ARRET N°369

N° RG 24/00701 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HAAN

[E]

C/

S.A.S. JMD IMMOBILIER

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Copie gratuite délivrée

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00701 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HAAN

Décision déférée à la Cour : jugement du 03 décembre 2021 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHE SUR YON.

APPELANT :

Maître [K] [E]

né le 04 Janvier 1970 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 8]

ayant pour avocat M^e Nicolas GILLET de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

INTIMEE :

S.A.S. JMD IMMOBILIER

Chez Monsieur [J] [V] [Adresse 1]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Cyrille LA BALME, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre qui a présenté son rapport

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ :

[C] [M] a mis en vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière un bien d’une contenance de 53 a et 36 ca sis à [Localité 9], dans le Var, cadastré section D n°[Cadastre 4] issu de la division en deux parcelles respectivement [Cadastre 4] et [Cadastre 5] d’un immeuble initialement cadastré D n°[Cadastre 3] qui lui avait été attribué dans le cadre de la liquidation de son régime matrimonial consécutive à son divorce.

Les époux [J] [V] et [Z] [H], intéressés par l’acquisition de ce bien, ont constitué entre eux la SAS JMD Immobilier qui a acquis l’immeuble dans le cadre d’une vente en réméré reçue selon acte dressé le 11 septembre 2015 par maître [K] [E], notaire au [Localité 8] en Vendée, moyennant un prix de 240.800 euros.

L’acte stipulait au profit du vendeur une faculté de racheter le bien dans les vingt-quatre mois.

M. [M] a notifié par lettre du 15 février 2016 renoncer expressément à la faculté de racheter le bien.

Exposant avoir découvert après la vente que la parcelle était enclavée de fait et dépourvue d’alimentation en eau ; que le bâtiment qui s’y trouvait avait été édifié sans permis de construire, qu’il n’était alimenté ni en électricité ni en eau par le forage ; qu’il avait fait l’objet de travaux entachés de graves défauts ; que l’assainissement n’était pas raccordé au réseau communal contrairement à ce qu’il ressortait de factures, s’avérant falsifiées, que le vendeur lui avait présentées ; qu’une expertise judiciaire prescrite en référé avait confirmé ces défauts ; que M. [M] avait été définitivement condamné le 3 octobre 2018 pour faux et usage de faux à son préjudice par un jugement du tribunal correctionnel de Draguignan qui l’avait déclarée elle-même recevable en sa constitution de partie civile et avait dit le prévenu responsable de son préjudice ; et qu’elle avait fait assigner M. [M] devant le tribunal de grande instance de Draguignan pour l’entendre condamner à l’indemniser de ses préjudices ; la SAS JMD Immobilier a fait assigner maître [E] devant le tribunal judiciaire de La-Roche-sur-Yon par acte délivré le 21 janvier 2019 pour l’entendre condamner à réparer le préjudice qu’elle estimait subir du fait de ses manquements à ses devoirs d’information et de conseil ainsi qu’à ses obligations contractuelles, sollicitant dans le dernier état de ses conclusions sa condamnation à lui verser 440.000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

[K] [E] a demandé au tribunal de dire qu’à défaut de communication de l’ensemble des pièces mentionnées au bordereau annexé à l’assignation, en dehors de celles portant les numéros 1 à 51, les demandes présentées par JMD Immobilier devraient être déclarées irrecevables pour violation du principe du contradictoire, et il a en toute hypothèse décliné sa responsabilité en récusant toute faute et tout préjudice en lien de causalité avec les fautes qui lui étaient imputées, sollicitant le rejet des prétentions adverses et une indemnité de procédure.

Par jugement du 3 décembre 2021, le tribunal -entre-temps devenu tribunal judiciaire- de La-Roche-sur-Yon, a :

* écarté des débats les pièces intitulées ordonnance de référé du 12 avril 2017, signification du 12 juin 2017, rapport d’expertise de Monsieur [X] du 26 mars 2018, requête introductive d’instance devant le tribunal administratif de Toulon du 30 mai 2018, assignation du 24 juillet 2018 devant le tribunal de grande instance de Draguignan, certificat de non-appel du 30 novembre 2018

* condamné maître [K] [E] à verser à la société JMD Immobilier la somme de 120.400 euros de dommages et intérêts

* condamné maître [K] [E] à verser à la société JMD Immobilier la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* condamné maître [K] [E] aux dépens

* ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, les premiers juges ont retenu, en substance,

— qu’il convenait d’écarter des débats les pièces non numérotées visées en tête du bordereau annexé à l’assignation, dont il n’était pas démontré qu’elles avaient été communiquées à M. [E]

— que la responsabilité civile du notaire relevait par nature de la responsabilité délictuelle

— que maître [E] avait engagé sa responsabilité envers la société JMD Immobilier,

.d’une part, en n’ayant pas vérifié plus avant les déclarations, inexactes, du vendeur quant à l’absence de servitude, quand bien même il ne s’agissait pas d’une servitude grevant le fonds mais d’une servitude à constituer ultérieurement et alors même qu’elle l’avait été en définitive,

.et d’autre part, en ayant omis de préciser clairement dans son acte que la construction présente sur la parcelle avait été édifiée sans permis de construire, et en n’attirant pas l’attention de l’acquéreur, dont il n’était pas démontré avec certitude qu’il en avait connaissance, sur cette situation, et sur ses conséquences, notamment en matière de nécessité de faire des travaux et d’obtenir des autorisations

— que les autres griefs adressés par la demanderesse au notaire au titre des documents fournis ou non fournis pas le vendeur, n’étaient pas fondés,

— que les deux manquements du notaire étaient à l’origine d’un préjudice pour l’acquéreur, qui, s’il avait été informé de la nécessité de constituer ultérieurement une servitude et de l’absence de permis de construire du bâtiment, aurait pu modifier sa décision, soit sur le principe même de l’achat, soit sur le prix

— que ce préjudice s’évaluait à la moitié du prix payé pour acquérir le bien.

Me [E] a relevé appel le 2 février 2022.

Saisi par la société JMD Immobilier d’un incident à fin de radiation en raison de l’absence d’exécution par l’appelant des causes du jugement déféré, le conseiller de la mise en état a ordonné le 8 novembre 2022 la radiation de l’affaire du rôle de la cour.

La première présidente de la cour d’appel, que M. [E] avait saisie en référé d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire postérieurement à la saisine du conseiller de la mise en état par l’intimée, a constaté par arrêt du 15 décembre 2022 que cette demande était devenue sans objet.

M. [K] [E] ayant justifié de l’exécution du jugement entrepris, l’affaire a été remise au rôle le 26 janvier 2024.

M. [E] a saisi le jour-même le conseiller de la mise en état d’un incident pour demander qu’il soit sursis à statuer jusqu’à ce que la cour d’appel d’Aix-en-Provence se soit prononcée sur l’appel, pendant devant elle, du jugement rendu le 29 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Draguignan ayant selon les conclusions de l’intimée condamné sous exécution provisoire M. [C] [M] à lui payer :

.25.800 eurosTTC correspondant aux frais de mise en place d’une filière d’assainissement

.7.461,24 euros correspondant aux frais de mise en conformité de l’installation électrique

.3.680 euros TTC correspondant aux frais de potabilisation de l’eau

.100.000 euros au titre du préjudice subi du fait de la dissimulation des faits dommageables par le vendeur au jour de la vente du bien, et du défaut d’exécution de ses obligations postérieurement à la vente.

Le conseiller de la mise en état a indiqué que la cour apprécierait cette question d’un éventuel sursis à statuer et a indiqué ne pas fixer d’audience sur incident, en précisant que le calendrier de procédure demeurait inchangé, quant à la clôture de l’instruction et à la fixation de l’affaire.

M. [K] [E] demande à la cour dans ses dernières conclusions, transmises par la voie électronique le 26 janvier 2024,

— d’annuler le jugement rendu le 3 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de La-Roche-sur-Yon

— En toute hypothèse : de l’infirmer en toutes ses dispositions

— de dire et juger que maître [E] n’a pas commis de faute en relation de causalité avec un préjudice indemnisable

— de débouter en conséquence JMD Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre lui

— de la condamner à lui payer 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile

— de la condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Il affirme que le jugement encourt l’annulation pour avoir seulement écarté des débats les pièces non communiquées alors qu’il aurait dû déclarer les demandes de JMD Immobilier irrecevables et ce, quand bien même le tribunal n’a pas retenu ces pièces pour justifier sa décision au fond, dès lors qu’il n’a pas été mise à même de se défendre dans des conditions normales, en particulier de respect du principe du contradictoire. Il indique que ce constat n’est pas affecté par la circonstance que la SAS JMD Immobilier communique enfin en cause d’appel l’ensemble de ses pièces.

Il récuse les griefs qui lui sont adressés, en soutenant pour ce qui est de l’enclavement de la parcelle, que le tribunal a méconnu la jurisprudence selon laquelle le notaire instrumentaire n’a pas à se déplacer sur les lieux ; que l’acquéreur, pour avoir visité à plusieurs reprises les lieux quant à lui, connaissait très bien la situation ; et que la question d’une servitude de passage ne présentait aucun intérêt lorsque l’acte a été dressé puisqu’il s’agissait d’une vente à réméré avec faculté de rachat par le vendeur qui conservait pendant les vingt-quatre mois de cette faculté la jouissance des lieux et était propriétaire de l’autre parcelle [Cadastre 5], de sorte qu’il n’y avait pas lieu de prévoir une servitude permettant en théorie à l’acquéreur de jouir de l’immeuble. Il fait valoir que lorsque M. [M] a notifié qu’il n’exerçait pas la faculté de rachat, il s’est simultanément engagé à conclure à ses frais un acte de constitution de servitude dans les meilleurs délais, ce qui fut effectivement fait. Il en déduit que sa responsabilité n’est pas engagée.

Il récuse de même toute faute au titre de la construction édifiée sans permis de construire sur la parcelle, en indiquant que le notaire n’est pas tenu d’informer une partie de données ou de faits que celle-ci connaît, et en affirmant que l’acquéreur savait que M. [M] n’avait pas fourni de permis de construire afférent au bâtiment édifié sur la parcelle n°[Cadastre 4]. Il soutient que JMD Immobilier avait accepté les risques inhérents à la situation urbanistique du bien, faisant valoir qu’elle a expressément déclaré dans l’acte ne pas se proposer de réaliser des travaux nécessitant l’octroi d’un permis de construire, et ne pas faire de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention d’un permis de construire une condition de l’achat du bien, ce qui n’est nullement selon lui une clause type contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges. Il ajoute qu’au vu des énonciations du jugement du tribunal administratif de Toulon du 18 mai 2021 et de celui du tribunal judiciaire de Draguignan, il n’est pas certain qu’une construction ou des travaux ne demeurent pas possibles.

Il réfute pareillement tout reproche en ce qui concerne les documents annexés à l’acte de vente, en indiquant que le diagnostic énergétique fourni concerne bien l’immeuble bâti sur la parcelle vendue ; que l’acquéreur a reçu les informations requises sur les risques naturels, miniers et technologiques ; qu’il ne pouvait soupçonner que les attestations fournies par le vendeur relativement à l’assainissement étaient des faux ; et que l’acquéreur a été informé que l’immeuble vendu n’avait pas fait l’objet d’un contrôle de conformité.

M. [E] soutient que les griefs qui lui sont adressés, à considérer même que la cour en retienne certains comme fondés, sont sans lien de causalité avec un quelconque préjudice de l’acheteur, soutenant à cet égard

— s’agissant de la servitude de passage : qu’elle a été constituée lorsqu’elle s’est avérée nécessaire, et que le prix de vente n’a pu être impacté par l’absence de mention dans l’acte

— s’agissant des documents falsifiés par M. [M] : qu’il est de jurisprudence assurée que la responsabilité du notaire ne peut être consacrée en cas de dol commis par le vendeur.

M. [E] soutient qu’en tout état de cause, les demandes ne sont pas susceptibles de prospérer en l’absence de preuve d’un préjudice indemnisable, car le seul préjudice concevable serait une perte de chance de ne pas contracter ou de ne pas avoir pu négocier le prix à la baisse, et qu’à cet égard,

— d’un point de vue général, l’indemnisation réclamée au notaire risque fort de faire double emploi avec celle que JMD Immobilier réclame à M. [M] devant les juridictions civiles, et que le tribunal judiciaire de Draguignan lui a déjà allouée par un jugement frappé d’un appel pendant dont il faut attendre l’issue, le préjudice invoqué céans n’étant ni né ni actuel ni certain

— d’un point de vue particulier,

.il n’y a aucun préjudice au titre du passage, une servitude ayant été constituée

.il n’y en a pas plus du fait de l’absence de permis de construire, puisque toute action en démolition est aujourd’hui indéniablement prescrite, et que l’acheteur a certifié que cette considération lui était indifférente

.il n’y en a pas pour la non-conformité de l’installation d’assainissement, puisque l’acquéreur a déclaré en être parfaitement informé et en faire son affaire personnelle.

La société JMD Immobilier demande à la cour dans ses dernières conclusions transmises par la voie électronique le 21 août 2024 :

— de déclarer maître [K] [E] mal fondé en son appel ; l’en débouter

Par conséquent :

— de débouter Me [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions

— de confirmer le jugement du 3 décembre 2021 en toutes ses dispositions

— de condamner Me [E] à lui payer 10.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel

— de condamner Me [E] aux entiers dépens.

Elle estime que certaines de ses pièces ont été injustement écartées des débats de première instance alors qu’elle avait communiqué l’intégralité de ses pièces numérotées 1 à 53, et elle indique communiquer en tant que de besoin en cause d’appel toutes les pièces en cause.

Elle relate l’historique de son acquisition, et des déboires qui s’en sont suivis pour elle.

Elle soutient que Me [E] aurait dû l’aviser à l’époque de la vente que la parcelle acquise était enclavée, et elle soutient que la constitution d’une servitude de passage aurait dû être concomitante à la vente alors qu’elle est intervenue huit mois plus tard, soutenant qu’elle n’aurait pas acquis le bien, ou pas à ce prix, si elle l’avait su.

Elle affirme que Me [E] aurait dû l’aviser que le bâtiment édifié sur la parcelle l’avait été sans permis de construire, ce qu’il savait ou pouvait savoir, et l’alerter sur les risques encourus, qui se sont réalisés puisque ses demandes de travaux ont été rejetées par la commune, qu’elle a dû engager plusieurs procédures judiciaires. Elle assure qu’elle aurait renoncé à acheter si elle avait été informée sur la situation, et que la faute du notaire lui a fait perdre une chance de renoncer à acheter ou de négocier le prix. Elle indique qu’un bien sujet à être détruit pour illégalité est évidemment dévalorisé.

Elle maintient que le diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte dressé par Me [E] ne concerne pas sa parcelle ; affirme que le notaire a aussi commis une faute en ne sollicitant pas un état des installations d’assainissement non collectif puisque ce document est obligatoire depuis le 1er janvier 2011 ; et qu’elle aurait négocié le prix à la baisse si mieux informée, elle avait su qu’il lui faudrait réaliser elle-même l’installation.

Elle considère que le lien de causalité entre ses préjudices et les fautes du notaire est avéré.

Elle estime que Me [E] a ainsi manqué à son devoir d’information et de conseil et à ses obligations contractuelles.

Elle déclare accepter le montant de l’indemnisation fixé par le tribunal.

La clôture est en date du 5 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

* sur la demande d’annulation du jugement

Le tribunal a écarté à raison des débats les pièces non numérotées visées dans le bordereau de communication de la société JMD Immobilier, en constatant qu’il n’était pas établi qu’elles aient été communiquées au conseil de M. [E].

Il a pertinemment rejeté la prétention de M. [E] à voir aussi déclarer pour ce motif irrecevables les demandes de la société JMD Immobilier, l’irrecevabilité de certaines pièces n’affectant pas la recevabilité des demandes alors qu’une demande est recevable quand bien même elle n’est fondée sur aucune pièce, quitte à être rejetée sur le fond faute de justificatif, et celles formulées par la SAS JMD Immobilier étant au demeurant fondées sur ses pièces numérotées, dont la communication était régulière.

Alors qu’il indique expressément dans ses écritures judiciaires que 'certes, dans la décision entreprise, le premier juge n’a pas retenu les pièces en cause pour justifier sa décision au fond', et qu’il ne prétend pas -ni a fortiori ne prouve, fût-ce par indice- que les premiers juges auraient néanmoins pris en considération à un titre quelconque les pièces qu’ils écartaient des débats, il est gratuit, pour M. [E], d’invoquer une atteinte au principe de la contradiction en prétendant avoir été placé dans l’impossibilité de se défendre dans des conditions normales, puisqu’il n’avait précisément pas à se défendre sur des pièces qui étaient effectivement écartées des débats, et qu’il n’a subi, ni n’a pu subir, aucune atteinte à ses droits et/ou à ses intérêts au titre de ces pièces non prises en compte.

Le jugement n’encourt aucunement l’annulation sollicitée.

Il sera ajouté qu’en cause d’appel, il n’existe pas de discussion sur la régularité des pièces versées aux débats par la société JMD Immobilier.

* sur la demande de sursis à statuer

La présente instance est fondée sur la recherche de la responsabilité délictuelle du notaire instrumentaire au titre d’un manquement à son devoir de conseil, et elle tend à la réparation d’un préjudice consistant en la perte d’une chance de ne pas acquérir l’immeuble, ou pas à ces conditions.

Son issue n’est pas conditionnée par celle de l’instance, pendante devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, opposant l’acquéreur et le vendeur, dont l’objet est autre et qui tend à la réparation d’un préjudice qui est différent, le jugement déféré ayant condamné M. [M] à payer à la société JMD Immobilier :

.25.800 € TTC correspondant à la mise en place d’une filière d’assainissement

.7.461,24 € TTC correspondant à la mise en conformité de l’installation électrique

.3.680 € TTC correspondant aux frais de potabilisation de l’eau

.100.000 € en réparation du préjudice subi du fait de la dissimulation par le vendeur des faits dommageables lors de la vente et du défaut d’exécution de ses obligations postérieurement.

M. [E], qui répond de sa propre faute si elle est jugée avérée, et dont l’obligation d’en réparer les conséquences lui serait alors personnelle, et sans caractère de subsidiarité, n’est pas fondé à voir surseoir à statuer dans l’attente de l’issue du procès opposant la SAS JMD Immobilier à M. [C] [M].

* sur les manquements à son devoir de conseil imputés au notaire

La société JMD Immobilier, qui reprend ses prétentions et argumentaires de première instance et déclare s’approprier les termes du jugement, impute à maître [E] trois manquements à son devoir d’information et de conseil.

Elle lui fait grief en premier lieu de ne pas l’avoir mise en garde contre le fait que la parcelle n°[Cadastre 4] qu’elle acquérait était enclavée au jour de la vente, ni conseillé de ne l’acquérir qu’avec constitution concomitante d’un acte de servitude.

La responsabilité du notaire instrumentaire, qui suppose la démonstration d’une faute en lien de causalité avec un préjudice, n’est pas susceptible d’être engagée à ce titre, dans la mesure où il s’agissait d’une vente en réméré, conclue sous la condition résolutoire de l’exercice de la faculté de rachat réservée au vendeur, l’acquéreur n’ayant la jouissance du bien par la prise de possession réelle qu’à compter de l’expiration de la période de 24 mois aux termes de laquelle le vendeur ne pourrait plus exercer sa faculté de rachat (cf page 4 de l’acte), de sorte qu’il n’y avait ni nécessité ni même intérêt de prévoir la mise en place d’une servitude simultanément avec la conclusion de la vente d’un immeuble dont l’acquéreur n’aurait point immédiatement la jouissance pour laquelle la servitude était requise et qui pouvait même être rétroactivement réputée n’avoir jamais existé si le vendeur exerçait sa faculté de rachat ; alors que M. [M] a indiqué consentir à ses frais une servitude de passage dans la lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 15 février 2016 par laquelle il notifiait sa décision de ne pas exercer cette faculté ; et qu’il a, de fait, consenti cette servitude à ses frais par acte authentique du 12 mai 2016, l’intimée n’ayant ainsi subi aucun préjudice du fait de l’absence de constitution de la servitude concomitamment à la signature de l’acte de vente, ni de l’absence de conseil à ce titre, qu’il s’agisse d’un préjudice matériel puisque ne jouissant pas du bien elle n’a éprouvé aucune gêne et que le passage existait au jour où elle est entrée en jouissance, ou d’un préjudice financier, puisqu’elle n’établit ni n’explique en quoi le prix du bien aurait pu être affecté en quoi que ce soit par la constitution de la servitude de passage une fois seulement que la vente devenait effective, après renonciation du vendeur à la faculté de rachat ; et que contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, l’acquéreur n’en a perdu aucune chance avérée de n’avoir pas acquis le bien ou de l’avoir acquis à des conditions meilleures.

La société JMD Immobilier reproche en second lieu à maître [E] de n’avoir pas joint à l’acte de vente certains des documents techniques légalement requis, en soutenant que le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques naturels et technologiques annexés à l’acte du 11 septembre 2015 ne concernent pas cette parcelle et que le document obligatoire depuis 2011 relatif à l’état des installations d’assainissement n’y figurait pas.

S’agissant du DPE annexé à l’acte de vente, il mentionne certes la référence cadastrale section D n°[Cadastre 3], mais c’est bien celle applicable à l’époque de l’établissement de ce document, s’agissant de la désignation de la parcelle avant sa division par M. [M] en deux parcelles respectivement D n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5], en vue de la vente à la société JMD Immobilier de la parcelle [Cadastre 4], la seule supportant un bâtiment concerné par ce diagnostic énergétique, de sorte que le document fourni aux parties par le notaire et annexé à son acte concerne bien le bien vendu.

Il n’est par ailleurs ni démontré, ni soutenu, que ce document, antérieur à la division de la parcelle, ne continuait pas à s’appliquer à la parcelle vendue, et/ou qu’il n’aurait plus reflété l’état énergétique du bâtiment édifié sur le bien cédé, de sorte que la responsabilité de maître [E] n’est pas engagée à ce titre.

S’agissant de l’état des risques naturels et technologiques, il ressort de ce document, et des énonciations mêmes de l’acte, que maître [E] avait sollicité un état pour la parcelle D n°[Cadastre 5] issue de la division de la parcelle D n°[Cadastre 3], et qu’il lui a été adressé un état de la parcelle initiale n°[Cadastre 3], incluant comme tel l’état des risques naturels et technologiques de la partie de cette parcelle correspondant à la parcelle n°[Cadastre 4] créée et vendue.

Il n’est, pareillement, ni démontré, ni soutenu -ni d’ailleurs plausible- que ce document, incluant ainsi l’état de la parcelle vendue, ne continuait pas à s’appliquer à la parcelle vendue, et/ou qu’il n’aurait pas reflété l’état des risques naturels et technologiques auxquels elle était exposée, de sorte que la responsabilité de maître [E] n’est pas engagée à ce titre.

S’agissant enfin des énonciations relatives au système d’assainissement de l’immeuble, l’acte énonce qu’il est constitué d’une fosse septique et qu’il a été réalisé par l’entreprise [W] après fourniture de matériels vendus par la magasin Bricoman.

Le vendeur [C] [M] a été condamné définitivement le 3 octobre 2018 par le tribunal correctionnel de Draguignan pour faux et usages de faux pour avoir falsifié les deux factures de M. [W] et la facture du magasin Bricoman (pièce n°56 de l’intimée), et rien n’établit que le notaire instrumentaire ait pu suspecter, ni a fortiori connaître, la fausseté de ces justificatifs remis par le vendeur.

En outre, maître [E] n’ayant pas obtenu du vendeur le document de la SPANC qu’il lui avait réclamé par courriel du 19 août 2015, a rempli son devoir d’information et de conseil envers l’acquéreur au titre des conséquences de cette absence, ainsi qu’en persuadent les clauses de l’acte signé par JMD Immobilier mentionnant expressément que l’immeuble vendu n’avait pas fait l’objet d’un contrôle de conformité, que la société JMD Immobilier dispensait le vendeur de faire contrôler l’installation, voulant se satisfaire de la facture [W] annexée ; et qu’elle entendait prendre à sa charge les éventuelles conséquences dommageables du fait que le système d’assainissement ne serait pas conforme.

En l’absence de raison de soupçonner la fausseté de la facture accréditant la mise en place d’une fosse septique avec épandage et l’exécution de travaux 'effectués dans les normes', il ne peut être imputé à Me [E] d’avoir commis une faute en ne conseillant pas à l’acquéreur de ne pas se satisfaire de ses justificatifs et de ne pas souscrire la position qu’elle entendait adopter à cet égard.

L’acte de vente reproduit, par ailleurs, la législation relative aux assainissements non-collectifs.

Aucun manquement du notaire à son devoir d’information ni à son devoir de conseil n’est ainsi établi de ce second chef, comme l’ont pertinemment retenu les premiers juges.

La société JMD Immobilier reproche en troisième lieu à maître [E] de ne pas l’avoir avisée que l’immeuble bâti sur la parcelle avait été construit de façon irrégulière, et de ne pas avoir attiré son attention sur la dévalorisation qui en résultait pour le bien ainsi que sur les risques encourus par le propriétaire du fait de cette irrégularité.

Il ressort des énonciations de l’acte authentique de vente de la parcelle du 20 novembre 1981 mentionnant qu’elle ne supportait pas de construction et n’était pas constructible, du procès-verbal de constat d’infraction établi en date du 2 février 1993, et des deux jugements du 18 mai 2021 du tribunal administratif de Toulon régulièrement produits devant la cour par l’intimée- que le bâtiment édifié sur la parcelle litigieuse D n°[Cadastre 4] a été édifié sans autorisation administrative et en méconnaissance des prescriptions légales.

Rien n’établit que la société JMD Immobilier ait su avant de signer l’acte de vente que la construction édifiée sur la parcelle avait été édifiée irrégulièrement.

Et contrairement à ce que soutient l’appelant, le fait qu’elle a déclaré dans l’acte ne pas faire de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire une condition des présentes n’implique nullement qu’elle avait connaissance et/ou qu’elle entendait faire son affaire d’une irrégularité éventuelle de la construction présente sur la parcelle.

De ce que la société JMD Immobilier produit sous pièce n°51 un courriel en date du 15 août 2015 par lequel le notaire interrogeait le vendeur sur le permis de construire de la maison bâtie sur la parcelle cédée, et de ce que l’acte de vente ne contient pas en annexe ce permis ou un document établissant la régularité de la construction ni ne mentionne qu’il en aurait été délivré, il ne peut être déduit qu’elle avait reçu de maître [E] au jour de signature de l’acte authentique l’information que la maison avait été construite sans permis.

Tout au plus pourrait-il en résulter une certaine forme d’information que le vendeur n’avait pas justifié de la régularité de la construction édifiée sur la parcelle.

Une telle information serait trop implicite pour satisfaire à l’obligation pesant sur le notaire, qui aurait dû indiquer clairement et expressément à l’acquéreur qu’il n’avait pas été justifié du caractère régulier de la construction.

En l’état de cette absence de justificatif, il incombait aussi alors à maître [E] au titre de l’exécution de son devoir de conseil d’alerter la SAS JMD Immobilier sur les conséquences inhérentes à une éventuelle irrégularité de la construction.

Celles-ci, quand bien même l’action en démolition serait prescrite comme évoqué dans les jugements du tribunal administratif, sont assurément d’une part, une moindre valeur du bien, et d’autre part une difficulté voire une impossibilité d’y faire réaliser des travaux, comme en attestent le sens de ces deux jugements.

La présence, dans l’acte signé par l’intimée, d’une mention indiquant que l’acquéreur déclarait n’avoir 'jamais fait de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention d’un permis de construire une condition des présentes’ n’implique pas qu’elle était informée du risque de ne pouvoir faire réaliser sur le bâtiment de travaux aussi ordinaires qu’une réfection de sa toiture ou la pose d’un garde-corps sur la façade tels que la juridiction administrative a approuvé le refus par la commune de les lui autoriser (cf pièces n°54 et 55 de l’intimée).

C’est ainsi à bon droit que le tribunal a retenu à ce titre un manquement de maître [E] à son devoir d’information et de conseil.

* sur le préjudice

Le manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil a la nature d’une perte de chance.

En l’espèce, la SAS JMD Immobilier est fondée à soutenir que le manquement de maître [E] l’a privée de la chance de ne pas acquérir cette parcelle supportant une construction irrégulière, ou de l’acquérir à moindre prix compte-tenu de la moins-value induite par cette irrégularité.

M. [E] n’est pas fondé à prétendre que ce préjudice ne serait pas certain, né et actuel, compte-tenu de la perspective que la société JMD Immobilier, qui a déjà obtenu devant le tribunal judiciaire de Draguignan la condamnation sous exécution provisoire de M. [M] à l’indemniser de ses préjudices, reçoive, par confirmation de ce jugement au moins sur le principe sinon sur le quantum, une indemnisation de la part du vendeur qui réparerait son préjudice.

C’est là, pour le notaire instrumentaire, invoquer une indemnisation hypothétique, supposant l’exécution effective d’une condamnation définitive du vendeur qui peut ne jamais intervenir ou prendre des années, alors que son obligation de réparer les conséquences dommageables de sa propre faute est tenante, et en tout état de cause, l’appelant n’est pas en droit d’imposer au créancier de cette obligation d’attendre l’issue de l’autre procès, les deux instances étant fondées sur des responsabilités qui sont distinctes et tendant à la réparation de préjudices qui sont différents.

Au vu des éléments concrets de la cause, y compris du courrier adressé à l’agent immobilier par M. [V] le 3 juin 2015 (pièce n°1 de l’appelant) qui éclaire sur ce qu’il escomptait de l’opération envisagée et renseigne sur le degré de risque qu’il paraissait prêt à courir, la perte de chance subie par l’intimée du fait des manquements de l’appelant sera entièrement réparée par l’allocation d’une somme correspondant au tiers du prix payé pour acquérir le bien, ramenée à 80.000 euros.

* sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement afférentes aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinentes et adaptées, et seront confirmées.

M. [E], qui conteste le principe même de sa responsabilité, doit être regardé comme succombant en son recours, quand bien même la somme mise à sa charge par la cour est moindre que celle fixée par le premier juge. Il supportera donc les dépens et versera une indemnité de procédure à la société JMD Immobilier en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

REJETTE la demande d’annulation du jugement déféré

DIT n’y avoir lieu à surseoir à statuer

CONFIRME le jugement entrepris sauf quant au montant de la condamnation prononcée au principal

statuant à nouveau de ce chef :

CONDAMNE M. [K] [E] à payer 80.000 euros à la SAS JMD Immobilier en réparation du préjudice de perte de chance qu’il lui a causé en manquant à son devoir d’information et à son devoir de conseil envers elle

ajoutant :

DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres ou contraires

CONDAMNE M. [E] aux dépens d’appel

LE CONDAMNE à payer 6.000 euros à la société JMD Immobilier en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,