et liquidateur.

L’ensemble a fait l’objet de ventes en l’état futur d’achèvement et un syndicat des copropriétaires s’est constitué, représenté par LA GESTION FONCIERE ès-qualité de syndic.

Sont intervenus dans le cadre de l’édification de l’ensemble immobilier :

A la maîtrise d’oeuvre (successivement) :

— la SARL FONTGALLAND et D, en qualité d’architecte, assurée auprès de la MAF,

— M. N, exerçant sous l’enseigne E.T.S.B., chargé de diverses missions de maîtrise d''uvre, assuré auprès de la SMABTP,

— Monsieur BQ AK AL, en qualité également d’architecte, assuré auprès de la MAF

En qualité de bureaux d’étude ou de contrôle:

— M. AB,

— M. AI AJ, ingénieur structure,

— le cabinet X, en qualité de bureau d’études techniques fluides et acoustiques,

— Le bureau de contrôle VERITAS

— le bureau de contrôle QUALIGAZ

Pour l’exécution des travaux :

— la société Z, à présent en liquidation judiciaire et représentée par son liquidateur M^e C, en qualité d’entreprise générale,

— la sociéte ASSEAU à présent en liquidation judiciaire et représentée par son liquidateur M^e J, chargée du lot plomberie chauffage gaz,

— la société R.I.F chargée des travaux d’installation de désenfumage,

Les sous-traitants :

— M. AC AD intervenu comme sous-traitant du lot plomberie,

— la SPAPA (aujourd’hui dénommée société ASTEN) intervenue comme sous-traitant du lot étanchéité,

— la Société OTIS intervenue comme sous-traitant chargée de l’installation des ascenseurs,

— M. AS AT intervenu comme sous-traitant du lot pierres agrafées,

— la société Q à présent en liquidation judiciaire représentée par son liquidateur M^e COGNET, intervenue comme sous-traitant chargée du lot pierres.

Aucune police d’assurance dommages-ouvrage n’a été souscrite pour la réalisation du chantier au-delà d’une note de couverture établie le 20 mai 1996 par la S.M. A.B.T.P.

Une garantie financière conforme aux dispositions légales applicables a été fournie par le CREDIT lMMOBlLIER GENERAL, aux droits duquel vient la SOCIETE GENERALE, pour garantir l’achèvement des ouvrages vendus.

Une première déclaration d’achèvement de travaux est signée par Monsieur N (ETSB) le 7 Janvier 1998 et une seconde par Monsieur BQ AK AL le 19 juin 1998.

Les parties privatives ont été livrées aux divers acquéreurs qui ont fait état dans les procès-verbaux de prise de possession de nombreuses réserves.

L’ouvrage n’a fait l’objet d’aucune réception.

Faisant valoir l’existence de nombreux désordres et non conformités tant des parties communes que privatives, le syndicat des copropriétaires a sollicité en référé la réalisation d’une mesure d’expertise judiciaire. Désigné par ordonnance du 27 octobre 1998 et ordonnance de remplacement du 13 novembre 1998, Monsieur K a déposé un pré-rapport le 30 juillet 1999, sur la base duquel le syndicat des copropriétaires a assigné en référé les divers locateurs d’ouvrage et obtenu par ordonnance du 6 mars 2000 confirmée par arrêt de la Cour d’Appel de PARIS du 13 septembre 2000, la condamnation de la société SPAPA à lui payer à titre de provision la somme de 1.000.000 francs outre 8.000 F au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Des assignations au fond ont également été délivrées :

* à la requête :

— du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à XXX (92130) 33-35, rue BJ Poli, représenté par son syndic en exercice le cabinet LA GESTION FONCIERE

— et des copropriétaires suivants : Monsieur CF CG CH, Monsieur AQ M et M^me Madame BA BB épouse M , Monsieur BL CJ CK, Monsieur AO F et M^me BF BG épouse F, Monsieur AS BU R et Madame BH BI épouse R, Monsieur BJ P, Madame W G, Monsieur AS CA A, Monsieur CC AW BY et Madame BW AW AX son épouse, et Madame BN AM AN

*par actes signifiés les 21, 22, 25, 26 octobre 1999 et 30 septembre 2004,

* à l’encontre de :

— AC AD,

— la société X,

— la Société SPAPA,

— la société BUREAU VERITAS,

— le CREDIT IMMOBILIER GENERAL,

— la société FONTGALLAND ET D,

— la société OTIS,

— la société Q prise en la pers de son liquidateur M^e CF COGNET,

— Monsieur AS AT,

— Monsieur O,

— la société RAPIDE INTERVENTION SUR FEU,

— la SARL S.N.R. FINANCES,

— la société Z prise en la personne de son liquidateur M^e C,

— la société ASSEAU,

— la SMABTP,

— la MAF,

— l’association QUALIGAZ,

— la société S prise en la personne de M^e J,

— la SCI 33 rue BJ Poli prise en la personne de M^e C,

— la SCP BE et ASSOCIES, es qualité de notaires rédacteurs des actes de ventes en l’état futur d’achèvement,

— Monsieur AK AL,

— Monsieur AY AZ et le BET AB,

— Monsieur AI AJ,

— la société Générale,

* aux fins de fixation de la date d’achèvement des travaux et de réception de l’ouvrage, et d’indemnisation de leurs préjudices.

M K a déposé son rapport définitif le 10 avril 2003.

Suivant Jugement dont appel du 23 septembre 2008 le Tribunal de Grande Instance de Paris s’est ainsi prononcé :

'Rejette l’exception de nullité tirée du défaut d’habilitation du syndic,

Déboute le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires du 33 rue BJ Poli de leur demande tendant à voir fixer la date d’achèvement des travaux à juillet 2003,

Prononce la réception judiciaire au 10 avril 2003,

Déboute le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires du 33 rue BJ Poli de leurs demandes de condamnation formées à l’encontre de la SOCIETE GENERALE et du CREDIT IMMOBILIER GENERAL,

Prononce la mise hors de cause de Monsieur AI AJ, de Monsieur AS AT, de la société RAPIDE INTERVENTION SUR FEUX et de la société ASCINTER OTIS,

Déclare irrecevables les demandes formées à l’encontre de la S.M. A.B.T.P.,

Constate l’absence de demandes à l’encontre des sociétés Q, prise en la personne de son liquidateur M^e CF COGNET, Z, prise en la personne de son liquidateur M^e C, et ASSEAU,

Sur les demandes au titre des désordres affectant les parties communes

Au titre des désordres affectant la chaudière

Fixe la créance du syndicat des copropriétaires du 33-35 rue BJ Poli à XXX à l’encontre de la SCI 33 RUE BJ POLI à la somme globale de :

—  19.357,22€, soumise à actualisation en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction au jour du présent jugement par référence à la valeur de cet indice en avril 2003,

— augmentée au titre des frais de maîtrise d’oeuvre, des honoraires spéciaux du syndic, et du coût de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage de la somme de 2.516,42€,

Condamne in solidum à indemniser le syndicat des copropriétaires de ce préjudice :

— la SCP BE ET ASSOCIES,

— la société SNR FINANCES dans la limite de 1% de la dette de la SCI,

Déboute le syndicat des copropriétaires pour le surplus de ses demandes de ce chef,

Déclare sans objet les appels en garantie formés de ce chef,

Au titre des désordres affectant l’étanchéité

Fixe la créance du syndicat des copropriétaires du 33-35 rue BJ Poli à ISSY LES MOULINEAUX à l’encontre de la SCI 33 RUE BJ POLI à la somme globale de :

—  111.742,99€, soumise à actualisation sur la base de l’indice BT01 du coût de la construction au jour du présent jugement par référence à la valeur de cet indice en avril 2003,

— augmentée au titre des frais de maîtrise d’oeuvre, des honoraires spéciaux du syndic, et du coût de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage de la somme de 14.526,88€,

Condamne in solidum, en deniers ou quittances, à indemniser le syndicat des copropriétaires de ce préjudice :

— la société SPAPA,

— la SCP BE ET ASSOCIES,

— la société SNR FINANCES dans la limite de 1% de la dette de la SCI,

Déboute le syndicat des copropriétaires pour le surplus de ses demandes de ce chef,

Déboute la société SPAPA de son appel en garantie,

Déclare sans objet les autres appels en garantie formés de ce chef,

Sur les autres désordres affectant les parties communes

Fixe la créance du syndicat des copropriétaires du 33-35 rue BJ Poli à XXX à l’encontre de la SCI 33 RUE BJ POLI à la somme globale de :

—  217.716,89€, soumise à actualisation sur la base de l’indice BT01 du coût de la construction au jour du présent jugement par référence à la valeur de cet indice en avril 2003,

— augmentée au titre des frais de maîtrise d’oeuvre, des honoraires spéciaux du syndic, et du coût de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage de la somme de 28.303,18€,

Condamne solidairement la société SNR FINANCES au paiement de cette dette dans la limite de 1%,

Déboute le syndicat des copropriétaires du 33-35 rue BJ Poli à XXX du surplus de ses demandes,

Déclare sans objet les appels en garantie sur ce chef de préjudice,

Sur les demandes formées par les copropriétaires

Sur les préjudices matériels

Déclare irrecevables les demandes formées par les copropriétaires à l’égard de la SCI DU 33 RUE BJ POLI et de la société SNR FINANCES,

Déboute les copropriétaires de toutes leurs autres demandes formées en réparation des préjudices matériels résultant de désordres affectant les parties privatives,

Sur les préjudices de jouissance

Déclare irrecevables les demandes formées par les copropriétaires à l’encontre de la SCI DU 33 RUE BJ POLI et de la société SNR FINANCE;

Condamne la société SPAPA à verser, en deniers ou quittances, au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance, la somme de 1.750€ à:

Madame G

Monsieur Y

Monsieur et Madame F

Monsieur I

Monsieur P

Monsieur T

Monsieur et Madame R,

Monsieur et Madame AW AX

Madame AM AN

Monsieur et Madame M

Monsieur A,

Déboute les copropriétaires du surplus de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance,

Déboute les copropriétaires de leurs demandes au titre d’un préjudice moral,

Dit que toutes les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur les autres demandes

Déboute le syndicat des copropriétaires du 33-35 rue BJ Poli à XXX de sa demande au titre de la perte de chance liée à la non conclusion de la police dommages-ouvrage,

Déboute le syndicat des copropriétaires du 33-35 rue BJ Poli à XXX de sa demande au titre des frais avancés,

Déboute le syndicat des copropriétaires du 33-35 rue BJ Poli à XXX de sa demande au titre des frais et honoraires de maîtrise d’oeuvre et conseils techniques supplémentaires,

Déboute les sociétés FONTGALLAND ET D, X, et la MAF de leur demande de à titre de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires demandeurs,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Condamne la SCI DU 33 RUE BJ POLI, la société SNR FINANCES dans la limite de 1%, la société SPAPA, et la SCP Notariale BE & ASSOCIES, aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais d’expertise, et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

Dit que la charge finale des dépens et des frais irrépétibles sera supportée à hauteur d’un tiers chacun par :

— la SCI DU 33 RUE BJ POLI et la société SNR FINANCES dans la limite de 1% de la part de la SCI,

— la société SPAPA,

— la SCP Notariale BE & ASSOCIES'.

Vu les dernières écritures des parties,

Le syndicat de copropriétaires du 33-35 RUE BJ POLI à XXX et les copropriétaires concernés appelants principaux ont conclu à la réformation du jugement. L’appel porte sur deux points essentiels,

— d’une part l’absence de condamnation à l’encontre de diverses parties dont la responsabilité est selon le syndicat et les copropriétaires incontestablement engagée comme les architectes et la Société Générale, le maître d’ouvrage délégué ainsi que les assureurs respectifs,

— d’autre par l’insuffisance des sommes allouées par rapport au coût réel des réparations à l’ampleur des préjudices subis.

La Société ASTEN nouvelle dénomination de la société SPAPA, appelante incident, a conclu à l’infirmation du jugement et à sa mis hors de cause, subsidiairement à la réduction des préjudices de jouissance et en garantie contre les maîtres d’oeuvres successifs et leur assureur la MAF.

La SCP BE titulaire d’un office notarial a conclu à l’infirmation du jugement et à sa mise hors de cause.

La SOCIETE GENERALE venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER GENERAL, garant d’achèvement a conclu à la confirmation du jugement qui l’a mis hors de cause et subsidiairement en garantie.

La société L et son assureur la MAF ont conclu à la confirmation du jugement qui les a mises hors de cause.

M AK AL et la MAF ont conclu à la confirmation du jugement qui les a mis hors de cause.

M N et son assureur la SMABTP ont conclu à la confirmation du jugement qui les a mis hors de cause.

La SELAFA MJA en la personne de M^e C ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI 33 RUE BJ POLI a conclu en rappelant qu’aucune condamnation ne pouvait être prononcée à son encontre.

La SARL SNR FINANCES n’a pas constitué avoué.

La Société S, radiée, n’a pas été assignée.

SUR CE

Considérant que s’agissant de l’étude du notaire rédacteur qui a mentionné dans les actes de VEFA la références d’une assurance dommages-ouvrage inexistante le Tribunal, statuant sur 'les autres désordres affectant les parties communes’ après avoir relevé exactement 'il est constant que le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour assurer l’efficacité de l’acte dont il est le rédacteur, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l’acte, et que, tenu aux termes de l’article L 243-2 alinéa 2 du Code des assurances de faire mention dans le corps de l’acte ou en annexe de l’existence des assurances prévues aux articles L 241-1 et suivants du même code, le notaire a l’obligation de vérifier l’exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de ces contrats. En l’espèce si le notaire a mentionné l’existence de l’assurance malgré l’absence de l’indication du numéro de police, il ne s’est pas assuré de la souscription réelle d’une telle garantie', a poursuivi son raisonnement en ces termes: 'cependant le préjudice n’est constitué que si les désordres pour la réparation desquels les acquéreurs se trouvent consécutivement privés du bénéfice de l’assurance dommage-ouvrage entrent dans le domaine de cette garantie, ce qui aux termes des dispositions de l’article L 2421-1 du Code des Assurances de vérifier le caractère décennal des désordres… en l’espèce il n’est établi ni par les observations de l’expert judiciaire que ces désordres portent atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage et le préjudice découlant pour les propriétaires de l’absence d’assurance dommage ouvrage n’est en conséquence pas établi', que les premiers juges ont donc rejeté les demandes du syndicat du chef de ces désordres.

Considérant que le Tribunal a cependant ensuite retenu la responsabilité in solidum du notaire rédacteur pour les demandes du Syndicat au titre 'des désordres affectant la chaudière’ et des 'désordres affectant l’étanchéité’ au motif que leur caractère décennal était établi.

Considérant que le Syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ne critiquent pas de manière très explicite la décision du Tribunal telle qu’elle vient d’être rappelée et ne sollicitent pas la condamnation de la SCP BE&ASSOCIES au titre des préjudices qui ont été écartés par lui, c’est-à-dire pour l’ensemble de leurs préjudices, que cependant ils demandent la confirmation du jugement en sa condamnation de la SCP BE&ASSOCIES et en outre reprennent leur demande à l’encontre de SNR FINANCES, de S et de la SCP BE&ASSOCIES 'au titre de la non conclusion de la police dommages ouvrage’ la somme de 155.000 euros pour le syndicat et celle de 8.000 euros pour chacun des copropriétaires.

Considérant que la formulation du dispositif des écritures du Syndicat et des copropriétaires est en tout état de cause ambigue : 'Réformer la décision déférée….Constater l’ensemble des fautes commises par le garant financier, la SARL FONTGALLAND ET D, à présent L, M N, et M AK BD ; Les condamner in solidum avec les autres parties in bonis, dont la responsabilité a été à bon droit retenue en première instance, à payer au syndicat et aux copropriétaires….' , que cette formulation ne permet pas d’être certain que la responsabilité de l’étude de notaire est, ainsi qu’en première instance, recherchée pour l’ensemble des préjudices résultant des désordres affectant les parties communes et privatives outre les frais, que le débat n’a pas été clairement et contradictoirement posé en son entier devant la Cour.

Considérant que la SCP BE&ASSOCIES demande l’infirmation du jugement qui les a condamné au motif que les désordres étant tous apparus avant la date de réception, aucune garantie légale n’est applicable et qu’en conséquence le reproche qui lui est fait de n’avoir pas mentionné dans les actes de VEFA qu’elle a reçus, les coordonnées d’un contrat d’assurance dommages-ouvrage régulier n’a causé aucun préjudice au syndicat, qu’en effet si une telle assurance avait existé, elle n’aurait pas eu à s’appliquer en l’espèce, faute de réception et faute de désordres postérieurs à la réception, que la SCP conclut que les demandeurs ne prouvant pas la faute du notaire rédacteur des actes de VEFA dans l’absence d’une police CNR non plus que dans l’absence de garanties

dommages-ouvrage efficaces l’infirmation du jugement, qui s’est contredit en retenant cependant

le caractère décennal de certains désordres, ce qu’il ne pouvait faire en l’absence de réception, s’impose, que cet argumentaire – notamment quant à la contradiction inhérente aux motifs du jugement- n’est pas dépourvu de portée.

Considérant qu’au chapitre 1^er 'L’Assurance de responsabilité obligatoire’ le Code des Assurance prévoit à l’article L241-1 que 'toute personne physique ou morale, dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du Code Civil à propos de travaux du bâtiment, doit être couverte par une assurance. A l’ouverture du chantier elle doit être en mesure de justifier qu’elle a souscrit un contrat d’assurance la couvrant pour cette responsabilité.'

Considérant que l’article L 241-2 du Code des Assurance stipule encore 'Celui qui fait réaliser pour le compte d’autrui des travaux de bâtiment mentionnés à l’article précédent doit être couvert par une assurance de responsabilité garantissant les dommages visés aux articles 1792 et 1792-2 du code civil et résultant de son fait. Il en est de même lorsque les bâtiments sont construits en vue de la vente'.

Considérant que l’article L 242-1 du Code des Assurances 'toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur, ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toutes recherches de responsabilités, les paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1".

Considérant que l’article L 243-2 du Code des assurances prévoit ' les personnes soumises aux obligations prévues par les articles L 241-1 et L 242-1 du présent code doivent être en mesure de justifier qu’elles ont satisfait aux dites obligations. Lorsqu’un acte intervenant avant l’expiration du délai de 10 ans prévu à l’article 2270 du Code Civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, à l’exception toutefois des baux à loyer, mention doit être fait dans le corps de l’acte ou en annexe de l’existence ou de l’absence d’assurance'.

Considérant qu’il est de jurisprudence que le notaire chargé de dresser l’acte de vente d’un immeuble a l’obligation de vérifier si les vendeurs qui font construire ou on fait construire l’immeuble ont souscrit l’assurance de dommage obligatoire prévue par l’article L 242-1 et de vérifier l’efficacité de la police souscrite, qu’il est clair que l’existence d’une telle assurance est une stipulation essentielle en considération de laquelle l’acheteur s’est décidé à acheter.

Considérant qu’en l’espèce il est constant que le maître de l’ouvrage n’a souscrit aucune assurance obligatoire, ni celle CNR, laquelle fait cependant bien partie des assurances obligatoires visées par les textes, ni celle dommages-ouvrage, dont le notaire a cependant certifié l’existence et n’a pas vérifié si le vendeur avait souscrit les assurances obligatoires visées par la loi.

Considérant qu’il résulte de l’expertise que le chantier a tout particulièrement souffert des négligences et de l’impécuniosité du maître d’ouvrage vendeur qui ne réglait pas les situations des entreprises, que c’est à l’évidence pour la même raison d’économie abusive qu’il n’a souscrit ni assurance dommages-ouvrage ni Assurance CNR, n’ayant demandé à la SMABTP qu’une note de couverture, que l’expert a clairement opiné que 'les intervenants à la maîtrise d’oeuvre n’ont pas eu les moyens de mener à terme le chantier', et noté dans ses tableaux de proposition de responsabilité à de multiples reprises et pour de nombreux postes de désordres que SCI et S n’avaient pas disposé de la trésorerie nécessaire et n’avaient pas financé les travaux nécessaires, constat qui met en évidence la causalité essentielle, directe, déterminante des désordres, que cette carence globale peut être considérée comme étant en relation directe avec l’ensemble des préjudices subis par les copropriétaires, qu’en tout état de cause le débat doit avoir lieu sur ce point.

Considérant que dans l’assignation introductive d’instance et les conclusions récapitulatives de première instance le syndicat et les copropriétaires avaient bien demandé la condamnation in solidum de la SCP BE&ASSOCIES, notaires avec les constructeurs pour l’ensemble des préjudices matériels et des frais, qu’il appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et de donner ou de restituer leur exacte qualification aux faits et aux actes litigieux, qu’il apparaît que dès lors que le syndicat et les copropriétaires demandent la confirmation du jugement quant à la condamnation de l’étude de notaire et que celle ci demande quant à elle la réformation du jugement, il est impératif que, pour pouvoir statuer, la Cour soit clairement et explicitement saisie des demandes du syndicat et des copropriétaires dans les mêmes termes que l’avait été le Tribunal.

Considérant qu’outre le Syndicat et les copropriétaires, les participants à l’acte de construction ont intérêt, du fait des conséquences qui sont celles d’éventuelles condamnations in solidum, à ce que soit examinée explicitement et contradictoirement la question du lien de causalité entre la faute commise au niveau de l’étude notariée et les préjudices collectifs ou particuliers subis par les acquéreurs, qu’en effet l’existence d’une cause globale n’exclut pas l’application d’une cause particulière, pas plus que l’inverse.

Considérant que la Cour rouvrira donc les débats afin que le litige soit examiné contradictoirement par les parties intéressées sur le fondement des textes qui lui sont applicables et avec toutes les conséquences qui peuvent en résulter, et notamment, qu’il soit débattu des points suivants :

— Il résulte des textes ci-dessus rappelés que les assurances obligatoire concernent non seulement l’assurance dommages-ouvrage mais aussi l’assurance Constructeur Non Réalisateur et que l’obligation de vérification du notaire rédacteur concerne ces deux points.

— S’il existe une relation de causalité directe adéquate entre l’ensemble des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires, quelle que soit la nature décennale ou non des désordres, et les fautes commise par le notaire rédacteur des actes de VEFA, à savoir, la certification inexacte, mais aussi l’absence de vérification de la réalité de la souscription des assurance obligatoires par l’étude notariée – et non pas seulement une perte de chance d’être couvert par une assurance dommages-ouvrage- pour la raison notamment que si cette vérification avait été faite par le notaire, les actes de vente successifs n’auraient jamais pu être conclus, faute d’un élément essentiel, que le caractère financièrement et réglementairement hasardeux de l’opération de promotion immobilière litigieuse aurait été mis en évidence dès l’origine, qu’elle n’aurait tout simplement pas pu être entreprise, et n’aurait donc pas développé toutes les conséquences qu’elle a généré au détriment des acquéreurs. Cette protection des acquéreurs en VEFA, dans le cadre des actes notariés, est précisément le but poursuivi par les textes lorsqu’ils imposent la mention et la vérification par le notaire rédacteur de l’existence des assurances obligatoires. C’est cette protection qui a fait défaut dans le présent litige avec toutes les conséquences que cette faute a directement impliquées.

PAR CES MOTIFS

REOUVRE LES DÉBATS et renvoie à la mise en état selon le calendrier suivant :

Audience de procédure : 28 avril 2011 à H

Clôture : 26 mai 2011 à H

Fixation : 24 juin 2011 à B,

INVITE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et les copropriétaires à préciser ses demandes et à dire explicitement s’ils reprennent devant la Cour leurs demandes de condamnation telles qu’elles avaient été formulées en première instance à l’encontre de la SCP BE&ASSOCIES devenu la SCP E-LOUVEL in solidum avec les autres responsables nommément désignés,

INVITE les parties intéressées à débattre des points suivants :

— Il résulte des textes ci dessus rappelés que les assurances obligatoire concernent non seulement l’assurance dommages ouvrage mais aussi l’assurance Constructeur Non Réalisateur et que l’obligation de vérification du notaire rédacteur concerne ces deux points,

— S’ il existe une relation de causalité directe adéquate entre l’ensemble des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires, quelle que soit la nature décennale ou non des désordres, et les fautes commise par le notaire rédacteur des actes de VEFA, à savoir, la certification inexacte, mais aussi l’absence de vérification de la réalité de la souscription des assurance obligatoires par l’étude notariée – et non pas seulement une perte de chance d’être couvert par une assurance dommage ouvrage ou CNR – pour la raison notamment que si cette vérification avait été faite par le notaire, les actes de vente successifs n’auraient jamais pu être conclus, faute d’un élément essentiel, que le caractère financièrement et réglementairement hasardeux de l’opération de promotion immobilière litigieuse aurait été mis en évidence dès l’origine, qu’elle n’aurait tout simplement pas pu être entreprise, et n’aurait donc pas développé toutes les conséquences qu’elle a généré au détriment des acquéreurs. Cette protection des acquéreurs en VEFA dans le cadre des actes notariés est précisément le but poursuivi par les textes qui imposent la mention et la vérification par le notaire rédacteur de l’existence des assurances obligatoires. C’est cette protection qui a fait défaut dans le présent litige avec toutes les conséquences que cette faute a directement impliquées,

RESERVE les dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,