Cour d'appel de Poitiers, 1re chambre, 18 novembre 2025, n° 24/00199

TCOM Saintes 7 décembre 2023

CA Poitiers
Confirmation 18 novembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Exécution des prestations de conciergerie
La cour a constaté que les prestations avaient bien été réalisées et que la SARL était débitrice des sommes facturées, justifiant ainsi le paiement.
Accepté
Préjudice financier dû au défaut de paiement
La cour a reconnu que le défaut de paiement avait effectivement causé un déséquilibre de trésorerie à Mme [F], justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Rejeté
Inexistence de préjudices imputables à Mme [F]
La cour a estimé que les dégradations alléguées étaient antérieures à la prise de fonction de Mme [F] ou non prouvées, rejetant ainsi les demandes reconventionnelles.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'affaire opposant la SARL [Adresse 8] à Mme [C] [F], la cour d'appel de Poitiers a examiné un appel concernant le jugement du tribunal de commerce de Saintes. La SARL demandait la confirmation de sa position selon laquelle Mme [F] n'avait pas exécuté ses obligations contractuelles, tout en réclamant des dommages et intérêts pour des dégradations supposées. Le tribunal de première instance avait jugé que Mme [F] avait bien exécuté ses prestations et avait condamné la SARL à lui verser 2.890,01€ pour les factures impayées, ainsi que 800€ de dommages et intérêts. La cour d'appel a confirmé cette décision, considérant que les dégradations alléguées par la SARL étaient antérieures à la location et que Mme [F] n'était pas responsable. La cour a donc rejeté l'appel de la SARL et a condamné celle-ci à verser des frais supplémentaires à Mme [F].

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, 1re ch., 18 nov. 2025, n° 24/00199
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	24/00199
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Saintes, 7 décembre 2023
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe GATINJérôme CLERCVéronique BEMMER
Cabinet(s) :	LEXAVOUE POITIERS - ORLEANS
Parties :	S.A.R.L. [ Adresse 8 ]

Texte intégral

ARRET N°349

N° RG 24/00199 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G6ZF

S.A.R.L. [Adresse 8]

[F]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00199 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G6ZF

Décision déférée à la Cour : jugement du 07 décembre 2023 rendu par le Tribunal de Commerce de SAINTES.

APPELANTE :

S.A.R.L. [Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Véronique BEMMER, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMEE :

Madame [C] [F] exerçant sous le nom commercial [F] BRETTON et sous l’enseigne « A LA HAUTEUR »

née le 17 Novembre 1983 à [Localité 7] (GRECE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

ayant pour avocat postulant Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Philippe GATIN, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Noëlle ETOUBLEAU

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ :

La SARL [Adresse 8] est propriétaire d’une maison sise [Adresse 6] à [Localité 2] dont elle a confié la conciergerie à [C] [F], exerçant à titre individuel sous le nom commercial [F] Bretton et à l’enseigne 'À la hauteur', moyennant une rémunération de 20% du montant TTC des loyers.

Mme [F] a établi quatre factures de prestations de conciergerie, pour 760,01€au titre de la location au client [L] du 31 juillet au 7 août 2021, et d’autre part de 2.070€ au titre de la location à la cliente [I] sur la période du 7 au 30 août 2021.

Ne parvenant pas à s’en faire régler par sa cocontractante, non plus que de deux factures antérieures de 30€ chacune, elle l’a fait assigner devant le tribunal de commerce de Saintes par acte du 30 juin 2022 pour l’entendre condamner à lui payer la somme totale de 2.890,01€ avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021 au titre des quatre factures en souffrance, ainsi que 800€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

La société [Adresse 8] a conclu au rejet de ces demandes et sollicité reconventionnellement la condamnation de Mme [F] à lui payer à titre de dommages et intérêts 25.116,51€ en réparation de son préjudice matériel et 20.000€ en réparation de son préjudice financier en arguant d’une exécution calamiteuse de ses obligations.

Par jugement du 7 décembre 2023, le tribunal de commerce de Saintes a :

* déclaré recevable et bien fondée en ses demandes Mme [C] [F]

* condamné la SARL [Adresse 8] à payer à Mme [F] la somme de 2.890,01€ augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2021

* débouté la SARL [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

* condamné la SARL [Adresse 8] à payer à Madame [C] [F] la somme de 800€ à titre de dommages et intérêts

* condamné la SARL [Adresse 8] aux dépens, et à payer 1.500€ à Mme [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, la juridiction consulaire a retenu, en substance :

— que Mme [F] avait exécuté les prestations de conciergerie convenues et devait en être payée

— que le défaut de paiement de ces factures lui causait un préjudice financier.

— que les détériorations du bien que lui reprochait la propriétaire étaient antérieures à sa prise de fonctions et/ou n’étaient pas démontrées imputables aux deux clientes ayant loué la villa en août 2021 et n’engageaient pas sa responsabilité.

La SARL [Adresse 8] a relevé appel le 24 janvier 2024.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique :

* le 28 octobre 2024 par la SARL [Adresse 8]

* le 9 avril 2025 par Mme [F].

La SARL [Adresse 8] demande à la cour :

— de la déclarer bien fondée en son appel

Y faisant droit :

— de réformer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— de juger Mme [C] [F], exerçant à titre individuel sous le nom commercial [F] Bretton et l’enseigne 'À la hauteur', mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter

Subsidiairement, d’ordonner une réduction des rémunérations sollicitées par Mme [F]

En tout état de cause, à titre reconventionnel :

— de condamner Madame [C] [F], exerçant à titre individuel sous le nom commercial [F] Bretton et sous l’enseigne 'À la hauteur', à payer à la SARL [Adresse 8] la somme de 34.280€ en réparation des préjudices subis nés des négligences de la demanderesse, qui se décomposent ainsi :

.25.116,51€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel

.20.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier

— de débouter Mme [F] de toutes demandes, fins et conclusions

— de condamner celle-ci à lui payer 2.500€ par application de l’article 700 du code de procédure civile

— de la condamner aux entiers dépens.

La SARL [Adresse 8] indique avoir découvert après la période estivale de location, à l’occasion de la venue sur place de ses gérants, les dégradations importantes de son bien, dont c’était la première mise en location, inondation importante dans la salle de bain ayant détérioré moquette adjacente et porte, moisissures au plafond de la salle de bain, peinture arrachée sur le mur de l’entrée et taches, liner de la piscine ouvert sur plus de 40 centimètres, plaids sur le canapé déchirés, taches sur le sol des chambres du rez-de-chaussée, table basse détériorée par des brûlures de cigarettes et un grattage intempestif..

Elle conteste que ces dégâts aient été antérieurs à la mise en location, en objectant que les témoignages invoqués ne sont pas probants, que le constat de commissaire de justice a été dressé deux ans plus tard pour les besoins du procès, et que Mme [F] lui écrivait par sms le 23 juillet puis le 1er août que les lieux étaient 'magnifiques'.

Elle soutient que Mme [F] avait dans sa mission la tâche de dresser un constat des lieux d’entrée, et qu’elle n’aurait pas manqué d’y mentionner des détériorations existantes à la prise de possession par le locataire s’il en avait réellement existé.

Elle ajoute avoir découvert en avril puis en juillet 2022, alors que Mme [F] détenait toujours les clés, que le portail et le store banne avaient été détériorés, et déposé plainte.

Elle indique que son propre assureur a refusé de prendre en charge ces sinistres.

Elle reproche à Mme [F] de n’avoir pas établi la preuve des détériorations imputables aux locataires, de leur avoir restitué le dépôt de garantie, et de la priver de recours à leur encontre. Elle indique n’avoir obtenu qu’en cours d’instance, sur sommation réitérée, des états des lieux dont elle n’avait jamais été destinataire et qui supportent des surcharges et des mentions dont le caractère contradictoire aux participants est invérifiable. Elle les tient pour incohérents, alors que le second fait état d’un bien sans défaut à l’entrée des locataires dont l’un atteste pourtant de la présence des dégradations à leur arrivée.

Elle détaille son préjudice au vu de factures et de devis.

Elle expose subir un important préjudice financier faute d’avoir pu remettre en location la villa en l’absence de trésorerie pour financer les réparations, subordonnées à l’issue du procès.

Elle s’oppose à la demande en paiement, et conclut subsidiairement à la réduction de la somme qui lui est réclamée.

Mme [C] [F], exerçant sous le nom commercial [F] Bretton et sous l’enseigne 'À la hauteur', demande à la cour :

— de confirmer le jugement

Y ajoutant :

— de condamner la [Adresse 8] à lui payer 3.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner la SARL [Adresse 8] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir qu’elle a émis quatre factures à l’intention de sa cocontractante, en date des 25 juin 2021 pour 30€, 6 juillet pour 30€, 9 août pour 760,01€ et 31 août pour 2.070€ dont elle indique prouver grâce au logiciel Organilog et à l’attestation de cette société l’envoi effectif dans les 48 heures à la SARL [Adresse 8], mais que celle-ci n’a jamais réglées. Elle précise en réponse aux affirmations adverses les lui avoir de nouveau transmises par courriel du 30 septembre 2021, en même temps que les prises en main d’entrée et de sortie..

Elle indique que sa cliente n’a pas répondu à ses relances, alors qu’elle lui répondait rapidement lorsqu’elle l’interrogeait sur la disponibilité du bien pour une éventuelle nouvelle location, que sa mise en demeure du 14 décembre 2021 est restée pareillement sans réponse, et qu’elle s’est résolue à saisir le tribunal pour être payée de son dû.

Elle fait valoir que la réalité des prestations facturées est établie par les prises en main d’entrée et de sortie pour les deux périodes de location et par les deux dossiers locataires qu’elle a établis et qu’elle affirme avoir bien remis à sa cliente. Elle précise que n’étant pas agent immobilier, elle ne pouvait établir d’état des lieux, signer le contrat de location ni encaisser les loyers, qui furent directement versés à la propriétaire.

Elle indique avoir formulé en pied des factures adressées à la SARL [Adresse 8] les remarques circonstanciées qu’appelaient l’état de son bien et les commentaires des locataires.

Elle affirme qu’aucune dégradation de la part des locataires n’a été constatée, les moisissures et taches n’étant pas liées à leur occupation des lieux; les traces au mur étant déjà visibles antérieurement ; le piètre état du portail étant documenté ; la dégradation du liner étant déjà visible sur une photographie envoyée le 3 juillet soit bien avant l’arrivée du premier locataire estival, et attestée par le pisciniste qui le qualifie d’en fin de vie'. Elle se prévaut des constats dressés par le commissaire de justice qui a relevé les sms échangés entre les parties, et par des attestations qu’elle produit. Elle indique n’avoir reçu aucune réponse de la SARL [Adresse 8] lorsqu’elle l’a interrogée sur ses instructions quant aux rayures sur une table basse. Elle indique que la seconde locataire a signalé dans ses commentaires que les pompons de couverture des fauteuils se détachaient d’eux-mêmes. Elle dénie tout caractère probant à l’expertise amiable, et aux photographies d’ensemble non datées produites par l’appelante.

Elle récuse dans ces conditions toute faute à avoir restitué le dépôt de garantie à chacun des locataires.

Elle conteste avoir négligé de rendre les clés à sa cocontractante, indiquant produire le justificatif de ce que celle-ci n’est pas allé retirer le pli qu’elle lui avait adressé en colissimo pendant les quinze jours où il est resté à sa disposition dans le point de retrait dont elle était avisée. Elle récuse toute responsabilité dans l’état du store banne.

Elle maintient être fondée à obtenir paiement des factures litigieuses, et reprend sa demande de dommages et intérêts en faisant valoir que la défaillance de sa cliente lui cause un préjudice financier car elle a dû de son côté payer sa salariée et acquitter les charges sociales, sans la trésorerie correspondante.

Elle conteste le principe même de sa responsabilité, et subsidiairement la réalité des préjudices invoqués, observant que la villa est constamment demeurée offerte à la location.

L’ordonnance de clôture est en date du 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il est établi par la pièce n°1 de l’intimée, et non discuté, que la SARL [Adresse 8] a confié au printemps 2021 une mission de conciergerie à Mme [F] exerçant à l’enseigne ' À la Hauteur', pour sa propriété du [Adresse 4] à [Localité 2], visée sur cette facture de 'forfait prise en main du bien renouvelable une fois par an', qu’elle a acquittée.

Aucun contrat entre les parties n’est produit, et l’affirmation, contestée, de l’appelante, selon lequel il en aurait été signé sans qu’un exemplaire lui en soit remis, n’est pas étayée.

La nature des prestations incombant à Mme [F] en vertu de cette convention n’est pas démontrée avec précision.

Il ressort des productions, et des explications sur ce point concordantes des parties, qu’elle n’établissait pas les contrats de location -conclus entre la SARL [Adresse 8] et les locataires- et qu’elle n’encaissait pas le prix des locations, ni le forfaits ménage lorsqu’il était souscrit par le locataire.

Elle a précisé par un courriel à ses clients, dont l’appelante, ne pas être un agent immobilier et ne pas assumer les tâches d’un agent immobilier.

Il ressort des productions (ainsi pièces n°20 et 21) que moyennant une commission de 20% sur le montant du loyer, elle conservait des clés de la villa, y accueillait le locataire, recevait de lui le chèque de 'caution’ requis à titre de dépôt de garantie par le contrat de location, établissait alors une 'prise en mains du bien', puis gérait sur place pendant toute la durée de la location les demandes, besoins, difficultés éventuels, et procédait le dernier jour à la 'vérification de la propriété, anomalies éventuellement constatées (casse, détérioration) et améliorations à apporter’ portées contradictoirement sur le même formulaire de 'prise en mains du bien’ à la rubrique 'SORTIE’ en évaluant le temps nécessaire au ménage et son coût si la prestation 'ménage’ n’avait pas été souscrite par le client, auquel elle restituait immédiatement le dépôt de garantie s’il réglait immédiatement cette prestation, puis transmettait à la propriétaire les avis et commentaires du locataire sortant, avec son propre commentaire sur le déroulement de la location et sur les améliorations susceptibles d’être éventuellement apportées au bien loué.

Mme [F] justifie que deux contrats de location ont été conclus durant la saison estivale par la SARL [Adresse 8], respectivement avec M. [L] et Madame [I], pour lesquels elle a effectivement fourni ces prestations de conciergerie, attestées par le locataire (ses pièces n°20 et 21), et qu’elle a facturées à sa cliente au tarif convenu de 20%.

Elle produit ces factures, émises le 9 août pour 760,01€ et le 31 août pour 2.070€, ainsi que deux factures de 30€ chacune émises précédemment pour des déplacements et prestations ponctuelles sollicités par sa cliente avant l’arrivée du premier locataire, le 25 juin et le 6 juillet.

L’appelante ne prouve ni ne prétend avoir réglé ces factures, d’un total de 2.890,01€, étant observé que son affirmation qu’elle n’en aurait eu connaissance qu’après coup, une fois né le litige, est contredite par l’attestation circonstanciée du gestionnaire du logiciel certifiant leur enregistrement sur le journal d’activité et leur envoi contemporain de leur émission (pièce n°32).

Le tribunal a retenu à bon droit que la société [Adresse 8] était débitrice de cette somme, majorée des intérêts au taux légal depuis la mise en demeure.

S’agissant des griefs adressés par la société [Adresse 8] à Mme [F] à l’appui de son exception d’inexécution et de sa propre demande indemnitaire reconventionnelle, ils ne sont pas plus démontrés en cause d’appel qu’en première instance.

Les dégradations qu’elle affirme imputables aux locataires de l’été 2021 et qu’elle reproche à Mme [F] de n’avoir pas signalées afin de pouvoir leur en réclamer le coût de réparation, sont pour certaines, assurément antérieures à leur entrée respective dans les lieux et ne leur sont ainsi à l’évidence pas attribuables.

Il en va ainsi du liner de la piscine, pour lequel un pisciniste indique dans un courriel circonstancié avoir établi avant l’été un devis de réfection et qu’il qualifie d’alors déjà 'en fin de vie', et dont un témoin venu sur place fin mai 2021 prendre des photos du bien mis en location atteste dans une attestation conforme aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, et qui n’a rien de suspect, avoir constaté la déchirure (pièces de l’intimée n°15 et 19).

Il en va de même du portail, que ce même témoin atteste n’avoir pu ouvrir en raison de sa vétusté (pièce n°19), étant ajouté que ce dont se plaint l’appelante relève en réalité d’une détérioration du portail lors d’une tentative d’intrusion postérieure à la saison estivale, et dont Mme [F] ne répond à aucun titre, d’autant qu’elle n’est pas le gardien de la propriété et qu’elle justifie lui avoir alors rendu les clés, par un courrier recommandé libellé à son adresse et qu’elle n’est pas allé retirer (pièce n°13).

Il est va également ainsi des taches sur le mur et sur la moquette, de l’usure de la moquette et des traces et odeur d’humidité intérieure, dont il ressort des productions -attestation du photographe, 'prises en mains du bien’ et leurs commentaires, courriel circonstancié à Mme [F] de la locataire [I] fin septembre 2021 (pièce de l’intimée n°29)- qu’elles étaient présentes à l’arrivée des locataires, et auxquelles l’intimée n’avait ni la mission, ni l’obligation ni la possibilité de remédier, et a fortiori pas le devoir de les imputer aux locataires à leur départ.

Ce constat n’est pas contredit par le fait que ces défauts n’apparaissent pas sur les agrandissement de clichés que l’appelante produit aux débats, qui ne sont pas datés et qui ne permettaient pas en tout état de cause de voir les endroits concernés, soit en raison de leur localisation, soit en raison de la petitesse des taches ou marques dont il est fait état.

Pour ce qui est des traces sur la table, Mme [F] justifie les avoir signalées et proposé de les traiter en sollicitant des instructions qu’elle affirme sans être démentie n’avoir pas reçues.

Quant aux tissus, il ne s’agit pas de détériorations mais de la simple conséquence de l’utilisation d’ornements décoratifs très délicats inadaptés à un usage courant, tel un revêtement de canapé orné de dizaines de pompons qui se détachaient juste en les secouant comme l’a indiqué la locataire [I] (pièce n°29), ce que Mme [F] a signalé.

S’agissant de la détérioration du store-banne, elle est postérieure de plusieurs mois à la saison estivale 2021 et procède selon les propres déclarations de l’appelante d’un fait volontaire dont Mme [F] ne répond à aucun titre.

S’agissant d’une inondation qui se serait produite dans la villa, il n’est pas justifié de sa réalité, réfutée par un locataire, qui mentionne l’humidité antérieure ambiante, l’odeur et les moisissures existantes.

Ainsi la SARL [Adresse 8] n’établit ni les détériorations alléguées ou leur imputabilité à Mme [F].

Elle n’établit au demeurant pas plus le préjudice dont elle argue, alors que son bien est constamment resté offert à la location, dans les mois suivants la saison estivale litigieuse puisque sa gérante a écrit à Mme [F] qu’elle pouvait louer à l’un de ses clients au mois de novembre 2021, comme au printemps et en été 2022 comme l’établissent de nombreuses annonces en ligne sur le site Airbnb (pièces de l’intimée n°10, 27, 28).

Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu’il a débouté la SARL [Adresse 8] de ses demandes indemnitaires.

Il le sera également en ce qu’il a alloué à Mme [F] 800€ de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier, non réparé par l’allocation des intérêts moratoires sur sa créance, en raison du déséquilibre de trésorerie induit par le défaut de paiement de prestations qu’elle avait réalisées en exposant elle-même des frais, charges et débours.

Il le sera aussi en ses chefs de décision, adaptés et pertinents, afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL [Adresse 8] succombe en son recours et supportera donc les dépens d’appel.

Elle versera à l’intimée une indemnité au titre de ses frais irrépétibles exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions

ajoutant :

REJETTE toutes demandes autres, contraires ou plus amples

CONDAMNE la SARL [Adresse 8] aux dépens d’appel

LA CONDAMNE à verser 3.500€ à Mme [C] [F], exerçant sous l’enseigne 'À la Hauteur', au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,